השקעות נדל"ן בקנדה – תשואות גבוהות ביחס לעולם

כשחושבים על קנדה, מדמיינים לרוב ארץ קרה, עם שלג שמכסה הכל ומקשה על שגרת החיים. אך המציאות שונה לחלוטין. קנדה היא אחת המדינות המתקדמות ביותר בעולם, ערי קנדה מתברגות שנה אחר שנה ברשימת הערים המומלצת למגורים, ערים תחתיות עצומות משרות את תושבי קנדה במהלך החורף, ומה לגבי השלג? אותו הקנדים מפנים כמובן ביעילות ובזריזות (בשונה כמובן מישראל). בשנים האחרונות, גם שוק הנדל"ן הקנדי מתפתח ומתקדם, ומציג אופציות השקעה נהדרות עבור המשקיע הישראלי, כפי שיפורט בכתבה לפניכם.

 

השקעות נדל"ן בחוץ לארץ

עד לא מזמן, השקעות נדל"ן בישראל היו אחת האופציות הבטוחות להשקעה עם תשואה גבוהה. ואכן, מחירי הנדל"ן בישראל לא אכזבו, ועלו בצורה הדרגתית ככל שהזמן התקדם. בשנים האחרונות, נדמה שהענף הגיע למעין מיצוי, כאשר מחירי הנכסים הגיעו לשיא. לכך, תוסיפו את חוקי המס הנוקשים, המקשים על בעלי הדירות לנהל את השקעתם כיאות, כאשר בראשם ניצב החוק שהוביל שר האוצר דאז, משה כחלון, לפיו בעלי למעלה מ- 3 דירות ימוסו באופן משמעותי. גם מחירי הארנונה והוצאות נלוות נוספות לא סייעו יותר מידי לבעלי הדירות. אשר על כן, כלל לא מפתיע שמומחי ההשקעות כבר לא ממליצים להשקיע בנדל"ן בארץ כפי שהמליצו בעבר.

האלטרנטיבה עבור משקיעי הנדל"ן הפכה להיות השקעות בנדל"ן במדינות זרות. פורטוגל, גיאורגיה, ספרד, ארצות הברית, אנגליה ועוד מגוון רחב של מדינות מומלצות להשקעה בנדל"ן מניב, שהן לא מייצגות רק פרסומות מציקות באתרי האינטרנט השונים, אלא עשרות אלפי ישראלים שמרוויחים מידי חודש סכומים יפים מאוד, הודות לנדל"ן שרכשו במדינות חוץ לארץ.

מדינה נוספת שנמצאת בראש רשימת המדינות המומלצות להשקעה בנדל"ן, היא קנדה. קנדה כידוע, היא המדינה השוכנת מצפון לארצות הברית הגדולה, ובה מתגוררים קרוב ל- 38 מיליון תושבים, הנהנים מתרבות מגוונת למדי, נופים מרהיבים, טבע נפלא, הרים מרשימים, שטחים ירוקים בלתי נגמרים, אגמים נפלאים ומה לא. הודות למשאבי הטבע הרבים שקיימים בה (למשל, גז טבעי ונפט), קנדה נחשבת לאחת מכלכלות העולם החזקות ביותר, ותושביה נהנים מרמת חיים גבוהה ואיכותית. מטבע הדברים, גם שוק הנדל"ן של קנדה נחשב לשוק יציב, פורח ומתקדם.

 

איך מתבצעת השקעת נדל"ן בקנדה

שני מסלולים אלטרנטיביים קיימים להשקעה בקנדה. המסלול הראשון, הוא המסלול העצמאי. מסלול זה מומלץ רק לאנשים בעלי ידע קודם בתחום השקעות בנדל"ן, ובפרט בהשקעות נדל"ן בחו"ל. במסגרת המסלול העצמאי, על הרוכש לחקור היטב את השוק הקנדי, להבין מהו טווח המחירים המקובל, ולאתר נכס המוצע למכירה במחיר הוגן וטוב.

