השקעות נדל"ן בגרמניה – כל מה שכדאי למשקיע לדעת

ישראלים רבים משקיעים בנדל"ן בגרמניה, וזה לא סתם – גרמניה היא יעד אטרקטיבי ומשתלם עבור השקעה נדלנית. אם זה מעניין אתכם או מסקרן אתכם, כדאי מאוד שתמשיכו לקרוא ותתוודעו היטב להוצאות שמצפות לכם, הבירוקרטיה, הכדאיות, וכל מה שחשוב לדעת לפני שעושים את הצעד הגדול הזה.

 

קצת על השקעות כלליות בחו"ל

קודם כל, באופן כללי, השקעה בנדל"ן בעיניי היא מומלצת, עוד לפני שדיברנו על השקעה בחו"ל או בארץ ואיפה בדיוק. יש לי ניסיון טוב ומתוק עם השקעות נדל"ן, ואני יכול רק להמליץ על זה – הסיכון נמוך והתשואות גבוהות. אני מעדיף שהכסף שלי יושקע בקירות, צנרת, גג ורצפה ולא בחברות ניהול, חברות ביטוח, בנקים וכדומה. עכשיו, בנוגע למיקום הנכס הנדלני בו אתם משקיעים – בארץ – זה קשוח. לא תמיד זה משתלם כמו בחו"ל, ובאופן כללי, זו לא אופציה שפתוחה לחלק גדול מהציבור בגלל מחירי הנדל"ן בארץ. תוסיפו לזה את הבועה הנדלנית שתתפוצץ או לא תתפוצץ בקרוב בארץ (תלוי את מי שואלים), ואתם מקבלים סיר לחץ שלא כולם רוצים או יכולים לבשל בו. הישראלי הממוצע נמשך ליתרונות והכדאיות שבהשקעה נדלנית, אבל השכיל להבין שבארץ זה מסוכן יותר, יציב פחות, ובאופן כללי – לא בטוח שהוא בכלל מסוגל, יתכן מאוד שזה "גדול עליו". ישראלים רבים מחפשים השקעות נדלניות מחוץ לתחומי המדינה, וגרמניה הפכה בשנים האחרונות ליעד מועדף, מבוקש ופופולרי. ישראלים רבים משקיעים ורוכשים נכס בגרמניה ובעיקר בבירה – בברלין, שם כל הפרמטרים מסתדרים בשורה ישרה וכדאית – המחירים הגיוניים מאוד ואפילו כמעט נמוכים, ההיצע גבוה, והעסקה כדאית ומשתלמת. הישראלים משקיעים גם בערים מרכזיות נוספות בגרמניה – פרנקפורט, המבורג ועוד.

 

מה כל כך משתלם בגרמניה? למה דווקא השקעת נדל"ן בגרמניה?

אם נבחן את ההיסטוריה, נגלה שגרמניה מפגינה יציבות יוצאת דופן מבחינת שוק הנדל"ן שלה. כאשר פרצו משברים כלכליים בינלאומיים חובקי עולם, מחירי הדיור הנמוכים ומצב שוק הדיור כולו בגרמניה נשארו יציבים וחזקים, יחד עם מקומות נוספים בודדים ברחבי העולם. שוק הנדל"ן בגרמניה מפוקח ידי הממשלה, כחלק מאג'נדה מדינית מסודרת לדאוג לציבור ולאפשר לו תנאים בסיסיים לקיום ולעלויות מחייה נמוכות, כך שהממשלה מנהיגה מדיניות של דיור זול (יחד עם עלויות מזון ומוצרי צריכה בסיסיים נוספים בזול). הכלכלה בגרמניה חזקה למרות ששוק הנדל"ן מפוקח והמחירים נשארים נמוכים, וזאת בעקבות חוסן כלכלי שמגיע מאפיקים אחרים (ובעיקר ייצוא לכל העולם), מה שאומר שמחירי הנדל"ן צפויים להישאר נמוכים וריאלים לעוד שנים רבות קדימה. התשואה במידה ותשכירו דירה בגרמניה היא מעולה, בטח ביחס למחיר הקנייה הנמוך, ותקבלו מהממשלה גם הטבות במיסים במידה ותשפצו או תשמרו מבנים בהתאם בעתיד, בדומה למה שקורה בארץ עם תמ"א 38.

 

יוצאים לדרך – מה צריך לבדוק לפני השקעת נדל"ן בגרמניה?

בהשקעות נדל"ן בחו"ל צריך לנקוט במשנה זהירות – אם אתם לא מקומיים, אתם לא מבינים את המדיניות, את השוק, את הכלכלה המקומית ואת כללי המשחק. זה נכון לגבי כל השקעה נדלנית שתעשו מחוץ לתחומי מדינת ישראל, ולא רק בגרמניה.

קודם כל, כמו תמיד מומלץ מאוד לבדוק היטב את הנכס המדובר. מה מצב התשתיות, האם נדרש שיפוץ, מה מצב השכונה כולה וכדומה. נסו לבדוק מה הצפי לעליית מחירים בזמן הקרוב שאחרי הרכישה, מול ההיסטוריה באזור, צפי לבניה באזור, צפי לפיתוח עירוני באזור (יש בניה של מרכזים מסחריים באזור? בתי חולים? פארקים?), עד כאן – דומה לעסקה נדלנית בארץ. אחר כך, שימו לב להכניס לתחשיבי ההוצאות והעלויות הצפויות שאתם מתכננים, עלות של אנשי מקצוע עבור שיפוץ אם נדרש, ואנשי מקצוע נוספים במידת הצורך (אינסטלטורים, ציוד, מטבח, מקלחת וכו'). עליכם לבדוק היטב איך מתבצע מיסוי באזור בו אתם מתכננים לרכוש – כאמור המיסוי בגרמניה מיטיב עם הרוכשים בדרך כלל, אך שונה אלף אלפי מונים משיטות המיסוי והסכומים בארץ. בנוסף למיסוי המקומי, בדקו האם תמוסו בגין העסקה גם בארץ – דבר נפוץ שבהחלט עשוי לקרות.

