השקעות נדל"ן בפורטוגל

בשנים האחרונות גדל הרצון להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זה לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל. אחת המדינות הפופולריות ביותר בהקשר זה היא פורטוגל.

 

השקעת נדל"ן בפורטוגל, על מה מדובר ולמה כדאי?

השקעות נדל"ן אשר כאמור נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, זוכות לפופולריות במיוחד על ידי ישראלים כאשר מדובר בהשקעות בפורטוגל. זאת מאחר והיא משלבת בתוכה 3 מאפיינים הנוסכים ביטחון בקרב המשקיעים ומעודדים אנשים להשקיע:

  1. מחיר ההשקעה הינו יחסית זול, בוודאי ביחס לנדל"ן בישראל אשר מהווה השקעה יקרה במיוחד.
  2. התשואה של השקעה בנדל"ן בפורטוגל ביחס להשקעה הינה גבוהה באופן יחסי. זאת מאחר והמדינה מתאוששת בשנים האחרונות מהמשבר הכלכלי שפקד אותה ואת ספרד בשנים האחרונות הינה גבוהה והתשואה בהתאם.
  3. מדובר במדינה אירופאית מתקדמת אשר השקעה בה הסיכון להפיכות פוליטיות או שחיתות הינו נמוך בשונה מיעדים אחרים להשקעות נדל"ן כמו מדינות במזרח אירופה או אפריקה.

פרט לסיבות אלו, חשוב לציין כי התיירות בפורטוגל ובמיוחד בערים הגדולות ליסבון ופורטו נמצאות בעלייה מתמדת, דבר אשר מהווה הבטחה יחסית לכך שניתן יהיה לאכלס את הנכסים אשר יירכשו להשכרה הן למקומיים והן לתיירים וחשוב מכך ככל שהתיירות עולה כך גם המחיר היחסי של כל נכס פנוי. כפי שכולנו יודעים מערים מתוירות במיוחד כמו ברצלונה או לונדון, ככל שישנה יותר תיירות בערים אלו כך השכירות הן לטווח קצר והן לטווח ארוך עולה דבר המתבטא בתשואה הגבוהה יותר של המשקיע.

יתרון נוסף – הוא שהבנקים הפורטוגלים מציעים משכנתאות גם למשקיעים זרים בתנאים נוחים בעבור חלק גדול מההשקעה, ובכך מאפשרים לשמור חלק גדול מההון המיועד להשקעות לטובת השקעות נוספות ובכך להגדיל את האפשרויות הפיננסיות של המשקיע. הסיבה לכך הינה כי הבנקים הפורטוגלים מאמינים ביציבות שווי הקרקע ומוכנים לקחת סיכונים אלו.

המחירים של הנדל"ן הפורטוגלי משתנים ותלויים בראש ובראשונה באזור הנכס, כאשר בערים המרכזיות ליסבון ופורטו הינם גבוהים יותר מערי הלווין והערים הקטנות יותר ברחבי פורטוגל. ההפרש במחירים בין ליסבון העיר היקרה ביותר לבין פורטו הזול יותר לבין יתר הערים אשר אף זולים יותר, אשר באופן טבעי דורש השקעה גדולה יותר הינה דבר אשר ראוי להביא בחשבון בעת הבחירה באזור בו משקיעים בפורטוגל. עם זאת, הסבירות כי ההשקעה בערים הגדולות ישמור על מחירו ואף יאמיר הינה גבוהה יותר מאשר ערים קטנות יותר ולכן אומנם ההשקעה הנדרשת גדולה יותר אך הסיכון קטן.

ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הפורטוגלי, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי. הדבר נכון לכל השקעת נדל"ן במדינה שאינה מוכרת לרוכש, ולא רק למשקיע הישראלי בפורטוגל.

 

סוגי הנכסים אשר ניתנים להשקעה והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים בפורטוגל:

  1. רכישת נכסים בערים הגדולות – האופציה המרכזית להשקעה הינה רכישת דירות להשקעה בליסבון ופורטו. השקעה זו אשר מתחילה בכ-100,000 יורו, הינה יקרה יותר ממקבילותיה, אך ההשקעה הינה בטוחה שכן הביקוש לשכירת נכסים במרכז פורטוגל יישאר קיים בעתיד הנראה לעין. יתרה מכך, ניתן אף להשכיר נכסים אלו בתצורה של AIRBNB ולא השכרה לטווח ארוך, שכן ישנו זרם קבוע של תיירים לערים אלו, כאשר הרווחים הצפויים משכירות במודל זה הינה גבוהה יותר בכ-80% משכירות לטווח ארוך (אך כמובן דורשת יותר עבודה בהשכרת הנכס). התשואה הממוצעת בנכסים אלו נעה בין 6 ל-7 אחוזים כאשר הסיכון כמעט לא קיים.
  2. השקעה בשטחים חקלאים וחוות – השקעות אלו הינן מקבילות להשקעות בשטחים חקלאים בישראל, הסכומים נמוכים משמעותית מרכישת נכס בערים הגדולות. השקעה זו הינה קטנה משמעותית שכן המחירים של נכסים אלו זולים יותר, אך מאידך השקעה זו הינה ספקולטיבית ותלויה בכך שאזורים אלו בפורטוגל יפותחו בעתיד. במידה וההימור יצלח התשואה תהיה גבוהה יותר משמעותית מאשר בערים הגדולות וצפויה להגיע למאות אחוזים, אך ייתכן ויעברו שנים רבות עד שהשקעה זו תישא פרי, אם בכלל.
  3. השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים וחנויות הינה השקעה אשר מזוהה עם כלכלות מתפתחות אשר נהנות מ-"בום" כלכלי. השקעות אלו הן מסוכנות יותר מהשקעה בנכסים למגורים, בוודאי בתקופה זו של חוסר וודאות כלכלית. ניתן להקטין את הסיכון במידה ורוכשים נכסים באזורים מבוקשים במיוחד כמו חנויות במוקדי תיירות או משרדים בליבה של ליסבון, עם זאת הדבר יתבטא במחירים גבוהים יותר של נכסים.

