השקעות נדל"ן בבלגיה – לא רק יהלומים

בשנים האחרונות גדל הרצון בקרב ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל המונע מאנשים רבים להשקיע בישראל. אחת המדינות הוותיקות ביותר על מפת ההשקעות הנדל"ן היא בלגיה. המדינה אשר נמצאת באיחוד האירופי, אשר תמיד קיבלה משקיעים בזרועות פתוחות והינה מדינה יציבה מאד כלכלית וביטחונית ולכן ערך הנדל"ן נתפס כיציב ולא מסוכן הייתה ועודנה השקעה אטרקטיבית. מאידך, בלגיה אינה מדינה חדשה במפת הנדל"ן ולא בטוח כלל שעוד נשארו שם הזדמנויות אמיתיות אשר יניבו תשואה גדולה.

לכן, במאמר זה נפרט על השקעות נדל"ן בבלגיה, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך.

 

השקעת נדל"ן בבלגיה, על מה מדובר ולמה כדאי?

שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן בלגי הביטחון הוא רב במיוחד. השקעות נדל"ן בכלל נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, והדבר נכון שבעתיים כאשר מדובר בנכס להשקעה בבלגיה. זאת מאחר והמדינה המרכז אירופית משלבת בתוכה מספר מאפיינים הנוסכים ביטחון בקרב המשקיעים אשר מחפשים זאת:

  1. בלגיה היא אחת המדינות היציבות כלכלית בעולם. המדינה לא נפגעה בצורה קשה ממשבר הסאב-פריים בשנת 2008. גם ההתאוששות ממנו הייתה מהירה מאד ביחס למדינות אירופאיות אחרות. כך בעוד מדינות כמו ספרד, אירלנד ויוון אשר ספגו פגיעות משמעותיות יותר והפגינו חוסר יציבות, בלגיה  הראתה יציבות פיננסית והתנהלות אחראית אשר מעידה כי ערך הנכס ישרוד משברים פוליטיים.
  2. בלגיה מדורגת בצמרת העולמית בדירוגים השונים הבוחנים עידוד השקעות זרות. כפועל יוצא אין כמעט שום הגבלה על רכישת נכסי נדל"ן על ידי אזרחים זרים במדינה. מדובר ביתרון משמעותי על פני מרבית המדינות אשר כוללות בירוקרטיה מורכבת וצורך בקבלת אישורים על מנת שניתן יהיה לרכוש קרקע במדינה בלי להיות אזרח באותה מדינה.
  3. מדובר במדינה אירופאית מתקדמת אשר הסיכון להפיכות פוליטיות או שחיתות הינו נמוך בשונה מיעדים אחרים להשקעות נדל"ן כמו מדינות במזרח אירופה או אפריקה. לכן השקעה בה נתפסת כבטוחה מבחינה חוקית, הסבירות כי ילאימו את הנכס או שערכו יתרסק בשל מלחמה אינו קיים.
  4. בריסל היא עיר הבירה של האיחוד האירופי וכלל המוסדות המרכזיים של האיחוד ממוקמים בעיר זאת. בשל כך היא מושכת אנשי עסקים רבים וחברות רבות אשר חשוב להן להפעיל לובי ולהשפיע על קובעי המדיניות של אירופה כולה. אותם חברות ואנשי עסקים צריכים משרדים ודירות לפעול מהם, ולרוב לא מדובר בנכסים גדולים של משרדי ענק ומהווים אפשרות להשקעות קטנות ומניבות של משקיעים בני המעמד הבינוני-גבוה.

 

לצד בריסל ישנה גם אנטוורפן הנחשבת לבירת עסקים אירופית חשובה ומושכת בשל כך אוכלוסייה אמידה הזקוקה לדירות ומשרדים.

