חברות ניהול – מתי צריך, ומהו טווח המחירים?

לפני הכל, זכותך לדעת! הידעת? למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס, גובה החזר עומד על 8,000 ש"ח בממוצע! לא צריך עו"ד כדי לבדוק זכאות, לבדיקת זכאות במחשבון קל ונוח לחצו כאן.

חברות ניהול, אחראיות על ניהול, תפעול ותחזוקת בתים ובניינים מרובי דירות. החברות אחראיות כל גביית הכספים, המעלית בבניין, ניקיון הבניין, הוצאות חשמל, מים, גינה ועוד. מתי בדיוק צריך חברת ניהול, ומהו טווח המחירים הממוצע לתשלום עבור חברת הניהול של הבניין? כל הפרטים, בכתבה שלפניכם.

 

מהו תפקיד חברות ניהול?

במהלך השנים האחרונות, עם הרחבת היקף הבניה לבנייני מגורים ומשרדים מרובי קומות, ההחלטות על העברת המושכות, בכל הנוגע לניהול התשתיות השוטף של הבניין, מידיהם של ועדי הבתים המסורתיים לידיים המקצועיות של חברות הניהול, הפכו לנפוצות במיוחד.

השינוי החל להתרחש משום שעם הזמן, תחומי האחריות שהיו בחזקת הוועדים הפנימיים התרבו וגדלו, עד שאותם וועדים לא הצליחו להשלים את משימותיהם ולדאוג לתחזוקת הבניינים כראוי.

הפניה לחברת הניהול

מושג חברות הניהול אינו מעוגן בחוק כלשהו, ויתרה מזאת, אין קריטריונים חוקיים המחייבים אותן, ועל כן ידיהן חופשיות. אי לכך ובהתאם לזאת, על בעלי הבניין הרוצים לשכור את שירותי חברת הניהול לבדוק בדקדוק את החברות המציעות שירותים ואת תנאיהן.

כאשר דיירי בניין מחליטים להעביר את האחריות על אחזקת הבניין שלהם לחברת ניהול, עליהם לשים לב ולדאוג מראש למספר דברים:

יש להכין חוזה עוד לפני יצירת הקשר עם חברת הניהול, ולכלול בו את כל הנושאים שבידי חברת הניהול להשפיע עליהם על פי שיקול דעתה: הוצאות על גורמי האחזקה השונים (לשים לב להרכב שלהן, לדאוג שלא יהיו הוצאות גבוהות מכפי יכולתם של דיירי הבניין וכן לוודא שלא יהיו תשלומים שהם לא אמורים לשאת בהם, כגון הוצאות חברת הניהול שאינן קשורות לאותו הבניין) וציון המקרים היוצאים מן הכלל, שלפני קביעת ההוצאות הכרוכות בהם, על החברה יהיה לבקש את אישור חברי הבניין.

על בעלי הדירות שבבניין לנסח את החוזה המשותף להם ולחברת הניהול בפירוט ובדיוק מירביים, כך שיכלול את כל פרטי הניהול השוטף של תחזוקת הבניין- הצרכים השונים, זמני הטיפולים התקופתיים ומחירם וניהול חיסכון מתוך התקציב, שיהווה מענה להתעוררות תקלות לא צפויות שידרשו תיקון בתשלום נוסף וכן עבור הוצאות גבוהות ולא צפויות אחרות.

בנוסף, לטובת הדיירים מומלץ לדרוש מהחברה בעת ניסוח החוזה כי תהיה במהלך תקופת הניהול שקיפות מלאה של החברה כלפי הדיירים, כך שכל המסמכים, האישורים, ההוצאות השונות ושאר פרטי האחזקה יהיו חשופים ונגישים לכל דייר ובכל עת שיחפוץ לבודקם.

אז על מה בעצם משלמים לחברת הניהול?

כל סכום כסף המגיע אל חברת הניהול בכל פרק זמן קבוע שנקבע מבעוד מועד, משמש את חברת הניהול בתחזוקת הבניין השוטפת. התחומים שיכולים להיכנס תחת הגדרה זו כוללים אספקת חשמל ומים, תיקוני נזקים ושמירה על בטיחות ואף טיפוח הנראות החיצונית והאסתטיקה של הבניין (על פי רוב רלוונטי בבניינים הממוקמים באזורים יוקרתיים, ונכללות בתחום זה אף הוצאות שיפוץ מעלית, חדר מדרגות ולובי למשל). על בעלי הנכס ונציגי חברת הניהול להחליט מראש לאלו תחומים הם מתכוונים לנתב את ההוצאות החודשיות.

כמה כסף צריכים לשלם בעלי הבית?

הסכומים המשולמים לחברות הניהול משתנים לפי קריטריונים משתנים:

ככל שהנכס ממוקם באזור מבוקש יותר ושוויו גבוה יותר, גם מחיר אחזקתו עולה בהתאמה. נוסף על כך, ברוב המקרים גובה הבניין אף הוא משפיע על מחיר הניהול, כך שככל שהבניין יותר גבוה, המחיר עולה (בעיקר בשל הוצאות על ניקיון ותחזוקת המעליות שגדלות עם עליית הגובה). גם מתחמים שונים הנמצאים ברשות בעלי הבניין, כגון מתחם בריכה, מגרשי ספורט וחדרי כושר מייקרים את עלויות אחזקת הבניין משום שגם הם דורשים טיפול ותחזוק קבועים.