לאחר מכן, ניתן כמובן להשביח את הנכס (כלומר, לשפץ ולשדרג אותו באופן עצמאי או בעזרת חברת המתמחה בשיפוץ נכסים), ולאחר מכן להשכיר אותו לשוכרים מקומיים וכך להרוויח סכומים נאים מידי חודש, או לחלופין למכור אותו במחיר רווחי. המסלול השני, והוא המסלול המומלץ מבין השניים, עבור משקיעים שלא מכירים מספיק את השוק הקנדי, מציע למשקיעים ישראלים להיעזר בחברה. חברה זו רוכשת נכסי נדל"ן רבים, ומשמשת הלכה למעשה כ'יזם', המוכר את הנכסים שרכש, בין היתר, למשקיעים ישראלים.. יש לא מעט חברות ישראליות אשר מתמחות בהשקעות נדל"ן בקנדה. לחברות הללו ידע רב בכל הקשור לשוק הקנדי, והן יודעות בדיוק אילו נכסים מומלץ לרכוש ובאילו מחירים.

אף על פי כן, לפני שאתם בוחרים חברה עימה אתם רוצים להתקשר בהשקעות נדל"ן, מומלץ לחקור קצת על החברה ולהבין שמדובר באנשי מנוסים ובעלי ידע בענף ההשקעות הנדל"ן הקנדי. החברה למעשה חוסכת מהמשקיעים כאבי ראש רבים, ומטפלת בכלל האלמנטים הקשורים לרכישת הדירה – החל מאיתור נכסים, דרך שיפוצם והשבחתם, ולעיתים אפילו החברה דואגת למציאת שוכרים. בכך כמובן, נהנים המשקיעים משקט משמעותי הודות לכך שהם לא נאלצים להתעסק עם הנכס, אולם, באופן טבעי, התשלום לחברה היזמית אינו נמוך ולכן הרווחים נעשים מעט פחות גבוהים.

 

משבר הקורונה והשפעתו על שוק הנדל"ן בקנדה

מגפת הקורונה שהחלה בסין לקראת סוף 2019 והתפשטה במהירות לכל רחבי העולם, לא פסחה גם על קנדה. נכון לתחילת חודש מאי 2020, למעלה מ- 50,000 תושבי קנדה נדבקו בווירוס הקורונה, כאשר שיעור התמותה הוא כ- 5% (בישראל, לצורך ההשוואה, שיעור התמותה נמוך מ- 2%), ושיעור האבטלה עולה מידי יום.

משכך, קנדה נמצאת במשבר משמעותי, שפוגע אנושות בכלכלת המדינה, וכך גם צפוי להוביל לירידה במחירי הדירות ושאר נסכי הנדל"ן הקנדים. אי לכך ובהתאם לזאת, דומה כי זהו זמן מושלם עבור משקיעים ישראלים לתפוס את ההזדמנות בשתי ידיים, ולאתר נדל"ן קנדי במחיר זול ואטרקטיבי. חשוב להדגיש, על אף שמשבר הקורונה צפוי להוריד את מחירי הדירות והנכסים בקנדה, הם צפויים לעלות בחזרה די במהירות – כאמור, כלכלת קנדה נחשבת לאחת הכלכלות החזקות בעולם, למדינה אין סכסוכים משמעותיים עם מדינות אחרות, ובסופו של יום, הביקוש למשאבי הטבע של קנדה יסייע לכלכלה הקנדית להשתקם במהרה.

אינדיקציה ליציבות של הכלכלה הקנדית, היא התגובה הקנדית למשבר הכלכלי הגדול של 2008. המשבר כידוע, החל בארצות הברית, ומשם השפיע על שאר כלכלות העולם. על אף שקנדה שכנה ישירה של ארצות הברית, המשבר הכלכלי של 2008 השפיע בצורה די מינורית על קנדה (בטח בהשוואה להשפעת המשבר על ארצות הברית), קנדה יצאה ממנו בנזקים כלכליים קלים, ועד מהרה הכלכלה הקנדית התייצבה. אשר על כן, מומחים מעריכים כי למרות משבר הקורונה והירידות שהוא צפוי להוביל במחירי הנכסים הקנדים, כדאי להשקיע בשוק הקנדי בטווח הקרוב.

