השקעות נדל"ן בשוויץ – סקירה מקיפה

בשנים האחרונות גדל הרצון בקרב ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל המונע מאנשים רבים להשקיע בישראל. אחת המדינות הוותיקות ביותר על מפת ההשקעות הנדל"ן היא שוויץ.

המדינה הניטרלית אשר נמצאת במרכז העולם הבנקאי ומרכז אירופה, ביססה את כל כלכלת המדינה על השקעות זרות של משקיעים המטילים יהבם על הביטחון הרב הקיים במדינה זו פוליטית וכלכלית. לכן נדל"ן בשוויץ היקרה, אשר מושכת אנשי עסקים מכל העולם ואינה מתערבת בסכסוכים פוליטיים נתפס כהשקעה יציבה ואטרקטיבית. מאידך, שוויץ אינה מדינה חדשה במפת הנדל"ן ולא בטוח כלל שעוד נשארו שם הזדמנויות אמיתיות אשר יניבו תשואה גדולה.

לכן, במאמר זה נפרט על השקעות נדל"ן בשוויץ, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך.

 

השקעת נדל"ן בשוויץ, על מה מדובר ולמה כדאי?

שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן שוויצרי הביטחון הוא רב במיוחד ובן מאות שנים. גם מחוץ לשוויץ השקעות נדל"ן בכלל נתפסות כבטוחות יותר מהשקעות הוניות, זאת מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, והדבר נכון שבעתיים כאשר מדובר בנכס להשקעה בשוויץ. זאת מאחר והמדינה המרכז אירופית משלבת בתוכה מספר מאפיינים הנוסכים ביטחון בקרב המשקיעים אשר מחפשים זאת:

  1. שוויץ היא אחת המדינות היציבות כלכלית בעולם, ובעלת תמ"ג של 45,000 דולרים לנפש, מהגבוהים בעולם. הדבר נכון גם בהקשר הנדל"ני, שכן המדינה כמעט ולא נפגעה ממשבר הסאב-פריים בשונה מארצות הברית ומערב אירופה בשנת 2008. אחת הסיבות לכך היא ששוויץ מאז שנות ה-90 פועלת תחת חוק הדורש הפקדת 20% מסכום הנדל"ן על ידי הרוכש, ובכך מנעה יצירת מחירי בועה ואנשים אשר רוכשים ללא הון עצמי. כך בעוד מדינות כמו ספרד, אירלנד ויוון אשר ספגו פגיעות משמעותיות יותר והפגינו חוסר יציבות, שוויץ הראתה יציבות פיננסית והתנהלות אחראית אשר מעידה כי ערך הנכס ישרוד משברים פוליטיים ותנודות כלכליות.
  2. שוק הנדל"ן השוויצרי הינו מהיציבים בעולם והוא נהנה מתשואה בטוחה ויציבה של כ-2% בשנה. זוהי אומנם לא תשואה גבוהה אך בהינתן הסיכון הנמוך בהשקעה במדינה, מדובר בתשואה אטרקטיבית. בהקשר זה נציין כי הבנקאות השוויצרית  מהווה עוגן כלכלי יציב בעבור שוויץ מעל מאה שנים, המסייע לתחושה כי  המדינה תהיה חסינה למשברים כלכליים.
  3. בנוסף לאמור בסעיף הקודם, מדובר במדינה אירופאית מתקדמת ואולי היציבה בעולם, אשר הסיכון להפיכות פוליטיות או שחיתות הינו בגדר לא קיים. זאת בשונה מיעדים אחרים להשקעות נדל"ן כמו מדינות במזרח אירופה או אפריקה. לכן השקעה בה נתפסת כבטוחה מבחינה חוקית, הסבירות כי ילאימו את הנכס או שערכו יתרסק בשל מלחמה אינו קיים.
  4. בנוסף על כל אלו, המדינה נהנית מתיירות יציבה ואמידה. שוויץ נהנית מתיירות אלפים, אשר בשטחה הם הגבוהים ואלו הנחשבים היפים מכולם. כמו כן, המדינה נהנית מתיירות אורבנית בערים הגדולות כמו ז'נבה, ציריך ובאזל הנחשבים ליעדים מהיפים באירופה הקלאסית מדינות בעלות מדדים חיובים בתחומי התיירות והעסקים, מאופיינות לרוב גם בעלייה בערך הנדל"ן אשר עתידה להתבטא בתשואה חיובית למשקיעים. התיירות והעסקים הזרים אשר מגיעים למדינה אף יוצרים אפשרות להשכרת הנכס לטווח קצר במודל של השכרה לטווח קצר, כמו Airbnb, אשר מספק תשואה גבוהה יותר מהשכרה לטווח ארוך.
  5. שוויץ אינה חברה באיחוד האירופי ולכן המיסוי הרב אשר חל על חברות במדינות האיחוד אינו חל עליה. בהתאם לכך, חברות רבות בוחרות לעבור ולפעול מתוך שוויץ אשר ממוקמת במרכז אירופה ובעלת גישה למדינות אלו מחד, ומאידך מעודדת שוק חופשי ואינה מבצעת רגולציה רבה או מיסוי גבוה על חברות. הנדל"ן השוויצרי מושפע באופן טבעי, שכן עובדים אמידים רבים אשר עברו יחד עם החברה שלהם, מחפשים בתים להשכרה בשוויץ ואותן חברות מחפשות משרדים ונכסי נדל"ן שונים לפעול בהם.
  6. כלומר ישנה אוכלוסייה איכותית, אמידה ושאינה מקומית המחפשת לשכור את הנדל"ן של המשקיעים.
  7. בהמשך ישיר לכך, המיסוי בשוויץ כיאה למדינה בעלת כלכלה ליברלית הוא נח משמעותית למשקיעים מאשר המיסוי של שכנותיה במערב ומרכז אירופה כפי שנפרט בהרחבה בהמשך.
  8. שוויץ מעניקה למשקיעים זרים, ולרוכשי נדל"ן בפרט מספר היתרי שהיה במדינה. בהתאם לכך אנשים רבים בוחרים להשקיע בנכסים אלו מתוך מחשבה שהשקעה ביעד זה אף יכול בעתיד או בהווה להוות יעד למגורים המספק ביטחון כלכלי רב משום שוק העבודה השוקק שלה וכן איכות חיים מהגבוהות בעולם.

