השקעות נדל"ן בקרואטיה – סיכויים מול סיכונים

קרואטיה, הפכה בשנים האחרונות לאפשרות מרכזית בעבור משקיעים ישראלים בתחום הנדל"ן.

מדינה אירופית זו, אשר רק לפני שני עשורים הייתה מזוהה בעיקר כחלק מהמלחמות העקובות מדם בגוש הבלקני לאחר התפרקות יוגוסלביה, הפכה להיות מדינה מודרנית, המושכת תיירים מכל העולם.

על אף היותה מדינה קטנה עם 4 מיליון תושבים בלבד אשר אף מצטמצמת בשל הגירה שלילית, המדינה אשר הצטרפה בשנת 2013 לאיחוד האירופי הפכה להיות מדינה אטרקטיבית בשוק הנדל"ן הגלובלי הן ביעדים המוכוונים לתיירים והן בנכסים המוכוונים בעבור מקומיים.

בהתאם לאמור, במאמר זה אנו נבחן את האפשרות השקעות נדל"ן בקרואטיה. אנו נסקור תחילה את היתרונות בהשקעה זו וכן את סוגי הנכסים הקיימים והתשואה הצפויה. בעוד בחלקו השני של המאמר אנו נבחן את הסיכונים וההוצאות הקיימים בהשקעה מסוג זה. זאת על מנת שתוכלו להחליט החלטה מושכלת בנוגע לכדאיות השקעה זו.

 

השקעת נדל"ן בקרואטיה, על מה מדובר ולמה כדאי?

שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן בקרואטיה, מדובר באופן יחסי באיזון נח. שכן המדינה עדיין רחוקה מלממש את הפוטנציאל הגלום בה בניגוד למדינות מערביות, ובמקביל ההימור אינו נתפס כגדול במיוחד שכן יש לה רשתות ביטחון בדמות שטף תיירים וחברות באיחוד האירופי אשר תמנה פשיטת רגל.

לכן הביטחון הו גדול יותר ממדינות כמו גאורגיה ואוזבקיסטן אשר אינן נהנות מאותן רשתות ביטחון. במקביל, התשואה מדי שנה הינה גדולה יותר ממדינות מערביות ותיקות כמו אוסטריה או שוויץ, אשר לאחר שנים של עלייה מתונה אינן צופות בום כלכלי שיקפיץ את מחירי הדיור.

לתפיסה בטוחה זו של קרואטיה יש להוסיף גם כי השקעות נדל"ן ככלל נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו. כל אלו יוצרים תחושת יציבות גבוהה בקרב המשקיעים הבוחרים לפעול בשוק הבלקני וקרואטיה בפרט. בנוסף למאפיין זה, אנו נפרוט את היתרונות המרכזים הייחודים להשקעת נדל"ן במדינה זו. שכן, לקרואטיה מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:

תשואה גבוהה – לאחר ששוק הנדל"ן התאושש מהמשבר הקשה אשר פקד את המדינה בין השנים 2008 ל-2014 כחלק ממשבר הסאב-פריים הגלובלי, המחירים של הנדל"ן בקרואטיה מאמיר. למעשה בשנים האחרונות הראתה המדינה את התשואה הגבוהה באירופה בתחום הנדל"ן פרט להונגריה ולוקסמבורג.

בתוך כך מחירי הנדל"ן עלו בעקביות בין השנים 2015 ל-2020, כאשר בשנים 2018 ו-2019 עליית ערך הנדל"ן אף חצתה בממוצע את קו ה-10 אחוזים. כל אלו מעודדים משקיעים להגיע ולהצטרף לעולם הנדל"ן הקרואטי אשר לפחות בשנים האחרונות סיפק תשואה גבוהה במיוחד ביחס ליתר אירופה.

 

בשנת 2018 מחירי הנדל"ן עלו בממוצע במדינה בשיעור של 4.7 אחוזים, ובשנה שלפניה עלו ב-7.9 אחוזים בממוצע. כאשר נכסים באזורים אטרקטיביים אף עלו בשיעור גבוה יותר.

