התגרשתם? מה קורה למשכנתא שלכם?

זהו, זה נגמר. מערכת היחסים שלכם הגיעה לקיצה. כשליש מהזוגות בישראל יסיימו את מערכת הנישואין שלהם בגירושין, ובתוך כל הבלאגן – קשה להבין מה עושים עם הדירה, אותו מקום בו ניהלתם פעם חיי משפחה תקינים. ברוב המקרים הדירה שייכת לשני בני הזוג שווה בשווה (גם אם היא שולמה מכספו של אחד מבני הזוג בלבד), וכעת, אחרי הגירושין, נותרים תשלומי המשכנתא בעינם. הנה מה שיקרה למשכנתא שלכם ולדירה שלכם במידה ותחליטו להתגרש, והאפשרויות שעומדות עבורכם.

 

מכירת הדירה לגורם שלישי

אפשרות טובה שמיישבת מיד כל מחלוקת, אם כי היא סובלת מחסרונות רבים, היא למכור את הדירה המשותפת שלכם. תצטרכו לפרסם את הדירה, לאתר קונים, לנהל משא ומתן עם לקוחות פוטנציאלים, להכנס לכל הטרטורים וההוצאות הנלוות – עורך דין, תיווך, מס שבח, עמלת סילוק מוקדם של המשכנתא וכדומה – ובסופו של דבר למכור את הדירה, לסגור את המשכנתא, ולהתחלק חצי חצי בעודף. חסרון מהותי נוסף הוא שזה לא לטובת הילדים. טובת הילדים במקרה של גירושין היא להשאר, לפחות חלק מהזמן אם לא בכולו, בסביבה המוכרת להם, בבית שהם רגילים אליו ובמסגרות החינוכיות הרגילות שלהם. כאשר מוכרים את הדירה לצד שלישי, הילדים עוברים דירה, והמון פעמים גם מחליפים גן או בית ספר על הדרך. אם הדירה נשארת אצל אחד מבני הזוג – הילדים ישארו חלק מהזמן בדירה שהם מכירים ורגילים אליה, וככל הנראה גם יוכלו להשאר באותה המסגרת החינוכית אליה הם רגילים.

בקצרה – זה טוב ליישוב מחלוקת וזה טוב נגד גירושין "מכוערים", זה רע לילדים ורע לכיס בגלל כל ההוצאות הנלוות הסטנדרטיות שיש כשמוכרים דירה.

זו עדיין אפשרות קיימת והגיונית, ואף הגיונית במיוחד אם יש בידיכם נכס גדול ויוקרתי שגם אם תחלקו את שיוויו לשניים, עדיין ישאר מספיק בשביל לקנות דירה מכובדת לאחרי הגירושין לכל אחד מבני הזוג. רק זכרו את כל ההוצאות מסביב שציינתי כשאתם שוקלים את זה, ועוד הוצאות שעשויות להתלוות למהלך – ריהוט, שיפוץ, מכשירי חשמל… הרשימה ארוכה.

 

מכירת חצי מהדירה לאחד מבני הזוג

אפשרות נוספת, מקובלת ונפוצה הרבה יותר, היא שאחד מבני הזוג מוכר לשני את חצי הדירה ששייך לו. הדירה תעבור להיות רשומה על שם בן הזוג הקונה ובן הזוג המוכר יאבד את חלקו בדירה, וכך גם המשכנתא – תעבור בשלמותה לידי בן הזוג הקונה. מכירה של חצי מהדירה לבן זוג שחצי מהדירה היה רשום על שמו עוד קודם למכירה, אינו נחשב אירוע מס, ולכן – אין הוצאות נלוות. אין תשלומי מס רכישה, מס שבח, תיווך או עורכי דין. בכזה מקרה גם הילדים ישארו, לפחות חלק מהזמן לפי חלוקת המשמורת, בסביבה המוכרת להם, ויהיה קל ונוח יותר לא להעביר אותם גן או בית ספר, מאחר ולפחות חלק מהזמן הם גרים באותו המקום.

חשוב מאוד, לפני שעושים את זה, לוודא שהבנק יאשר הגדלת המשכנתא או נטילת משכנתא נוספת לבן הזוג שקונה חצי מהדירה, ולהוציא את התשלומים לפועל רק אחרי שהגירושין נכנסו לתוקפם באמצעות גט. לפני שהגירושין הופכים למציאות עם גט שמאשר זאת, הבנק לא ישחרר את בן הזוג המוכר מהמשכנתא, ולא יאפשר לבן הזוג הקונה להגדיל את המשכנתא או לקחת אחת חדשה. העבירו את כל התהליך לאחרי הגירושין, אי אפשר להניע אותו בזמן שאתם פרודים בהליך גירושין.

