השקעות נדל"ן בטורקיה – האם שווה לקחת את הסיכון?

טורקיה היא מדינה אשר מוכרת לישראלי הממוצע לטוב ולרע. מערכת היחסים עם השכנה אשר בעבר הייתה אחת הידידות הטובות של ישראל ומוקד תיירותי ועסקי משמעותי בעבור ישראלים רבים ידעה מורדות רבות בעשרים השנים האחרונות בעקבות חיכוכים פוליטיים ואירועים נפיצים אשר התרחשו בין המדינות.

עם זאת, בשנים האחרונות ניתן לראות הפשרה מסוימת ביחסים ועליה גם בעסקים אשר גורמים משתי המדינות עושים יחדיו.

לאור זאת ובעקבות אפשרויות כלכליות מסקנות טורקיה שבה להיות אפשרות להשקעה בנדל"ן, זאת בשל הרצון הגדל בקרב ישראלים להשקיע בנדל"ן במדינות זרות אשר יניב ביטחון יחסי ותשואה טובה.

תופעה זאת מושפעת הן בשל עוצמת השקל ביחס למטבעות זרים, והלירה הטורקית בפרט, והן מתוך רצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ.

בחיפוש אחר יעדים אטרקטיביים להשקעה בעבור ישראלים, טורקיה נדמית כיעד טוב אך בעל סיכונים חריגים באופן יחסי, אשר נועד לאופטימיים פוליטית או לאלו אשר מאמינים כי עסקים וכלכלה חזקה יותר מכל אידאולוגיה.

במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן בטורקיה, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.

 

השקעת נדל"ן בטורקיה, על מה מדובר ולמה כדאי?

כאשר מדובר בהשקעות שיקול הדעת נעוץ במציאת האיזון שבין תשואה לביטחון. כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן בטורקיה, סביר כי המשקיע שם דגש רב יותר על ההזדמנות לתשואה גבוהה מאשר על בטחון בהשקעה. זאת מאחר והמדינה התאפיינה בתנודות רבות בעשורים האחרונים ונמצאת בעיצומו של משבר כלכלי מורכב.

היעד הינו מסוכן בהשוואה ליעדים במערב אירופה או ארצות הברית אשר עדיפים משמעותית על פני המדינה הים תיכונית, אך מאידך יעדים אלו טומנים פחות הזדמנויות לזינוק בתשואה מההשקעה. לכן, התשואה על הנדל"ן לדעתנו צריכה להיות אטרקטיבית במיוחד על מנת שתהיה שווה את ההשקעה בעבור המשקיע.

טורקיה היא מעצמה פוליטית, בעלת שטחים ענקיים, שלטון יציב אשר מחפשת משקיעים יציבים באופן עקבי וייתכן כי בעקבות המשבר הכלכלי הגדול שפוקד אותה בחמש השנים האחרונות זה הזמן האידאלי לרכוש בה נכסים.

זאת בנוסף לכך שהשקעות נדל"ן באופן כללי נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על השקעה במדינה אשר אינה נתפסת כיציבה.

 

בהתאם לאמור לטורקיה מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:

  1. בעקבות המשבר הכלכלי אשר טורקיה חווה, ריבוי היתרי בניה מעל הביקוש מחירי הנדל"ן בטורקיה ירדו משמעותית הן ביחס לישראל והן ביחס ליעדים זולים יותר. בטורקיה ניתן לרכוש דירות החל מ-100,000 ₪ ובכך מתאפשרת הכנסה מניבה מנדל"ן גם לאלו אשר אין ברשותם סכומים גדולים להשקעה. מחירים אלו זולים משמעותית ממחירי הנדל"ן בישראל וגם באירופה אשר ידם של ישראלים אינם , ובשונה ממדינות אחרות בעלות מחירים כמו בגיאורגיה ואלבניה טורקיה הינה במדינה מתקדמת ומעצמה תיירותית. נתונים אלו אף מקבלים משנה תוקף בהינתן החולשה של הלירה הטורקית אשר תוך שנתיים נחלשה ב-45% מול הדולר.
  2. טורקיה הינה קרובה גיאוגרפית לישראל והטיסות של חברות התעופה השונות למדינה זו זולות ונפוצות במיוחד. הדבר מאפשר פיקוח על הנכס ובדיקתו טרם רכישתו מבלי שהדבר יכרסם יותר מדי בעלויות ההשקעה.
  3. תיירות החוץ בטורקיה תמיד גבוהה, אומנם אין מדובר בפריז או לונדון, אך המדינה מושכת תיירים רבים במיוחד מגרמניה ורוסיה. המדינה כוללת איים, מלונות הכל כלול אשר התפרסמו בישראל, טבע פראי ותיירות אורבנית מפותחת באיסטנבול ואיזמיר. בהתאם לכך ישנה האפשרות גם להשכיר את הנכס לתיירים במחירים גבוהים יותר מאשר לאוכלוסייה המקומית. בהתאם למודל הנפוץ של Airbnb אשר מספק תשואה גבוהה יותר עד לכדי 80% מהשכרת נכס לטווח רחוק.
  4. אחרי האטה בעליית מחירי הדירות בטורקיה בעקבות המשבר הכלכלי אותו חוותה טורקיה, לאחרונה ישנם סימנים מעודדים של המעידים על סיום המשבר ובשל כך ישנם אנליסטים המעריכים כי אנו צפויים לראות בקרוב בשנים הקרובות עלייה במחירי הנכסים וכי כעת הוא זמן טוב להשקעה כאשר המחירים עוד נמוכים כתוצאה מהמשבר.
  5. בצל משבר הפליטים באיחוד האירופי, אשר טורקיה מהווה מדינת מפתח לפתרונו הן כמדינה החולקת גבול עם סוריה ולבנון מהן מגיעות מרבית הפליטים והן כיעד פוטנציאלי לקליטת הפליטים. סביר כי נראה המשך של מתן ההטבות הכלכליות בתמורה לקליטת הפליטים ואף ייתכנו הטבות משמעותיות יותר  כמו הטבות מסחריות למול האיחוד האירופי, אשר יובילו לצמיחה מואצת של כלכלת טורקיה.
  6. בשונה ממדינות כמו אלבניה או אוזבקיסטן אשר מוגבלות לעיר מפותחת אחת בהן מתרכזות מרבית ההשקעות, טורקיה מציעה מגוון ההשקעות במספר מטרופולינים ענקיים ואמידים כמו איסטנבול, אנקרה ואיזמיר, יעדי נופש כמו רבים כמו אנטליה ומרמריס ואף אזורים המתאפיינים בטבע פראי. כך המשקיע יכול לבחור נכסים מהיצע גדול יותר ואף להיות מוכוון מטרה בנוגע לסוג הנכס אותו הוא מעוניין לקנות ולהשקיע בו.
  7. מערכת מיסוי נוחה באופן יחסי בתחום הדירות עליה נפרט בפרק ייעודי לשיטת המיסוי הטורקית בתחום הנדל"ן.

מחירי הנדל"ן בטורקיה כפי שפירטנו ביתרונות המושכים משקיעים, הינם זולים, הם כמובן משתנים ותלויים בגודל הנכס וסוג הנכס, אך ככלל ניתן למצוא נכסים טובים ב-50,000 יורו באזורים מבוקשים. בהקשר זה נציין כי חשוב כאשר בוחרים נכס למצוא נכסים חדשים, או לכל הפחות כאלו אשר עומדים בתקנים בטיחותיים מתקדמים. זאת בשל החשש מרעידות אדמה וקריסת מבנים בשל כך, חשש עליו נפרט בהרחבה בהמשך.

ככלל מומלץ לפנות לחברות ישראליות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הטורקי, על מנת להכיר את האלטרנטיבות השונות וכן יסייעו בחוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה. המלצתנו לגורמים ישראלים היא מאחר והם יוכלו לשקף את הסיכונים הקיימים בטורקיה למשקיע הישראלי אשר הם מעט שונים מאשר בעבור משקיעים ממדינות אחרות.