 

המחירים של הנדל"ן השוויצרי משתנים ותלויים בראש ובראשונה באזור הנכס, וקהל היעד לו הוא פונה. ז'נבה, ציריך ובאזל מהווים מרכז עסקי חשוב בעולם כולו, אך גם ערים כמו לוזאן וברן נהנות מהשקעות רבות והמחירים הינם גבוהים באופן יחסי לאירופה. מחירים נוחים יותר ניתן למצוא במרחב הכפרי של שוויץ, עם זאת באזורים התיירותיים של אגם ציריך והאלפים המחירים אף הן גבוהים, זאת משום הרבים המשקיעים אשר בוחרים להתמקד במקומות המתויירים של שוויץ כמו האלפים השוויצרים הנהנים מתיירות סקי בחורף ותיירות טבע, "hiking",  בקיץ.

ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק האירופי והשוויצרי בפרט, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי הייחודים לשוויץ. הדבר נכון לכל השקעת נדל"ן במדינה שאינה מוכרת לרוכש, ולא רק למשקיע הישראלי בשוויץ, אך מאחר ובישראל השוק השוויצרי קיים שנים רבות וישנן חברות רבות ואמינות חבל שלא לנצל זאת טרם ביצוע ההשקעה.

 

סוגי הנכסים אשר ניתנים להשקעה והתשואה הצפויה בהן:

ככלל שוויץ מתאפיינת במגוון של נכסים המיועדים להשקעה, זאת מאחר שהיא נהנית מתיירות יציבה, עסקים רבים ושוכרים אמידים המחפשים מקום מגורים לטווח קצר וטווח רחוק. כמו כן, בשונה ממדינות רבות שוויץ אינה מתאפיינת בבירה דומיננטית בלבד, אלא מכילה ערים רבים המהווים יעד מפתה להשקעה. שוויץ מציעה מגוון של אלטרנטיבות זאת בשונה ממדינות בהן המלצנו להתמקד באזור אורבני או לחלופין באזורי הטבע כמו שהמלצנו באוסטריה, גאורגיה או מקסיקו.

