השקעות נדל"ן בפולין – לא רק לבעלי אזרחות פולנית

פולין, הפכה בשנים האחרונות לאחת המדינות המרכזיות להשקעה בעבור ישראלים בנדל"ן.

מדינה זו אשר הינה חלק מהגוש האירופי, הייתה עד לפני כ-20 שנים מוכרת בעיקר בצל איימי השואה, הפכה להיות מזוהה עם תיירות אורבנית ישראלית, מחירים זולים וכר נח להשקעות.

השילוב הייחודי של מדינה מזרח אירופית בעלת מאפיינים של שלטון ריכוזי לצד היציבות השלטונית שלה והתקרבותה העקבית למערב, הופכות אותה למדינה שונה ואטרקטיבית מכל יתר המדינות אשר נמצאות על מפת ההשקעות הישראלית.

פולין צמחה כאפשרות להשקעה על ידי משקיעים בישראל מסיבות שונות. האזרחות הפולנית הינה נפוצה באופן יחסי בישראל, דבר אשר עודד אנשים להשקיע במקומות אלו, קשרים אשר הלכו והתהדקו במהלך המאה ה-21 בין שתי המדינות וכן בשל הרצון הגדל להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, ובשל הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ.

בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן בפולין, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.

 

השקעת נדל"ן בפולין, על מה מדובר ולמה כדאי?

שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן בפולין נדמה כי מדובר בשוק יחסית מאוזן, אשר מצד אחד מעניק ביטחון אשר אומנם אינו כה גדול כמו במדינות מערביות, אך הוא ודאי גדול יותר ממדינות אשר מחוץ לגוש האירופי כמו גאורגיה ואוזבקיסטן. במקביל, התשואה מדי שנה הינה גדולה יותר ממדינות מערביות ותיקות כמו אוסטריה או שוויץ, אשר לאחר שנים של עלייה מתונה אינן צופות בום כלכלי שיקפיץ את מחירי הדיור.

חשוב להדגיש כי שוק זה פתוח לכולם, ולא רק לבעלי הדרכון הפולני הנפוץ בישראל. הממשלה הפולנית מעוניינת בהשקעות זאת ומעודדת זאת בעבור כלל האנשים אשר ברשותם הממון להשקיע בנכס בפולין.

נזכיר כי השקעות נדל"ן בכלל נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על השקעה במדינה אשר אינה נתפסת כיציבה כמו מקומות אחרים. בנוסף למאפיין זה, אנו נפרוט את היתרונות המרכזים הייחודים להשקעת נדל"ן במדינה זו.

 

שכן, לפולין מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:

  1. תשואה גבוהה – המחירים של הנדל"ן ברחבי פולין מאמירים בעקבות השיפור הכלכלי אותו היא חווה. מחירי הנדל"ן עולים מדי שנה בשנים האחרונות באופן עקבי, בכל פולין. בשנת 2018 מחירי הדירות עלו בממוצע במעל שבעה אחוזים, והממוצע גם בשנים חלשות יותר עמד על כ-5%. העליות המרשימות היו גם וורשה היקרה יחסית אשר הראתה עלייה של כ-4%, וגם בערים קטנות יותר אשר הפגינו עליות במקרים מסוימים של מעל 15%. תשואה אשר כמעט ואין לה אח ורע במערב אירופה.
  2. מחירי הנכסים נמוכים יחסית – בעוד בישראל מעטים האנשים אשר יכולים להשקיע בנדל"ן וגם במדיות מערב אירופאיות אחרות הסכום הנדרש להשקעה בנדל"ן הוא גבוה, בפולין המחירים נמוכים משמעותית, ואף דירות בבירה, ורשה, אשר יקרה משמעותית מיתר המדינה, יכולות לעלות פחות מ-100,000 דולר. למעשה בבירה הפולנית דירה חדשה של שני חדרים צפויה לעלות כ-120,000 דולרים וביתר המדינה אף זול יותר באופן משמעותי, סכומים אשר אין להם מקבילות בערי בירה מערביות באירופה.
  3. הכלכלה הפולנית בפריחה והראתה יציבות בעשורים האחרונים – בשנים האחרונות הכלכלה הפולנית נמצאת בפריחה המתבטאת בעלייה באיכות החיים, כתוצאה מכך יותר ויותר פולנים מעוניינים לשכור נכסים והביקוש עולה באופן אשר משפיע על מחירי הנדל"ן במקום והופכים את המדינה לכדאית להשקעה. יתרה מכך, פולין כמעט ולא נפגעה במסגרת משבר הסאב-פריים, זאת משום מדיניות כלכלית זהירה ואחראית, דבר המגביר את האמון של המשקיעים במדינה וביציבותה העתידית.
  4. מיקומה הגיאוגרפי והתרבותי – פולין אינה רק נמצאת באזור אסטרטגי בין מזרח אירופה ורוסיה בפרט לבין אירופה המערבית וגוש היורו, היא גם תרבותית נמצאת בתווך שבין שני אזורים אלו. בהתאם לכך, פולין מהווה יעד חשוב בעבור חברות המעוניינות לפעול בשני השווקים הללו, אנשי עסקים שונים רואים בה מדינה חשובה המהווה גשר שבין רוסיה המזרחית לגרמניה המערבית דבר המתבטא בהיותה חברה באיחוד האירופי מחד ובעלת אחוז גבוה של דוברי רוסית ומסורות קומוניסטיות מאידך. לכן גם חברות רבות הביעו כוונות לעבור לפולין מבריטניה בעקבות הברקזיט, לשם שלוחה באיחוד האירופי. כל אלו מעוררים סימנים אופטימיים בנוגע לעתידה הכלכלי של פולין וכפועל יוצא של מחירי הנדל"ן.
  5. חברות באיחוד האירופי –  לחברות באיחוד האירופי משמעויות כלכליות נרחבות, אחד החשובים בהם היא הרשת ביטחון אותה מעניק האיחוד האירופי לחברותיה במצבים כלכליים סבוכים וחבילות סיוע המונעות פשיטות רגל אפשריות. כך השקעה בפולין הופכת ליציבה ובטוחה משמעותית מאשר במדינות מזרח אירופיות. הדבר מצמצם את החשש כי הנדל"ן לא יהפוך לחסר ערך בשל פשיטת רגל גם במצב של משבר כלכלי קשה.
  6. מטבע מקומי – כפי שכל חובב קניות ישראלי יודע, פולין אומנם חלק מהאיחוד האירופי אך היא אינה חלק מגוש היורו. כלומר המטבע של פולין אינו היורו אלא הזלוטי. הודות לכך, המחירים הינם בשער אטרקטיבי משמעותית מזה של היורו דבר התורם להוזלת מחירי הנדל"ן באופן יחסי לכוחו של השקל והמשקיע הישראלי.
  7. תיירות אורבנית נרחבת – פולין נהנית בשנים האחרונות מתיירות אורבנית תוססת, בערים הגדולות, תוך דגש על ורשה אשר הולכת והופכת להיות מודרנית יותר וקראקוב אשר מכילה מרכז עיר היסטורי מפואר. זאת לצד תיירים המגיעים מדי שנה מכל רחבי העולם בשל השואה ומלחמת העולם השנייה אשר התנהלה, יש. תיירות זו פותחת פתח להשכרת נכסים לטווח קצר לתיירים, דבר מומלץ בהינתן זה ש- Airbnb מספק תשואה גבוהה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך, והשכרת הנכס לטווח קצר מניבה עד 80% יותר מהשכרה לטווח ארוך. יתרון זה אף בולט יותר בפולין בה פעמים רבות התיירים המשכירים דירות הינם אמידים יותר ובעלי יכולות כלכליות גבוהות יותר מהמקומיים.
  8. נוכחות ישראלית ערה –  פולין מתאפיינת בנוכחות ישראלית רבה במרחב. בשנים האחרונות יש תיירות רבה וקהילה עסקית המשקיעה בפולין באופן נרחב, זאת בשל ההזדמנויות העסקיות, ישראלים רבים אשר מעוניינים לעשות טיול שורשים, המסעות לפולין בעקבות השואה והמחירים הנוחים לטיולים אורבני. לדבר זה יש יתרונות שונים, ראשית במידה ומעוניינים להשכיר את הנכס בעיקר לישראלים משום שניתן לפעול בישראל בעסקה והן משפטית במידת הצורך ובכך לחסוך עלויות שונות הדבר אפשרי, שכן ישנם תיירים ישראלים בערים הגדולות בפולין לאורך כל השנה.
  9. בהמשך לסעיף הקודם, נציין כי חברות ישראליות החלו להשקיע בנדל"ן ובהקמת בניינים למכירה ברחבי פולין, חברות ישראליות רבות פועלות למכירת נכסים וככלל פולין הפכה להיות יעד להשקעה מועדף בעבור ישראלים, אשר גם מתאפשר להם לפעול למול כתובת ישראלית.
  10. הביקוש המרכזי בפולין, הוא לדירות סטודיו, אשר נוחות בעבור שוכרים צעירים ובעבור תיירות אורבנית. בהתאם לכך, המחירים של דירות אלו נגישים למשקיעים רבים, אשר יוכלו ביתר קלות לרכוש דירת סטודיו להשקעה בפולין מאשר דירה באוסטרליה בה רגילים לבתים גדולים יותר משמעותית.
  11. גודל האוכלוסייה – פולין הינה אחת מהמדינות המאוכלסות ביותר באירופה, ועם מורשת קתולית עמוקה, היא אף צפויה להמשיך ולגדול. בהקשרנו, גודל האוכלוסייה והיותה צעירה באופן יחסי, פותח פתח לשוכרים פוטנציאלים רבים. שכן בעלי משפחות הינם לעיתים בעלי יכולת לרכוש דירות, בעוד צעירים רבים מעדיפים או יכולים רק לשכור נכס, דבר המהווה יתרון על פני מערב אירופה המזדקנת.
  12. מדובר במדינה אשר מעודדת השקעות זרות, ופועלת באופן אקטיבי לעורר את שוק הנדל"ן. דבר המתבטא בקיומן של משכנתאות בריביות נמוכות מתוך יוזמה וסיוע של הממשלה הפולנית.
  13. קיומה של אמנת מס בין ישראל לפולין, עליה נרחיב בהמשך, המונעת תשלום מיסוי כפול ואף מאפשרת קיזוז בגין המס אשר שולם לרשויות הפולניות.