בהמשך לסעיף הקודם, כלכלת קרואטיה נמצאת בפריחה יחסית, והתאוששה כלכלית במהירות ממלחמות הבלקן אשר נמשכו לאורך שנות ה-90 לאחר התפרקות יוגוסלביה. התמ"ג במדינה עולה באופן עקבי יחסית למדינות אחרות באזור. למעשה, בשלוש השנים האחרונות התמ"ג במדינה עלה ב-8 מיליארד דולרים, מ-55 ל-63 מיליארד דולר בשנה ב-2020, כאשר החוב המקומי ביחס לתמ"ג יורד באופן עקבי גם לאחר משבר הקורונה.

עליות אלו מעודדות משקיעים להאמין כי גם מחירי הנדל"ן לא הגיעו למיצוי וימשיכו לעלות כחלק מן העלייה העקבית בתוצר של המדינה והתחזקות הכלכלה במדינה, זאת על אף משבר הקורונה העולמי.

מחירי הנכסים נמוכים יחסית – בעוד בישראל מעטים האנשים אשר יכולים להשקיע בנדל"ן וגם במדיות מערב אירופאיות אחרות הסכום הנדרש להשקעה בנדל"ן הוא גבוה, בקרואטיה ניתן למצוא השקעות אטרקטיביות החל מ-50 אלף יורו, כולל בעיר הבירה באזורים המיועדים לסטודנטים וכדומה.  בכך ההשקעה הופכת להיות נוחה יותר ופחות מסוכנת.

חוב בעלי בתים נמוך ביחס לתמ"ג – אחד החששות של משקיעים בתחום הנדל"ן הוא החשש להיווצרות בועת נדל"ן אשר כאשר תוביל בסופו של דבר לירידת מחירים מהירה וירידת ערך ההשקעה בצורה דרמטית.

אחד המדדים היעילים לבדיקת האפשרות להיווצרות מחירי בועה היא בחינת חוב  בעלי הנכסים ביחס לתמ"ג, כך ניתן לראות במדיה של משבר כלכלי כמה סביר להניח אנשים יהיו בסכנה לאבד את ביתם לטובת הבנק וכתוצאה מכך שווי הנכס ירד משמעותית. בתוך כך, החוב של בעלי הבתים עומד על 34% בלבד, אשר הינו נתון המעיד על כלכלה תקינה וחשש נמוך למחירי בועה.

תיירות משגשגת – קרואטיה מושכת מדי שנה מעל 15 מיליון תיירים מרחבי העולם, מספר אסטרונומי זה אשר מטפס בעקביות מתאפיין לא רק בתיירות אורבנית בזאגרב אלא גם בתיירות טבע ותיירות קיץ באזורים על החוף האדריאטי ובעיירות היפות ברחבי המדינה באזור דוברובניק.

אנליסטים אף מעריכים כי מספרי התיירים במדינה ימשיך לטפס, בשל התגובות החיוביות שמדינה זו מקבלת ובשל היותה אנונימית וזולה ביחס למקבילות אשר מספקות טבע וים כמו יוון וספרד. תיירות זו פותחת פתח להשכרת נכסים לטווח קצר לתיירים, דבר מומלץ בהינתן זה ש-Airbnb מספק תשואה גבוהה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך, והשכרת הנכס לטווח קצר מניבה עד 80% יותר מהשכרה לטווח ארוך.

יתרון זה אף בולט יותר בקרואטיה בה התיירות נמשכת לאורך כל השנה ואינה עונתית וכן בשל היתרון היחסי של תיירים זרים, אשר פעמים רבות הינם שוכרים אמידים יותר ובעלי יכולות כלכליות גבוהות יותר מהמקומיים ולכן מסוגלים לשלם סכומים גבוהים יותר.

חברות באיחוד האירופי –  קרואטיה הינה המדינה האחרונה להצטרף לאיחוד האירופי, היא הצטרפה לאיחוד בשנת 2013. חברות באיחוד האירופי משמעויות כלכליות נרחבות, אחד החשובים בהם היא הרשת ביטחון אותה מעניק האיחוד האירופי לחברותיה במצבים כלכליים סבוכים וחבילות סיוע המונעות פשיטות רגל אפשריות. כך מדינה אשר על פניו אינה בטוחה כלכלית במיוחד כמו קרואטיה, הופכת יציבה ובטוחה יותר להשקעה ביחס למדינות בלקניות ומזרח אירופאיות אשר במצב כלכלי דומה. הדבר מצמצם את החשש כי הנדל"ן לא יהפוך לחסר ערך בשל פשיטת רגל גם במצב של משבר כלכלי קשה.

