השקעות נדל"ן בדנמרק – האם ניתן עדיין לאתר הזדמנויות?

דנמרק אינה מדינה חדשה במפת ההשקעות הישראלית, ובוודאי שאינה מדינה חדשה במפת ההשקעות הנדל"ן העולמית.

כבר למעלה מעשור סומנה דנמרק כאחד היעדים האטרקטיביים ביותר לאלו אשר ידם משגת השקעות ביעד יקר זה.

הדבר אף הועצם לאור זאת כי בשנים האחרונות גדל הרצון בקרב ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל המונע מאנשים רבים להשקיע בישראל.

המדינה הצפון אירופאית ביססה בעשור האחרון את כל שוק הנדל"ן בשטחה על השקעות זרות, למעשה בדיקת הנתונים מראים כי בשנתונים מסוימים בעשור האחרון 4 מכל 5 עסקאות נדל"ן בדנמרק נרכשו על ידי משקיעים זרים. דנמרק אומנם יקרה, אבל יציבותה הפוליטית, התקדמותה הכלכלית ויציבות הנדל"ן באזור מובילים לתפיסתה כהשקעה יציבה ואטרקטיבית.

מאידך, מאחר וכאמור דנמרק אינה מדינה חדשה במפת הנדל"ן ולא בטוח כלל שעוד נשארו שם הזדמנויות אמיתיות אשר יניבו תשואה גדולה.

לכן, במאמר זה נפרט על השקעות נדל"ן בדנמרק, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך.

 

השקעת נדל"ן בדנמרק, על מה מדובר ולמה כדאי?

שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן בדנמרק הביטחון הוא רב במיוחד. השקעות נדל"ן בעל העולם נתפסות כשהשקעות בטוחות יותר מאשר השקעות הוניות, זאת מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ומאחר והשקעות נדל"ן בשונה מחברות אינן יכולות לפשוט את הרגל.

תפיסה זו מקבלת מימד מעניין בדנמרק אשר מעניקה ביטחון למשקיעים בה מסיבות מגוונות לצד תשואה נאה. בהתאם לכך, בחלק זה אנו נפרט אודות היתרונות הטמונים במדינה הצפון אירופית אשר משלבת בתוכה מספר מאפיינים הנוסכים ביטחון בקרב המשקיעים אשר מחפשים זאת:

