האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות? המדריך המקיף

בשיר המפורסם "מה צריך בסך הכול בנאדם" למילותיו של חיים חפר, מוזכרים הצרכים הבסיסיים ביותר של כל אחד מאיתנו. אוכל לאכול, בגד ללבוש, מיטה כדי לישון בה וכמובן – "גג מעל הראש, שלא ירדו עליו המים". קורת גג היא באמת צורך אנושי בסיסי, אך בישראל של שנת 2019 לא קל להגשים את החלום. דרושות מאות משכורות בכדי לממן דירה, וזאת כאשר לא מבזבזים אף שקל מן המשכורת על דברים אחרים זה הזמן להתייעץ עם יועץ משכנתאות.

מאחר וכולם ממשיכים בחייהם גם כאשר הם רוצים לקנות את קורת הגג שלהם, החלום מתרחק אפילו יותר. כדי לסייע לאנשים ברכישת דירה, הומצאה המשכנתא. זוהי בעצם הלוואה שמקבלים מהבנק, בתנאים מסוימים, כך שניתן לקנות את הדירה שתמיד רציתם ולהחזיר לבנק את ההלוואה בתשלומים לאורך שנים. למשכנתאות יש מגוון של וריאציות, ריביות וסוגי תשלומים – אז איך בעצם מצליחים לבחור בין כל השפע סביבכם?

 

יועץ משכנתאות – הסיפור האמיתי

למה צריך יועץ משכנתאות?

אם נהיה כנים עם יד על הלב, כמה מכם יודעים מה זו ריבית פריים או ריבית משתנה, איך מצמידים את התשלומים למדד ומה זה אומר בכלל? ככל הנראה, רובנו לא שוחים בחומר. לכן, כמו בכל תחום אחר, צריך לפנות למקצוענים. אלו שמכירים את המשכנתאות ישר והפוך, מדקלמים את כל המושגים הללו מתוך שינה ויוכלו להתאים את המסלול אליכם. כלומר, לכל מי שלא בקיא בחומר, רצוי שיהיה מישהו שמבין בתחום וייעץ לו בנושא כל כך חשוב ובסיסי שכזה. איך זה קורה?

יועץ משכנתאות בנקאי

בתחילת הבירורים בנושא המשכנתא, ככל הנראה תגיעו קודם כל לבנק. אם אתם מספיק אחראיים, תבקרו בכמה בנקים ולא תסגרו עם הראשון שאליו אתם מגיעים, ולמה? כי אתם צרכנים חכמים שרוצים לעשות השוואת מחירים ולראות למי יש את ההצעה הטובה והמשתלמת ביותר. אז אתם מגיעים לפגישה בבנק הראשון, מתיישבים מול יועץ המשכנתאות הבנקאי והוא מתחיל לדבר איתכם במתק שפתיים.

על מה כדאי להסתכל, ממה כדאי להתעלם ובאופן כללי – תוכלו לצאת ממנו בגישה חיובית על המקום. כמובן שהוא מבטיח לכם שההצעה שקיבלתם ממנו היא ההצעה הכי טובה שתוכלו לקבל גם מכל מקום אחר, והוא מתחייב להתאים את המסלול בדיוק לצרכים שלכם. בגלל כל זה, לפני שאתם ממשיכים את סבב הבנקים, אתם צריכים לדבר עם יועץ משכנתא מקצועי ונטול פניות.

יועץ משכנתאות חיצוני – למה, כמה ואיך?

למי צריך לפנות?

זוכרים את הפגישה שביצעתם אצל יועץ משכנתאות בבנק? אז בואו נפרק אותה רגע לגורמים כדי להבין האם קיימת בעייתיות ומהי. אם חושבים על זה, מי משלם את המשכורת של יועץ המשכנתאות שאיתו ישבתם לפגישה? הרי לא מדובר עליכם, הבנק הוא זה שמממן את שכרו. לכן, בסופו של יום, למי המחויבות של היועץ גדולה יותר – אליכם, לוקחי המשכנתא, או אל הבנק שמשלם לו ומחפש להגדיל את הרווחים שלו ככל שניתן? התשובה ברורה לכולם. אופציה נוספת היא לשבת, לחקור את הנושא מכל היבטיו, להכיר את הבנקים שנותנים משכנתאות, לבחון את האופציות השונות ולהרכיב תמהיל משכנתא שנכון במיוחד עבורכם.