  1. מחירי הנדל"ן בבריסל ואנטוורפן זולים יותר מיעדים כמו לונדון או פריז ובכך בלגיה מהווה יעד למשקיעים שנרתעים או אינם יכולים להשקיע בסכומים הנדרשים בערים הגדולות האחרות של אירופה אך להינות ממאפיינים דומים של יציבות שלטונית וכלכלית וביטחון בעתיד הנכס.
  2. המדינה מתפתחת והתיירות והתעשייה בה צומחות באופן חיובי. בנוסף יש להזכיר את רכבת היורו-סטאר המפורסמת. הרכבת אשר קישרה בין לונדון, פריז ובריסל בפחות משעתיים נסיעה, ובכך הפכה את בלגיה למדינת יעד אשר נח להגיע אליה הן לתיירות והן לעסקים ממדינות אלו, אשר הן מהחזקות כלכלית באירופה ובעולם. מדינות בעלות מדדים חיובים בתחומי התיירות והעסקים, מאופיינות לרוב גם בעלייה בערך הנדל"ן אשר עתידה להתבטא בתשואה חיובית למשקיעים. התיירות והעסקים הזרים אשר מגיעים למדינה אף יוצרים אפשרות להשכרת הנכס לטווח קצר במודל של השכרה לטווח קצר, כמו Airbnb, אשר מספק תשואה גבוהה יותר מהשכרה לטווח ארוך.

המחירים של הנדל"ן הבלגי משתנים התלויים בראש ובראשונה באזור הנכס, כאשר בשונה ממרבית אירופה אין הדבר תלוי רק בגודל העיר. בריסל מהווה מרכז אירופי חשוב במיוחד ולכן בשנים האחרונות צברה פער מיתר הערים הבלגיות במחירי הנדל"ן ובביקוש להם.  יש לציין, כי אמנם קיימים יעדי תיירות שאיננה אורבנית בבלגיה, בעיקר במחוז וולניה, אך אלו פחות פופולריים מאזורים במדינות הסמוכות לבלגיה אשר מהווים מוקד תיירותי, כמו היער השחור, האלפים ופרובנס. לכן, המלצתנו היא להתמקד במרחב האורבני ולא באזורי חוף או טבע כפי שהמלצנו באוסטריה, גאורגיה או מקסיקו.

ככלל, מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק האירופי והבלגי בפרט, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי אשר שייכים לגוש האירופי וכוללים הגנות לשוכרים אשר אינן מוכרות בארץ. הדבר נכון לכל השקעת נדל"ן במדינה שאינה מוכרת לרוכש, ולא רק למשקיע הישראלי בבלגיה, אך מאחר ובישראל השוק הבלגי קיים שנים רבות וישנן חברות רבות ואמינות חבל שלא לנצל זאת טרם ביצוע ההשקעה.

 

סוגי הנכסים אשר ניתנים להשקעה והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים בבלגיה:

  • רכישת נכסים בערים הגדולות – האופציה המרכזית להשקעה הינה רכישת דירות להשקעה בין אם בערים גדולות כמו בריסל, אנטוורפן ואף גנט וליאז' ובין אם בערים עתיקות יותר המושכות תיירים כאשר המפורסמת שבהם היא כמובן ברוז' היפה.

בריסל המהווה מרכז אירופי המקושר לכל בירות אירופה החזקות ביותר ברכבות, מהווה מרכז אירופי מתקדם ויעד לתיירות אורבנית מבוקש באירופה.  מחירי הנדל"ן מטפסים בממוצע מטפסים מדי שנה ב-3%, כאשר בתים המוצעים למכירה בערים אלו נמכרים תוך שבועות בודדים, כאשר מחירי הדירות מתחילים בערך ב-100,000 יורו.

היציבות הכלכלית של בלגיה, גורמת לכך שמדובר ביעד אטרקטיבי להשקעה בעבור משקיעים לטווח רחוק, אשר ייהנו מהיציבות של המדינה ומכך שהערך עולה באופן יציב לאורך זמן ובכך יפיקו תמורה נאה בחלוף תקופה.

כאמור בתחילת המאמר, בנכסים מסוג זה, ניתן הן להשקיע בטווח ארוך והן לטווח קצר בתצורה של AIRBNB, שכן ישנו זרם קבוע של תיירים ואנשי עסקים לערים אלו ובמיוחד לבריסל, כאשר הרווחים הצפויים משכירות במודל זה הינה גבוהה יותר בכ-80% משכירות לטווח ארוך (אך כמובן דורשת יותר עבודה בהשכרת הנכס). הבחירה בין טווח קצר לטווח ארוך צריכה להתבסס על מיקומו של הנכס, בברוז' נמליץ על טווח קצר ובגנט ואנטוורפן אשר אינן מתויירות אך כוללות תושבים רבים נמליץ על טווח ארוך.

  • השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים בבריסל היא תופעה פופולרית ומומלצת. כפי שציינו מוסדות האיחוד האירופי גוררות איתם אנשי עסקים וחברות רבות המפעילים סניפים קטנים אשר עיקר פועלם הוא להשפיע על מדיניות האיחוד, ובשל כך הביקוש לנכסי מסחר ותעשייה הינו קיים ויציב מאד. נכסים מסוג זה נהנים מתשואה סבירה ויציבה של כ-4%, כאשר באזורים פופולריים יותר הקרובים למוסדות ובמרכז העיר אף מביאים לתשואה גבוהה יותר. ניתן גם להשקיע במסחר ותעשייה בערים אחרות בבלגיה אשר מהוות ערי הבירה של המחוז בו הן נמצאות, כמו אנטוורפן וגנט, אך הן מתאפיינות במסחר ותעשייה הדומים לערים אירופאיות אחרות ואין להן יתרון על פניהן כמו שיש לבריסל.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בבלגיה:

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם כולו בימים אלו. לאור המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה.  אך בהקשר זה נציין, כי דווקא בלגיה היציבה והמוקד של האיחוד האירופי, נדמית  כמקום בטוח יותר להשקעות, היא לא ספגה מכה קשה כמו איטליה או ספרד, היא בעלת כלכלה מערבית, היא לא תלויה בתיירות והעסקים שם צפויים להתקיים גם לאחר המשבר החריג בו אנו נמצאים.

הרשויות בבלגיה אשר חוששות מכך שתיווצר בועה בשוק הנדל"ן הקשיחו את התנאים לקבלת משכנתאות מהבנקים המקומיים. כפועל יוצא על מנת להשקיע יש צורך להגיע עם אחוז גבוה של הון עצמי או אפילו לשלם את כלל הסכום של הדירה להשקעה. אלו שבוחרים לקחת משכנתא בבלגיה אף יאלצו לשלם 2% נוספים מסכום ההלוואה בעבור שירותי נוטריון

רווחים נמוכים לטווח קצר, בלגיה לא צפויה להיכנס לבועה אשר תסחרר אותה ולעליות חדות, לכן במידה ואנשים מצפים לגרוף רווחים מהירים חשוב שיהיו מודעים לכך שזה לא המצב. בלגיה משתלמת לטווח הרחוק הודות ליציבותה, לא לטווח הקצר שם תעדיפו נכסים מסוכנים יותר.

טרור אשר הכה באירופה בשנים האחרונות מקושר פעמים רבות לתאים היושבים בבריסל, ואף הובילו למספר פעולות צבאיות במקום. החשש מבעירה של השטח אמנם קטן, אך הוא קיים ולעיתים נראה כלא כל מופרך ויש לתת לזה משקל מסוים בבחירת מקום הנכס בבלגיה. בנוסף, גם אם לא צפויה להיות מלחמה אורבנית בלב אירופה, לתאי טרור אלו ולמהגרים קיצוניים בכלל יש השפעה שלילית על ערך הנכס.

קושי נוסף מחירים יעמדו במקום או של ימצא נכס אטרקטיבי. נכסים בערים בבלגיה נמכרים תוך שבועות בודדים ויש לפעול באסרטיביות על מנת למצוא מציאות ונכסים טובים. מאמץ זה אינו בהכרח מאפיין משקיעים רבים אשר מעוניינים כי יציעו להם נכסים טובים ולא לחפש נכסים טובים.

הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה. בהקשר הבלגי הקושי המרכזי הוא החוקים המגנים על שוכרים המאפיינים את האיחוד האירופי, אשר לא מוכרים כל כך בישראל. חוקים אלו כנגד עליות מחירים, או מכירת הנכס במקרים מסוימים הם כאלו שצריך להיות מודע להם מראש על מנת להחליט מה הסכום אותו אתם מעוניינים להשקיע בנכס, האם לנכס יש שוכר קיים וכן מה המחיר של השכירות אותו אתם מעוניינים לבקש בהינתן המגבלות הצפויות בעתיד.