בהקשר זה נציין כי שוויץ מחולקת ל-26 קנטונים, כלומר 26 מחוזות הנהנים מעצמאות רבה ובשונה ממדינות אחרות, מומלץ לחקור נכסים בכל הקנטונים שכן איכות החיים הגבוהה והשכר הגבוה אמנם נכון במיוחד בערים כמו ז'נבה וציריך אך גם נכון ליתר שוויץ.

 

ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים בשוויץ:

רכישת נכסים בערים הגדולות – האופציה המרכזית להשקעה הינה רכישת דירות להשקעה בין אם בערים גדולות כמו ז'נבה, ציריך, ברן, לוזאן, באזל ועוד ערים רבות. מחירי הנדל"ן מטפסים בממוצע מטפסים מדי שנה ב-2-2.5 אחוזים, ואיכות החיים הגבוהה מאפשרת גם שכירות גבוהה באופן יחסי הן למקומיים והן לעובדים בחברות אשר ממוקמות בשוויץ משום התנאים הרגולטורים הנוחים והן משום המערכת הבנקאית המהוללת של שוויץ.

היציבות הכלכלית של שוויץ, גורמת לכך שמדובר ביעד אטרקטיבי להשקעה בעבור משקיעים לטווח רחוק, אשר ייהנו מהיציבות של המדינה ומכך שהערך עולה באופן יציב לאורך זמן ובכך יפיקו תמורה נאה בחלוף תקופה.

כאמור בתחילת המאמר, בנכסים מסוג זה, ניתן הן להשקיע בטווח ארוך והן לטווח קצר בתצורה של AIRBNB, שכן ישנו זרם קבוע של תיירים ואנשי עסקים לערים אלו, כאשר הרווחים הצפויים משכירות במודל זה הינה גבוהה יותר בכ-80% משכירות לטווח ארוך (אך כמובן דורשת יותר עבודה בהשכרת הנכס). הבחירה בין טווח קצר לטווח ארוך צריכה להתבסס על מיקומו של הנכס, כאשר בלוזאן נמליץ על שכירות לטווח ארוך בעוד בבאזל יש תיירות רבה ובמקומות מסוימים נמליץ על שכירות לטווח קצר.

השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים בערים כמו ציריך וז'נבה היא תופעה פופולרית ומומלצת. כפי שציינו משרדים של חברות רבות פועלים בשוויץ, וכן ישנם בנקאים מקומיים ותחומים נלווים לענף זה הזקוק למשרדים, ובשל כך הביקוש לנכסי מסחר ותעשייה הינו קיים ויציב מאד. נכסים מסוג זה נהנים מתשואה סבירה ויציבה של כ-4%, כאשר באזורים פופולריים יותר הקרובים למרכזי מסחר, הבנקאות ובמרכז העיר אף מביאים לתשואה גבוהה יותר.

השקעה בנכסים ביעדים תיירותיים מחוץ לערים – בהתאם לתפיסה ששכירות לטווח קצר הינה רווחית יותר בעבור משקיעים, רבים בוחרים להשקיע ביעדים תיירותיים בשוויץ מחוץ לערים הגדולות. הדבר אף נכון שבעתיים בהינתן זה שיעדים אלו מושכים תיירות אמידה  כמו תיירות בעיירות הסקי באלפים אשר מושכת אוכלוסייה אמידה מהממוצע בשל העלויות הגבוהות של חופשות סקי באלפים, אוכלוסייה זו מסוגלת לשלם בעבור חופשה סכומים גבוהים יותר מאשר אלו אשר הולכים לתיירות אורבנית או תרמילאים ובכך מתאפשר גידול בתשואה הפוטנציאלית של המשקיע.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בשוויץ:

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם כולו בימים אלו. לאור המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה. אך בהקשר זה נציין, כי דווקא שוויץ היציבה והמתקדמת מבחינה רפואית, נדמית  כמקום בטוח יותר להשקעות. היא לא ספגה מכה קשה כמו איטליה או ספרד, היא בעלת כלכלה מערבית, היא לא תלויה בתיירות המהווה רק 3% מהתוצר הלאומי, אחוז זניח ביחס לענף הבנקאות וייצור התרופות אשר ממשיכים לצמוח גם בתקופת משבר הקורונה בו אנו נמצאים.