לרוב האנשים מדובר על אופציה פחות סבירה, מאחר ועולם המושגים של המשכנתאות זר להם לגמרי. אז אם כן, האופציה שנותרת על השולחן היא לפנות ליועץ משכנתאות חיצוני, נטול פניות, שהמחויבות היחידה שלו היא אליכם. נקודה שחשוב לזכור היא שאתם אלו שמשלמים לו את המשכורת, ומטבע הדברים הוא מעוניין לדאוג לכם קודם כל, הרבה לפני שהוא חושב על טובת כל אחד אחר.

אז בעצם בשביל מה אתם צריכים יועץ משכנתאות חיצוני?

בחינת העסקה במבט אובייקטיבי

אם הגעתם ליועץ משכנתאות, כנראה שזאת עסקה שאתם מעוניינים בה. הרי לא הייתם מתקדמים כל כך אם היה מדובר על בדל של אפשרות שאתם לא שוקלים ברצינות. אז אולי זה בית החלומות שלכם או שמדובר על דירה להשקעה, אבל בכל מקרה זו עסקה ענקית, עם סכומי כסף שרוב האנשים לא מגלגלים סתם ככה בארנק. מאחר ואתם כבר בעניין, יועץ משכנתאות חיצוני אמור לבחון האם העסקה הזו תהיה טובה לכם.

גם אם מדובר על הבית שתמיד רציתם, יכול להיות שהקנייה תכניס אתכם לסחרור מבחינה כלכלית. צריך לבדוק מהו ההון הראשוני, מה הסכום שתצטרכו לקחת כמשכנתא, מהן ההכנסות הקבועות שלכם והאם בשקלול של כל הנתונים הללו הקנייה הזו היא אכן הדבר הנכון לעשות. לפעמים תגלו, כבר בשלב הזה, שלמרות שהייתם בטוחים שהגעתם לשלב לקיחת המשכנתא, כדאי לעצור רגע לפני ולא להיכנס לקנייה שלא מתאימה לכם. אם העסקה אכן תתאים, אפשר להמשיך לשלב הבא.

 

תמהיל אישי מתוך מגוון מסלולי המשכנתא האפשריים

הבנקים בישראל מציעים כל כך הרבה מסלולי משכנתא אפשריים. אם השפע הזה לא מספיק, כמעט תמיד אפשר לשלב בין המסלולים השונים, לבנות חלק מהשנים עם מסלול אחד ואז לעבור לאחר ובקיצור, כמעט כל האופציות על השולחן. אם ככה, איך יודעים לבחור? זוהי בדיוק הנוחות בשכירת יועץ משכנתאות חיצוני לבנק. הוא בודק את רמת ההכנסות, בוחן מה יכול להיות ההחזר החודשי שלכם ומכאן השמיים הם הגבול. הוא מנסה לבנות כמה מסלולים אפשריים בקרב הבנקים, בהתאם ליכולות הכספיות האישיות שלכם ואז מתאים את המסלול הטוב ביותר. לעיתים יש כמה מסלולים רלוונטיים, כך שהוא פורש בפניכם את היתרונות והחסרונות והבחירה נעשית מתוך ידיעה מושכלת בפני מה אתם עומדים.

יצירת הקשר עם הבנק וסגירת הפרטים

לאחר הבנה מהם המסלולים הרלוונטיים מבחינתכם מגיע הרגע הגדול של יצירת קשר אישי עם הבנקים השונים. יועץ המשכנתאות יוצר קשר עם כולם, מודיע להם מה יכול להיות רלוונטי עבורכם וכעת צריך לראות מי מרים את הכפפה ומה התנאים שהוא מציע בהתאם לנתונים שהועברו אליהם. גם יועץ משכנתאות חיצוני לא יכול ליצור יש מאין מסלולים חדשים או ריביות יוצאות דופן, אבל הוא יכול לברור עבורכם בפינצטה את התנאים הטובים ביותר שהבנק יכול להציע בהתאם לפרטים האישיים שלכם. לפעמים מעניין לראות איזו הצעה קיבלתם אם ניגשתם לבד לבנק ואיזו הצעה הגיעה אליכם לאחר פניית היועץ. ההבדלים יכולים להיות במספר אחוזים, כאשר בסכומים כאלו יכול להיות שמדובר על עשרות אלפי שקלים.

