השקעות נדל"ן בברזיל – סמבה ותשואה הולכים יחדיו?

ברזיל היא מדינה אשר מוכרת לישראלי הממוצע בעיקר בהקשרי תיירות, קרנבלים כדורגל ופשיעה רבה.

המדינה מוכרת הרבה פחות בהקשר העסקי שלה ואף פחות בכל הקשור כיעד פוטנציאלי להשקעת נדל"ן.

עם זאת, בשנים האחרונות כחלק מהחיפוש של הישראלים אחר יעדים להשקעות נדל"ן אשר יניבו תשואה טובה עלתה המדינה אשר חולשת על שטח עצום כיעד אפשרי להשקעה שייתכן כי יניב ביטחון יחסי ותשואה טובה.

תופעה זאת מושפעת הן בשל עוצמת השקל ביחס למטבעות זרים, בוודאי ביחס למטבעות הלטינים, והן מתוך רצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ.

בחיפוש אחר יעדים אטרקטיביים להשקעה בעבור ישראלים, ברזיל נדמית כיעד אקזוטי בעל אפשרויות רבות אשר הצלחה בו תלויה הן בבחירה כלכלית נבונה והן בתמורות הפוליטיות אותם חווה המדינה הלטינית לעיתים קרובות. לכן ישנם סיכונים רבים בהשקעה זו, אך גם פוטנציאל לתשואה וודאי תחת השלטון הנוכחי.

במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן בברזיל, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.

 

השקעת נדל"ן בברזיל, על מה מדובר ולמה כדאי?

כאשר מדובר בהשקעות שיקול הדעת נעוץ במציאת האיזון שבין תשואה לביטחון. כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן ביעד אקזוטי ומרוחק כמו ברזיל, סביר כי המשקיע שם דגש רב יותר על ההזדמנות לתשואה גבוהה מאשר על ביטחון בהשקעה ולכן זו גם הפרספקטיבה בה המאמר נכתב. במידה ואתם מעוניינים בתשואה בטוחה ישנם יעדים הגיוניים יותר כמו אוסטריה או שוויץ, מאמר זה עוסק ביעד שהוא יותר מסוכן אך יכול להיות יותר מתגמל.

ברזיל התאפיינה בעשורים האחרונים בתנודות ותחזיות קיצוניות במיוחד. בעשור הקודם היא נתפסה ככלכלה אשר נמצאת בזינוק כלכלי אדיר ושמו אותה יחד עם הודו, סין, רוסיה ודרום אפריקה (אשר כונו "מדינות ה-BRICS") כמדינות ענק בעלות כלכלות בצמיחה אשר עתידות להוביל את הכלכלה העולמית בצל המשברים המתרחשים בארצות הברית ומערב אירופה. המדינה נבחרה לאחר את האולימפיאדה והמונדיאל ברצף מתוך תפיסה שמדובר במעצמה כלכלית פוטנציאלית.

ברזיל היא מעצמה בעלת כח קנייה אדיר ושטחים ענקיים אשר כוללים בין היתר את מרבית שטחי האמזונס. בשל כך, ובשילוב המחירים הזולים של הנדל"ן במדינה בימים אלו, נראה כי זהו הזמן המיטבי לרכוש בה נדל"ן. בנוסף לכך שהשקעות נדל"ן באופן כללי נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על השקעה במדינה אשר אינה נתפסת כיציבה. בהתאם לאמור לברזיל מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:

 