מטבע מקומי – קרואטיה אינה חלק מגוש היורו, כפועל יוצא המטבע הקרואטי, הנקרא "קונה", הינו חלש באופן יחסי לשקל והדבר מעצים את יכולות הקנייה של הישראלי הממוצע אשר מרוויח בשקלים. בנוסף לכך, אם נשווה לאלטרנטיבות בשוק האירופי, המחירים הינם בשער אטרקטיבי משמעותית מזה של היורו דבר התורם להוזלת מחירי הנדל"ן באופן יחסי לכוחו של השקל והמשקיע הישראלי. כל אלו הופכים את קרואטיה למדינה משתלמת להשקעה ביחס למדינות אחרות בשוק האירופי.

מדיניות פרו מערבית – בשונה ממדינות אחרות באזור אשר הצטרפו לאיחוד האירופי בעשורים האחרונים כמו הונגריה ופולין, קרואטיה מעוניינת להמשיך את ההשתלבות באיחוד ואינה מפגינה עוינות  "יורו-סקפטית".

הסיבות לעזיבת האיחוד האירופי הינן מגוונות, אך המכנה המשותף של כולן היא שפעולה זו מובילה לחוסר יציבות כלכלית במדינה וחששות מצד משקיעים אשר עלולים בתורם להוביל במשותף לירידת ערך הנדל"ן באותה מדינה. קרואטיה מהווה ההיפך הגמור מכך, למעשה נשיא קרואטיה החדש וראש הממשלה לשעבר, זוראן מילאנוביץ', היה נציג קרואטיה בנאט"ו ופעל רבות במסגרת עבודתו הדיפלומטית בבריסל, בירת האיחוד האירופי.

מדיניות זו של קרואטיה מרגיעה משקיעים ומספקת אלטרנטיבה זולה ונוחה  בעלת מדיניות פרו-מערבית מובהקת בה אין חשש לעזיבת האיחוד.

יחסי ישראל קרואטיה – כפי שניתן לראות מפתיחת השמיים של קרואטיה בפני ישראלים ללא חובת בידוד, בין קרואטיה וישראל יחסים טובים ויציבים מאז עצמאותה בשנות ה-90. שיתופי הפעולה בתחום הכלכלה והתיירות מעודדים משקיעים ישראלים לפעול במדינה, נתון אשר לא ניתן להקל בו ראש לאור קיומן של מדינות רבות בהן קיים חשש כי בעלות ישראלית על הנכסים תוביל לפגיעה בערך הנכסים, תסבול מהתנכלות שלטונות או תקשה על ההתנהלות היומיומית.

אמנה למניעת כפל מס – קיומה של אמנת מס בין ישראל לקרואטיה, עליה נרחיב בהמשך, המונעת תשלום מיסוי כפול ואף מאפשרת קיזוז בגין המס אשר שולם על ידי המשקיע לממשלה הקרואטית.

מחירי הנדל"ן בקרואטיה זולים באופן יחסי ליתר אירופה, הם כמובן משתנים ותלויים במיקום הנכס וכן בגודלו של הנכס. בשונה ממרבית מדינות האזור, הנדל"ן היקר ביותר אינו נמצא בהכרח בזאגרב הבירה, אלא במוקדי תיירות שונים לאורך חופי הים האדריאטי אשר מושך מיליוני תיירים אמידים מדי שנה. מחיר נכס נדל"ן הממוצע בערי קרואטיה המרכזיות עומד על כ-1900 יורו למטר רבוע, כאשר כמובן ניתן למצוא מציאות אטרקטיביות ככל שהחיפוש ממושך ויסודי יותר.

ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הבלקני, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה אשר בעלת תרבות שונה מאד מזו הישראלית ואשר אינה מערבית עלולה להיות מסובכת. בתוך כך, ישנן חברות ישראליות רבות אשר מסייעות למשקיעים בקרואטיה משום הנוכחות העסקית הרבה של ישראלים בשוק זה.

מומלץ לנצל יתרון זה ולו בשביל היכרודת ראשונית עם השוק, גם אם לא תיקחו את שירותיהם לבסוף.