מחירי הנדל"ן בפולין זולים, הם כמובן משתנים ותלויים בגודל הנכס, אך ככלל המבנים היקרים ביותר במרכז מינסק בבנייני יוקרה עולים בין 1,500 ל-3,000 דולר למ"ר, כאשר המשתנה המרכזי הוא מיקום הנכס. עלות הנכסים במרכז ורשה הינם יקרים יותר מאשר אלו אשר נמצאים בפרברים של העיר או בערים פחות אטרקטיביות כמו גדסנק, פוזנן ואף מקראקוב המתויירת.

ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק המזרח אירופי וזה הפולני בפרט, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה אשר בעלת תרבות שונה מאד מזו הישראלית ואשר אינה מערבית ובעלת מסורות סובייטיות עלולה להיות מסובכת. בתוך כך, ישנן חברות ישראליות רבות אשר מסייעות למשקיעים בפולין משום הנוכחות העסקית הרבה של ישראלים בשוק זה. מומלץ לנצל יתרון זה ולו בשביל היכרות ראשונית עם השוק, גם אם לא תיקחו את שירותיהם לבסוף.

סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים בפולין, אשר מרביתם מתנקזים לכדי הערים הגדולות. בהתאם לכך, להלן סוגי ההשקעות המרכזיים בפולין בהם אנו ממליצים להתמקד:

  1. דירות למגורים בורשה – עיר הבירה הפולנית, ורשה, מאכלסת 1.7 מיליון תושבים, מיליון תושבים מעל העיר השנייה בגודלה בפולין, קראקוב. בנוסף לכך מדובר בבירה הכלכלית של המדינה אשר מושכת אנשי עסקים מפולין ומכל אירופה ואף מהגרים צעירים מכל רחבי פולין אשר מעוניינים להשתכר ולשפר את רמת החיים שלהם. בהתאם לכך, העיר מכילה הרבה אנשים אשר צריכים דיור ומכילה מספיק כסף מהתוצר המקומי על מנת שיהיו בה גם אנשים אשר יכולים לשלם שכירות באופן יציב ומניב. בהתאם להיגיון זה הדירות בוורשה הינן היקרות ביותר בפולין, אך הן גם אלו אשר הכי יציבות ומהוות ההשקעות הכי בטוחות מבחינת נדל"ן בפולין. מחיר דירות ממוצע הוא כ-9,000 זלוטי למטר רבוע, בהתאם לכך דירות שני חדרים צפויות לעלות כ-120,000 דולר והצמיחה הממוצעת בשנה רגילה שאינה מתאפיינת בקורונה הוא כ-5%.
  2. דירות להשקעה בקראקוב – פרט לורשה יש עיר משמעותית נוספת בפולין בהקשר בו אנו עוסקים, וזוהי קראקוב וזאת משום מספר סיבות. ראשית קראקוב הינה העיר השנייה בגודלה בפולין, אך חשוב מכך מדובר בעיר אשר פרט לוורשה מושכת הכי הרבה עסקים כמו היי-טק ושליש מאוכלוסייתה היא סטודנטים. סטודנטים באופן טבעי היא אוכלוסייה מניבה אשר אינה מעוניינת לרכוש דירות אלא להשכיר ולרוב יש להם האמצעים לכך שכן אין להם משפחות והוצאות רבות פרט לדיור. כמו כן מרכז העיר של קראקוב, הנקרא העיר העתיקה, נחשב למרכז תיירותי מרשים ומקום המושך תיירים מכל העולם. לכן העיר נחשבת להשקעה בטוחה יחסית ובמחירים אטרקטיביים אף יותר מאלו המוצעים בוורשה ונמוכים ביחס לבירה באופן הנע בין 15 ל-20 אחוזים.
  3. דירות להשקעה ביתר המדינה – העיר פולין כוללת ערים גדולות ומתועשות כמו ורוצלאב, לודג' ופוזנן. אשר כולן מציעות דירות במחירים נמוכים הנעים בין 5000 ל-7,500 זלוטי למטר רבוע, כלומר המחמירים נמוכים בלפחות רבע מהמקבילות הקיימות בוורשה, כאשר התשואה גבוהה יותר משמעותית וחוצה את ה-10% בשנה טובה. אך בהתאם לכך מדובר בסיכון גדול יותר ובשונה מוורשה וקראקוב ערים אלו אינן בהכרח ישמרו על כוחן הנדל"ני במצב של משבר כלכלי קשה אשר עלול להכות את המדינה וכדומה. כלומר מדובר בהשקעה המתאפיינת בסיכון גדול יותר ותשואה גדולה בהתאם.
  4. השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים בורשה וקרקאוב היא תופעה קיימת, אשר נהנית מתשואה טובה. ניתן מנכס מניב בתחומים אלו להפיק רווחים יפים, במיוחד לאור היציבות הכלכלית של פולין המעודדת אנשים לפתוח עסקים ובהתאם לכך לשכור משרדים. עם זאת לאור הקורונה, השקעה זו אינה בטוחה כבעבר כאשר אין אנו יודעים בשלב זה כיצד פולין תתאושש לאור המשבר ובכל מקרה נמליץ להימנע מהשקעה בנכסי מסחר מחוץ לורשה וקראקוב, שכן ערים אחרות צפויות אף להיפגע יותר במצב של משבר כלכלי ובכך חוסר הוודאות יגדל אף יותר.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בפולין:

על אף האמור ישנם מספר חסרונות אשר יש לתת עליהם את הדעת בטרם משקיעים בפולין, גם אם חסרונות אלו אינם משמעותיים בעבורכם, הם יסייעו לכם להכריע החלטה מושכלת ונבונה יותר. בהתאם לכך, להלן הסיכונים המרכזיים אותם יש להביא בחשבון:

  1. ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, אשר השפיע על כלכלת פולין לרעה בדומה לכל יתר העולם. תעשיית התיירות התרסקה לחלוטין באופן אשר השפיע גם על תעשיות נלוות כמו המסעדנות וחיי הלילה. זאת בנוסף לכך שאיננו יודעים כיצד פולין מסוגלת להתמודד מבחינה בריאותית במידה ותתרחש שם התפרצות מסיבית. עם זאת נציין כי פולין התמודדה היטב עם הגל הראשון באמצעות מספר צעדים מהירים והמדינה הושפעה באופן שולי ביחס למדינות אירופה אחרות.  לכן, נראה כי פולין איננה השקעה מסוכנת באופן דרמטי כתוצאה מההשלכות של הנגיף. כמו כן, יש אשר רואים במשבר הקורונה הזדמנות מאחר והדבר יצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים ובכך יוריד את המחירים ויגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד.
  2. תנופת בנייה אשר עלולה להפוך לשוק של משכירים – המצב הכלכלי החיובי, הרצון במשקיעים זרים הוביל לתנופת בנייה. הדבר אומנם טומן בחובו הזדמנויות נוחות לרכישת נכסים חדשים אך מעלה את החשש כי הביקוש לדירות להשכרה ורכישה יהיה קטן יותר מההיצע. במצב זה אשר קיים במדינות כמו טורקיה מחירי הנדל"ן יורדים, דירות רבות נותרות מיותמות משוכרים וההשקעה פחות אטרקטיבית ומניבה. חשוב לציין כי בשלב זה מדובר בחשש תיאורטי אשר טרם התבטא בשוק.
  3. פולין הולכת ומקצינה פוליטית, והופכת בשנים האחרונות ללאומנית יותר ויותר, ובשנים האחרונות סומנה יחד עם הונגריה כמדינות אשר הולכות ומקצינות תוך צמצום הדמוקרטיה שלהם. אפילו בהקשר לוקלי, ניתן לציין את המתיחות שעלתה עם ישראל בנוגע לאיסורים על חקר השואה בהקשר הפולני, בשביל אשר העלו קריאות לחרמות וסנקציות על המדינה. נתונים אלו העלו את החשש מכך שמשקיעים מערביים יצמצמו ואף ימנעו כליל מהשקעות במדינה מזרח אירופית זו בשל סיבות אלו.