  1. בעקבות המשבר הכלכלי אשר ברזיל חווה, התרסקות המניות, נפילת הריאל הברזילאי, השחיתות הממסדית והטלטלה השלטונית מחירי הנדל"ן בברזיל ירדו למחירים נמוכים מאד, הן ביחס לישראל והן ביחס למחירים בברזיל עצמה לפני כעשור כאשר המדינה הייתה בתאוצה כלכלית והיו ציפיות גבוהות מאירוח טורנירי הספורט העולמיים. כיום בסאו פאולו, הנחשבת לבירה העסקית של ברזיל, ניתן לרכוש דירות באזורים טובים החל מ-150,000 ₪ ובכך מתאפשרת הכנסה מניבה מנדל"ן גם לאלו אשר אין ברשותם סכומים גדולים להשקעה. מחירים אלו זולים משמעותית ממחירי הנדל"ן בישראל וגם באירופה אשר ידם של ישראלים אינם , ובשונה ממדינות אחרות בעלות מחירים כמו בגיאורגיה ואלבניה, ברזיל הינה מעצמה תיירותית ובעלת אוכלוסייה גדולה אשר חלקים ממנה עשירה (זאת לצד עוני מחפיר בחלקה). נתונים אלו אף מקבלים משנה תוקף בהינתן החולשה של הריאל הברזילאי אשר מאז תחילת 2020 נחלש ב-30% ונחשב למטבע הכי פחות מבוקש כיום בקרב המדינות הנסחרות ובכך הפכו את הנדל"ן הברזילאי לזול אף יותר.
  2. השלטון מעורר המחלוקת של נשיא ברזיל, ז'איר בולסונארו, אמנם מעורר סימני שאלה רבים בנוגע לזכויות אדם וקשריו למשטרים הצבאיים האפלים של ברזיל נתפסת כבעיה בעבור הדמוקרטיות המערביות, אך הוא היה ונותר נאמן למשנה כלכלית ליברלית ופועל להגדיל את כמות ההשקעות הזרות במדינה. בברזיל אשר התאפיינה בשלטון סוציאליסטי קיצוני פעמים רבות, כולל בעשור הקודם תחת משטרו של הסוציאליסט לולה ומחליפתו רוסף, היה חשש להלאמת קרקעות והטלת מיסים כבדים על משקיעים זרים. לכן השלטון הקפיטליסטי הנוכחי הינו יתרון משמעותי למשקיעים אשר לא תמיד היה קיים בברזיל.
  3. בנוסף בפריזמה ישראלית, הנשיא הנוכחי אשר נתפס כמי שמנסה ללכת בעקבותיו של נשיא ארצות הברית, דונאלד טראמפ, הינו תומך ישראל נלהב, העביר את השגרירות הברזילאית לירושלים ופועל לקדם את העסקים והמסחר בין שתי המדינות. שלטון מסוג זה לא צפוי כי ילאים או יפגע בנוכחות הישראלית במדינה.
  4. השגשוג והצמיחה האדירה אשר ברזיל חוותה בתחילת שנות ה-2000 אומנם נעצר ונדמה כחלום רחוק, אך למעשה כלל המאפיינים אשר הובילו לכך עדיין רלוונטיים. מדובר במדינה עם משאבי טבע וכמות אנשים עצומה, אשר מושכת תיירות ובעלת פוטנציאל לא ממומש להפוך לאימפריה כלכלית. רק בשנת 2012 סאו פאולו הייתה העיר הרביעית המבוקשת בעולם להשקעות נדל"ן, נתון זה לדעת משקיעים שונים אף יכול לחזור בעתיד ולהוביל לתשואה אדירה לאנשים אשר ינצלו את חלון ההזדמנויות הנוכחי.
  5. תיירות החוץ בברזיל תמיד גבוהה ולרוב מושכת תיירים אמידים באופן יחסי בשל ריחוקה הגיאוגרפי. המדינה כוללת איים, מלונות פאר, תיירות טבע באמזונס, תיירות סביב קרנבל הסמבה המפורסם  ותיירות אורבנית מפותחת בריו דה ז'נרו, סאו פאולו וברזיליה. בהתאם לכך ישנה האפשרות גם להשכיר את הנכס לתיירים במחירים גבוהים יותר מאשר לאוכלוסייה המקומית. בהתאם למודל הנפוץ של Airbnb אשר מספק תשואה גבוהה יותר עד לכדי 80% מהשכרת נכס לטווח רחוק. הדבר נכון אף ביתר שאת בהינתן כך שתיירים רבים הינם אמידים משמעותית מהתייר הממוצע בשל עלות הטיסות הגבוהה למדינות אמריקה הלטינית.
  6. בהקשר התיירותי נציין כי עונת הקרנבלים מבטיחה תקופה בשנה בה מחירי הדירות המושכרות לטווח קצר לתיירים הינו גבוה במיוחד ומאפשר קצירת רווחים כדאית.
  7. אחרי האטה בעליית מחירי הדירות בברזיל בעקבות המשבר הכלכלי אותו חווה המדינה, ישנם אנליסטים המעריכים כי אנו צפויים לראות בקרוב בשנים הקרובות עלייה במחירי הנכסים וכי כעת הוא זמן טוב להשקעה כאשר המחירים עוד נמוכים כתוצאה מהמשבר. עיקר ציפייתם נשענת על כך שישנו בסיס כלכלי בברזיל אשר מוביל לכך שלא ניתן יהיה לרדת לשפל נמוך יותר מזה אשר נמצאים בו כעת ולכן אנו נראה בעתיד הקרוב עלייה מסוימת במחירי הנדל"ן ובכלכלה המקומית.
  8. בשונה ממדינות כמו בלארוס או אוזבקיסטן אשר מוגבלות לעיר מפותחת אחת בהן מתרכזות מרבית ההשקעות, ברזיל מציעה מגוון ההשקעות במספר מטרופולינים ענקיים ואמידים כמו סאו פאולו, ריו דה ז'נרו וברזיליה הכוללים הן מרכז אורבני והן חופים אגדיים, לצד עיירות נופש רבות כמו אריאל דה אג'ודה וטראנקוזו ואף אזורים המאופיינים בטבע פראי בשטחי האמזונס. כך המשקיע יכול לבחור נכסים מהיצע גדול יותר ואף להיות מוכוון מטרה בנוגע לסוג הנכס אותו הוא מעוניין לקנות ולהשקיע בו.