 

סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים בקרואטיה, אשר הינם באופן יחסי מגוונים ונעים בין השקעה בערים הגדולות לבין אזורי החוף האדריאטי אשר מושך יותר תיירים ותרמילאים. בהתאם לכך, להלן סוגי ההשקעות המרכזיים בקרואטיה בהם אנו ממליצים להתמקד:

  • דירות למגורים בזאגרב – באופן טבעי אחת האפשרויות המרכזיות הינה השקעה בערים גדולות דוגמת זאגרב, ספליט. כאשר זאגרב הינה האופציה המעניינת, זאת על אף שהיא אינה מהווה מוקד המשיכה המרכזי של משקיעים זרים אך לא בהכרח בצדק.

זאגרב הינה העיר המרכזית בעלת הצמיחה הגבוהה ביותר בקרואטיה. בשנת 2018 מחירי הדירות צמחו בכ-8% בעיר הבירה, כפול מאשר הממוצע הארצי. יתרה מכך, זאגרב מכילה כמעט רבע מתושבי המדינה והמרכז הכלכלי של המדינה, מתוקף כך ישנה אוכלוסייה רבה הזקוקה לדיור אשר במידה ותשקיעו באזורים היקרים יותר אף תוכלו לפנות לאוכלוסייה האמידה יותר של אותן ערים. המחיר של דירה ממוצעת בזאגרב אינו יקר באופן יחסי, והמחיר הינו כ-2,000 יורו בממוצע למטר רבוע.

השכירות אומנם אינה גבוהה במיוחד, אך היא יציבה ומניבה בעבור דירת 80 מ"ר במרכז העיר כ-800 יורו בחודש וכ-550 יורו בחודש במידה ומדובר בנכס הממוקם מחוץ למרכז, והינו זול יותר בהתאם.

  • דירות להשקעה לאורך חוף הים האדריאטי – מוקד המשיכה העיקרי של משקיעים זרים הינו אזור החוף, אשר מוערך כיום כי 70,000 נכסים באזור זה נמצאים בבעלות זרים, זאת בעוד רק 3% מהמשקיעים הזרים פונים לכיוון הבירה זאגרב. כיום 20% מהנכסים המצויים באזור החוף הינם בבעלות זרה. המחירים באזור זה עולים בממוצע בכ-5% בשנים האחרונות מדי שנה.

האזור המומלץ ביותר בהקשר זה הינו חבל דלמטיה המכונה "הריביירה הקרואטית", אזור זה מתאפיין בחופים אשר מושכים תיירים ועיירות קיט. הערים המרכזיות אשר ניתן לרכוש בהן נכסים באזור זה הן הערים ספליט, זאדאר ודוברובניק אשר מושכות תיירים וכן מכילות אוכלוסייה אמידה המתפרנסת מתיירות זרה.

בתוך הקשר זה נציין כי דירות לאורך חוף הים האדריאטי פונות גם לשוק התיירים התוסס והפעיל במיוחד בקרואטיה. כאמור במדינה זו מגיעים בשנה תיירים בכמות אשר הינה כמעט פי 5 מכמות התושבים במדינה. עיקר התיירים מגיעים ממרכז אירופה ומצפונה, מדינות כמו גרמניה ונורבגיה אשר הינן עשירות באופן יחסי ואותן שוכרים יכולים לשלם סכומים גבוהים יותר מאשר המקומיים.

החיסרון המרכזי של אזורים אלו הינו המחיר של הנכס, אשר אינו נגיש כמו זאגרב. נכסים בזאדר וספליט עולים כ-3,300 יורו בממוצע במרכז בעיר, בדוברובניק אשר נחשבת לפנינה של קרואטיה העלות גבוהה משמעותית יותר, כאשר במרכז העיר המחירים אף יכולים להאמיר לכדי 7,500 יורו למטר רבוע בשכונות מסוימות. עם זאת ניתן להשכיר דירה של 80 מ"ר בדוברובניק ב-1300 יורו לחודש בממוצע, ובזאדר ב-1,100 יורו, מחירים גבוהים משמעותית מזאגרב.

  • השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים באזור זאגרב היא תופעה קיימת, אשר נהנית מתשואה טובה. ניתן מנכס מניב בתחומים אלו להפיק רווחים יפים, במיוחד לאור ההתפתחות התעשייתית בבירה הקרואטית המעודדת אנשים לפתוח עסקים ובהתאם לכך לשכור משרדים.