 

סוגי נדל"ן להשקעה בקנדה

הודות לכלכלה המתקדמת של קנדה, שוק הנדל"ן הקנדי נהנה ממגוון רחב של אפשרויות השקעה. אחת האפשרויות הפופולריות ביותר, היא השקעה באמצעות קרנות ריט. מדובר בקרנות המנהלות ומחזיקות נדל"ן מניב, כאשר כל משקיע פרטי המעוניין בכך, יכול להשקיע כספים ולהצטרף (ללא קבלת בעלות על נכס) לקרנות הללו, ולאחר מכן ליהנות מרווחים שיניב הנדל"ן. יתכן כי לא שמעתם על קרנות ריט עד כה, ואתם חוששים להשקיע באמצעות אפיק לא מוכר. יחד עם זאת, הסיבה לכך כנראה היא שבישראל קיימות 4 קרנות ריט בלבד, בעבוד שבקנדה, מספר קרנות הריט הפעילות גבוה באופן משמעותי ביותר, וקרנות הריט מבצעות אלפי עסקאות נדל"ן ברחבי קנדה, ומאפשרות לאלפי משקיעים להיכנס לשוק הקנדי בקלות יתירה.

אפשרות השקעה נוחה נוספת היא התחום המסחרי בקנדה, שתופס תאוצה בשנים האחרונות, ובפרט, Creative Industries, המספקות פתרונות חדשים עבור סביבות עבודה. משרדים מעוניינים לשווק עצמם באופן ייחודי ומפתיע, וכך למשל, ניתן לבקר במשרדים המעוצבים בצורה של רחוב הכולל מדרכות ואף מזרקות. סביבות העבודה החדשניות מושכות מידי שנה עוד ועוד עסקים, המעוניינים לשדרג את מקום עבודתם, וזהי בהחלט הזדמנות נפלאה עבור משקיעים המעוניינים לרכוש נדל"ן מניב.

כמו כן, השקעות רבות מבוססות על רכישת דירה כחלק מבניין רב קומות, או לחלופין דירה צמודת קרקע, באיזורים מיושבים.

 

באילו ערים מומלץ להשקיע בקנדה?

כפי שהוזכר לעיל, בקנדה גרים קרוב ל- 38 מיליון תושבים. התושבים הללו מרוכזים בעיקר בערים מרכזיות, הרבה בשל תנאי מזג האוויר ששוררים בקנדה (הטמפרטורה בחורף יכולה להגיע למינוס 25 מעלות). יחד עם זאת, הקנדים ערוכים למזג האוויר, כאשר האתרים המרכזיים בעיר – פארקים, מוזיאונים, מקומות בילוי ועוד מתאימים את עצמם למזג האוויר, ולמעשה החיים בקנדה נמשכים גם כאשר יורד שלג כבד והטמפרטורה נמוכה במיוחד.

בין היתר, בערים המרכזיות נבנו ערים תחתיות, הכוללות שירותים וחנויות שונים.  גם המבנים בקנדה נבנים ומותאמים לתנאי מזג האוויר ששוררים בקנדה. יחד עם זאת, מאחר שההיערכות למזג האוויר והאפשרות לנהל חיים כסדרם קיימים בעיקר בערים המרכזיות, את השקעות הנדל"ן מומלץ לעשות גם כן, בערים אלו. הכנו עבורכם רשימה של מספר ערים מומלצות להשקעה ברכישת נדל"ן בקנדה:

  • מונטריאול: העיר השנייה בגודלה בקנדה, בה גרים קרוב ל- 6 מיליון תושבים. מונטריאול נחשבת לעיר הסטודנטים של קנדה, ומתנהלים בה חיי תרבות, בילוי ופנאי עשירים במאוד. משכך, גם הביקוש לשכירות במונטריאול גבוה. לצד זאת, מחירי הנכסים במונטריאול נחשבים לנמוכים ביחס לשאר ערי קנדה, כאשר נכסים אלו מניבים תשואה נאה.
  • טורונטו: העיר הגדולה בקנדה, התוספת באופן קבע מקום ברשימת הערים הטובות למגורים ברחבי העולם. בעיר גרים מעל ל- 6 מיליון תושבים, והיא מהווה מוקד משיכה לאנשי עסקים, תיירים, וסטודנטים מכל רחבי העולם. בשל שלל האפשרויות שקיימות בטורונטו, הביקוש לשכירות בעיר מבוקש ביותר.
  • ונקובר: בונקובר, השוכנת על שפת האוקיינוס, מתגוררים למעלה מ- 3 מיליון תושבים. בעיר קיים נמל מרכזי, שמעניק דחיפה משמעותית לכלכלה העירונית, ומעלה את רמת הביקוש לשכירות ונדל"ן בעיר.
  • קלגרי: קלגרי היא העיר המרכזי במחוז אלברטה שבקנדה, הממוקמת בסמוך להרי הרוקי המרהיבים. בקלגרי קיימים משאבי טבע רבים, דוגמת נפט וגזי טבעי, המסייעות לעיר להתקדם ולהתפתח. הרכבת התחתית של העיר מבוססת אך ורק על אנרגיה מתחדשת. היתרונות של קלגרי בענף האנרגיה, מושכים אליה אנשי עסקים מכל רחבי העולם, וכן מסייעים לקדם עוד יותר את המסחר והתעשייה בעיר. באופן טבעי, הביקוש לנדל"ן בעיר המתפתחת גבוה, וכן קיים ביקוש רב לשכירות בעיר.

 

למה דווקא להשקיע בקנדה?

קנדה אכן נחשבת ליעד מבוקש עבור משקיעים ישראלים שמעוניינים להשקיע בנדל"ן. אף על פי כן, קנדה אינה המדינה היחידה בה ניתן להשקיע, כאשר יש עוד מגוון רב של מדינות מומלצות להשקעה. מה אם כן מייחד דווקא את קנדה? מדוע להשקיע בנדל"ן הקנדי, ולא במדינות אחרות? הכנו עבורכם רשימת של יתרונות, שאמורה לענות על השאלות הללו.

 

יתרונות ההשקעה בקנדה:

  • שיטת המיסוי בקנדה – לקראת כל השקעה, בטח ובטח כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן בחו"ל, חשוב לברר היטב את מדיניות המס שתחול על ההשקעה המדוברת. באשר למיסוי עבור הנדל"ן הקנדי, חשוב לדעת כי ממשלת ישראל וממשלת קנדה, חתומות על אמנה הדדית למניעת כפל מס, ומחויבות להוראותיה. על כן, האמנה מגנה בין היתר, על משקיעים ישראלים שרוכשים נדל"ן קנדי, ומונעת מהם לשלם מס כפול עבור הרווחים שהנדל"ן שרכשו יניב. כמו כן, תשלום המע"מ שתאלצו לשלם עבור ההשקעה משתנה בהתאם למחוז והאזור בו ממוקם הנכס, אך הוא נחשב די נמוך בהשוואה למדינות מערביות אחרות. נוסף על כך, המס הקנדי עבור מכירת נכס נחשב נמוך למדי: המס הפדרלי נע סביב 5% מגובה המכירה, ואילו המס המקומי נמוך עוד יותר, כאשר הוא משתנה בהתאם לאזור בו ממוקם הנכס (לעיתים המס אף עשוי לעמוד על 0%).

 

  • הגירה מול אבטלה – קנדה היא אחת המדינות בעלת שיעור ההגירה הגבוה ביותר בעולם. מידי שנה מתווספים לקנדה כ- 200 אלף מהגרים. אף על פי כן, המהגרים מצליחים ברובם למצוא תעסוקה במהירות, ושיעור האבטלה בקנדה ממשיך להיות בין הנמוכים בעולם, נתון הממחיש עד כמה הכלכלה של קנדה יציבה וחזקה. באשר להשפעת ההגירה על שוק הדירות, הרי שככל שמגיעים יותר מהגרים, כך עולה הביקוש לנכסים – בין אם בכך שהמהגרים יובילו לביקוש לשכירות דירות או לחלופין לרכישתם. משקיעים ישראלים יכולים לנצל את ההזדמנות, לרכוש נכס באזור אליו צפויים להגר מהגרים רבים, ולאחר מכן להשכיר / למכור את הנכס במחירים אטרקטיביים.

