השקעות נדל"ן בישראל – איפה המקום החם בשנת 2020

השקעה בנדל"ן נחשבת לאחד מסוגי ההשקעות הנפוצים ביותר, בעיקר בגלל תחושת היציבות שהיא מעניקה לבעלי הנכסים. באיזו עיר כדאי להשקיע? מה חשוב לבדוק לפני כל השקעה? כל הפרטים, במאמר לפניכם.

 

על שוק השקעות בישראל

נקודת המוצא היא כי נדל"ן מהווה השקעה יציבה ובטוחה. לעומת השקעות אחרות דוגמת שוק ההון, מהווה נדל"ן מקור בטוח להפקת תשואה כלכלית למשקיעים. במאמר, נעמוד על ההבדל בין השקעה בנדל"ן לעומת השקעה אחרת. לאחר מכן, נבחין במספר דגשים בשוק הנדל"ן המתפתח בישראל. נבחן את השפעת משבר הקורונה על שוק הדירות בארץ, ונבדוק את הקריטריונים שעלינו לבחון טרם רכישת דירה.

 

מה עדיף – השקעה בנדל"ן או השקעה בבורסה?

קיימים יתרונות ייחודים לרכישת דירה, שאינם קיימים באף תחומי השקעה אחרים. היתרון המרכזי אשר ניתן לשים עליו את האצבע, הינו הבטיחות והיציבות שמקנה אפיק הנדל"ן. לעומת שוק ההון, בו סכום הכסף בא והולך, נכס לעד יישאר בידך, גם אם סכום הכסף הממשי שניתן להפיק ממנו, משתנה. מכאן, אין זה מפתיע שנדל"ן תהיה עדיפותו הראשונה של המשקיע המתחיל.

במהלך שני העשורים האחרונים, מחירי הנדל"ן בארץ רק עלו. זה מעיד על כך שהסיכוי שהמחירים ירדו, כמעט ואפסי. גם אם תתרחש ירידה כלשהי, באיזור או שכונה מסוימת ונקודתית, אותו אדם לא יפסיד את קרן ההשקעה שלו אלא רק יפסיד במקום נקודתי, וסביר להניח שמחיר הנכס ישוב לעלות בעתיד. כמובן שעניין זה עומד בניגוד לשוק ההון, שם השקעות עלולות להיעלם כלא היו מעולם.

 

שוק הנדל"ן בישראל בתנופה

שוק השקעות הנדל"ן בישראל צובר תאוצה רבה בעשר השנים האחרונות ומניב תשואה שנתית ממוצעת שנעה בין 3% ל7%. זאת, הודות לעלייה מתמדת במחירים המאפיינת את שוק הנדל"ן הישראלי. גם שכר הדירה עולה במקביל, שכן בעלי דירות רוכשים אותן בסכומים גבוהים יותר, מעוניינים להחזיר את הוצאתם ולכן משכירים אותן בסמוכים גבוהים יותר.

למשל, אישה שרכשה בניין בתל-אביב לפני שלוש מספר שנים בעלות של 5 מיליון ש"ח, כיום מחזיקה בבניין ששוויו 10 מיליון ₪. מכאן כי תשואתה לאורך שלוש שנים היא 100% (33.3% לשנה)! נוכל להבחין ביציבות שוק הנדל"ן גם דרך עיני הבנקים, אשר מעודדים את ההשקעה גם כן. נכון לשנת 2020, נוהגים הבנקים להעניק מינוף בדמות הלוואה או משכנתא של מעל 60% מגובה ההשקעה.

 

השפעת משבר הקורונה על שוק הדירות בישראל

משבר הקורונה שהחל לקראת סוף שנת 2019, גרם לחוסר הוודאות שפקד את כל ארצות העולם, מבלי יוצא מן הכלל. באופן טבעי, גם השווקים השונים ברחבי העולם, כולל שוק ההון, וכן שוק הנדל"ן, נקלעו למצב של חוסר וודאות. ניתן היה לחשוש כי מחירי דירות ירדו לאור אי יציבות כלכלית, אולם נכון לחודש מאי 2020, אין כך הדבר.