עם זאת לאור הקורונה, השקעה במשרדים הינה הימור מסוכן באופן יחסי. קרואטיה בדומה למדינות רבות מתקשה להתקדם לאור משבר הקורונה וחוזרת להיות מדינה "אדומה" לסירוגין באופן אר מקשה על התנהלות כלכלית תקינה.  בהתאם לכך, ולאור היותה של המדינה מזוהה עם תיירות יותר מאשר תעשייה, השקעה זו אינה מומלצת באופן יחסי לדעתנו.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בקרואטיה:

על אף האמור ישנם מספר חסרונות אשר יש לתת עליהם את הדעת בטרם משקיעים בקרואטיה, גם אם חסרונות אלו אינם משמעותיים בעבורכם, הם יסייעו לכם להכריע החלטה מושכלת ונבונה יותר. בהתאם לכך, להלן הסיכונים המרכזיים אותם לדעתנו יש להביא בחשבון בטרם מחליטים להשקיע במדינה:

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, קרואטיה הגיעה לכותרות בישראל בשל הסכמתה להכניס תיירים בעודה מדינה ירוקה, והפיכתה למדינה אדומה לאחר מכן.

התנהלות זו מבטאת את המצוקה בה מצויה המדינה אשר מחד נואשת להשיב את התיירים אך מאידך אינה יודעת כיצד להתמודד עם הקורונה בעקבות כך.

הנזק המתמשך לתעשיית התיירות באופן אשר השפיע גם על תעשיות נלוות כמו המסעדנות וחיי הלילה, משפיע באופן אקוטי על הכלכלה הקרואטית. זאת בנוסף לכך שאיננו יודעים כיצד קרואטיה מסוגלת להתמודד מבחינה בריאותית במידה ותתרחש שם התפרצות מסיבית. לכן, נראה כי השקעה במדינה בשלב זה הינו מלא חששות ומסוכן ביחס לאלטרנטיבות ותקופות אחרות.

עם זאת בהסתכלות לטווח הרחוק, במיוחד במידה ואתם מעוניינים להשקיע ביעדים היקרים יותר, אשר נמצאים באזור החוף האדריאטי, הקורונה הינה הזדמנות. זאת מאחר וירידת המחירים והירידה בכמות המשקיעים הפוטנציאלים מוביל להזדמנויות ייחודיות אשר יוכלו להשתלם עם סיום המשבר הכלכלי והרפואי באופן אשר יגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד.

החשש כי המחירים הגיעו לשיא – המחירים של הנדל"ן בקרואטיה הגיעו בשנת 2019 לשיא אליהם הגיעו בשנת 2008 טרם משבר הסאב פריים אשר לאחריו המחירים צנחו. בעקבות כך ישנו חשש כי המחירים הגיעו לשיאם והתשואה בעבור ההשקעה תיעצר ואף תתקבל תשואה שלילית וירידת ערך בדומה למה שקרה בשנים שבאו לאחר היווצרות מחירי הבועה.

הדמיון לשנת 2008 אינו מסתכם רק במחירים, אלא גם בכך ש-2020 כוללת בתוכה את משבר הכלכלי בעקבות נגיף הקורונה אשר ייתכן ויהווה זרז בדומה למשבר הקודם לירידת מחירים ותשואה שלילית בשנים הקרובות. השוק הקרואטי הפגין היסטוריה רעה ביכולתו להתמודד עם משברים כלכליים ושוק הנדל"ן היה האחרון להתאושש במשבר הסאב-פריים, עם הדבר מהווה אינדיקציה למשבר הנוכחי, למשקיעים לטווח קצר אין מה לחפש באזור זה.