 

המלצה: השקיעו כמה שיותר!

אין לכם מה לחסוך מאחר וכל שקל שתשקיעו, ככל הנראה, בסיכוי גבוה, ישתלם לכם מאוד בהמשך. השקעה גבוה יותר תשתלם לכם יותר. בערים מבוקשות, מרכזיות ויקרות יותר, אמנם מחירי הנדל"ן גבוהים מן הסתם, אבל בהרבה מקרים אם תבחנו את הכדאיות תגלו שגם השכירות גבוהה ועליית הערך הצפויה גם תהיה לכם נעימה מאוד. יש ערים סופר-כדאיות שם המחיר לרכישה נמוך (יחסית), אך השכירות מפנקת כי מדובר באזור מרכזי – המבורג, פרנקפורט, מינכן, והגביע הקדוש – ברלין.

 

כמה זה עולה? על מחירי הדירות בגרמניה והמיסוי הצפוי לכם…

בהתאם למיקום הנכס המבוקש, דירות סבירות באזורים טובים יעלו לכם סביב ה- 1,800 עד 2,250 יורו פר מטר רבוע. הנה כמה חישובים כדי לסבר את האוזן – דירה קטנה באזור טוב של 70 מטר רבוע תעלה לכם כ-150,000 יורו, שהם כ-570,000 שקלים, המקבילה הישראלית – דירה קטנה בתל אביב, יכולה להגיע לפי 3 מזה בעלות. דירה משפחתית באזור סביר, שהמקבילה שלה היא פחות או יותר דירה שמכרתי לפני כ-3 חודשים אני בעצמי באשדוד, יכולה להגיע לאזור ה-900,000 – 800,000 ש"ח, את הדירה המקבילה פה בארץ מכרתי ביותר מפי 2, מיליון ש"ח יותר. ניתן לראות בבירור שהנדל"ן בגרמניה בהשוואה לארץ זול פי 2 ופי 3.

ההון העצמי הדרוש בגרמניה הוא גבוה מבארץ, חצי מעלות הדירה צריך להגיע מכם, למרות שזה פחות בעייתי במיוחד מאחר ועלות הדירות זולה. הריבית על משכנתא בגרמניה נוחה למדי – סביב ה-4% בלבד, ריאלי ומאפשר בהחלט להכנס להרפתקאות דיור בגרמניה בראש שקט.

במידה ואתם רוכשים דירה קיימת ובה שוכרים נוכחים, תקבלו שורה של הטבות ועידודים נוספים מהבנק ומהמדינה כדי לבצע את הרכישה, שכן, כאמור, ממשלת גרמניה כמדיניות אוהבת לדאוג לאזרחיה ולרווחתם, ולכן תרצה לעודד בעלים חדשים לדירה כדי לשמור על רציפות השוכרים בנכס.

 

קצת לגבי מיסים

בגרמניה תצטרכו לשלם מיסים על הרווח כתוצאה מהשקעה נדלנית (רווחי הון והכנסות מהשוכרים שמתגוררים בדירה שלכם). אם תחזיקו בנכס יותר מעשור, תזכו להטבות מס נאות מאוד, ומנגד, בגרמניה אפשר גם להצהיר ולקזז הוצאות שקשורות לנכס שלכם – תיקון, שיפוץ, בעלי מקצוע שיגיעו לטיפולים בדירה וכדומה, ממש כאילו היה הוא עסק לכל דבר בניהולכם.

במדינת ישראל לא יתנו לכם להשקיע בנדל"ן בגרמניה בלי לתת ביס נוסף בכיסכם, המס שתצטרכו לשלם לרשויות פה בארץ משתנה והוא סביב ה-15% מהרווחים שלכם כתוצאה מהשכרת דירה.

 

אזהרה: הוצאות לא צפויות לפניך

כשאתם רוכשים נכס בחו"ל, הנה כמה דברים שחייבים לזכור ולחשוב עליהם:

 

עלויות תיווך

אתם תצטרכו בוודאות מתווך מאחר ומדובר בעסקה מרוחקת. בגרמניה, עמלתו של המתווך נגזרת מכיסו של הקונה – כלומר – אתם. החדשות הטובות הן שיש פיקוח ממשלתי בנושא הזה ומחירי התיווך סבירים מאוד ותחת רגולציה.

 

עורכי דין ונוטוריונים

כמו בארץ, זקוקים לליווי של עורך דין ו/או נוטוריון בהליך רכישת הדירה.

 

ייעוץ מקצועי

חשוב לא פחות ואפילו הכרחי – כאשר אתם קונים דירה בחו"ל, אל תנסו לעשות את זה לבד, קחו חברה מקצועית (פה בארץ, שמדברת עברית וממוקמת בישראל) שמתמחה בייעוץ וליווי השקעות נדל"ן בחו"ל, וספציפית בגרמניה. חברות כאלו גובות שכר טרחה, בדרך כלל כאחוז מסויים ממחיר הדירה.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?

תוכן עניינים
שווים קריאה
השקעה בנדל"ן באוקראינה – סקירה

בעבר, היה שכיח לראות ישראלים משקיעים בנדל"ן בישראל ומניבים תשואות יפות. אך מחירי הנדל"ן עלו לאין שיעור, וכיום למעמד הביניים אין דיי הון עצמי כדיי

רוצה לדבר עם מומחה?
הצג מאמרים לפי תחום
קטגוריות
מאמרים פופולריים