  1. שוק הנדל"ן הדני מפגין תשואה יפה, כאשר ברבעון הראשון של 2020 אשר היה הרבעון האחרון טרם משבר הקורונה נראתה עלייה של 3 אחוזים, באופן אשר נכון לכל האזורים בדנמרק והמחוזות. תופעה זו ממשיכה מגמה של עליית מחירים בשיעור של 5% בממוצע בעשור האחרון. תשואה זו הינה תשואה גבוהה באופן יחסי למדינה מתקדמת, באופן אשר אף מוערך יותר בהינתן היציבות של הנכסים בדנמרק.
  2. בהמשך לסעיף הקודם, דנמרק היא אחת המדינות היציבות כלכלית בעולם, ובעלת תמ"ג מהגבוהים בעולם, העומד על קרוב ל-60,000 דולר לנפש. גם בחינת הנדל"ן מראה יציבות יוצאת דופן, אשר הועלתה על נס לאור התנודות בשוק זה בעולם ב-20 השנים האחרונות. הדבר נכון גם בהקשר הנדל"ני, שכן אומנם מחירי הנדל"ן ירדו בתקופת משבר הסאב-פריים, אך לא באופן משמעותי כמו בארצות הברית ומערב אירופה בשנת 2008. בשל כך משקיעים זרים רבים החלו לנהור למדינה היציבה בעשור החולף אשר מחירי הנדל"ן בה נותרו יציבים בעוד מדינות אירופאיות כמו ספרד, אירלנד ויוון וכן ארצות הברית ראו ירידת מחירים דרמטית. בשל כך, משקיעים רבים נוהרים לדנמרק בחיפוש אחר נכס אשר יניב תשואה יציבה ועקבית.
  3. אזרחי דנמרק הינם אנשים מבוססים באופן יחסי בהתאם לכל מדד, למעשה בשנת 2019 כמות החסכונות של תושבי דנמרק הגיעו לשיא חדש. באופן דומה הבנק העולמי מגדיר את המדינה כמדינה בעלת הכנסה גבוהה ומדד ג'יני, אשר בוחן אי שוויון כלכלי מעיד כי העושר מתחלק באופן יחסי בין התושבים ובהתאם לכך מרביתם בעלי אמצעים. המשמעות בהקשר שלנו של נתונים אלו, היא שאותם אזרחים יכולים לשכור נכסים יקרים ולשלם בזמן והחששות שיש מפני תושבים שאינם יכולים לעמוד בתשלום או נכס איכותי שיישאר מיותם הינם נמוכים משמעותית, דבר אשר גם נכון בשלב עתידי יותר בעת מכירת הנכס.
  4. שוק המשכנתאות בדנמרק מפגין בריאות ויציבות חיונית על מנת להימנע ממחירי בועה ועיקולים אשר יובילו לירידת מחירי נדל"ן באופן הדומה למשבר ב-2008. בשנת 2019 אי תשלום משכנתאות עמד בדנמרק על 0.24% בלבד. עיקולי דירות הוא הנמוך ביותר מאז 2007, ירידה של 30% ביחס לשיעור  בשנת 2018.
  5. גם בצפייה פני עתיד, עתידה הכלכלי של דנמרק נראה ורוד. בהתחשב בכך שממלכת דנמרק כוללת את איי פארו וגרינלנד, אשר רבים מעריכים כי מכילים מחצבים ומשאבים רבים אשר רק כעת מתחילים להתגלות לאור אופי הקרקע הקפואה, נראה כי תעשיות והכנסות נוספות צפויות להיכנס למדינת דנמרק אשר יעצימו את הכלכלה החזקה גם כך.
  6. בשנת 2019 חברת הראל החליטה לרכוש בניינים בעלות של 215 מיליון שקלים בדירות למגורים בקופנהגן בירת דנמרק. השקעה מסוג זה מעידה על אמון בשוק הנדל"ן לטווח הרחוק מצד אחת מענקיות ההשקעות בישראל, אשר לעולם לא תשקיע לפני שבחנה את הנתונים השונים על ידי אנליסטים המתמקצעים בתחום מעידה רבות על הכדאיות בהשקעה מסוג זה לטווח רחוק.
  7. בנוסף לאמור בסעיף הקודם, מדובר במדינה אירופאית מתקדמת ויציבה במיוחד, אשר לא רק נהנית משלום פוליטי ממושך באופן הדומה ליתר מדינות סקנדינביה, אלא אף משברים אשר חוותה שבדיה כמו משבר ההגירה לא הכו באופן קשה בדנמרק. לכן, הסיכון להפיכות פוליטיות או שחיתות הינו נמוך במיוחד וכמעט לא קיים. זאת בשונה מיעדים אחרים להשקעות נדל"ן כמו מדינות במזרח אירופה או אפריקה. בהקשרנו יציבות פוליטית מובילה ליציבות כלכלית אשר מתבטאת בעליית מחירי הנדל"ן וכן מעלימה חששות הקיימים ביעדים אחרים מפני הלאמת נכסים או ירידת ערך הנכס בשל מלחמות או מהומות וכיוצא בזה.
  8. בנוסף על כל אלו, דנמרק נהנית מתיירות יציבה ואמידה. תיירים אשר מגיעים מכל רחבי העולם למדינה יקרה זו נחשבים לאמידים. למעשה בשנת 2017, נכנסו פי 5 יותר תיירים למדינה מאשר כמות תושבי המדינה!

התיירים מגיעים בעיקרם לבירה קופנהאגן אשר נחשבת לבירה קולינרית ויעד ידידותי למשפחות בשל מקומות כמו לגו-לנד וגני טיבולי. אך בנוסף ישנם טיולי חורף לגרינלנד וכן איים שונים בעלי אופי ייחודי.

התיירות והעסקים הזרים אשר מגיעים למדינה אף יוצרים אפשרות להשכרת הנכס לטווח קצר במודל של השכרת נכס הנדל"ן לטווח קצר, באופן הדומה למודל של Airbnb, אשר מספק תשואה גבוהה יותר מהשכרת נכסי מגורים לטווח ארוך.