כמו כן, חשוב לזכור כי כל ירידה – סופה עליה, כאשר משנות השישים חווה המדינה משברים בענף הנדל"ן – ירידות של מחירים והתאוששותם. האם משבר הקורונה יעמיד את המדינה בפני מיתון ארוך שיוריד את מחיר הדירות, או  הוא דווקא יגרום לעלייה במחירי הדירות בגלל מחסור בדירות? האמת היא, שלא ניתן לדעת. מומחים כאלו יאמרו דעה אחת, ומומחים אחרים יאמרו דעה אחרת. אולם בסוף, רק הזמן יגיד את האמת.

 

אני רוצה לקנות דירה להשקעה. מה עלי לבדוק?

כלל, ישנם מספר קריטריונים לבחירת דירה להשקעה.

ראשית, בחירת מיקום הדירה: באיזו עיר כדאי לרכוש את הדירה? האם כדאי להשקיע סכום גבוה יותר על מנת לרכוש דירה במרכז הארץ, אולי דווקא בתל אביב? האם כדאי לרכוש בית גדול בדרום הארץ או בעיירת פיתוח? האם ניתן לחשוב על אזור השפלה או אולי הקריות? אין תשובה נכונה, והכל משתנה בין משקיע למשקיע. קיים משקל חשוב לשאלה – מהו מרחק הנכס, ממקום מגוריי? אם אני מתגורר בצפת, רכישת נכס באילת, תהיה מעשה בלתי הגיוני, שכן תחזוקתו תגרור עבורי משאבים רבים. המסקנה היא שחשוב להתייחס למקום המגורים הנוכחי כאשר שוקלים היכן לרכוש נכס.

שנית, רווח פוטנציאלי: ערכו של נכס עתיד להשתנות בהתבסס על משתנים רבים – קיימים משתנים המשפיעים על הערך לחיוב כך שמגדילים אותו. לדוגמא, הקמת כבישים בסמוך, בניית תחנות רכבת, תכניות תמ"א, מגבלות בנייה באיזור, מוסדות שונים וכדומה. מאידך, קיימים משתנים המשפיעים על הערך לשלילה כך שמפחיתים מערך הכנס, כמו למשל,  קירבה לאזור לחימה, מוסד רפואי סמוך וכדומה.

שלישית, האוכלוסייה באזור: לא בכדי נאמר המשפט- "הראה לי את חבריך ואומר לך מי אתה". חשוב מאוד לבחון מיהי האוכלוסייה הפוטנציאלית אשר עמה צפוי אתה להתמודד אם וכאשר תחליט לרכוש נכס במקום מסוים. אמנם השקעה באיזור סוציו-אקונומי חלש יותר עשויה להניב תשואה גבוהה יותר,  לאור מחירי שוק נמוכים יותר, אולם חשוב להסתכל גם על הצורך לנהל יחסי משכיר – שוכר, כאשר השוכרים יהיו מתוך אוכלוסיית העיר. לכן, אם יש בידך את היכולת הכלכלית, לעיתים עדיף להשקיע משאבים כספיים נוספים ולהעדיף אוכלוסייה שוכרת יציבה ומבוססת יותר.

רביעית, הון עצמי דרוש: אמנם, כולנו היינו רוצים לרכוש דירות להשקעה בסביון, אך לצערנו לכל לכולנו יש את האמצעים לכך. לכן, יש להסתכל למציאות בעיניים ולהבין מה ידינו באמת משגת. אם אנו לא יכולים להרשות לעצמנו דירה בתל אביב, גם דירה בחריש יכולה להיות אפשרות טובה. השקעה פריפריאלית יכולה, בטווח הארוך, להתברר כהשקעה משתלמת אף יותר.

אז ניתן לומר בשורה התחתונה, כי אין קביעה חד משמעית בנוגע לשאלה היכן כדאי להשקיע את כספינו בתחום הנדל"ן. ודאי שנדל"ן הינו תחום יציב יותר מאפיקי השקעה אחרים, במיוחד יותר משוק ההון, במיוחד כאשר מסתכלים על העובדה כי לעד יישאר בידך הנכס, בין אם ירד או יעלה מחירו. רכישת דירה בעיר מרכזית כמו תל אביב ודאי תפיק תשואה מהירה ותזרים מזומנים, אולם עובדה זו אינה סותרת את העובדה כי גם דירות בפריפריה עשויות להניב תפוקה דומה. כדאי להסתכל על כל האפשרויות ולא לשלול אף אחת מהן.