ליווי לפני, במהלך ואחרי לקיחת המשכנתא

עבר, הווה ועתיד מתאחדים להם בדמותו של יועץ משכנתאות. קודם כל, וודאי שלפני החתימה על לקיחת המשכנתא הוא אמור ללוות אתכם כפי שנכתב לעיל, ומובן מאליו שזה המצב מאחר וזוהי מטרת הפנייה אליו. גם במהלך לקיחת המשכנתא מובן מדוע היועץ חייב להיות חלק, לדאוג שכל המסמכים יגיעו בזמן, לבדוק האם יש בעיה ואם כן, איך ניתן לסדר אותה ובאופן כללי, להפוך את המסע של לקיחת המשכנתא לנוח ופשוט באופן יחסי.

איש מקצוע אמיתי יהיה זמין לשאלות גם לאחר סיום התהליך מאחר ולפעמים דברים משתנים. אם לדוגמה ההחזר החודשי נפגע לפתע בעקבות תאונה של אחד מבני הזוג או חס וחלילה מחלה? האם ניתן לשנות את המשכנתא בהתאם? כדאי לבדוק מראש את זמינותו של היועץ לשאלות לאחר סיום התהליך וכך לדעת האם תזכו לליווי שלו גם לאחר החתימה והתשלום.

אין ספק שברור עכשיו לכולם למה כדאי לקחת יועץ משכנתאות חיצוני, עד כמה המחויבות שלו ללקוח הפרטי היא גדולה וראשונה בסדר העדיפויות, איך האינטרס שלו הוא רק של הלקוח והבנק אינו שייך לשם כלל ואיך כל הזמן שלו מוקדש לבניית תמהיל אישי ללקוח ולא לעוד עשרות לוקחי משכנתאות פוטנציאליים השייכים לבנק. אם כן, למי כדאי לבצע את התהליך הזה ולמי היינו ממליצים עליו?

לוקחי משכנתא גדולה

אתם עומדים להשקיע את הסכום הגדול בחייכם בעסקה הזו. יכול להיות שמדובר על מאות אלפים, לפעמים אפילו על מיליונים. הוצאה שאתם בדרך כלל לא משלמים במכולת השכונתית או מוציאים בקנייה החודשית בסופר. מהסיבה הזו, צריך להתייחס אליה בכבוד הראוי. ייעוץ משכנתאות אישי יכול להוריד את ההוצאה בכמה אחוזים שיתבטאו היטב בחשבון הבנק שלכם ויעניקו לכם שליטה על מה שקורה מסביב. משכנתא שכזו מחייבת שיקול דעת מקצועי אותו לא ניתן לקבל ללא ידע והבנה בתחום.

אנשים ללא ידע מוקדם בתחום

אם הרכב שלכם מתקלקל אתם פונים למוסך או מנסים לתקן אותו לבד בלי ידע קודם במכונאות? אם ארון החשמל שלכם עושה בעיות ואין אור בחצי בית אתם קוראים לחשמלאי או פותחים את ארגז הכלים ומוציאים מברג? במידה והתשובה שלכם הייתה לעשות מעשה ללא קריאה לאיש מקצוע, נסו לעשות את זה גם במשכנתא. לכו ללמוד את הנושא, תחקרו, תבדקו ואז תיגשו לבנקים ותנסו להצליח. אם אתם סומכים על אנשי מקצוע ורוצים את התוצאות המקצועיות מלכתחילה, אל תנסו לעשות את זה לבד. פנו ליועץ משכנתאות חיצוני שלמד את התחום ויכול לסייע לכם בהבנה של עולם המשכנתאות, מי נגד מי ואיך אתם יכולים להרוויח או להפסיד מכל הסיפור.

משכנתאות מורכבות

כשחושבים על משכנתא מיד חושבים על זוג צעיר, ילד או שניים שסוף כל סוף מחליטים לקפוץ למים ולעשות את ההחלטה הרצינית של קניית בית. למרות התמונה הזו בראש, צריך לזכור שממש לא כל מבקשי המשכנתא הם כאלה. יש תושבי חוץ שמנסים להשיג אישור למשכנתא ונתקלים בחסמים בירוקרטיים קשים או אנשים שניסו לבקש משכנתא בעבר וכבר נתקלו בסירוב וכעת מסומנים עם התשובה השלילית על המצח ואולי אפילו מבקשי משכנתא שזקוקים לאחוז מימון גבוה יחסית, מה שיקשה עליהם לאשר את המשכנתא בקלות. לכל אלו, מומלץ בחום לקחת מראש יועץ משכנתאות שיודע להתגבר על המשוכות הללו ולהפוך אותן לפשוטות יותר, מה שיגרום להן להיעלם מהר יותר.

