השקעות נדל"ן בגאורגיה – סיכון גדול האם התשואה בהתאם?

בשנים האחרונות גדל הרצון להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ. מדינה מפתיעה בתוך הקשר זה אשר עלתה לאחרונה הן על מפת ההשקעות והן מפת התיירות הינה גאורגיה. גאורגיה הינה מדינה מתפתחת אשר שונה פוליטית וכלכלית מיעדים אחרים אשר מקובל להשקיע בהם על ידי ישראלים, הן מבחינת סיכונים והן מבחינת תשואה.

לכן, במאמר זה נפרט על השקעות נדל"ן בגאורגיה, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הכרוכות בהשקעה זו, אשר הינם משמעותיים וייתכן ואף יעודדו משקיעים רבים מכם להשקיע בנתיבים אחרים.

 

השקעת נדל"ן בגאורגיה, על מה מדובר ולמה כדאי?

שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן בגיאורגיה אשר הביטחון אינו כה גדול כמו במדינות מערביות, התשואה צריכה להיות אטרקטיבית במיוחד על מנת שתהיה שווה את ההשקעה בעבור המשקיע. עם זאת נזכיר כי השקעות נדל"ן בכלל נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על השקעה במדינה אשר אינה נתפסת כיציבה כמו מקומות אחרים, אך אנו נפרוט את היתרונות המרכזים הייחודים להשקעת נדל"ן במדינה זו.

 

למדינה זו מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:

  1. מדובר במדינה אשר מתפתחת במהירות, ערך הנכסים עולה וכך גם התיירות והמסחר בה. בהתאם לכך השקעה נדל"נית במדינה בעלת קצב התפתחות גבוה יכולה להניב תשואה גדולה במיוחד. בשנת 2017 שוק הנדל"ן זינק ב-34% ויצר תחושה של מדינה בבום כלכלי אשר נמצאת בדרכה להצטרפות לכלכלות  המערב.
  2. גיאורגיה נמצאת במקום ה-27 בעולם במתן היתרי בניה, משמעות הדירוג הוא שמאפשרים בגיאורגיה לבנות והרבה.
  3. גיאורגיה נמצאת במקום ה-9 מדד הקלות לעשות עסקים, כלומר הבירוקרטיה בה משמעותית יותר נוחה מאשר במדינות אחרות בעולם. דבר אשר מפתה משקיעים רבים לרכוש נדל"ן שם ולא במדינות בעלות בירוקרטיה מכבידה.
  4. הנכסים זולים – בעוד בישראל מעטים האנשים אשר יכולים להשקיע בנדל"ן וגם במדינות מערב אירופאיות אחרות הסכום הנדרש להשקעה בנדל"ן הוא גבוה, בגיאורגיה זה לא המצב. דירת 2 חדרים ממוצעים בעיר הבירה, טביליסי, אשר יקרה משמעותית מיתר המדינה תעלה למשקיע בערך 250,000 ₪, סכומים אשר אין להם אח ורע במדינות מערביות.
  5. בשונה ממדינות אחרות באזור, גאורגיה היא מדינה יציבה ללא הפיכות שלטוניות. בנוסף המדינה התנתקה תרבותית ופוליטית לחלוטין מהגוש הסובייטי ורואה פניה לעולם המערב ולמשקיעים אלו ומתוך כך פועלת רבות כנגד שחיתות והלאמות.
  6. המיסוי הנמוך בעבור רכישת דירה והשקעות, עליו נפרט בפרק נפרד בהמשך המאמר, הוא מהנוחים במפת ההשקעות הישראלית.
  7. פוליטית והיסטורית גאורגיה נמצאת במערכת יחסים מצוינת עם ישראל והעם היהודי. בהתאם לכך ובשונה ממרבית המדינות המתפתחות, ישראלים מרגישים בנח להשקיע במדינה זו ללא חשש כי היחסים הדיפלומטים עם ישראל ינותקו בעתיד הנראה לעין.