החששות אף התעצמו בשנת 2020, אשר בעקבות מתאפיינת במאבקים פוליטיים קשים בין ימין לשמאל על רקע תיוג הלהט"ב כגורמים שליליים בחברה כאשר מחוזות מסוימים אף הכריזו על עצמם כאזור חופשי מלהט"ב. החרפה של היחס למיעוטים ולהט"ב בפרט עלול להוביל לסנקציות כלכליות קשות אשר ישפיעו על ערך הנדל"ן באופן ישיר ואף במקרה חמור יובילו לעזיבת פולין מהאיחוד האירופי עימה קריאות ואמירות אלו מובילות לעימותים קשים עם האיחוד האירופי אשר עלול להכריז על סילוק פולין

  1. בתוך כך, פולין בדומה להונגריה הפגינה מדיניות "יורו-סקפטית" והביעה לא פעם את האפשרות לעזוב את האיחוד האירופי. אפשרות זו הינה מסוכנת מאד בעבור משקיעים בפולין. בעוד אין זה רלבנטי להקשר שלנו הסיבות לכך, נציין כי עזיבת האיחוד האירופי צפויה לפגוע משמעותית בכלכלה הפולנית ולהוריד את ערך הנדל"ן של המשקיעים באופן דרמטי. מספיק לציין את הפגיעה הכלכלית של בריטניה וירידת ערך הפאונד כתוצאה מן הברקזיט, זאת כאשר מדובר במדינה חזקה כלכלית עשרות מונים מזו של פולין. ניתן רק לדמיין מה יהיו ההשלכות של מדיניות מסוג זה על ערך הנדל"ן במידה והדבר יתממש.

בהתאם לכך, ייתכן כי משקיעים יעדיפו מדינות מזרח אירופיות עם מדיניות פרו-מערבית מובהקת כמו אוקראינה וגיאורגיה.

  1. הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה מופחת משמעותית בפולין, במידה  ופועלים באמצעות גורמי תיווך אמינים אשר פועלים בשוק הישראלי ואינם רוצים שיצא להם שם רע בישראל. לכן, בהינתן חברות אלו והחוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין הבקיאים בשוק זה אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. מומלץ לבחון את הניסיון של החברות הללו וכן לשוחח עם משקיעים שלהם בטרם בוחרים בגורם מתווך כלשהו.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בפולין:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

ככלל פולין היא מדינה נוחה למשקיעים מבחינת מיסוי ואף נהנית מאמנת מס אטרקטיבית, אשר יחדיו הופכות ומחזקות את היותה של פולין אחת המדינות המומלצות ביותר להשקעה בעבור המשקיע הישראלי.

ראשית נציין כי פולין מחזיקה באמנת מס עם ישראל, אמנה למניעת כפל מס המבטיחה למנוע אפשרות של תשלום כפל מס בעבור אותם רווחים ואף מאפשרת קיזוז עם המיסים עליהם צריך המשקיע לשלם בישראל. אמנת המס בין פולין  לישראל מאד מיטיבה עם משקיעי הנדל"ן שום שאינה מעניקה זכות שיורית למדינת ישראל, אלא נותנת זכות מיסוי בלעדית למדינה בה המקרקעין מצוי. כלומר משקיע בפולין יצטרך לשלם מס רק לרשויות הפולניות בעבור נכסי המקרקעין.