  • עלות השכירות לאזרח הקרואטי – השכירות בקרואטיה הינה גבוהה ביחס למשכורת של התושבים, נתון זה על פניו הינו חיובי למשקיע, אך בפועל הוא גורם לכך שבמידה ומשקיעים במרכזי הערים לאזרח ממוצע אין יכולת לממן את השכירות במרכזי הערים.
  • על פי נתוני הרשויות הקרואטיות המשכורת הממוצעת בקרואטיה היא מקבילה ל-100% ממשכורתו של עובד ממוצע. המשמעות האופרטיבית בעבורכם הינה כי תצטרכו לרכוש נכסים יותר גדולים המיועדים לדירות שותפים או משפחות, בהן ישנה הכנסה של מספר אנשים ולא של אדם בודד אשר אינו בהכרח יכול לשלם בעבור הנכס.
  • בעלות על הקרקע – במידה ואינכם בעלי אזרחות אירופאית, ישנה מורכבות ברכישת קרקע בקרואטיה. אזרחי ישראל להם אין אזרחות כפולה עם מדינה אירופאית צריכים לעבור מסלול ביורקרטי יקר באופן יחסי בו עליהם או להקים חברה מקומית בקרואטיה ולרכוש באמצעותה את הנכס, כאשר הקמה זו לוקחת כ-14 ימים ודורשת עלויות הקמה גבוהות באופן יחסי או לחלופין להגיש בקשה במשרד לענייני זרים לרכישת נכס מקרקעין, אשר מהווה אומנם אפשרות זולה יותר מהקמת חברה אך מדובר בהליך אשר נמשך כחצי שנה ועלול לעכב משמעותית את הליך רכישת הנכס.
  • תנופת בנייה אשר עלולה להפוך לשוק של משכירים – המצב הכלכלי החיובי, הרצון במשקיעים זרים הוביל לתנופת בנייה ועלייה בכמות האישורים לבניית בניינים ברחבי המדינה. הדבר אומנם טומן בחובו הזדמנויות נוחות לרכישת נכסים חדשים אך מעלה את החשש כי הביקוש לדירות להשכרה ורכישה יהיה קטן יותר מן ההיצע ויוביל לירידת מחירים. במצב זה אשר קיים במדינות כמו טורקיה מחירי הנדל"ן יורדים, דירות רבות נותרות מיותמות משוכרים וההשקעה פחות אטרקטיבית ומניבה.

חשוב לציין כי בשלב זה מדובר בחשש תיאורטי אשר טרם התבטא בשוק, וכי הממשלה הקרואטית כבר פועלת בנושא על מנת להקדים תרופה למכה, כפי שניתן לראות כי בשנת 2020 צפויה ירידה בכמות אישורי הבניה הניתנים על ידי הרשויות.

  1. שחיתות – קרואטיה ממוקמת במקום ה-57 בטבלאות השחיתות הציבורית השונות בין מדינות העולם בשנת 2017. למעשה שחיתות הייתה המכשול המרכזי במשך השנים אשר מנע את הצטרפותה של קרואטיה לאיחוד האירופי. כלומר, על אף השיפור במצב זה בעשור האחרון בשל הרפורמות שנערכו, קרואטיה עדיין סובלת משחיתות ממסדית אשר צפויה להערים קשיים על משקיעים זרים.

בתוך כך, החשש מהשחיתות ומשרלטנים רק מתעצם לאור החשש הקיים מעצם טיבה של השקעה מסוג זה, בה אדם משקיע במדינה בה אינו מכיר את החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה. לכן, בהינתן חברות אלו והחוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך כי תסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין הבקיאים בשוק הבלקני אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם.

מומלץ לבחון את הניסיון של החברות הללו וכן לשוחח עם משקיעים שלהם בטרם בוחרים בגורם מתווך כלשהו. בתוך כך נציין כי ישנם לא מעט חברות ישראליות ומרכז אירופיות המתמחות בשוק זה.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בקרואטיה:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות בעת רכישת נכס להשקעה ובמהלך תקופת הבעלות על הנכס אשר יש להביא בחשבון. על עלויות אלו נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

ראשית נציין כי קרואטיה מחזיקה באמנת מס עם ישראל, אמנה למניעת כפל מס המבטיחה למנוע אפשרות של תשלום כפל מס בעבור אותם רווחים ואף מאפשרת קיזוז עם המיסים עליהם צריך המשקיע לשלם בישראל. סעיף 6 של האמנה קובע כי רווחים אשר הופקו מנכס מקרקעין ימוסו בהתאם למדינה בה המקרקעין מצוי, כלומר במקרה בו אנו עוסקים, מיסוי בהתאם לחוקים הקרואטים, אשר עדיפים בחלק מהמובנים על אלו בישראל.