כפי שצוין בחלקו הקודם של המאמר, אחד היתרונות בשוויץ הוא בחוק הדורש 20% הון עצמי אשר יופקד בעת רכישת נדל"ן. יתרון זה בהקשר של מניעת מחירי בועה עלול להיות חסרון בעבור משקיעים המחפשים להימנע או שאינם נזילים דיים להשקעה של הון עצמי גבוה. כמו כן, הנדל"ן בשוויץ אינו זול ביחס לאירופה בדומה לכך ששווייץ ביתר האספקטים אינה זולה ביחס לשאר היבשת.

הריבית הנמוכה באירופה ובשוויץ בפרט, הובילה משקיעים רבים לחשוש מכך שעל אף הדרישה להון עצמי, מתפתחת בועה נדל"נית בשוויץ. בהקשר זה הבנק המרכזי בשוויץ הודיע ב-2019 בעקבות חשש מצד הממשלה כי הוא בוחן את הסיטואציה, וכמות אישורי הבנייה ירדה בחלקים גדולים בשוויץ, מה שאומנם הקטין את החשש מבועה אך הפך את השגת הנכס המבוקש לקשה יותר.

רווחים נמוכים לטווח קצר, כאמור שוויץ המחירים גבוהים ולא צפוי בום כלכלי מפתיע, מאחר והמדינה לא חוותה משבר כלכלי מאז שנות ה-90. בהתאם לכך, השקעה לטווח קצר לא תניב רווחים גבוהים במיוחד. לא לכן במידה ואנשים מצפים לגרוף רווחים מהירים חשוב שיהיו מודעים לכך שזה לא המצב. שוויץ משתלמת לטווח הרחוק הודות ליציבותה, כאשר הנכס מניב סכומים גבוהים לאורך התקופה עד למכירת הנכס, לא לטווח הקצר שם תעדיפו נכסים במקומות בעלי תשואה גבוהה יותר וסיכון רב יותר.

הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה. כמו כן, ישנו חשש משרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים אשר אינם בקיאים ברזי המקום.

סיכונים אלו קטנים משמעותית בשוויץ המערבית אשר בשל המערכת הבנקאית שלה דוברת אנגלית בצורה טובה ובעלת שלטון יציב ורשויות מתפקדות, אך עדיין החוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. בתוך הקשר זה נציין כי ישנן חברות ישראליות המתמחות בשוק ותיק זה, ומומלץ לבחון את הניסיון שלהן וכן לשוחח עם משקיעים שלהם כאשר בוחרים בגורם מתווך כלשהו.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בשוויץ:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה. על הוצאות אלו נפרט בחלק זה, ראשית נפרט אודות המיסוי השוויצרי ולאחר מכן אודות הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

המיסוי השוויצרי בהתאם למדיניות הליברלית כלכלית של שוויץ הינה נוחה במיוחד ביחס למדינות אירופה האחרות ואף ביחס לישראל. להלן המיסים המרכזיים:

  1. מיסי העברת בעלות – בעת רכישת הנכס יש לבצע רישום, הדומה לרישום בטאבו ולשלם מס בעבור רכישת הדירה בשיעור התלוי בקנטון וברשות המוניציפלית, כך למשל יש קנטונים הפוטרים ממס העברת בעלות לחלוטין ויש כאלו הדורשים עד 3.5% מערך הנכס.
  2. מס שבח – בשוויץ אין מיסוי על העברת בעלות ואף אין מע"מ בעת מכירת הדירה.
  3. מס בעלות על הנכס – מדי שנה אדם נדרש לשלם מעין מקבילה לארנונה בעבור הבעלות על הנכס, אשר תלויה ברשות המקומית ובקנטון בו נמצא הנכס. מס זה נע בין 0 ל-0.3 אחוזים מערך הנכס.