מחירי הנדל"ן בברזיל כפי שפירטנו ביתרונות המושכים משקיעים, הינם זולים, הם כמובן משתנים ותלויים בגודל הנכס וסוג הנכס, אך ככלל ניתן למצוא נכסים טובים ב-50,000 דולרים באזורים מבוקשים. בהקשר זה נציין כי חשוב כאשר בוחרים נכס למצוא נכסים חדשים, באזורים בטוחים בעלי פשיעה נמוכה. זאת בשל החשש מהפשיעה במדינה או ממשיכת אוכלוסיות אשר אינן יכולות לשלם שכירות באופן סדיר. סיכונים עליהם נפרט בהרחבה בהמשך.

ככלל מומלץ לפנות לחברות ישראליות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הברזילאי, על מנת להכיר את האלטרנטיבות השונות וכן יסייעו בחוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה. המלצתנו לגורמים מערביים המתמחים בשוק הלטיני כולו מאחר והם יוכלו לשקף את הסיכונים הקיימים בברזיל ובדרום אמריקה בכלל למשקיעים זרים בלי לחשוש מכך כי תעדיפו שוק אחר באזור בשל אותם סיכונים.

 

סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים בברזיל. הגודל והמגוון העצומים מתבטאים בכך שישנם סוגים ומודלים שונים של נכסי נדל"ן אשר ניתן לרכוש בברזיל. החל מדירות מגורים באחת מן הערים הרבות הפזורות בברזיל, משרדים ומבנים המיועדים לשמש לתעשייה ומסחר וכלה מדירות בחופים ואזורי הנופש אשר מושכים תיירים מכל העולם. בחלק זה אנו נפרט אודות נכסי הנדל"ן המרכזים אשר מושכים את מרבית המשקיעים בברזיל:

  1. דירות למגורים בערים הגדולות – סאו פאולו וריו דה ז'נרו הן ערים אשר הינן מהגדולות והעמוסות בעולם.  בסאו פאולו יש לא פחות מ-12 מיליון איש ובריו "הקטנה" יש מעל 6 מיליון תושבים. אוכלוסיית ברזיל בשונה ממה שאנשים נוטים לחשוב אינה כולה ענייה, יש במדינה אריסטוקרטיה אמידה מאד.  בהתאם לכך השקעה ביעדים אלו באזורים אמידים או באזור החופים יכול להיות בעל פוטנציאל לרווחים משמעותיים בשכירות מדי שנה.

עם זאת, אנו ממליצים להשקיע רק באזורים היקרים של העיר אשר מתגוררים בה האוכלוסייה אמידה ונהנית משמירה מסביב לשעון. במידה ומחירים אלו גבוהים מדי בעבורכם, עדיף לחפש אפיקי השקעה אחרים. הפשיעה באזורים הזולים של הערים הברזילאיות הינו גדול מדי, וזה יהיה חסר אחריות להשקיע שם מתוך תקווה כי מדובר בסביבה שלא תינזק וכי השוכרים ישלמו בזמן.