 

מהם הסיכונים בהשקעה בנכס בפורטוגל

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו. לאור המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה. עם זאת ייתכן והקורנה אף יצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים ובכך יוריד את המחירים ויגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד.

הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים.

סיכון זה כאמור הינו קטן משמעותית בפורטוגל אשר מהווה דמוקרטיה יציבה ועם מערכות שלטון מתפקדות, אך עדיין החוקים השונים, חוסר היכרות עם  והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. בתוך הקשר זה נציין כי ישנן חברות ישראליות רבות המתמחות בשוק זה ואף מחזיקות בנכסים שונים בפורטוגל להשקעה, ומומלץ לבחון את הניסיון שלהן וכן לשוחח עם משקיעים שלהם כאשר בוחרים בגורם מתווך כלשהו.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בפורטוגל

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. בין ההוצאות ישנה עמלת תיווך לחברה המסייעת אשר הינה בהיקף משתנה ותלוי האם מסייעת רק למכירה או גם לניהול הנכס והשכרתו, שכר טרחה לעורכי הדין אשר מנסחים את החוזים השונים, שכר לשמאי לעיתים ולבסוף גם תשלום מיסים לרשויות הפורטוגליות עליו נתעכב בחלק זה מאחר והסכומים הינם קבועים בשונה מהעמלות השונות אשר משתנות בהינתן זהות הנכס והחברה הרלבנטית.

המיסוי הפורטוגלי הנוגע לרכישת נכס בפורטוגל משתנה ותלוי במיקום וגודל הנכס, אך ככלל כאשר אדם רוכש נדל"ן בפורטוגל עליו לשלם 3 מיסים שונים:

  1. מס אגרת בולים – מס זה אשר מוכר גם לאלו אשר הוציאו דרכון פורטוגלי, הינו מס סטדנרטי בעבור רכישה, אשר עלותו הינה 0.8%  מערך הנכס אשר רכש.
  2. מס העברה – מס זה אשר שוויו הינו 5-6.5% מעלות הנכס בפועל, נדרש רק מאנשים אשר רוכשים את דירות שאינן חדשות (יד שנייה והלאה), אשר כפי שניתן להבין משמה הינו מס הנדרש בעבור העברת השם מאחד לשני ואינו נדרש במקרה של נכס חדש.
  3. מס בעלות על נכס – מס זה אשר נע בין 0.3 ל-0.8 אחוזים משווי הנכס, נדרש לשלם בעבור רכישת נכס המיועד להשקעה.

מסיכום נתונים אלו ניתן להבין כי בממוצע אדם ישלם 7% נוספים משווי הדירה על מיסים. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה.

לצד המס בגין רכישת נכס ישנו מס הכנסה בגין רווחי השכירות של הנכס, כלומר בפורטוגל כאשר משכירים נכס יש לשלם מס הכנסה בגין התשלום. ההכנסה עומד על 28% מסך התשלום. אך ניתן לצמצם את תשלום המס ל-21% במידה ומשלמים במקום מס הכנסה מס חברות, זאת על ידי הפיכת ההשקעה לתאגיד. מומלץ לדבר על אפשרות זו עם הגורמים המסייעים להשקעה ובכל מקרה לקחת זאת בחשבון כאשר מחשבים את ההכנסות הצפויות מהנכס והזמן אשר יידרש להשבת ההשקעה הראשונית.

פרט להוצאות אלו בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת.

 

האם נדרש להיות אזרח פורטוגל

שאלה נוספת אשר נשאלת פעמים רבות בהקשר זה היא האם נדרש להיות אזרח פורטוגלי על מנת להשקיע ולרכוש נכסים במדינה, ולכך התשובה היא חד משמעית לא. יתרה מכך, כאשר אדם רוכש נדל"ן בפורטוגל הוא מקבל "ויזת זהב" מהרשויות במדינה אשר מאפשרות לו מגורים בפורטוגל ואף היתכנות לדרכון פורטוגלי בהמשך הדרך. כלומר לא רק שאפשר גם ללא כל בעיה להשקיע ללא אזרחות פורטוגלית, השלטון אשר מעוניין לעודד השקעות זרות במדינה מאפשר באמצעות השקעות בנכסים לייצר מסלול נוסף לקבלת אזרחות במדינה.

 

סיכום:

לסיכום, השקעה בפורטוגל הינה השקעה אטרקטיבית במיוחד, זאת לאור המחירים הנמוכים של הנדל"ן המקומי ביחס לפריחה הכלכלית והתיירות הגואה במדינה. עם זאת, חשוב להכיר את סוגי ההשקעות השונים והמיקומים שלהם אשר משפיעים הן על מידת התשואה והן על גודל ההשקעה הנדרשת בטרם לוקחים החלטה להשקיע בנכס מסוים. בנוסף לכך, חשוב לזכור כי ההשקעה בנכסים אלו אינה נגמרת במחיר הנכס אלא כוללים מיסוי הן בעבור רכישת הנכס והן בעבור ההכנסות השוטפות אשר צריך להביא בחשבון כאשר בוחרים להשקיע בנכס מסוים. הוצאות נוספות אלו עלולות להעלות את מחיר ההשקעה מעבר להישג ידו של המשקיע או להפוך את התשואה לפחות משתלמת.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?