 

באיזו עיר כדאי להשקיע

הכנו עבורכם 3 טבלאות מפורטות, המפרטות את מחירי הדירות ודמי השכירות בערים המובילות בארץ. הטבלה הראשונה מציגה נתונים אודות דירות בנות שלושה חדרים, הטבלה השנייה מציגה נתונים אודות דירות בנות ארבעה חדרים, ואילו הטבלה השלישית מפרטת נתונים אודות דירות 5 חדרים.

מספר נקודות חשובות בנוגע לטבלאות:

  1. הטבלאות מציגות מחירים ממוצעים, בהתאם לנתונים המפורסמים בשני אתרי הנדל"ן המובילים בארץ – יד 2, ומדלן. באופן טבעי, בכל עיר יש אזורים יקרים יותר ויקרים פחות, והמחירים המוצגים בטבלה משקפים את המחירים הממוצעים בעיר. יחד עם זאת, המחירים הממוצעים, ובייחוד התשואה הממוצעת, יכולים להוות אינדיקציה עבור המשקיעים, בבוחנם באיזו עיר מומלץ להשקיע.
  2. חישוב התשואה השנתית הממוצעת, מתבצע באופן הבא: תשלום השכירות השנתי הממוצע, חלקי מחיר הדירה הממוצע. במילים אחרות – דמי שכירות חודשיים ממוצעים, כפול 12 (מספר החודשים בשנה), חלקי מחיר הדירה הממוצע. לצורך הדוגמא, נניח שמחיר דירה עולה 10,000 שקלים (לצערנו מדובר בדוגמא בלבד, ובישראל לא תמצאו מחירים כאלו). עוד נניח שדמי השכירות החודשיים עבור דירה זו הוא 50 שקלים חודשיים. בשנה, סכום הכסף שמתקבל עבור השכרת הדירה הוא 600 שקלים (50 * 12). שיעור התשואה השנתית עבור דירה זו הוא 6% (10,000 / 600).
  3. התשואה השנתית הממוצעת, מדגימה כמה אחוזים ממחיר הדירה מקבלים בשנת שכירות. כך, בהמשך לדוגמא הקודמת, יקבל בעל הנכס בשנת שכירות, 6% ממחיר הנכס עליו שילם. יחד עם זאת, חשוב להתחשב גם בשאר המדדים, מאחר שלכל פרמטר בטבלה יש חשיבות עליונה בבחירת דירה להשקיע. נסביר מדוע:
  • מספר החדרים עשוי להצביע על גודל הדירה, כאשר ככל שהדירה יותר גדולה, כך גדל תשלום הארנונה (יש לציין כי בהסכמי שכירות רבים נקבע כי השוכרים ישלמו את הארנונה).
  • מחיר הדירה הממוצע, משקף כמה כסף, פחות או יותר, על המשקיע להוציא על מנת לרכוש את הדירה. גם אם מדובר בדירה שמניבה אחוזי תשואה שנתיים נפלאים – אם המחיר לרכישתה גבוה מידי עבור המשקיע, הוא לא יוכל לרכוש אותה. לכן, חשוב שהמשקיע ידע במעוד מועד, את הסכום המדויק שהוא מוכן ויכול להשקיע ברכישת הנכס.
  • בערים מסוימות, מחירי הדירות נמוכים למדי, בהשוואה לשאר מחירי הדירות בערים בארץ. המשותף לערים הללו, הוא שהן ממוקמות לרוב באזורים המרוחקים ממרכז הארץ, כמו למשל קריית שמונה בצפון או אילת בדרום. אשר על כן, חשוב לבחון היטב האם האיזור בו ממוקם הנכס מאפשר השקעה, כאשר חשוב לזכור כי בעל הנכס נדרש לא אחת להגיע אליו, לבדוק את תקינותו, לדאוג לאי – אלו תיקונים וכן הלאה.
  • על פניו, ככל שדמי השכירות גבוהים יותר, כך מוטב מצבו של בעל הנכס. ברם, פקודת המס במדינת ישראל מעניקה פטור ממס הכנסה עבור הכנסות משכר דירה, בסכום הנמוך מ- 5,100 שקלים חודשיים. אי לכך ובהתאם לזאת, תשלום שכר דירה נמוך, עשוי להטיב לפעמים דווקא עם בעל הנכס, שמקבל פטור מתשלום מס. פטור חלקי ממס הכנסה, יינתן עבור הכנסות מדמי שכירות בסכום גבוה מ- 5,100 שקלים חודשיים, ונמוך מ- 10,200 שקלים חודשיים.