כאשר אתם מחליטים על מכירה ורכישה של חצי מהדירה בין בני הזוג, חשוב מאוד להחליט ולהבין מראש שזה לא תמיד יכול לעבוד.

כשמחליטים מי מוכר למי את חצי הדירה, צריך להתחשב בנתונים ולהבין שזה לא אפשרי לחלוטין בכל מקרה. הבנק לא ממהר לאשר משכנתאות שכאלו, וצריך לחשב לאיזה מבין בני הזוג יש יותר סיכוי לקבל אישור מהבנק על הכפלת המשכנתא שעל שמו. אם יש בן זוג שהסיכוי שיקבל אישור למשכנתא המוגדלת נמוך, וותרו על כך מראש, הבנק כנראה לא יאשר וגם אם יאשר – זה עשוי להכביד על בן הזוג שמגדיל את המשכנתא. אם יש בסיפור משכורת נמוכה, הלוואות או חובות – על אחת כמה וכמה, וותרו על התענוג, עדיף להחליף את הכיוון ולמכור לבן הזוג עם המשכורת הגבוה יותר את חצי מהדירה.

חשוב מאוד, אם אתם הצד המוכר, לקבל משהו "בתמורה" במסגרת הפרידה. אתם חוסכים מהצד הקונה הוצאות מעבר וטרטורים, הוא לא עובר דירה, ומעבר דירה מגיע עם הרבה הוצאות נלוות ודברים לטפל בהם.

לפעמים, אפשר במקום מכירת חלק מהדירה, לתת לבן הזוג להנות מהטבות אחרות בתמורה לחצי מהדירה. זה נפוץ במיוחד כאשר יש אמא שהמשמורת על הילדים נקבעו לטובתה, אך אין באפשרותה האמצעים הכלכליים לקנות חצי מהדירה. בכזה מקרה, תקבע הנחה חודשית קבועה בדמי המזונות שהאב צריך לשלם, בתמורה לחצי שלו בדירה. כך, יכולה האם להנות מהעברת חצי הדירה שלא שייך לה לידיה, בלי לשלם או לקנות את החצי השני של הדירה, אלא באמצעות הפחתת הסכום החודשי שהאב חייב לה.

 

השארת הדירה ברשות שני בני הזוג, השכרתה וחלוקה בדמי השכירות

אופציה פחות מקובלת אבל קיימת, היא שבני הזוג למעשה לא יעשו שום שינוי באחזקת הדירה. תשלומי המשכנתא יחולקו חצי-חצי ביניהם, הם יצאו מהדירה ויכניסו שוכרים במקומם, ושניהם יעברו דירה, תוך כדי שהם מחזיקים, כל אחד מהם, חצי מהדירה שבה התגוררו ביחד כשהכל היה ורוד ומקסים.

במקרה כזה בני הזוג יתחלקו בהכנסה מהשכרת הדירה חצי חצי, וכמובן שלא רק בהוצאת המשכנתא החודשית על הדירה.

זה פחות נפוץ ופחות מקובל כי זה מצריך מבני זוג פרודים להמשיך ולהחזיק בנכס נדלני ביחד – על כל המשתמע מכך. בין משכירים, לפרסם את הדירה, לקבל משכירים פוטנציאלים לראות את הדירה, לדאוג לתחזוקה ותיקונים במידת הצורך – זה בדרך כלל משהו שזוגות גרושים לא רוצים להיות חלק ממנו מול בן הזוג שממנו התגרשו, אבל אם בני הזוג "התגרשו בטוב", זה משהו לשקול.

אם הדירה רווחית מאוד, במידה וערכה כיום שווה הרבה יותר משהיה כשהיא נקנתה, ואם יש צפי שערכה ימשיך לעלות עוד הרבה בזמן הקרוב, מדובר בדירה רווחית וכדאית שלא כדאי לעזוב. תוכלו להתגבר על המכשולים הזוגיים, להנות מהמשכנתא הנמוכה שהתחילה אי שם כשהדירה הייתה שווה מעט, ולהנות מדמי שכירות גבוהים וממכירה עתידית סופר רווחית. גישור על הפרידה בכל עניין דירה האוחזת בכאלו מאפיינים, אומר ששניכם תרוויחו מכך הרבה יותר כסף בעתיד.

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?