כמו כן ישנו חשש משרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים אשר אינם בקיאים ברזי המקום., סיכון זה כאמור הינו קטן משמעותית בבלגיה המערבית, אשר לה שלטון יציב ורשויות מתפקדות, אך עדיין החוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. בתוך הקשר זה נציין כי ישנן חברות ישראליות המתמחות בשוק ותיק זה, ומומלץ לבחון את הניסיון שלהן וכן לשוחח עם משקיעים שלהם כאשר בוחרים בגורם מתווך כלשהו.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בבלגיה:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה. על הוצאות אלו נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

המיסוי הבלגי כולל רכיב הנדרש לשלם בעת הרכישה של נכס ורכיב נוסף המורכב מהרווחים אשר הנכס מפיק בעת מכירתו ובעת התקופה בה הוא מושכר. להלן המיסים המרכזיים:

  1. מיסי רישום – בעת רכישת הנכס יש לבצע רישום, הדומה לרישום בטאבו ולשלם מס בעבור רכישת הדירה בשיעור של כ-10% מערך הנכס.
  2. מס שבח – במידה ואדם הוא בעל הנכס מעל חמש שנים, הוא לא יידרש לשלם מס שבח בעבור עליית ערך הנכס כלל. אך במידה ואדם מכר את הנכס תוך פחות מחמש שנים, הוא יאלץ לשלם 16.5% בעבור הרווחים, דבר אשר יש לקחת זאת בחשבון כאשר מעוניינים למכור את הנכס ואף לשקול בשלב הרכישה כאשר בוחרים את היעד להשקעה.
  3. מס בעלות על הנכס – מדי שנה אדם נדרש לשלם מעין מקבילה לארנונה בעבור הבעלות על הנכס, אשר תלויה ברשות המקומית ובמחוז בו היא נמצאת. מס זה נע בין 1.5 ל-2.5 אחוזים מערך הנכס.
  4. מס השכרת נדל"ן – כאשר אדם משכיר את הנכס או עושה רווח כלשהו באמצעות הנכס עליו לשלם מס מהרווחים אותם הוא מפיק רק במידה והמחיר של הדירה הוא מעל 2,500 יורו ואז נדרש לשלם מס בשיעור של 40%. יש לקחת בחשבון כאשר בוחרים נכס וקובעים את הסכום בו הנכס יושכר.
  5. מס הכנסה לזרים – מס ההכנסה לזרים הוא פרוגרסיבי ותלוי במידת ההכנסה מהנכס אשר מציבה את המשקיע במדרגות מיסוי שונות. המיסוי מתחיל ב-25% ואף יכולה להגיע ל-50%, ניתן לראות פירוט של המדרגות השונות בטבלה כאן.
  6. מס תאגידים – אלטרנטיבה אשר לעיתים קרובות הינה זולה יותר, היא הקמת תאגיד בבלגיה. דבר זה יכול לסייע לצמצום משמעותי של המיסוי, במידה והכנסות החברה הינן קטנות מ-100,000 יורו בשנה, במצב כזה המס אשר יידרש לשלם הוא של בלבד. מומלץ לדבר על אפשרות זו עם הגורמים המסייעים להשקעה ובכל מקרה לקחת זאת בחשבון כאשר מחשבים את ההכנסות הצפויות מהנכס והזמן אשר יידרש להשבת ההשקעה הראשונית.

מסיכום נתונים אלו ניתן להבין כי למיסוי בבלגיה ישנה מורכבות רבה ואפשרויות רבות לקיזוזים, לכן מומלץ להסתייע עם מומחים בתחום המיסוי הבלגי בטרם עושים החלטות פזיזות או כאשר מתנהלים עם הרשות.

בנוסף לכך, יש לקחת בחשבון את עמלת התיווך שסביר כי תשלמו לחברה אשר סייעה במציאת הנכס ועלולה להגיע אף ל-10% מערך הנכס. פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס ושיפוצים שונים. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו ביחס לתשואה.

 

לסיכום

השקעה בבלגיה הינה השקעה אטרקטיבית מאחר והיא מאופיינת בתשואה בטוחה ויציבה הנמצאות בשליטה של רשויות נוחות המעודדות השקעות של זרים. עם זאת, מדובר בהשקעה פחות משתלמת לטווח קצר, הדורשת הון עצמי לא מבוטל, וכן הביקוש הרב לנכסים בשל התשואה היציבה דורש השקעה במציאת נכסים אטרקטיביים. מרגע מציאת הנכס האטרקטיבי, התשואה צפויה להיות יציבה בהתנהלות נכונה. אך מכך יש להוריד את ההוצאות הנוספות אותן תיארנו כמו מיסוי ועמלות תיווך אשר לעיתים יובילו אדם לבחון שווקים פחות מוכרים ויותר מסוכנים. לדעתנו, יעד זה מומלץ למשקיעים לטווח הרחוק אשר ייהנו מהכנסה קבועה ונכס בעל ערך יציב.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?