 

  • שיעורי התשואה – כל משקיע, גם אם מדובר במשקיע המתחיל ביותר, מתעניין בשיעור התשואה שההשקעה צפויה או עשויה להניב לו. הרי, זהו כמובן ה-'bottom line' (שורה תחתונה) של כל השקעה. ובכן, בשורה בפינו – על אף שמחירי הנדל"ן בקנדה נמוכים למדי, בטח אם משווים אותם למחירי הנדל"ן בישראל – נתוני התשואה עבור השקעות נדל"ן בקנדה מציגים נתונים גבוהים ביותר, והם נעים החל מ- 5% תשואה ועד 12% תשואה. הפערים הללו נובעים בראש ובראשונה, מאחר שקנדה מורכבת מכמה מחוזות שונים (כמו למשל אלברטה, קוויבק, אונטוריו). החלוקה למחוזות מזכירה את חלוקת ארצות הברית למדינות, וכמו שבארצות הברית המדינה הפרדלית משפיעה על ההשקעות בה, כך גם המחוז בו ממוקם הנכס בקנדה, משפיע על אחוז התשואה. למעשה, ישנם מחוזות בהם אחוז התשואה על השקעות נדל"ן עשוי אף להגיע ל- 14% תשואה. לצורך ההמחשה, נתוני התשואה בישראל נעים בין 3% ל- 5% בלבד, ולצורך השקעה בנדל"ן ישראלי צריך לגייס הון ראשוני הרבה יותר גבוה.

 

  • קנדה ידידותית למשקיע הישראלי – כאמור, המשקיע הישראלי יכול לבחור בהשקעות בכל רחבי העולם. יחד עם זאת, לעיתים ההשקעות מתרחשות באזורים מפוקפקים, בשפה לא מוכרת, ויתכן מצב שהמשקיע לא יודע בדיוק על מה הוא חותם, ואיזה נכס הוא מקבל. קנדה היא מדינה יציבה, מסודרת ומתקדמת, כאשר השפה המרכזית המדוברת שם היא השפה האנגלית, הנוחה במיוחד עבור ישראלים (שפה נוספת ומדוברת במדינה הקנדית, היא הצרפתית, אותה דוברים מאות אלפי ישראלים). לכן, ההשקעה במדינה הקנדית נחשבת נוחה במיוחד עבור המשקיע הישראלי, לצד היתרונות שהוזכרו קודם לכן (כמו האמנה למניעת כפל מס עליהן חתומות ישראל וקנדה ועוד).

 

ריכוז יתרונות נוספים:

  • מחירי הנדל"ן בקנדה נמוכים הרבה יותר ממחירי הנדל"ן בארץ. כמו כן, התשואה על השקעות נדל"ן בקנדה גבוהה משמעותית מהתשואה המתקבלת בגין השקעות נדל"ן בארץ.
  • הביקוש לדירות בקנדה גבוה – יש בקנדה מעט מאוד דירות ריקות, לצד ביקוש והלך וגובר (בין היתר בשל גל הגירה שפוקד את קנדה מידי שנה, כפי שפורט לעיל).
  • שיטת מיסוי ידידותית לישראלים.
  • אמנות מס שמונעות תשלום מס כפול של ישראלים.
  • מבחר ענפי השקעה.
  • שימוש בשפה האנגלית.

 

כיצד נבחר את הנדל"ן להשקעה בקנדה?

ריכזנו עבורכם מספר טיפים שיעזרו לכם לבחור את הנכס להשקעה בקנדה. אנו ממליצים בחום לעיין בהמלצות הללו. ההמלצה תקפה גם עבור משקיעים מקצועיים ובעלי ניסיון, מאחר תמיד יתכן לפספס או לשכוח פרט מסוים ומשמעותי.