בתוך כך נציין כי העלה החדה ביותר בערך נכסי נדל"ן נצפה בדירות "חופשה" הממוקמות באזורי תיירות אשר ראו עלייה של מעל 7% בערך הנכס.

המחירים של הנדל"ן בדנמרק נחשב יקרים, אך הינם משתנים ותלויים בראש ובראשונה באזור הנכס, וקהל היעד לו הוא פונה. מחיר דירה ממוצעת בדנמרק מיד שנייה עולה כ-3,908 יורו בממוצע למטר רבוע, כאשר בבירה קופנהאגן, אשר הנכסים בה הינם היקרים במדינה, מחיר ממוצע הינו 4,932 יורו למטר רבוע.

במקרה של דנמרק ההמלצה לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק המקומי, הופכת להיות בגדר של כמעט חובה. זאת מאחר ושוק הנדל"ן אינו פתוח לזרים כפי שנפרט בהמשך, וישנה בירוקרטיה רבה על מנת לאפשר למשקיע זר לרכוש נדל"ן במדינה. בהתאם לכך, יש לפנות לגורמים מנוסים אשר יוכלו להכווין ולסייע כיצד ניתן לעשות זאת ועל אילו מכשולים יש להתגבר.

 

סוגי הנכסים אשר ניתנים להשקעה והתשואה הצפויה בהן:

עיקר הנכסים להשקעה הינם מתרכזים בקופנהגן הבירה, אשר בה מרוכזים מרבית העסקים, התיירות והעיר המאוכלסת ביותר. מתאפיינת במגוון של נכסים המיועדים להשקעה, זאת מאחר שהיא נהנית מתיירות יציבה, עסקים רבים ושוכרים אמידים המחפשים מקום מגורים לטווח קצר וטווח ולכן בדומה למקומות אחרים כמו אוסטריה, גאורגיה או מקסיקו אנו ממליצים להתמקד בה, שכן היא יכולה להסב את תחום הפעילות. עם זאת, ישנה יציבות גדולה גם בערים נוספות בדנמרק ואף בגרינלנד. בהתאם לכך, ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים בדנמרק:

  1. רכישת נכסים בערים הגדולות – האופציה המרכזית להשקעה הינה רכישת דירות להשקעה בערים הגדולות ובראשן קופנהאגן הבירה אשר מהווה העיר הגדולה ביותר והמרכז התיירותי המשמעותי. אך פרט לבירה ישנן גם ערים משמעותיות נוספות כמו ארהאוס ואולדברג. מחירי הנדל"ן מטפסים בממוצע מטפסים מדי שנה בשיעורים של 5% אחוזים.

היציבות הכלכלית של דנמרק, גורמת לכך שמדובר ביעד אטרקטיבי להשקעה בעבור משקיעים לטווח רחוק, אשר ייהנו מהיציבות של המדינה ומכך שהערך עולה באופן יציב לאורך זמן ובכך יפיקו תמורה נאה בחלוף תקופה.

כאמור בחלקו הקודם של המאמר, היתרון המרכזי בהשקעה בקופנהגן על אף המחירים הגבוהים בכמעט 1000 יורו מיתר דנמרק, הוא שניתן להשקיע בנכסים מסוג זה לטובת השכרת הנכס הן לטווח ארוך והן לטווח קצר בתצורה של AIRBNB, שכן ישנו זרם קבוע של תיירים ואנשי עסקים לעיר הבירה. כאשר הרווחים הצפויים משכירות במודל זה הינה גבוהה יותר בכ-80% משכירות לטווח ארוך (אך כמובן דורשת יותר עבודה בהשכרת הנכס).

