חישוב תשואה על דירה להשקעה – איך מחשבים את זה נכון

בעידן בו הריביות בבנק אפסיות והבורסה תנודתית, רבים רואים בעולם הנדל"ן אפיק השקעה בטוח ואמין. זאת הודות לשתי סיבות מרכזיות:

1. קהל המשקיעים רואה את העלייה העקבית של מחירי הנדל"ן בישראל ובעולם אשר מעניקים תשואה גבוהה למשקיע אשר לעיתים אף חוצה את ה-10 אחוזים מדי שנה.
2. השקעה בנדל"ן משמע רכישה של מוצר מוחשי המעניק תמורה פיזית לרוכש ומשום כך מרגישים המשקיעים תחושה של ביטחון גדולה יותר.

עם זאת, משקיעים רבים אינם יודעים כיצד נכון לחשב את התשואה בגין נכס נדל"ן אשר נרכש לטובת השקעה, ובהתאם לכך לעיתים אף מחליטים החלטות שגויות בנוגע לשאלה האם להשקיע בנדל"ן ובאילו מקומות כדאי לרכוש נכסי נדל"ן לטובת השקעות רווחיות. זאת משום שהם מביאים בחשבון רק חלק מהמשתנים הרלבנטיים לשוק הנדל"ן, דבר אשר מוביל להערכה שגויה אשר לעיתים קרובות עולה כסף למשקיע.

הדבר נכון במיוחד במידה והדירה להשקעה הינה באמצעות משכנתאות אשר לעיתים מובילות לכך שהתשואה ביחס לריביות אינה משתלמת למול אפיקי השקעה אחרים הפתוחים בפני אותו משקיע.

בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט כיצד נכון לחשב תשואה הנוגעת לדירות להשקעה, אילו משתנים יש להביא בחשבון על מנת להעריך את התשואה הריאלית אשר מתקבלת מרכישת דירה להשקעה.

לשם כך אנו נשתמש גם בדוגמה מתגלגלת לפי אדם רכש דירה להשקעה בעלות של שני מיליון שקלים וכעבור שנה מנסה להבין מה הייתה התשואה שלו מהדירה אותה הוא רכש להשקעה.

אילו הכנסות יש להביא בחשבון בנוגע לדירה להשקעה כאשר מעריכים תשואה שנתית

אדם אשר רוכש דירה צריך להביא בחשבון שתי הכנסות רלבנטיות מדי שנה על מנת להעריך את התשואה אותה הדירה להשקעה מניבה:

1. שכירות הדירה אשר מכניס – הנתון הבסיסי אותו מרבית האנשים מביאים בחשבון הוא דמי השכירות אותם קיבל המשקיע מהשוכר של הדירה. כלומר במידה ו-12 חודשים שכירות מכניסים 100,000 ₪ המהווים 5% מערך הדירה בתחילת השנה, שכירות הדירה מניבה 5% תשואה.
2. ערך מכירת הדירה ביחס למחיר בו הדירה נרכשה – הנתון הנוסף אשר הכרחי להביא בחשבון הוא עליית ערך הדירה, כלומר מהו שווי הדירה בסוף השנה ביחס לערך הדירה בתחילתה של השנה, אין זה רלבנטי האם הדירה נמכרת בפועל באותו אופן שאין זה רלבנטי האם מוכרים את המניות, הדבר נדרש על מנת לקבל שווי ריאלי עדכני ובאמצעותו לחשב את התשואה.
3. בהתאם לכך, במידה ואדם רכש דירה במחיר של 2 מיליון ₪ וכעת שווי הדירה הוא 2.1 מיליון שקלים, המשקיע בנוסף לשכירות קיבל תשואה של 5% כתוצאה מעליית ערך הנכס.

כלומר במידה ודירה נרכשה בעלות של שני מיליון שקלים, ומשכירות ההכנסה הייתה 100,000 שקלים ושווי הדירה בסיום השנה הוא 2.1 מיליון שקלים, יש להביא בחשבון את שני הנתונים המצטברים לכדי 200,000 ₪ המהווים תשואה שנתית של 10%. אך חישוב זה אינו שלם, ועליו להוסיף הוצאות אשר עליהן נפרט בפרק הבא.

אילו הוצאות יש להביא בחשבון בנוגע לדירה להשקעה כאשר מעריכים תשואה שנתית

כאשר משקיעים בשוק ההון, לרוב פרט לעלות המניות ומיסוי בגין רווחים כתוצאה מההשקעה, אין לאדם הוצאות נוספות. אך כאשר מדובר בהשקעת נדל"ן ישנן הוצאות נוספות אשר יש להביא בחשבון בנוסף לעלות הדירה ולמיסוי. בהתאם לכך, להלן ההוצאות המרכזיות של המשקיע פרט לעלות הנכס הבסיסית אשר יש להביא בחשבון בעת ביצוע התחשיב לבירור התשואה:

1. מיסוי בגין רווחים מהדירה ובעת רכישת דירה – ראשית יש להביא בחשבון את המיסים אשר על אדם לשלם בעבור הדירה אותה רכש. מיסים אלו כוללים שני נדבכים, מיסים כמו מס רכישה אשר היה צריך לשלם בעת רכישת הדירה ומגלמת את העלות האמיתית אותה עליו לשלם וכן מיסים אשר עליו לשלם בגין ההכנסה מהשכרת הדירה ובגין מכירת הדירה כמו מס שבח. ככלל, בכל סוג של השקעה יש להביא בחשבון את המיסים השונים אשר באים לידי ביטוי כאשר מעוניינים לחשב את התשואה הפוטנציאלית ובהתאם לבחור את ההשקעה בעלת התשואה המשתלמת מכולם.
2. עלויות נוספות הנדרשות לטובת ניהולו השוטף של הנכס – בשונה ממניות או חיסכון בבנק, אדם אשר רוכש דירה להשקעה לעיתים נדרש להוציא הוצאות נוספות אשר נדרשות לתחזוקה השוטפת של הנכס. הוצאות אלו יכולות שיפוץ הדירה לאחר רכישתה על מנת להגדיל את שוויה, עורך דין אשר מחתים את השוכר של הדירה על חוזה, נזילה אשר התרחשה בזמן השכירות וכדומה. את כל הוצאות אלו יש לסכום יחדיו ולהביא בחשבון ולהפחית מהתשואה של הנכס.
3. הוצאות נוספות בעת רכישת הנכס – יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות אשר אדם משלם בעת רכישת ההשקעה או טרם ביצוע הרכישה. כך למשל יש להביא בחשבון את התשלום בגין עמלה לסוכנות התיווך אשר הפנתה אותו לנכס, הזמן וימי העבודה הנדרשים לאיתור הנכס המתאים, במידה והדירה מצויה בחו"ל ואדם טס לטובת בחינת הנכס, או הסכם עם חברת התיווך וכדומה.
4. את כל ההוצאות הללו יש לסכום ולהביא בחשבון בעת בחינת התשואה אשר המשקיע קיבל מאותה דירה.
5. ריביות בגין משכנתא – לעיתים לאדם אין את הסכום הנדרש בעבור רכישת דירה להשקעה, ולשם רכישתה נדרש ממנו לבקשת משכנתא מהבנק. פרט לקרן המשכנתא אותו מביאים בחשבון בעלות הדירה, משקיע משלם גם בעבור הריביות בערכים נומינליים, במשכנתא ל-20 שנים אדם צפוי לשלם 1.5 מערך הקרן אותה לווה, כלומר במידה ואדם לקח משכנתא של חצי מיליון שקלים למימון הדירה אשר עלתה שני מיליון שקלים, עליו להביא זאת בחשבון ולהוסיף את הריביות אשר שווים בדוגמה זו כ-250 אלף ₪ לעלות רכישת הדירה בפועל, דבר אשר בהתאם יפגע בתשואה משום שעליית הערך של הנכס קטנה בהתאם.

כלל ההוצאות אשר הובאו בפרק זה לעיתים אינן נלקחות בחשבון, זאת על אף שהן הוצאות שאדם לא היה עושה לולא היה משקיע באותה דירה. בהתאם לכך, על מנת לקבל תמונה אמיתית של התשואה אותה הוא מקבל בעבור דירה להשקעה יש לסכום את כלל ההוצאות האמורות ולהפחית מההכנסות אשר תוארו בפרק הקודם.

בהתאם לכך, במידה ונגיד לצורך העניין שכלל ההוצאות האמורות באותה שנה התנקזו לכדי 50 אלף שקלים, יש להפחית סכום זה מ-200,000 השקלים אותם הרוויח בהתאם לדוגמה המובאת במאמר זה, ובכך להבין כי ההכנסות הנקיות של המשקיע הן 150,000 ₪ אשר מביאים אותו לתשואה של 7.5%. 

חשוב לשים לב שישנן הוצאות אשר לא צריך להביא בתחשיב מדי שנה, אלא רק בשנה הראשונה לאחר רכישת הנכס או בשנה האחרונה להשקעה בעת מכירת הנכס. זאת מאחר שאותן הוצאות נכנסו לתחשיב בשנה הראשונה, כמו למשל תשלום עמלת התיווך, מס הרכישה או הריביות בגין המשכנתא.

אלו נתונים אשר ניתן להביא בחשבון בשנה הראשונה לחישוב התשואה ולהשמיטן בהמשך, שכן הוא לא משלם כל שנה את אותם הוצאות, בהתאם לכך, התשואה מנכסים מסוג זה לרוב עולים ככל שהדירה המיועדת להשקעה נשארת בבעלות המשקיע זמן רב יותר והוצאותיו היחידות אשר נותרות הינן ההוצאות השוטפות של הדירה והמיסים בגין ההכנסות מהתשואה.

לסיכום

כאשר אדם רוכש דירה עליו להביא בחשבון הוצאות והכנסות נוספות פרט לעלות רכישת הדירה ועלות השכירות. בהתאם לכך, על מנת להעריך איזה אפיק השקעה משתלם ואף על מנת לבחור בין דירות להשקעה יש להביא בחשבון גם את ההוצאות השונות כמו מיסים, ריביות בגין משכנתא, שיפוץ הנדרש לנכס וכדומה על מנת לבצע הערכה נכונה של התשואה הצפויה מהנכס. הדבר רלוונטי גם במבט לאחור, על מנת להבין מהי התשואה אשר נתקבלה בשנה החולפת מהנכס.

רק לאחר שקלול כל הנתונים הללו ניתן יהיה לבצע הערכה מושכלת של רווחיות ההשקעה בדירה ומהם הצעדים אשר יש לנקוט בהתאם.