  1. השקעות ביעדים תיירותיים באזורי החוף – ברזיל הינה מעצמה תיירותית וכוללת מקומות רבים המושכים עשרות אלפי תיירים בשנה. בשל החופים המופלאים אשר עשו שם בכל העולם, האמזונס הוא פלא המושך תיירים, הקרנבלים המפורסמים בדרום ברזיל אשר מושכים מאות אלפי תיירים וכל אלו לצד התיירות האורבנית מושכים תיירים מכל העולם אשר מסוגלים לעמוד בעלות הטיסות היקרה. בהינתן הרווחים הגבוהים אשר מושכים תיירים לאורך כל השנה ובכך אינה ומגבלת לעונות תיירות קצרות בשל הגיוון הרב של התיירים ניתן באזורים מסוימים להשכיר לתיירים ולהפיק תשואה גדולה כמעט פי 2 מאשר צפויה בהשכרה למקומיים.

בהקשר של יעדים תיירותיים חשוב לבחור את היעד באופן חכם. כלומר דירות להשכרה לטווח קצר הינה אופציה מעולה לתיירים באזורי החוף, אבל באזור האמזונס מעבר לכך שישנם גורמים קרימינליים רבים, הדבר לא מומלץ מאחר וישנה תיירות של תרמילאים בעיקר אשר אינם מעוניינים לשכור דירות אלא מעדיפים לישון בדרכים אלטרנטיביות ולכן אנו ממליצים יותר להתמקד בתיירות אורבנית או בתיירות נופש בסמוך לחופים.

  1. השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – כחלק מגל ההשקעות שאפיין את ברזיל בעשור הקודם, התפתחה בנייה רבה של משרדים ונכסים לטובת תעסוקה. עם זאת, המשבר הכלכלי גרם למובטלים רבים ולכך שאין ביקוש רב למשרדים ולנכסים מסוג זה אשר הושפעו באופן דרמטי יותר מאשר נכסים למגורים. הינה אחד המעוזים הגדולים ביותר בעולם לתעשיית הטקסטיל, העור, הזהב ועוד תעשיות רבות. בשל כך אנו לא ממליצים להשקיע בנכסים מסוג זה, על אף המחירים הזולים. לא ניתן כרגע להעריך מתי יהיה ביקוש לנכסים אלו ומתי המחירים שלהם יאמירו לכדי כך שניתן יהיה להפיק רווחים משמעותיים מנכסים אלו. לדעתנו עדיף להשקיע בנכסים למגורים אשר גם במקרה הגרוע מכל יוכלו להנות משכירות קצרה של תיירים, בעוד המשרדים יכולים להיות ריקים תקופה ארוכה.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בברזיל:

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, אשר נמצא בשיא אימתו בברזיל.

המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה בנוגע לכלכלה בשנים הקרובות בכל העולם, אבל בהקשר הברזילאי הדבר נכון ביתר שאת.

מדיניותו של נשיא ברזיל, להתעלם מהנגיף גרמה לכך שההתפרצות הייתה מהגבוהות בעולם וללא סימני דעיכה. בשל כך מרבית המדינות מונעות הגעה לברזיל וההנחה היא כי ברזיל הולכת להעמיק את המשבר הכלכלי שלה בשל התנהלותה בתקופת הקורונה באופן קיצוני יותר ממדינות אחרות.

תהליך זה החל לבוא לידי ביטוי כבר בתקופה האחרונה, כאשר המניות בבורסה הברזילאית חוו בממוצע ירידה של כ-10% תוך פחות מחודשיים. למעשה מאז שנת 2014 ברזיל מצויה במיתון והצמיחה שלילית, בעבור רבים זו לא מדינה בה כדאי להשקיע בה.

ברזיל נמצאת בעיצומו של משבר כלכלי קשה אשר רק התעצם לאחרונה בצל משבר הקורונה. כאמור, הריאל הברזילאי איבד מערכו והפך למטבע החלש בעולם בימים אלו.

כפי שציינו ביתרונות, ייתכן וזהו זמן מעולה להשקעה מתוך אמונה כי ברזיל הינה מדינה עוצמתית אשר תתאושש וניתן יהיה לנצל זאת, אבל ייתכן כי המשבר הזה לא צפוי להסתיים בקרוב ומשקיעים לא יראו תשואה ואף יפסידו בשנים הקרובות. לצד אנליסטים אופטימיים, יש אחרים אשר סוברים כי בשל בריחת ההון האדירה והניתוק השלטוני, ברזיל נמצאת במדרון תלול ובדרך להתפרקות כמו זו של ונצואלה אשר הדרדרה לכדי משבר הומניטרי.