 

המיסוי בפולין אינו שונה באופן דרמטי מזה אשר קיים בישראל ואף מקביל לו במקומות רבים.  להלן המיסים המרכזיים:

  1. מס הכנסה מהשכרת הדירה (מס אישי) – המס המרכזי הוא מיסוי בגין השכרת הדירה אשר ניתן לבצעו בשני מסלולים אשר על המשקיע לשקול בהתאם למצבו האישי:
  1. מס קבוע בשיעור של 8.5% ללא אפשרות לניכוי הוצאות בעבור הדירה.
  2. מס פרוגרסיבי בהתאם למדרגת המס – תשלום מס בהתאם למידת ההכנסה של אותו אדם, כאשר מדרגת המס הנמוכה ביותר הינה 17%, אך מתאפשר במסלול זה קיזוז של הוצאות שונות כמו שיפוצים, עמלות ניהול וכדומה. מרביתנו אשר איננו עוסקים בעבודות נוספות בפולין סביר כי נהיה במדרגת המס הנמוכה ביותר ובהורדת ההוצאות ייתכן מאד כי המסלול יהיה עדיף על פני תשלום מס קבוע.
  1. מס שבח – בפולין חל מס שבח המחייב תשלום מס בגובה של 19% על הרווח ההוני כתוצאה ממכירת המקרקעין בין אם זה ליחיד ובין אם זה לחברה הרשומה. כלומר בעבור הרווח כתוצאה ממכירת הנכס, יש לשלם 19% מס ולהפחית זאת למעשה בתחשיב הרווחים הצפויים כתוצאה מההשקעה.
  2. מס רכישה – במידה ואדם רוכש דירה חדשה מקבלן הוא מחויב בתשלום מס של 0.2% משווי הדירה, זאת משום שעליו לשלם מס ערך מוסף עליו נפרט בפסקה הבאה. במידה ואדם רוכש דירה שאינה חדשה אלא קיימת כבר בשוק יצטרך לשלם מס גבוה יותר בשיעור של 2% משווי הדירה.
  3. מס ערך מוסף – בגין דירות חדשות יש לשלם מס של 8% המהווה למעשה מע"מ.
  4. מיסוי בגין נכסים שאינם דירות למגורים – במידה ובחרתם בנכסים כמו משרדים ומפעלים ישנן מורכבויות רבות ופטורים שונים הדורשים הכרה נרחבת של החוק הפולני ומאפשרות תכנון מס יעיל וחכם. לכן במאמר זה לא נפרט על כך, אלא נמליץ לפנות לרואי חשבון הבקיאים בהשקעות מסוג זה, משום שיוכלו לחסוך בעבורכם כסף רב.

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס.

מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. למעשה, ישנן אף חברות ישראליות אשר מציעות שירות זה בפולין אשר כה פופולרית על ידי משקיעים.

נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. כאשר לעיתים הוצאות אלו יכולות להגיע עד ל-10% מרווחי התשואה. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והיתרון המצוי במיסוי הנמוך עדיין עומד בעיינו.

בנוגע לעלויות נוספות כמו שיפוצים ואחזקת הנכס, יש לבדוק עם גורמי מקצוע שונים האם ניתן להכיר בהם כהוצאות הפטורות ממס ובכך לצמצם בעלויות המיסוי של הנכס ולהגדיל את התשואה השנתית מאותו נכס.

 

לסיכום

אין זה מקרה שפולין הינה השקעה מאד פופולרית על ידי משקיעים רבים מישראל אשר צובאים על המדינה. השקעות נדל"ן בפולין הינן מומלצות משום שמדובר במדינה בה כח הקנייה של משקיע הישראלי הינו גדול בשל המטבע ובמקביל מדובר במדינה אשר הינה מתקדמת וחלק מהאיחוד האירופי. המדינה מספקת תשואה חיובית ויציבות פוליטית.

אין זה בה לומר כי מדובר בהשקעה בטוחה וחפה מבעיות, למעשה כנראה שהשקעה במערב אירופה תהיה בטוחה יותר לאור הבעיות הפוליטיות הקיימות במדינה אשר מערערות את יציבותה. אך בהינתן התשואה האטרקטיבית והמחירים המשתלמים לאור הסיכון הנמוך באופן יחסי מדובר בהשקעה משתלמת.

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?