מסיכום נתונים אלו ניתן להבין כי המיסוי השוויצרי הוא נח באופן יחסי לאירופה ולעולם המערבי בכלל, עם זאת למשקיע הישראלי הדבר פחות רלוונטי. ישראל חתמה על אמנה למניעת כפל מס עם שוויץ בשנת 2003, הקובעת כי משקיעים בנכס נדל"ן בשוויץ ימוסו גם בישראל, ומאפשרת למשקיעים ישראל בשוויץ שני דרכים לשלם מיסים בעבור רווחי השכירות. דרך אחת היא לשלם  15% מהכנסות הנכס ללא התחשבות בהוצאות של משקיע בנכס או בהכנסותיו האחרות. האלטרנטיבה היא להוסיף את הכנסת השכירות ליתר הכנסות המשקיע ולהוריד מכך את הוצאותיו על הנכס כמו אחזקה ושיפוצים,  והמיסוי יקבע בהתאם למדרגת המס של אותו משקיע. אנו ממליצים לבחון באופן אישי לאור יתר ההכנסות של המשקיע ולאור ההוצאות על הנכס את המסלול העדיף לכם.

בעבור מכירת הנכס יצורפו רווחים אלו למדרגת המס הגבוהה ביותר של אותו משקיע, אך הם לא יעלו על 25%.  בנוסף על מגבלת 25% זכאי המשקיע לקזז מרווחים אלו הפסדים אחרים במידה והיו לו בהשקעות הון אחרות. כל זאת לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) משנת 1963.

עם זאת נדגיש, בהתאם לאמנה, אין כפל מס, אחוז המס אשר אדם שילם בשוויץ מנוכה מהאחוז אותו משלם בישראל. כלומר במידה ואדם שילם בשוויץ מיסים בשיעור 6% ובישראל הוא צריך לשלם 15%, ישלם האדם את 9 האחוזים הנותרים בלבד. כך שבהתאם לאמנה, המיסים עדיין נמוכים באופן יחסי להשקעות אחרות ובמדינות אחרות.

בנוסף למס, יש לקחת בחשבון את עמלת התיווך שסביר כי תשלמו לחברה אשר סייעה במציאת הנכס ועלולה להגיע אף ל-10% מערך הנכס. פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס ושיפוצים שונים. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו ביחס לתשואה.

 

לסיכום

השקעה בשוויץ הינה השקעה אטרקטיבית מאחר והיא מאופיינת בתשואה בטוחה ויציבה הנמצאות בשליטה של רשויות נוחות המעודדות השקעות זרות. זאת בנוסף לכך שישנה תיירות אמידה ואנשי עסקים בתחום הבנקאות וייצור התרופות אשר יוצרים מגוון אפשרויות של נכסים להשקעה באזורים גיאוגרפים שונים. כמו כן, הרשויות השוויצריות פועלות באופן עקבי למנוע מחירי בועה ומשברים בתחומים אלו ובכך מעניקה ביטחון לנכס.

עם זאת, מדובר בהשקעה פחות משתלמת לטווח קצר אשר תניב תשואה של פחות מ-5%, הדורשת הון עצמי לא מבוטל, וכן הירידה בהיתרי הבניה דורש השקעה במציאת נכסים אטרקטיביים. מרגע מציאת הנכס האטרקטיבי, התשואה צפויה להיות יציבה בהתנהלות נכונה. אך מכך יש להוריד את ההוצאות הנוספות אותן תיארנו כמו מיסוי ועמלות תיווך אשר לעיתים יובילו אדם לבחון שווקים פחות מוכרים ויותר מסוכנים. לדעתנו, יעד זה מומלץ למשקיעים בעלי הון עצמי אשר ייהנו מהכנסה קבועה ונכס בעל ערך יציב הצומח באופן הדרגתי.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?