  1. השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים בקופנהאגן הינו תופעה קיימת, אשר אף מומלצת בתחומי קופנהאגן במידה ויודעים לבחור אזורים מוצלחים אשר מתאימים לסוג זה של נכסים. עיקר ההמלצות בהקשר זה מתמקדים בשלושה אזורים בקופנהאגן:
    1. קרלסברג – שכונת קרלסברג המצויה במרכז העיר קופנהאגן, החלה בבנייה מחודשת של בתי דירות גדולים, בתי ספר וכיוצא בזה. בהתאם לכך אוכלוסייה חדשה צפויה להיכנס לתוך אזור זה אשר הינו פופולרי גם כך ובהתאם לכך צפויים לראות אנשים אשר מעוניינים להקים משרדים סמוך למקום מגוריהם החדש, ובהתאם לכך הביקוש באזור זה צפוי לעלות והמחירים בהתאם.
    2. אורסטד – השכונה הינה הופכת להיות מרכז העסקי החדש של קופהאגן המשלב בתוכו גם אזורי מגורים. השכונה כוללת מעל 3.1 מיליון מטר רבוע של שטח משרדי הופך להיות המקום הנכון והחם בעיר להקמת משרדים חדשים. המקום נמצא בין מרכז העיר לשדה התעופה, כולל מרכזי כנסים  וכמה מהמלונות הגדולים במדינה מוביל לכך שנכסים במקום ניתן יהיה להשכיר הן למקומים והן לאנשי עסקים אשר מגיעים לטובת הכנסים ועבודתם העסקית השוטפת ובכך להשיא רווחים יפים מהנכס.
    3. נורדאבן – סמוך לאזור הנמל, השכונה הייתה בעברה אזור תעשייתי ובשנים האחרונות עוברת הסבה לטובת מגורים ומשרדים. בשל מיקומה הגיאוגרפי, רבים צופים כי הסבה זו תוכתר בהצלחה והנכסים בשטח יושכרו בהצלחה.

כמובן שבשל המשבר הכלכלי הקיים בשל נגיף הקורונה ואי הוודאות הבריאותית אשר מתלווה למשבר כלכלי זה, ישנו חשש כי משרדים חדשים יישארו מיותמים מנכסים, אך בהקשר הדני סביר כי הכלכלה תתאושש ובסופו של דבר ימצאו שוכרים אשר יהיו מעוניינים לעשות שימוש בנכס.

  1. השקעה בנכסים ביעדים תיירותיים מחוץ לערים – בהתאם לתפיסה ששכירות לטווח קצר הינה רווחית יותר בעבור משקיעים, רבים בוחרים להשקיע ביעדים תיירותיים בדנמרק מחוץ לבירה וערים הגדולות נוספות אלא ללכת דווקא לכיוון האיים הייחודיים המצויים במדינה אשר להן אופי ייחודי. בשל כך גם סוג הנכסים הפופולרי ביותר אשר ראה את העלייה הדרמטית ביותר במחירים בדנמרק היה בתי חופשה במקומות כמו האיים הפסטורליים הקיימים בה.

גישה זו נכונה ביתר שאת בהינתן זה שיעדים אלו מושכים תיירות אמידה כמו בגרינלנד. אוכלוסייה זו מסוגלת לשלם בעבור חופשה סכומים גבוהים יותר מאשר אלו אשר הולכים לתיירות אורבנית או תרמילאים ובכך מתאפשר גידול בתשואה הפוטנציאלית של המשקיע. המלצתנו המרכזית בהקשר זה היא לבחור את האי הרלבנטי תוך בחינת כמות התיירים המגיעים מדי שנה אל האי ולא פחות חשוב לבחון האם הם מתפרסים לאורך כל השנה הקלנדרית או מתרכזים בעונה מסוימת.

בתוך כך נציין, כי בשל משבר התיירות הנכסים מסוג זה צפויים לרדת בצורה הכי חדה וניתן יהיה לנצל הזדמנויות עסקיות טובות אשר יובילו לתשואה יפה לאחר סיום המשבר וחזרת התיירות הבינלאומית.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בדנמרק:

אך לא הכל ורוד בדנמרק למשקיעי הנדל"ן, ישנם אנליסטים המפגינים ביקורת רבה בנוגע לשוק הנדל"ן הדני ואף מציינים כי ייתכנו מחירי בועה ומדיניות שגויה. זאת בנוסף לבירוקרטיה רבה, אשר מעמיסה על משקיעים ומונעת מהם לפעול בחופשיות. בהתאם לכך, בחלק זה נפרט אודות הסיכונים והקשיים המרכזים  אשר משקיע עלול לחוות בשוק זה, ועליו לשקול בטרם הוא בוחר להשקיע במדינה הסקנדינבית.