  1. מחירי הנדל"ן והשכירות במחוז ובאיזורכפי שתואר לעיל, מחירי הנדל"ן בקנדה משתנים בהתאם למחוז בו ממוקם הנכס. בדומה לכך, גם מחירי השכירות מושפעים מנושא המיקום. לפיכך, על משקיע המתעניין בנכס מסוים, לבחון את מחירי הנדל"ן והשכירות הממוצעים באיזור, על מנת להחליט האם מדובר בהשקעה כדאית.
  2. ביקוש לרכישת דירות ושכירתן באיזור – בקנדה, כאמור, יש גל הגירה מתמיד, כאשר מידי שנה כ- 200 אלף מהגרים חדשים מתיישבים במדינה. מטבע הדברים, גל ההגירה גורם לביקוש לדיור, בין אם באמצעות שכירת דירה ובין אם על ידי רכישת דירה. ברכישת נכס להשקעה, מומלץ לבחון באילו איזורים יש ביקוש לשכירות ורכישת דירות. אינדיקציה לכך עשויה להיות כמות המהגרים בכל איזור – ככל שיש יותר מהגרים, כך כנראה הביקוש לדיור יהיה גבוה יותר. כמו כן, חשוב לבחון את אחוז הדירות הריקות בכל עיר, מכיוון שככל שיש פחות דירות ריקות, כך כנראה הנכס להשקעה צפוי להיות יותר מבוקש בטווח הקרוב. זאת ועוד. קיים ביקוש רב להשכיר או לרכוש דירות ברחובות הסמוכים לאוניברסיטאות ובתי חולים. אשר על כן, כדאי לבחון האם קיימים נכסים להשקעה הסמוכים לבתי חולים או אוניברסיטאות, או לחלופין, נכסים אשר ממוקמים באזורים בהם מתוכנן להיבנות מבנה ציבורי שכזה.
  3. מצב הנכס להשקעה:
  • מחיר הנכס נקבע בהתאם למצב הנכס, כלומר – אם הנכס משופץ, מחירו יהיו גבוה בהרבה מנכס שזקוק לשיפוצים ושדרוגים.
  • לכן, חשוב לבחון שמחיר הנכס מותאם למצבו. כמו כן, היה ומדובר בנכס במצב ירוד, תהיה זו החלטה נבונה לרכוש אותו במחיר המותאם למצבו, לשפץ ולשדרג אותו, ולאחר מכן למכור אותו במחיר רווחי. כמו כן, ואולי זו הנקודה החשובה מכל, חשוב שתתאימו את ההשקעה לסכומים המתאימים לכם.
  • אל תתפתו להשקיע יותר כסף משאתם יכולים להרשות לעצמכם.

 

לסיום, הכנו מספר שאלות למשקיע בנדל"ן בקנדה:

  • האם אתם מעוניינים לרכוש את הנכס בעזרת קרנות ריט, חברת השקעות, או באופן עצמאי?
  • באיזה מחוז ועיר בקנדה אתם מעוניינים לרכוש נכס להשקעה? (זכרו שלכל מחוז תנאי מס משלו, אחוזי תשואה שונים ועוד).
  • מהו סכום הכסף המקסימלי שאתם מוכנים להשקיע בנדל"ן בקנדה (זכרו שמדובר בכסף נזיל)?
  • האם אתם צפויים לקחת הלוואה מגוף פיננסי לצורך מימון רכישת הנדל"ן?
  • האם אתם מצפים להרוויח מהנכס עקב מכירתו בטווח הקרוב, שכירות, או השבחת הנכס?
  • איזה סוג נכס אתם מעוניינים לרכוש – דירה בבניין דירות, בית פרטי או נדל"ן מסחרי (לדוגמא, מחסני מזון)?

 

לסיכום

לשוק הנדל"ן הקנדי יש מגוון רחב של יתרונות. יחד עם זאת, מדובר בהשקעת סכומי כסף לא מבוטלים, ולכן רצוי לחקור טוב את הנדל"ן הנרכש ואת האזור בו הוא ממוקם. המלצתנו היא להתייעץ עם אנשי מקצוע מומחים בתחום, אשר יסייעו לכם להבין האם ההשקעה המדובר כדאית, ויסייעו לכם כל הדרך לרכישת הנכס, ניהולו, ולאחר מכן, לקבל גם את הרווח הכספי.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?