אם מעיינים קצת ברשימה הזו, מגלים שרוב רוכשי הדירות זקוקים לעזרה של יועץ חיצוני בנושא המשכנתאות. כבר הבנו למה צריך אותו, הבנו גם מי צריך את שירותיו – עכשיו רק נותר להבין איך בוחרים את איש המקצוע הנכון?

יועץ משכנתאות – השיקולים והבחירות

מקצועיות וידע

הנה נתון שידהים אתכם. במדינת ישראל אין שום פיקוח על נושא ייעוץ המשכנתאות. מה זה אומר בעצם? משמעות הדבר היא שמחר כל אחד יכול להקים אתר, לכתוב בו שהוא יועץ משכנתאות מקצועי ולאף אחד אין את הסמכות לסתור זאת או לעצור את זה בזמן. כך יוצא, שאתם יכולים להתקשר למישהו שראיתם את שמו באתר במנועי החיפוש ולהגיע לאדם שאולי עשה קורס של שש שעות במתנ"ס השכונתי. באותה המידה תוכלו להגיע למי שלמד את התחום במשך שנים והתמקצע בכל פרט, אבל כדי לדעת להבדיל ביניהם, חשוב לשאול מהיכן הגיע הידע בנושא ומה עשה היועץ בשביל לרכוש אותו.

ניסיון ועבר תעסוקתי

כשאתם מחפשים שרברב אתם רוצים לדעת שיש מאחוריו שעות של עבודה ופתרון בעיות, נכון? גם כשאתם מחפשים מנעולן, מוסכניק או טכנאי אתם רוצים לדעת זאת. יועץ משכנתאות לא שונה בכך. חייבים לבדוק לפני כן מה הניסיון אותו הוא מביא אל השולחן. כמו שכתבנו, מאחר ואין פיקוח על התחום, אי אפשר לדעת מהיכן הוא הגיע אל הייעוץ ולכן כדאי לשאול על הניסיון, לבחון פרויקטים אחרים שהוא ביצע ולהכיר אותם לעומק כך שניתן יהיה לגבש דעה על ניסיונו במערכת הבנקאית.

נקודה שחשוב לציין קשורה היטב לעבר התעסוקתי של היועץ. חלקם מגיעים מתוך המערכת הבנקאית. הם חווים את הצד השני ואז יוצאים אל השוק החופשי כדי לייעץ ללקוחות איך להתמודד עם הדברים שהם עצמם עשו בעבר. יועץ עם עבר בנקאי יכול להיות בעל יתרון אדיר וחשוב לקחת זאת בחשבון כשמחפשים אחר היועץ הנכון.

המלצות

השכנה שיכולה לספר, בת הדודה שבדיוק רכשה דירה בפרויקט ליד והחבר הכי טוב מהתיכון שפתאום יצר קשר. סביר להניח שרובם השתמשו בשירותיו של יועץ משכנתאות ולכן כדאי לשאול בקרב מכרים וחברים האם הם ממליצים על יועץ משכנתאות ספציפי. איש מקצוע שזוכה להמלצות חמות מקיר אל קיר ממספר אנשים, מקבל סימוכין ועדות למקצועיות שלו ותחושה שהוא משאיר בלקוחות, דבר כל כך חשוב בכל תחום שירותי ובמיוחד בתחום שאחראי להחלטה כל כך גדולה שמערבת סכומים גדולים ביותר.

יצירת קשר אישי

לקיחת משכנתא יכולה לחשוף את הפרטים האישיים והאינטימיים ביותר שלכם. כמה כסף יש לכם בעובר ושב, איפה נמצאים החסכונות שלכם ומה הירושה שהשאירה לכם סבתכם המנוחה. הפרטים יכולים להיות משמעותיים גם כלפי בני זוג שלוקחים ביחד את המשכנתא וגם כלפי העולם החיצון. אתם צריכים מישהו שתוכלו לסמוך עליו, להרגיש בנוח לדבר איתו על הפרטים הללו וגם להכניס אותו אל תוך הארנק והלב שלכם. תצטרכו לדבר על תכניות לקידום מקצועי, מחשבות על החזר שיגדל לאורך השנים ומה אתם מתכננים להמשך. יהיה קשה מאוד לבצע את השיחות הללו עם מישהו שאין לכם חיבור טוב איתו, ולכן יצירת קשר אישי היא תנאי הכרחי כדי לבחור את יועץ המשכנתא שמתאים לכם.