  1. משבר הקורונה – ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם כולו בימים אלו וההשלכות הכלכליות אשר לא ניתן לפספס הן בארץ ובן בעולם כולו. אך דווקא דנמרק נחשבת לאחת המדינות אשר ניצחו את הקורונה, החיים חזרו לשגרה ביולי 2020, כתוצאה מסגר מוקדם וממושך אשר הממלכה יזמה כפעולת מנע אפקטיבית.

כתוצאה מכך, הכלכלה הדנית כמעט ולא נפגעה ואנשים המשיכו בפעילותם הכלכלית בחודשי הקיץ כבשגרה. לכן, אנשים חושבים כי דווקא חסרון זה הינו קטן משמעותית בדנמרק בוודאי ביחס למדינות אירופיות כמו איטליה, צרפת וספרד. בהתאם לכך אנליסטים שונים בוחרים בדנמרק כיעד להשקעה ביחס ליעדים אחרים ולכן אף מומלץ לראות בכך יתרון ולא חסרון.

חשוב להדגיש המשבר הגלובלי של הכלכלה ייתן אותותיו גם בדנמרק הבריאה יחסית, אך ביחס למרבית מדינות העולם סביר כי זוהי מדינה אשר תפגע כלכלית משמעותית פחות ואף תמשוך משקיעים מרחבי העולם באופן דומה לאופן שבו משכה בתחילת העשור.

  1. בירוקרטיה מורכבת ומגבילה – דנמרק היא יעד נחשק להשקעה בתחום הנדל"ן והרשויות מודעות לכך, אך היא למעשה אינה מאפשרת באופן רשמי לזרים לרכוש קרקעות בשטח המדינה. על מנת שמשקיע זר יוכל לרכוש נכס עליו לקבל אישור של בית המשפט בדנמרק כמשקיע עסקי. לכן, נהוג להקים חברה בע"מ בגבולות דנמרק אשר תוכל לפעול בחופשיות יתר. פעולות אלו צפויות לעלות לכל הפחות 15,000 יורו.

חשוב לדעת כי גם משקיעים בעלי אזרחות של האיחוד האירופי אינם זכאים לרכוש ללא האישור הרלבנטי אלא אם הם עובדים ומתגוררים בדנמרק. לכן במידה ויש לכם אזרחות רלבנטית אין מדובר במוצא קל לבעיה כמו במדינות אירופאיות אחרות.