המשבר הכלכלי במדינה אף מעלה את האפשרות כי הכוחות הסוציאליסטים הפועלים במדינה, יתחזקו בשנית ויקדמו מדיניות רדיקלית. בשלב זה הלאמה נדמית ספקולציה בלבד, אך בהינתן  ההיסטוריה הכלכלית של אמריקה הלטינית וברזיל בפרט, נראה כי לא מדובר באפשרות כה מופרכת.

אנליסטים שונים סוברים כי המחירים והשגשוג אשר אפיינו את העשור הראשון של שנות ה-2000 היה אשליה בלבד בשל משבר הסאב-פריים אשר היכה את מדינות המערב. למעשה, הם מרחיבים כי האולימפיאדה והמונדיאל אותו אירחה ברזיל יצרו אשליה ובועת מחירים אשר לעולם לא תחזור מאחר ואינה מבטאת את המחירים הריאלים של המדינה.

אירועי הספורט לא השיגו את מטרתם ולא הפכו את הערים הברזילאיות למוקדי תרבות כפי שברצלונה וסידני הפכו לאחר אירוע המשחקים ובהתאם לכך המחירים והביקוש של הנדל"ן היו אשליה זמנית. לדעת אותם גורמים המשבר הברזילאי מבטא חזרה למחירי נדל"ן אשר ראויים למצב הריאלי בברזיל ולא דעיכה לפני עלייה נוספת של מחירים ולכן לא כדאי להשקיע.

שחיתות שלטונית בברזיל אינה בעיה תיאורטית אלא עניין ממשי וסבוך אשר לדעת רבים גרמה למשבר הכלכלי הקשה במדינה.

2 מ-3 הנשיאים האחרונים במדינה נכלאו בשל שחיתות וגם השלישי וזה הנוכחי חשודים בעננת שחיתות כבדה. בשנים האחרונות היו מעל 200 עצורים וכלואים בפרשיות של קניית חברי פרלמנט והעברת חוקים לטובת חברות שונות.

הבעיה הינה מערכתית וחוצה את כל המפלגות בברזיל. תופעות אלו הובילו למהומות אלימות ולסביבה לא יציבה עסקית אשר הבריחה משקיעים וחברות רבות מהמערב. בריחת המשקיעים הובילה לבריחת כסף ולמשבר אשר נדמה כי ברזיל לא מסוגלת לצאת ממנו.

השחיתות הברזילאית הולכת יד ביד עם הפשע הגואה במדינה הפורטוגזית. כולנו שמענו על הפאבלות האלימות, הפשיעה הקשה והמאורגנת במדינה וחוסר הביטחון של האזרחים. דבר זה מחלחל גם למשקיעים אשר חוששים לפעול בעיר בה הפשיעה גדולה ועלולה להשתלט על העיר.

מערכת היחסים של השלטון הברזילאי עם ישראל ידעה עליות ומורדות. כיום כאשר היחסים בשיאם הסכנה נראית רחוקה, אבל ההפכפכות של טיב הקשר של ישראל עם מדינות אמריקה הלטינית ידוע לשמצה. ובעוד הנשיא הנוכחי אוהד ישראל, הנשיא הבא יכול להיות מקבילה של הוגו צ'אווס או פידל קסטרו אשר החרימו את ישראל או כמו לולה או רוסף הברזילאים אשר בתקופת שלטונם הייתה מתיחות דיפלומטית.

גם אם לא נבחן את המצב הגיאו-פוליטי של ברזיל מבעד לפריזמה ישראלית, ישנם שני כוחות חזקים בפוליטיקה הברזילאית. אנשי צבא המעוניינים בשלטון סמכותני כמו הנשיא הנוכחי אשר התאפיינו בשחיתות רבה וגורמים קומוניסטים רדיקלים אשר גם מאופיינים בשחיתות רבה. שני הכוחות הקיצוניים הללו מחליפים את השלטון לאחר מספר שנים, והבעייתיות מעבר לכך שקיצוניות רעה לעסקים, היא הפערים העצומים בתפיסות העולם אשר מובילות לשינויי מדיניות אשר פוגעת בכל סיכוי לצמיחה והתאוששות.

הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה ממשי אף יותר במדינה כמו ברזיל, אשר כפי שציינו מתאפיינת בשחיתות ממוסדת קשה אשר על אף חילופי השלטון אינה מצליחה להיפטר ממנה.

כלומר אין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו שוויץ.