 

סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים בטורקיה. הגודל והמגוון העצומים מתבטאים בכך שישנם סוגים ומודלים שונים של נכסי נדל"ן אשר ניתן לרכוש בטורקיה. החל מדירות מגורים באחת מן הערים הרבות הפזורות בטורקיה, משרדים ומבנים המיועדים לשמש לתעשייה ומסחר וכלה מדירות בעיירות קיט. בחלק זה אנו נפרט אודות נכסי הנדל"ן המרכזים אשר מושכים את מרבית המשקיעים בטורקיה:

  1. דירות למגורים באיסטנבול – איסטנבול היא עיר שהיא אימפריה בקנה מידה עולמי. מדובר באחת הערים הגדולות בעולם, בעלת אוכלוסייה הנעה בין 11 ל-15 מיליון איש.
  2. פרט לכך נציין כי מהגרים רבים הגיעו מטורקיה למדינות כמו גרמניה ואוסטריה, אשר מבקרים באופן תדיר את המולדת. אותם אנשים משתמשים לרוב בהשכרת דירות לטווח קצר ומהווים אלטרנטיבה מעניינת להשקעה באיסטנבול לאוכלוסייה אמידה יותר מהממוצע הטורקי.
  3. דירות למגורים בערים גדולות נוספות – טורקיה נהנית ממגוון רחב של ערים גדולות ומערביות איזמיר העשירה, אנקרה הבירה ואדנה המתפתחת הן רק הדוגמאות הבולטות לכך. ערים אלו מציעות מגוון של נכסים, לעיתים במחירים משתלמים יותר ולמול אוכלוסיות אמידות יותר, ובשל כך הנכסים מניבים תשואה משמעותית יותר. לדעתנו, חיפוש נכסים למגורים באיסטנבול בלבד משום שהיא העיר המוכרת ביותר לישראלים, תהיה פספוס עצום של כל האפשרויות העומדות בפני המשקיע הפוטנציאלי.
  4. השקעות ביעדים תיירותיים מחוץ לאיסטנבול – טורקיה הינה מעצמה תיירותית וכוללת מקומות רבים המושכים עשרות אלפי תיירים בשנה. לחופים הים התיכון, הטבע והתיירות האורבנית ביעדים היסטוריים ממלכת ביזנטיון, האימפריה היוונית והאימפריה העות'מאנית מושכים תיירים מכל העולם. בהינתן הרווחים הגבוהים אשר מושכים תיירים לאורך כל השנה ובכך אינה ומגבלת לעונות תיירות קצרות. כך למשל השקעה בנכס הסמוך לטרויה ההיסטורית, עיר הנופש בודרום, העיירה סלג'וק הקרובה לבית של מרים הבתולה המושך תיירות נוצרית רבה ועוד יעדים רבים בעיירות התת קרקעיות ואזורי הפרא הטבעיים בטורקיה.
  5. בהקשר של יעדים תיירותיים חשוב לבחור את היעד באופן חכם. כלומר דירות להשכרה לטווח קצר הינה אופציה מעולה לתייר באיסטנבול או איזמיר, אבל לתייר אשר נמצא באנטליה ומחפש נופש במלון הכל כלול מפנק עם בופה עשיר ובריכות כנראה דירת שני חדרים הינה אלטרנטיבה פחות מתאימה להשקעה. לכן חשוב בהקשר זה לא לבחור בכל יעד תיירותי המצוי במדינה, אלא בנכס הנמצא ביעד תיירותי המכוון לשוק של השכרה לטווח קצר.
  6. השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – טורקיה הינה אחד המעוזים הגדולים ביותר בעולם לתעשיית הטקסטיל, העור, הזהב ועוד תעשיות רבות. בשל כך ישנו ביקוש מתמיד לרכישת משרדים, חנויות ונכסים המיועדים לתעשייה באיסטנבול ואיזמיר. התשואה לרוב הינה גדולה יותר, אך הינה מסוכנת יותר בשל התנודתיות בכלכלה הטורקית המתאפיינת בפשיטות רגל והקמת משרדים באופן תדיר יחסית אשר עלול להוביל לפיגור בתשלומים. כמו כן, הנשיא ארדואן כחלק מניסונו להוביל להתאוששות הכלכלה מלאים נכסי תעשיה רבים, ובשל כך ישנו חששות מוגברים אשר מובילים אותנו להמליץ שלא להשקיע בנכסי מסחר ותעשייה.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בטורקיה:

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, אשר הגיע גם לטורקיה. המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה בנוגע לכלכלה בשנים הקרובות ובהקשר הטורקי גם בנוגע לתיירות הזרה. סימני שאלה אלו צפויים להתבטא בהאטה בתיירות הכה חשובה לכלכלה הטורקית ויש לתת לכך משקל בבחירה להשקיע בנדל"ן בטורקיה.