 

להלן הטבלאות:

טבלה א – דירות בנות 3 חדרים:

שם העירמספר חדריםמחיר ממוצע (בשקלים)דמי שכירות חודשיים ממוצעיםתשואה שנתית ממוצעת
אילת 3928,6003,4004.39%
אופקים3554,7201,8604.02%
אור עקיבא3978,2902,4002.94%
אשדוד31,188,4863,7023.74%
אשקלון3916,4072,9363.84%
באר שבע3803,4312,5363.79%
בית שמש31,210,0003,3003.27%
בני ברק31,590,0004,3003.25%
בת ים31,577,3324,1393.15%
גבעתיים32,183,5155,3062.92%
גבעת שמואל31,900,0005,0003.16%
גני תקווה31,560,0003,8002.92%
הוד השרון31,432,2734,0863.42%
הרצליה31,916,6554,6592.92%
חדרה31,006,4542,3842.84%
חולון31,574,7973,9713.03%
חיפה3956,3722,5313.18%
חריש3640,0002,1504.03%
טבריה3638,5112,1264.00%
יהוד31,400,0003,5003.00%
ירושלים31,921,9414,5202.82%
כפר סבא31,508,9133,8433.06%
כרמיאל3819,7502,5073.67%
לוד31,130,6833,0173.20%
מודיעין-מכבים-רעות31,690,0004,5003.20%
נהריה3799,6602,6714.01%
נס ציונה31,600,9393,8392.88%
נשר3879,4102,7503.75%
נתניה31,384,6793,7653.26%
נתיבות3576,9602,5755.36%
עפולה3528,8102,2004.99%
עכו3718,9462,4464.08%
פרדס חנה כרכור3893,4702,5503.42%
פתח תקווה31,443,7003,4872.90%
קריית שמונה3522,2401,8504.25%
קרית אונו31,680,0003,8002.71%
קרית אתא3768,7742,2973.59%
קרית ביאליק3852,5922,8183.97%
קרית גת3826,9102,3003.34%
קרית מוצקין3884,9932,7833.77%
שדרות3714,1402,5504.28%
ראשון לציון31,528,8244,3443.41%
רחובות31,391,0383,6993.19%
רמלה31,164,6033,4463.55%
רמת גן32,031,7215,0903.01%
רמת השרון32,018,0664,7492.82%
רעננה31,552,1274,6173.57%
תל אביב-יפו32,659,9066,2282.81%

 