אחריות אישית

אתם משאירים הודעה ולא עונים לכם? ניסיתם להתקשר במשך יומיים, אין תשובה או צלצול בחזרה? הדברים הללו יכולים להצביע על דפוס מסוים. איש מקצוע מפוזר או כזה שאינו עונה לטלפונים אולי לא יהיה זמין אליכם ברגע האמת. אז נכון, לפעמים יש מחלות, אסונות במשפחה או חופשות שמותירות את הלקוח ללא מענה, אך אדם עם אחריות יעדכן את הלקוחות שלו בנסיבות כאלה ויבהיר כי הוא יחזור אל כולם בתאריך מסוים. אדם שלא ניתן להשיג אותו לפתע או חוזר להודעות מאוחר לאחר מסירתן, הדבר יכול להעיד עליו משהו וכדאי לחשוש ולהיות עם יד על הדופק.

כל השיקולים הללו קריטיים וכדי לבחור באיש המקצוע הנכון עבורכם חייבים להתחשב בכל אחד מהם – במטרה למצוא את יועץ המשכנתאות המושלם, בשבילכם. אם כבר מצאתם אותו, איך תדעו כמה ייעוץ שכזה אמור לעלות?

 

ייעוץ משכנתא – עלויות ותמחור

ישנה אגדה אורבנית שיש ייעוץ משכנתא בחינם ברחבי הרשת ובבנקים. לגבי הבנקים, כבר כתבנו את סבך האינטרסים והסוגיות שעולות לגבי הייעוץ הזה, אבל לגבי רחבי הרשת צריך גם לכתוב כמה מילים. הרי לא מחליטים שום החלטה רצינית על סמך מידע שקראתם באינטרנט. לא תסמכו על עצות בריאותיות משום אתר, גם אם הוא נראה רציני מאוד. ככל הנראה, תמיד תעדיפו ללכת לרופא ולהתייעץ איתו. גם פה, המקרה זהה. רוצים להסתמך על פוסט שנכתב בבלוג או באתר מקצועי? מדובר בהחלטה שיכולה לפגוע לכם בכיס, ובמידה ואין לכם ידע מוקדם ומעמיק בנושא, ככל הנראה זה בדיוק מה שההחלטה הזו תעשה.

אז אם כך, כמה יעלה ייעוץ מקצועי שכזה?

מאחר והתחום פורח בשנים האחרונות וכמעט בכל יום מצטרפים עוד אנשי מקצוע לתחום התחרותי, הסכומים משחקים לטובתו של הלקוח. במידה ומדובר על זוג או אדם ממוצע, ללא קשיים ניכרים בתהליך, ייעוץ משכנתא, מתחילתו ועד סופו כולל ייעוץ וליווי אמור לעלות בין 5,000 ל-8,000 ₪. זוהי לא הוצאה קטנה, אבל גם אם יועץ יכול לחסוך לכם כשני אחוזים ממשכנתא של 800,000 ₪, הרי מדובר על חיסכון של 16,000 ₪ – כפול מהמחיר שאולי שילמתם על הייעוץ מלכתחילה!

אם המשכנתא מורכבת למדי – כמו המקרים שציינו – אנשים שקיבלו סירוב לבקשת משכנתא בעבר, סכומים גדולים במיוחד לצורכי מימון או חוויות אחרות, ייעוץ שכזה יעלה יותר ויכול להגיע גם לסכומים של 15,000 למשכנתאות מורכבות במיוחד. כמו בכל תחום, מחירים נמוכים או גבוהים מדי צריכים לעורר נורות אדומות או חשדנות, לכן חפשו לפי המחירון ובקשו פירוט בכתב של השירותים אותם מספק יועץ המשכנתאות. נסו לבדוק לגבי ליווי לאחר הסיום, הגעה לפגישות, בקשת מסמכים ועוד. שירותים נוספי שכאלו יכולים להעלות את המחיר, אך לעיתים שווים כל שקל שמשלמים עליהם.

בסיכומה של לקיחת המשכנתא, אין ספק שמדובר על צעד משמעותי וגדול. הסכומים שמעורבים יכולים להיות עצומים, הלחץ גבוה ולפעמים אין מספיק ידע או זמן כדי לרכוש אותו. במצבים כאלו, צריך למצוא את איש המקצוע שיעשה את העבודה עבורכם, יראה רק את האינטרס שלכם למול עיניו וייקח אתכם יד ביד עד לשלב החתימה בו תוכלו רק לשרבט עם העט ולדעת שעשיתם את ההחלטה הנכונה.

כתבתי מאמר נרחב על מחיר יועץ משכנתאות תכנסו ותחכימו.