  1. בדנמרק החלו בשנים האחרונות בבנקים להפעיל ריבית שלילית,  בשל כך משקיעים רבים משכו את כספם מהבנקים שכן נלקחים מהם ריבית גם כאשר הם במינוס בשל סיטואציה זו. לתופעה זו ישנן שתי השלכות משמעותיות בעבור משקיעים זרים בתחום הנדל"ן:
    1. חשש מקריסת הבנקים – דנמרק מחזיקה בשיעור החוב של משקי הבית כאחוז מהכנסותיהם הגבוה ביותר מבין מדינות ה-OECD. שיעור החוב הגבוה לבנקים ביחד עם הנטייה של אנשים להימנע מלהשאיר כסף בבנקים בשל הריבית השלילית מעלה חשש כי הדבר יוביל לחדלות פירעון של הבנקים המרכזיים בדנמרק.
    2. תחרות עם המקומיים על השקעה בנכסים המקומיים אשר יובילו לקושי ממשי במציאת נכסים – משקיעים רבים מתארים סיטואציה של קושי להתמודד עם מציאת נכסים באוסטריה, דבר זה נובע בין היתר מכך שישנה ריבית שלילית ולכן מחפשים מקורות השקעה אשר ימנעו אובדן כסף כתוצאה מכך שהינו יושב בבנק. בהתאם לכך דנים רבים בוחרים לרכוש נכסים בדנמרק ומצמצמים את ההיצע הקיים נמנעים ממכירת נכסיהם מאותה סיבה.
  2. מחירי הנכסים – כאמור נכס ממוצע בדנמרק עולה כ-3,908 יורו למטר רבוע, מחיר אשר אף מאמיר בכאלף יורו נוספים במידה ובוחרים להשקיע בבירה האטרקטיבית. מחירים יקרים אלו בתוספת לקבלת האישורים הנדרשים לרכישת נכס בדנמרק אשר עולה כסף ומן, להוצאות הנוספות כתוצאה מהשקעה במדינה זרה ולחששות מפני השקעות במדינות זרות מובילים לכך שמשקיעים אינם יכולים כלל להשקיע בדנמרק, ואחרים אשר כן יכולים וידם משגת לסכומים אלו יעדיפו להשקיע ביעדים חלופיים בהם מחיר הכניסה הינו נמוך יותר ולפצל את כמות ההשקעות שלהם ובכך לפזר את הסיכון. זאת בנוסף לכך, שמחירים אלו פותחים אפשרות להשקיע בנדל"ן בישראל, אשר הינו עדיף לישראלי מבחינות רבות.
  3. מיסוי גבוה – המיסוי באופן הדומה למרבית סקנדינביה המתאפיינת במתן שירותים ממשלתיים רבים לצד מיסים גבוהים אינו נמוך ופוגע משמעותית בתשואה. נתון זה מתעצם לאור זאת שזרים אינם מרוויחים כמעט מהשירותים אותם מעניקה דנמרק אשר בגינם המיסוי הינו גבוה.
  4. הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה. כמו כן, ישנו חשש משרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים אשר אינם בקיאים ברזי המקום. סיכונים אלו קטנים משמעותית בדנמרק המערבית והמוסדרת, ודאי לאור הבירוקרטיה הרבה הנדרשת, אשר מן הצד החיובי מונעת רכישות מהירות והונאות מתוחכמות. אבל אף על פי כן, אנו ממליצים לקחת עורכי דין או חברות המתמחות בשוק זה אשר יסייעו הן בבירוקרטיה והן בנטרול איומים מסוג זה, ויזהו סיכונים פוטנציאלים.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בדנמרק:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה. על הוצאות אלו נפרט בחלק זה, ראשית נפרט אודות המיסוי בדנמרק ולאחר מכן אודות הוצאות נוספות כתוצאה מרכישת נדל"ן במדינה זרה אשר יש להביא בחשבון, ובראשם קבלת האישור הנדרש לאזרחים זרים לרכישת נכס, עלות ניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

ראשית נציין כי ישראל חתמה על אמנה למניעת כפל מס חדשה עם דנמרק בשנת 2009, אשר שינתה מעט את ההגדרות הקיימות באמנה הקודמת בין המדינות משנת 1966. בהתאם לסעיף 6 באמנה החדשה הכנסות ממקרקעין ילקחו ויחושבו על ידי המדינה בה המקרקעין מצוי. כמובן וכנהוג באמנות מסוג זה, אין כפל מס בעבור הרווחים, ואזרח ישראלי לא ישלם פעמים את המס הרלוונטי אותו שילם בדנמרק.

בהתאם לכך, יש לבחון את המיסוי בדנמרק ולא בישראל. המיסוי בדנמרק באופן דומה ליתר המדינות הסקנדינביות מתאפיין בהיותו גבוה, ובהתאם לכך להלן המיסים המרכזיים אשר בעל נכס נדל"ן ישלם בדנמרק:

  1. מס הכנסה – מס ההכנסה הינו פרוגרסיבי, אך סביר כי מרבית המשקיעים ימוסו בהתאם לדרגה האמצעית אשר משמעותה הכנסות הנעות בחישוב גס בין 6,000 ל-60,000 יורו בשנה. בגין דרגת מס זו יש לשלם 8% מס בגין ההכנסות משכר הדירה אשר משולם. כמובן שניתן להקטין זאת באמצעות ניכוי ההוצאות בגין הנכס בשיעור של עד 40%.
  2. מס הכנסה מוניציפלי על הנכס לזרים – מדי שנה משקיעים זרים נדרשים לשלם מעין מקבילה לארנונה בעבור הבעלות על הנכס, בשיעור קבוע של 24% מהרווחים בגין הנכס.
  3. מס בריאות – יש לשלם 4% בגין הרווחים כתשלום של מס בריאות.
  4. מס רכוש – בדנמרק גובים מס רכוש בגין הבעלות על הנכס אשר גובהה משתנה כתלות במחיר הנכס, אך בעבור מרבית ההשקעות יהיה בשיעור של אחוז בודד משווי הנכס מדי שנה.
  5. מס מוניציפלי – מס זה הינו מעין מקבילה לארנונה אשר גובהו תלוי ברשות המקומית וגודל הנכס. מס זה לרוב נע בין 1.6 ל-3.4 אחוזים מערך הנכס מדי שנה.
  6. מס שבח – בדנמרק לא גובים מס שבח באופן ישיר בעת מכירת הנכס אלא מחשבים את הרווח כחלק מההכנסה אשר יש למסות במסגרת מס ההכנסה.