החוקים, התרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין המתמחים בשוק הברזילאי ועדיף מחוץ לברזיל אשר פועל ממדינה מערבית בעלת חוקי מגן לצרכנים. בהקשר זה נציין כי ישנם לא מעט חברות בעלות ניסיון בשוק הלטיני בישראל. גורמים אלו יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בברזיל:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

ראשית נציין כי ברזיל מחזיקה באמנת מס עם ישראל, אמנה למניעת כפל מס המבטיחה למנוע אפשרות של תשלום כפל מס בעבור אותם רווחים. מדובר באחת המדינות היחידות באמריקה הלטינית אשר מחזיקה באמנה מסוג זה עם ישראל, ולכן במידה ושוק זה קורץ לכם, יש לקחת זאת בחשבון. אמנת המס עם ברזיל קובעת כי המדינה הממסה הינה המדינה בה המקרקעין מצוי, כלומר האמנה מיטיבה עם משקיעי הנדל"ן משום שאינה מעניקה זכות שיורית למדינת ישראל, אלא נותנת זכות מיסוי בלעדית לברזיל.

 

להלן המיסים המרכזיים הקיימים בברזיל למשקיעים זרים בתחום הנדל"ן:

  1. מס הכנסה מהשכרת הדירה לזרים – המס המרכזי בגין השכרת הנכס על ידי זרים הוא מס על השכירות של הנכס בשיעור של 15%. באזורים הנחשבים כטריטוריות בעלות שיעור מס נמוך (low tax territories), המס עולה ועומד על 25% משכר הדירה בעבור זרים.
  2. מס שבח – בעת מכירת הדירה על המשקיע לשלם 15% מהשיעור של הרווחים אותם הוא גורף כתוצאה מעליית מחיר הנכס, ככל שישנה כזו. כאשר באופן דומה למס ההכנסה האחוז יכול לעלות במידה והנדל"ן מצוי בטריטוריות בעלות מערכת מיסוי נמוכה.
  3. מס נדל"ן – מס הרכוש המהווה מעין מקבילה לארנונה, הוא מס מוניציפלי ובמסגרתו גובים בין בין 0.3% לאחוז מערך הנכס מדי שנה, האחוז משתנה בהתאם למיקום הנכס ולגודלו.
  4. מס נדל"ן מחוץ לאזורים אורבניים – בדומה למס על נדל"ן באזורים אורבניים, במידה ואדם רוכש נכס בעיירות או באזורי הלא מיושבים לטובת תעשייה ומסחר, עליו לשלם מס הנע 0.03 אחוזים בלבד ל20%, זאת כתלות בגודל הנכס ובאופן ניצול הקרקע.

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, בוודאי לא בברזיל הנמצאת מעל 10 שעות טיסה מישראל והוא אינו מכיר את ההתנהלות עם המקומיים, משקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל.

 

לסיכום

ברזיל הינה מדינה המצויה במשבר כלכלי עמוק והתנהלותה בתקופת הקורונה לא הקלה על כך אלא החמירה מצב אשר היה סבוך מלכתחילה.

בשל כך מחירי הנדל"ן נמצאים בשפל באופן הדומה לכל הכלכלה שלהם. דבר זה מתלווה לבעיות פוליטיות שונות ופשיעה הנמצאות בענק הפורטוגזי אשר מעלים את החשש כי  ישנם סיכונים רבים להשקעה בנדל"ן בברזיל.

עם זאת, בעשור הקודם בו ברזיל אירחה אירועי ספורט ענקיים בנוסף לתיירות הגואה שלה הן בעונת הקרנבלים והן בקיץ מובילה לאופטימיות כי ערים כמו סאו פאולו וריו דה ז'נרו ישיבו את ערכם ויובילו לתשואה גבוהה למשקיע האמיץ. בהינתן אלו משקיעים לטווח רחוק אשר אינם חוששים מסיכונים כאשר הפוטנציאל הוא גדול, יכולים להשקיע בנכס במחיר זול במטרופולין עצום כמו סאו פאולו ולקבל תשואה מעולה בעתיד.

אין ספק שהפוטנציאל הגלום במדינה זו הינה עצום, והמחירים זולים באופן שייתכן ולא יחזור בעתיד. עם זאת, מדובר בסיכון משמעותי אשר איננו בטוחים כי משתלם בפועל למרבית האוכלוסייה. נכון כי לשכנותיה של ברזיל אין פוטנציאל גדול כשלה, אך גם השכנה הארגנטינאית או מקסיקו בצפון מניבות תשואה יפה ובעלות פוטנציאל כלכלי גדול והסיכונים לדעתנו קטנים יותר בעבור משקיעים.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?