טורקיה נמצאת בעיצומו של משבר כלכלי קשה אשר נמשך קרוב לחמש שנים. בעשור האחרון איבדה הלירה הטורקית 83% מערכה. כפי שציינו ביתרונות, ייתכן וזהו זמן מעולה להשקעה מתוך אמונה כי טורקיה גדולה ועוצמתית מדי בשביל להתרסק, אבל ייתכן כי המשבר הזה לא צפוי להסתיים בקרוב ומשקיעים לא יראו תשואה ואף יפסידו בשנים הקרובות. לצד אנליסטים אופטימיים, יש אחרים אשר סוברים כי בשל בריחת ההון האדירה והניתוק השלטוני, טורקיה נמצאת במדרון תלול ובדרך לקריסה מפוארת כמו זו של ונצואלה אשר ראינו בשנים האחרונות.

בתוך הקשר זה חשוב לזכור את מדיניות ההלאמה של טורקיה בניסיון לעצור את ההידרדרות, אשר אמנם פחות סביר כי נכסי נדל"ן יולאמו, אך בהינתן מדיניותו הכלכלית אין מדובר באפשרות כה מופרכת.

היצע הנכסים אשר הוביל להוזלה דרמטית במחירי הנדל"ן בטורקיה מהווה חרב פיפיות בעבור המשקיע. שכן הוא מבטא גם את היצע הדירות הגדול המצוי בטורקיה אשר רב יותר מהביקוש במרבית היעדים המרכזיים. בשל כך ישנו חשש כי דירות יישארו מיותמות וללא שוכרים ומחיר הנכס יסבול מסטגנציה לפחות בטווח הקצר.

השלטון הטורקי ומערכת היחסים שלו עם ישראל כפי שפתחנו מאמר זה, ידע עליות ומורדות. כיום כאשר היחסים משתקמים, חברת התעופה הטורקית פועלת בישראל באופן נרחב ואנשי עסקים ישראלים פועלים בטורקיה הסכנה נראית רחוקה, אבל נציין כי היחסים המעולים אשר היו בין ישראל לטורקיה נמחקו במחי משט אחד לחופי עזה שהסתבך ולכן אין שום עירבון כי מערכת היחסים לא תדרדר בשנית.

גם אם לא נבחן את המצב הגיאו-פוליטי של טורקיה מבעד לפריזמה ישראלית, טורקיה אינה מתאפיינת ביציבות רבה. היא אמנם מעצמה בעלת כוח רב, אך רק בעשור האחרון היא חוותה ניסיון הפיכה כושל של הצבא, סכסוך עם ארצות הברית אשר פגע אנושות בכלכלת המדינה, סכסוך צבאי עם סוריה וחשוב מכך עם רוסיה ובעלת עימות מתמשך עם סעודיה בשל שאיפותיו האימפריאליסטיות של הנשיא ארדואן. זאת בנוסף לגלי פיגועים קשים אשר טורקיה הייתה היעד שלהם מקרב גורמים אסלאמיים רדיקליים. כל אלו אינם מקנים תחושת יציבות למדינה הטורקית והיעדר יציבות היא קרקע לא בטוחה למשקיע נדל"ן.

רעידות אדמה – רבים מכם ודאי זוכרים את רעידת האדמה הגדולה בטורקיה משנת 1999 בה בניינים רבים קרסו ועשרות אלפי אנשים מתו. אך מה שאנשים פחות יודעים זה שטורקיה הינה מדינה הסובלת מרעידות אדמה רבות, ומבנים רבים אינם ערוכים להתמודדות. אומנם מרבית הנכסים אשר נבנו בעשרים השנים האחרונות נבנו בתקנים מתקדמים יותר, אך עם זאת החשש מרעידת אדמה אשר תפגע ותגרום לנזקים בנכס הינו גורם אשר צריך להביא בחשבון ולו בשקלול הביטוחים אשר רוכשים לטובת הנכס.

הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה ממשי אף יותר במדינה כמו טורקיה, אשר השחיתות הממוסדת שלה הינה אחת מהסיבות בגינה נמנעה ממנה הצטרפות לאיחוד האירופי.