בנוסף למס, יש לקחת בחשבון את ההוצאות לרשויות אשר תוארו בפרקים הקודמים על מנת לקבל אישור לרכוש נכס בדנמרק כאשר אינך אזרח המדינה אשר צפוי לעלות כ-15,000 יורו לכל הפחות, עמלת התיווך שסביר כי תשלמו לחברה אשר סייעה במציאת הנכס ועלולה להגיע אף ל-10% מערך הנכס וכן הוצאות נוספות כמו טיסות למדינה לבחירת הנכס.

כמו כן, ישנן הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס ושיפוצים שונים. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו ביחס לתשואה.

שילוב נתונים אלו יוביל לכך שלפחות בשנים הראשונות התשואה אשר יראו מהנכס המניב, תהיה נמוכה ואף שלילית. שכן פרט להוצאות המס ישנן הוצאות רבות אשר יש להביא בחשבון אשר מכרסמות בתשואה ובעליית מחיר הנכס ולמעשה מובילה לכך שלפחות בתקופה הראשונה בה משלמים עוד את הבירוקרטיה הראשונית של רכישת הנכס בדנמרק לא נראה רווחים מהנכס אלא נשלם על הוצאות אלו. עם זאת, חשוב לראות אילו מאותן הוצאות ניתן לקזז כהוצאות מוכרות במס.

 

לסיכום

השקעה בדנמרק מתאפיינת בהיותה השקעה סולידית בעלת תשואה יציבה ואף יפה ביחס למדינות המערב, גם אם נמוכה ביחס למדינות מסוכנות יותר.

זאת בשל עוצמתה הכלכלית של המדינה, יציבותה הפוליטית, התיירות היציבה והעושר של אזרחיה. כמו כן, המדינה התאוששה בצורה יוצאת דופן ממשבר הקורונה ובכך הפכה את עצמה ליעד אטרקטיבי במיוחד בשנת 2020.

עם זאת, מדובר במדינה סגורה אשר אינה מאפשרת לזרים לרכוש נכסים בקלות ודורשת פעולות רבות אשר לא בהכרח יסתיימו בהצלחה, זאת בנוסף למיסוי גבוה, קושי למציאת נכסים בשל המשקיעים הזרים הרבים והרצון של הדנים  להשקיע בנכסים קיימים ומחירי הנדל"ן היקרים במדינה עלולים להרחיק משקיעים ממדינה זו.

 

על מנת להכריע האם כדאי להשקיע בדנמרק המלצתנו היא לבחון את הנתונים הבאים:

  1. מצבנו הפיננסי – האם רכישת נדל"ן בדנמרק לא ימנע מאיתנו השקעות נוספות על אף מחירו הגבוה, שכן במידה ומדובר בהשקעה יחידה אנו מגדילים את הסיכון במקום לפזר אותו.
  2. הקשב והזמן הפנוי שלנו כמשקיעים לפעול לקבלת האישורים הנדרשים לרכישת נדל"ן במדינה הסקנדינבית ולאתר נכסים פנויים אטרקטיביים.
  3. האם אנו יכולים להשקיע לטווח רחוק באופן אשר ימזער את חשיבות ההוצאות הגבוהות באיתור הנכס וקבלת האישורים המתאימים.

במידה ואנו עונים בחיוב לכל שאלות אלו, ויש ברשותנו הקשב, הפנאי, היכולות הפיננסיות ואנו מעוניינים לפעול לטווח הרחוק בהשקעה האמורה, דנמרק צפויה להיות כר נח להשקעה ולהשיא תשואה יפה. עם זאת, במידה והתשובות שליליות היינו ממליצים לפנות למדינות בהן  מחיר הכניסה הינו נמוך יותר.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?