 

בהתאם לאמור, אנו נפרט כעת על המיסים הקיימים בקרואטיה בגין רווחים ופעילות בתחום המקרקעין על ידי זרים, אשר הינם כדלקמן:

  1. מס הכנסה מהשכרת הדירה (מס אישי) – במידה ולא הוקמה חברה אלא ניתן אישור אישי לרכישת נכס בקרואטיה או לחלופין אתם מחזיקים באזרחות אירופית, תצטרכו לשלם מס בשיעור קבוע של 12% בגין ההכנסה מהשכירות. בתוך כך, ניתן להוריד מהתחשיב לרשויות המס עד 30% מהרווחים בגין הוצאות בעבור הנכס.
  2. הקמת חברה – בנוסף למס ההכנסה בגין השכרת הדירה אשר צוין ואותו תשלמו גם כחברה, במידה ולא קיבלתם אישור אישי אלא הקמתם חברה קרואטית אשר תחזיק בנכס, יש לשלם לרשויות סכום מצטבר של כ-650 יורו בעבור הקמת החברה הקרואטית. הסכום מתחלק בין נוטריון ציבורי ומס חברות. בנוסף על כך יש לשלם לרואה חשבון באופן שוטף.
  3. מס שבח – בקרואטיה יש לשלם לרשויות מס שבח בגובה של 25  אחוזים על הרווח ההוני כתוצאה ממכירת המקרקעין בין אם זה ליחיד ובין אם זה לחברה בע"מ. כאשר ניתן להפחית פרט לעלות הדירה במקור גם הוצאות נוספות כמו שיפוצים ועמלות תיווך וכיוצא בזה.
  4. מס נדל"ן – בגין הבעלות על הנכס, בדומה לארנונה, יש לשלם מס קבוע בשיעור של אחוז וחצי מערך הדירה.
  5. מס העברת בעלות – בעת רכישת הנכס ישנו מס העברת בעלות המקביל למס רכישה, אשר עומד על 3% ביחס למחיר הרכישה.
  6. מס דירות קיט – במידה ואתם מחזיקים את הנכס כבית קיט, ישנו מס נוסף אותו צריכים לשלם. המס הינו משתנה כתלות במיקום הנכס ונע בין 0.65 יורו ל-2 יורו בעבור כל מטר רבוע.

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזיות שבהן הן רכישת הנכס, איתורו וניהולו.

מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל, וביחס למערב אירופה המיסוי הינו נמוך.

בנוגע לעלויות נוספות כמו שיפוץ הנכס, אחזקתו הנכס, איתור תיירים וכיוצא בזה, יש לבחון את העלויות למול גורמי מקצוע שונים, וכן לבחון האם ניתן להדכיר באותן הוצאות כהוצאות פטורות ממס ובכך לצמצם בעלויות המיסוי של הנכס ולהגדיל את התשואה השנתית מאותו נכס.

 

סיכום

לסיכום, קרואטיה הצליחה למנף את עצמה מהמלחמות הקשות אשר עברה לכדי מדינה מתקדמת ואפשרות מסקרנת להשקעה.

אמנם ישנם קשיים בירוקרטיים רבים בכל הנוגע לאופן רכישת קרקעות למי שאינם בעלי אזרחות אירופאית, אך לאחר סיום השלב המקדים, נכסים באזורי התיירות הינם מבטיחים במיוחד ומאפשרים השכרה לתיירים בעיקר ממרכז אירופה להם משאבים גדולים באופן יחסי. כמו כן, התשואה כיום הינה מהגבוהות ביבשת אשר בשילוב עם יציבות פוליטית מספקות תשתית נוחה למשקיעים.

אך עם זאת ועל אף הכדאיות בהשקעה זו, חשוב להדגיש כי האזורים המיועדים לתיירים הינם יקרים משמעותית מיתר המדינה ואינם בהכרח נגישים למשקיעים רבים.

כמו כן, יש לבחון את הקושי של שוק הנדל"ן להתרומם לאחר משאב הסאב-פריים, ולבחון האם התזמון הנוכחי הינו תזמון מוצלח לרכוש נכסים בשלב זה, כי ייתכן שעדיף לחכות מעט על מנת לבחון את אופן התאוששות קרואטיה מן המשבר או לרכוש נכסים אטרקטיביים אשר נמכרים במחיר זול יותר באופן משמעותי ממחיר השוק בשל משבר הקורונה, זאת מאחר ולקרואטיה יש היסטוריה של ירידת ערך נדל"ן בעת משברים כלכליים.

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?