טבלה ב' – דירות בנות 4 חדרים

שם העירמספר חדריםמחיר ממוצע (בשקלים)דמי שכירות חודשיים ממוצעיםתשואה שנתית ממוצעת
אילת41,230,0004,0003.90%
אופקים4587,7201,8603.80%
אור עקיבא41,680,0003,6002.57%
אשדוד41,676,0704,6073.30%
אשקלון41,292,3693,5343.28%
באר יעקב42,050,0005,2003.04%
בית שמש41,540,0004,1003.19%
באר שבע41,133,0433,1123.30%
בני ברק41,880,0004,8003.06%
בת ים42,224,4424,9662.68%
גבעת שמואל42,040,0005,2003.06%
גני תקווה 42,050,0005,9503.48%
גבעתיים43,079,3166,4002.49%
הוד השרון42,019,8734,9462.94%
הרצליה42,702,9755,9302.63%
חדרה41,419,3583,5412.99%
חולון42,220,8675,0832.75%
חריש41,190,0002,5002.52%
חיפה41,348,7303,1232.78%
טבריה4900,4642,6473.53%
יהוד42,120,0006,3003.57%
כפר יונה41,540,0004,0253.14%
ירושלים42,710,4305,5602.46%
כפר סבא42,127,9554,9722.80%
כרמיאל41,156,0583,1213.24%
מודיעין-מכבים-רעות42,090,0005,3753.09%
לוד41,594,5533,9122.94%
נשר41,300,0003,4003.14%
נהריה41,127,7263,3733.59%
נס ציונה42,257,7345,0292.67%
נתניה41,952,7524,5482.79%
נתיבות4950,9602,9003.66%
פרדס חנה כרכור41,510,0003,7502.98%
עפולה4856,6802,6003.64%
עכו41,013,8993,1503.73%
קרית אותו42,330,0006,0003.09%
פתח תקווה42,035,9874,6432.74%
קריית שמונה4518,2502,2005.09%
קרית אתא41,084,1683,0383.36%
קרית גת41,060,0003,2003.62%
שדרות4802,6503,3004.93%
קרית ביאליק41,202,3743,4293.42%
קרית מוצקין41,248,0673,4163.28%
ראשון לציון42,156,0345,0572.81%
רחובות41,961,7204,4422.72%
רמלה41,642,3894,1513.03%
רמת גן42,865,2486,1882.59%
רמת השרון42,845,9916,7302.84%
רעננה42,188,8975,3932.96%
תל אביב-יפו43,751,1497,8012.50%

 

טבלה ג' – דירות בנות 5 חדרים

שם העירמספר חדריםמחיר ממוצע (בשקלים)דמי שכירות ממוצעיםתשואה ממוצעת
אור עקיבא51,530,0004,0003.14%
אשדוד52,056,9953,8632.25%
אשקלון51,586,0894,3013.25%
באר יעקב52,340,0006,2003.18%
באר שבע51,390,5534,1423.57%
בית שמש51,730,0005,5003.82%
בת ים52,729,9985,8742.58%
גבעת שמואל52,280,0006,5003.42%
גבעתיים53,779,1618,1702.59%
גני תקווה52,750,0006,4502.81%
הוד השרון52,478,9356,2693.03%
הרצליה53,317,2876,4732.34%
חדרה51,741,9404,2332.92%
חולון52,725,6106,1212.69%
חיפה51,655,2603,7342.71%
חריש51,280,0002,8002.63%
טבריה51,105,1153,3323.62%
יהוד52,670,0006,2002.79%
ירושלים53,326,4376,8342.47%
כפר יונה51,950,0004,5002.77%
כפר סבא52,611,5815,4612.51%
כרמיאל51,418,7994,1503.51%
לוד51,956,9514,5802.81%
מודיעין-מכבים-רעות52,570,0006,1002.85%
נהריה51,384,0284,0853.54%
נס ציונה52,770,8566,1762.67%
נשר51,620,0005,0003.70%
נתיבות51,050,0003,3003.77%
נתניה52,396,5605,4732.74%
עכו51,244,3303,9253.79%
עפולה51,030,0002,8003.26%
פרדס חנה כרכור51,490,0004,4003.54%
פתח תקווה52,498,7115,3962.59%
קרית אונו52,850,0006,9992.95%
קרית אתא52,498,7113,9161.88%
קרית ביאליק51,475,6414,2403.45%
קרית גת51,490,0003,6502.94%
קרית מוצקין51,531,7184,3543.41%
ראשון לציון52,646,0426,0192.73%
רחובות52,407,5665,2072.60%
רמלה52,015,6605,5623.31%
רמת גן53,516,4417,4842.55%
רמת השרון53,492,8077,8712.70%
רעננה52,686,3736,0692.71%
תל אביב-יפו54,603,6839,2732.42%

 

לסיכום

על מנת לאתר נכס כדאי להשקיע, חשוב לאזן בין כלל השיקולים והאלמנטים המופיעים בטבלה: על הנכס להיות ממוקם במקום נגיש למשקיע (או למי מטעמו), חשוב שמחיר הנכס לא יחרוג מתקציב המשקיע, וכן חיוני לבחון את שיעור התשואה שצפוי להתקבל מהנכס, ולהשוות אותו לנכסים בערים אחרות.

עוד כתבות מומלצות בנושא נדל"ן

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin
דילוג לתוכן