המחירים של הנדל"ן בגיאורגיה משתנים ותלויים בראש ובראשונה באזור הנכס, כאשר במדינה כמו גיאורגיה הפערים עצומים וכך גם רמת הסיכון. אזורים רבים במדינה אשר התפרקה מברית המועצות הינם אזורים כפריים ועיירות לא מפותחות, אשר אינן נמצאות בפיתוח בעתיד הצפוי לעין, בעוד טביליסי הבירה ובטומי עיר הנופש המרכזית הינם היעדים היקרים יותר במדינה בהם יש ביקוש לנכסי נדל"ן.

עם זאת, נכסים אלו אינם בהכרח מביאים תשואה גבוהה, אחת הבעיות המרכזיות עליהן נדבר בהרחבה בהמשך אשר שומר את המחירים נמוכים היא עודף הבנייה בטביליסי, כך שהוא גדול יותר מהביקוש לדירות. מנגד, יעדים פחות מוכרים, בהם דירה חדשה במקום מרכזי תעלה 100,000 שקלים לעיתים ותכלול תשואה של 10%, אך ישנו סיכון כי הנכס יישאר מיותם משוכרים.

ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הגיאורגי לצד אזורים נוספים, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה שאינה מערבית ובעלת מסורות סובייטיות עלולה להיות מסובכת. עם זאת, לא מומלץ לפנות לחברות אשר מתמחות רק בשוק הגיאורגי, לפחות לא בשלב המחקר, שכן ייתכן וישנם שווקים עדיפים.

 

סוגי הנכסים והמיקומים המרכזיים בהם משקיעים בגיאורגיה והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים בגיאורגיה:

  1. דירות למגורים בטביליסי – עיר הבירה הגיאורגית נהנתה בעשור האחרון  מפריחה כלכלית אשר התבטאה בהשקעות רבות הן מצד המגזר העסקי והן מצד הממשלה. עם זאת שוק זה נתפס כרווי ותנופת הבניה העצומה יצרה שוק בו ההיצע גדול משמעותית מהביקוש. בשל כך התשואה בהשקעה נדל"נית הינה נמוכה באופן יחסי, בעוד ההשקעה הינה גבוהה ביחס ליתר גיאורגיה. בשל כך השקעות בדירות למגורים בטביליסי נתפסות כפחות אטרקטיביות כיום. אנו נפרט בהרחבה בפרק הבא, אך לדעתנו השקעה בטביליסי היא סיכון גדול מדי בשביל תשואה נמוכה מדי.
  2. רכישת נכסים בבטומי – העיר השנייה בגודלה בגיאורגיה אשר מפורסמת בהיותה עיר הנופש הגדולה לחופי הים השחור, מהווה תמונת מראה לטביליסי, בעוד עיר הבירה סובלת מרוויה, עיר הנופש נהנית מבום כלכלי והשקעות רבות. היתרון הכלכלי המרכזי של עיר זו, היא העובדה שפרט למקומיים, ניתן להשכיר נכסים גם לתיירים אשר מגיעים לנפוש בעיר, כאשר Airbnb מספק תשואה גבוהה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך. לכן החשש לרוויה בשוק קטן יותר, ובכל מקרה ישנה אלטרנטיבה. בנוסף, לאור הלקחים שהופקו מטביליסי, ישנם הגבלות רבות יותר על כמות הבנייה בעיר במטרה למנוע את עודף ההיצע כפי שישנו בעיר הבירה. עם זאת ישנו חסרון בעיר אשר נשענת על תיירות קיץ, ובשל כך קשה משמעותית להשכיר נכסים מחוץ לעונת התיירות.
  3. השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים בטביליסי היא תופעה קיימת, אשר נהנית מתשואה סבירה יותר מאשר דירות מאחר וכמות הנכסים אשר נבנו לצרכי תעשייה הייתה קטנה משמעותית מנכסים. ניתן מנכס מניב בתחומים אלו להפיק רווחים, אך התעשייה הגיאורגית ובוודאי משרדים של צווארון לבן אינם מפותחים דיים כדי להבטיח כי הנכס יושכר. בנוסף רבים העסקים אשר רוכשים נכסים בקומפלקסים אשר נבנים לטובת משרדים ולכן אנו חושבים שישנם יעדים אטרקטיבים יותר לטובת נכסי מסחר ותעשייה. עם זאת כן נציין שהקומפלקסים הרבים וההשקעה הנמוכה כן מהווה הזדמנות מסוימת לאנשים אשר מעוניינים להשקיע בנכסי מסחר במחירים נמוכים משמעותית מהעולם המערבי אך לא במדינות עולם שלישי.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בגיאורגיה:

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו. לאור המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה. יש אשר רואים במשבר הקורונה הזדמנות מאחר והדבר יצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים ובכך יוריד את המחירים ויגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד, אך הדבר פחות סביר בשוק בו ההיצע גדול והביקוש והמחירים זולים גם כך כמו בגיאורגיה. בנוסף הרפואה במדינה זו מחד וקרבתה לאירופה מוכת הקורונה מאידך, יוצרים את החשש כי המשבר האמור ישפיע באופן משמעותי יותר על הכלכלה של המדינה המתפתחת.

הסיכון המרכזי בטביליסי, עיר הבירה, כפי שציינו בקצרה בחלקים מוקדמים במאמר, הוא החשש כי השוק המרכזי, עיר הבירה טביליסי, הפכה להיות שוק רווי בו יש יותר דירות מביקוש, בשנים האחרונות נבנו מעל 11,000 דירות ברחבי העיר וישנם עוד פרויקטים רבים בבנייה. דבר אשר גרם לכך שדירות רבות נשארות ריקות וניתן לראות פחות קבלנים אשר מעוניינים לבנות בעיר. תופעה נוספת בשל האט במכירות היא שבניית הבניינים בעיר לא מושלמת מאחר ומעט מדי דירות, דבר אשר יכול לסכן את כלל ההשקעה. בשל רוויה זו, מחירי השכירות ירדו לשפל היסטורי של פחות מ10 דולרים למ"ר וישנם כ-10,000 דירות פנויות ברחבי העיר. קיים חשש שתופעה זו תגיע לערים נוספות, אם כי בשלב לא נראה שריבוי בנייה מאפיין ערים נוספות פרט לטביליסי.

בטומי לעומת זאת סובלת מקושי אח והוא מציאת נכסים על קו החוף, הערכות אנליסטים שונים מתחום היא כי 95% מהשטחים על קו החוף נמצאים בבעלות ולכן בין 3 ל-5 שנים כבר לא ניתן יהיה למצוא נכסים אטרקטיבים שאינם בבעלות פרטית. בהתאם לכך נראה כי הקושי בעיר זו לא התשואה אלא עצם מציאת נכס כדאי להשקעה. בתוך הקשר זה חשוב לזכור בדומה לערי נופש אחרים יש חשיבות משמעותית למיקום הנכס, רכישת נכס בבטומי באזור התעשייתי או של המקומיים צפוי להניב תשואה נמוכה מאד.

חשש נוסף הנוגע לתיירות בבטומי היא השכנה הגדולה, אמא רוסיה. רוסיה בעשור האחרון פלשה לשתי המדינות המערביות ביותר בגוש, גאורגיה ואוקראינה. כאשר עשתה זאת המחירים של הדירות התרסקו לרצפה והיוו הזדמנות נהדרת להשקעה אך בעבור אלו אשר כבר החזיקו בנכסים ונשענו על תיירים כמו בבטומי סבלו ממכ קשה עד שהתיירים בעולם הרגישו בטוחים לשוב לגיאורגיה. סבב אלימות נוסף עם רוסיה עלול לפגוע קשות בנכס, עם זאת נציין כי גיאורגיה התאוששה יפה מהסבב הנוכחי כלכלית והניבה רווחים למשקיעים עם שוך הקרבות.

הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה אף נכון ביתר שאת במדינה כמו גיאורגיה אשר אומנם אינה מדינת עולם שלישי, אך היא גם אין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו אוסטריה. החוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. בתוך הקשר זה נציין כי ישנן חברות ישראליות המתמחות בשוק זה, ומומלץ לבחון את הניסיון שלהן וכן לשוחח עם משקיעים שלהם כאשר בוחרים בגורם מתווך כלשהו.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בגיאורגיה:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

עם זאת המיסוי הגיאורגי במטרה למשוך משקיעים זרים הוא מהנוחים בעולם בעבור משקיעים זרים ולא בכדי מדינה זו מדורגת כה גבוה בטבלאות הקלות בעשיית העסקים.

המיסוי בגיאורגיה בשונה ממקומות אחרים מצוי כמעט אך ורק בגין הרווחים אשר הנכס יפיק ולא בעת הרכישה של הנכס או מכירתו. להלן המיסים המרכזיים:

  1. מס רכישה – בגיאורגיה אין מס רכישה פורמלית, זאת בשונה מכמעט כל מדינה בה אדם מעוניין לרכוש נדל"ן. בעבור זרים המס בעת הרכישה יהיה לכל יותר 0.1% מערך הנכס, אחוז נמוך משמעותית ממרבית המדינות אשר מצויות במפת ההשקעות הישראלית.
  2. מס שבח – כאשר אדם מוכר את הנכס, מס השבע על עליית המחיר ככל שישנה הינה 5%. עם זאת במידה והבעלים הוא מעל שנתיים בעל הנכס ולא מכר נכסי נדל"ן נוספים באותה תקופה הוא יהיה פטור גם ממס השבח. כלומר גם מס שבח למיקסום ההשקעה אינו קיים!
  3. מס רכוש – בשיעור 1%  מערך הנכס, עליו אדם משלם בגין אחזקת הרכוש.
  4. מס הכנסה מהשכרת הדירה – המס המרכזי שנותר למעשה הוא מס הכנסה המהווה 20% משכ"ד וגם זהו סכום נמוך משמעותית מערך הנכס.

מסיכום נתונים אלו ניתן להבין כי בממוצע אדם ישלם לכל היותר 1.5%  מערך הנכס במידה ויתנהל בצורה חכמה בהתאם לשיטת המיסוי הגיאורגית דבר אשר ישאר נכון גם בעת מכירת הנכס המהווה הרווח העיקרי של אותו אדם. לכך יש להוסיף 20% מס הכנסה בגין השכרת הנכס מהווים סכומים מהנמוכים בעולם. עם זאת יש לקחת בחשבון כי מציאת נכס אטרקטיבי עלולה להיות אתגר ועלולה להגיע אף ל-10% מערך הנכס. פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והיתרון המצוי במיסוי הנמוך עדיין עומד בעיינו.

 

לסיכום

לסיכום, השקעה בגיאורגיה הינה השקעה אשר באופן טבעי מסוכנת יותר ממדינות מערביות, עם זאת התשואה אינה בהכרח מגלמת סיכון זה. השוק הרווי בטביליסי יוצר סיטואציה כי השקעה מניבה אטרקטיבית מצויה בעיקר בעיר הנופש בטומי. אך השקעה בנכס אטרקטיבי בין אם בטביליסי או בבטומי או בערי גיאורגיה האחרות יהיו במחירים אטרקטיבים ועם מיסוי נמוך מאד על הרווחים, לכן ייתכן שלחלק מקהל הקוראים המאמץ והחיפוש אחר נכס בעל תשואה גבוהה של כ-5% יהיה אטרקטיבי ביחס להשקעות נדל"ן אחרות.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?