כלומר אין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו אוסטריה. החוקים, התרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין המתמחים בשוק הטורקי, ובהקשר זה נציין כי ישנם לא מעט חברות בעלות ניסיון בשוק זה בשל יחסי המסחר הארוכים של ישראל עם התעשייה התורכית. גורמים אלו יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בטורקיה:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

ראשית נציין כי טורקיה מחזיקה באמנת מס עם ישראל, אמנה למניעת כפל מס המבטיחה למנוע אפשרות של תשלום כפל מס בעבור אותם רווחים. אמנת המס עם טורקיה מאד מיטיבה עם משקיעי הנדל"ן שום שאינה מעניקה זכות שיורית למדינת ישראל, אלא נותנת זכות מיסוי בלעדית לטורקיה. כלומר משקיע בטורקיה יצטרך לשלם מס רק לטורקים בעבור נכסי המקרקעין.

 

בהתאם לכך להלן המיסים המרכזיים הקיימים בטורקיה:

  1. מס הכנסה מהשכרת הדירה – המס המרכזי בגין השכרת הנכס הוא מס הכנסה אשר בדומה לישראל הינו פרוגרסיבי ונע בין 15% ל-35% כתלות בגודל ההכנסה השנתי מהנכס, ומהכנסות נוספות בטורקיה ככל שקיימות. עם זאת ניתן להוריד מחישוב זה עד 25% מההכנסות מהשכרת הדירה, בגין הוצאות אשר היו על הנכס, הבניין וכדומה.
  2. מס שבח – במידה ואדם היה הבעלים של הנכס מעל 5 שנים, הוא פטור ממס שבח בגין הרווחים בעת מכירת הדירה. במידה ומדובר בנכס אשר הוחזק פחות מחמש שנים, הרווחים ממכירת הדירה ימוסו באופן דומה לתחשיב של מס הכנסה אשר תיארנו לעיל.
  3. מס נדל"ן – מס הרכוש המהווה מעין מקבילה לארנונה, הוא מס מוניציפלי ובמסגרתו גובים בין 0.1 ל-0.3 מערך הנכס מדי שנה.
  4. מס חברות – במידה ותחליטו להקים חברה בטורקיה אשר תנהל את ההשקעה שלכם, אתם תשלמו 20% מס חברות בעבור הנכס. עם זאת, המס האישי נמוך יותר ובהינתן אמנת המס הקיימת, יש לשקול רק במידה והנכסים מגיעים למדרגות מס גבוהות במיוחד כתוצאה מנכסים יקרים.

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, בוודאי לא בטורקיה בה ישנו חשד ממשי כי בעלים ישראלי יפגע ברווחיות הנכס, משקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת.

נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והקרבה לישראל הופכת את מוטת השליטה על הנכס לקלה יותר.

 

לסיכום

טורקיה הינה מדינה המצויה במשבר כלכלי עמוק וביחסים מורכבים מאד עם מדינת ישראל וגם עם מדינות רבות נוספות. בנוסף לכך הייתה בנייה רבה במדינה אשר הובילה להיצע דירות רב יותר מהביקוש אשר הוריד את מחירי הנדל"ן. כל אלו ועוד יצרו סיטואציה בה ישנם סיכונים רבים להשקעה בנדל"ן בטורקיה.

עם זאת, כל משקיע מתחיל יודע שהזמן הטוב ביותר להשקיע לטווח ארוך הוא בזמן משבר בו המחירים נמוכים והתנאים טובים.

בטורקיה בשלב זה מחירי הדירות נמוכים במיוחד, המיסוי נח, המדינה הינה מעצימה אשר לא סביר כי תקרוס וישנם סימנים המעידים על התייצבות גיאו-פוליטית הן עם ישראל והן עם יתר העולם.

בהינתן אלו משקיעים לטווח רחוק אשר אינם חוששים מסיכונים כאשר הפוטנציאל הוא גדול, יכולים להשקיע בנכס במחיר זול במטרופולין מערבי כמו איסטנבול ואיזמיר ולקבל תשואה מעולה בעתיד. לכן היינו ממליצים על השקעת בנדל"ן במדינה זו רק למשקיעים מנוסים ואמידים באופן יחסי אשר יכולים לספוג את הסיכון הקיים בהשקעה בנכס זה.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?