יש לשים לב כי ברוב המקרים אין לדרוש סכום זהה לתשלום מכל בעלי הדירות השונים, כאשר בנוסף, עלולות להתעורר מחלוקות בעניין זה בין הדיירים השונים.

התשלום הכולל לחברת הניהול מתחלק בין הדיירים באופן שאינו שווה ונקבע יחסית לגודל שטח הדירות (ככל שהשטח יותר גדול הסכום לתשלום עולה) או לפי מספר החדרים בדירה ולפי סוגה (הקריטריונים לפיהם נקבעת החלוקה תלויים בסוג הבניין).

במקרים יוצאי דופן, יכולים להיות דיירים שידרשו להפחית מהסכום הנדרש מהם, משום שאין בכוונתם להשתמש בשירותי המתקנים המיוחדים או המעלית והחניה שמספק הבניין, ולכן אין ברצונם לשאת בהוצאות אחזקתם. על מקרים יוצאי דופן אלה יש להגיע להסכמה כוללת בין כל בעלי הדירות בנכס המדובר.

וכעת נגיע למספרים הרווחים כיום בענף חברות הניהול:

  • בבנייני דירות ממוצעים בני עד עשר קומות, המחיר לתשלום על אחזקה נע בין שלושה עד ארבעה שקלים למטר רבוע באיזור המרכז, כאשר באיזורים הפריפריאליים המחירים נמוכים בעד עשרה אחוזים. פירושו של דבר, בעל דירת מאה מטרים רבועים ממוצעת באיזור המרכז יידרש לשלם בערך ארבע מאות שקלים בחודש עבור אחזקת הבניין על ידי חברת הניהול.
  • בסוגי דירות יוקרתיים ומיוחדים כגון פנטהאוז במגדל יוקרה, המחיר לתשלום לחברת הניהול יכול לנוע אף סביב ארבעה עשר שקלים למטר רבוע.
  • בדירות ממוצעות במגדלי יוקרה, המחירים גבוהים יותר מאשר במגדלים רגילים, בשל מימון שירותי שמירה מיוחדים וכן מתקנים שונים, כך שהם יכולים לנוע סביב השנים עשר שקלים למטר רבוע. כלומר, על כל בעל דירת מאה מטרים רבועים ממוצעת בבניין יוקרה יהיה לשלם סכום חודשי הקרוב לאלף מאתיים שקלים בחודש עבור האחזקה של הבניין ומימון השירותים המיוחדים השונים.

יש דיירים בבניין שלא מוכנים לשאת בהוצאות, מה עושים?

במקרים רבים ישנם בעלי דירות שלא מוכנים לקחת חלק בהוצאות הבניין המשותפות מסיבות כלכליות, על רק סכסוכים, וכן מסיבות אישיות אחרות. במקרים אלו ניתן לפתוח הליך משפטי, אך מומלץ כמובן, על מנת למנוע עוגמת נפש והוצאות מיותרות, לנסות קודם לנקיטת ההליך לדבר על ליבם של דיירים אלו תוך דרישה מפורשת ומסודרת לתשלום. בדרישה יש לציין את מטרות התשלומים, בכדי שדיירים אלו לא ירגישו מנוצלים ושכספם נגזל מהם ללא צורך.

אם לאחר ההפצרות המרובות הדיירים הבעייתיים עדיין עומדים בכל תוקף על סירובם, מומלץ לנקוט בהליך משפטי כנגדם. על התביעה להיות מוגשת למפקח על המקרקעין באותו אזור בו ממוקם הנכס. בנוסף, במקרים בהם חברת הניהול המשרתת את הבניין הרלוונטי מוגדרת כגוף מתחזק של הבניין, היא יכולה לפתוח בעצמה הליך משפטי כנגד הדיירים שאינם מוכנים לשאת בתשלום בעצמם. כדי שתוכל לעשות זאת, היא נדרשת להיות מסוגלת להוכיח את היותה גוף מתחזק, בהתאם להגדרה זו בחוק.

מה עושים דיירים המגיעים לדירה חדשה בעקבות הליך "פינוי בינוי"?

לעתים קרובות דיירים שונים מוצאים את עצמם בדירה חדשה בשל הליך "פינוי בינוי" שהוחל על הבניין בו התגוררו. דיירים מעין אלו שהם בעלי יכולת כלכלית נמוכה, עלולים במקרים כאלו להגיע לבניינים חדשים עם עלות אחזקה גבוהה בהרבה משהיו צריכים לשלם לפני המעבר.

לסיטואציה בעייתית זו הומצאו פתרונות שונים, שמטרתם להקל על אותם מעוטי יכולת. דוגמא לפתרון מעין זה הוא פטור מתשלום על אחזקה לדיירים בגיל הזהב בתנאים מסוימים.

לסיכום

חברות ניהול הן גופים העוסקות בניהול ותחזוקת בתים. מדובר לרוב בבניינים גדולים מרוב דיירים, שהניהול השוטף שלהם כרוכה בעבודה רבה, הזקוקה לחברה מקצועית ומנוסה בתחום. חשוב לברר כי מדובר בחברה מנוסה ומקצועית, וכי התשלום שמשלמים עבור שירותיה לא חורג מהממוצע באזורכם.

לפני הכל, זכותך לדעת! הידעת? למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס, גובה החזר עומד על 8,000 ש"ח בממוצע! לא צריך עו"ד כדי לבדוק זכאות, לבדיקת זכאות במחשבון קל ונוח לחצו כאן.

עוד כתבות מומלצות בנושא נדל"ן

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?