השקעות נדל"ן בבחריין –  הזדמנויות רגע לאחר הסכם השלום החדש

כולם מדברים על השלום עם איחוד האמירויות והשפעותיו הכלכליות, וכעת אנשים מתחילים לדבר על השכנה למפרץ הפרסי, בחריין, ולנו זה נותן הזדמנות לנתח את הכדאיות של השקעת נדל"ן זו. בחריין הינה אי קטן בעל פחות מ-1.5 מיליון תושבים הממוקמת במפרץ הפרסי, אשר בדומה לאיחוד האמירויות מתאפיינת בשלטון מתון. אך מאחר ואינה יעד אטרקטיבי כמו דובאי או אבו דאבי, היא זכתה לפחות תשומת לב בתקשורת הישראלית מבחינה כלכלית ולא בהכרח בצדק.

בחריין עלתה רבות בתקשורת הישראלית, והיא מוכרת לישראלי הממוצע כאחת מנסיכויות הנפט של המפרץ הפרסי בדומה לאיחוד האמירויות, עומאן, כווית ואחרות.

ניתן להניח כי במידה והשלום הצעיר בין ישראל לבחריין אכן יתפתח להיות שלום בר קיימא כפי שרבים חוזים בשל מערכת היחסים החיובית בין בחריין לישראל אותה היה ניתן לראות כבר ב-2019 במסגרת הנוכחות הישראלית בוועידת השלום האזורית אשר התקיימה בבחריין, נראה כוונות של גורמים עסקיים להשקיע בבחריין כפי שרבים בחנו אפשרויות דומות בחודשים האחרונים בנוגע לאיחוד האמירויות.

אמנם כבר כמעט 3 עשורים חברות ישראליות וגורמים שונים פועלים דרך מתווכים או באופן חשאי עם מדינות המפרץ הפרסי, אך נורמליזציה של היחסים בין המדינות כפי שהחלה לאחרונה, בעקבות הסכם אברהם, מאפשרת גמישות רבה יותר באופן משמעותי ויכולה לפתוח פרק חדש לגמרי באפשרויות ההשקעה במדינה.

בהתאם לכך עולה השאלה האם שוק הנדל"ן של בחריין הינו אלטרנטיבה נוספת בתיק ההשקעות של הישראלי הממוצע? והאם כדאי להקדים את כולם בהשקעה כעת בחיתולי הסכם שלום בעוד כולם מרוכזים באיחוד האמירויות, ולהשיג יתרון יחסי על אחרים.

הרעיון הבסיסי של השקעה בנסיכויות העשירות אשר הכלכלה בהן צומחת באופן עקבי נראה מפתה, אך למרבית הישראלים לא ברור האם הדבר אפשרי, וגם לאחר הסכם השלום, האם כדאי בכלל להשקיע בנכסי נדל"ן בבחריין.

זאת מאחר שלאור משבר כלכלי עמוק במדינה וחוסר היציבות המאפיין את המזרח התיכון ההשקעה אינה חפה מסכנות.

בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן בבחריין, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.

 

השקעות נדל"ן של ישראלים בבחריין – מה הסטטוס של ההסכם ומה ההשלכות של האירוע על המשקיעים?

על אף חתימת הסכם אברהם בטקס היסטורי בספטמבר 2020, רב הנסתר על הגלוי בנוגע ליכולות של ישראלים להשקיע בהקשרי נדל"ן. על פניו, מילת המפתח הינה נורמליזציה והפיכת ישראל למדינת שוות זכויות בבחריין בדומה לכל יתר המדינות. עם זאת השגרירות טרם נפתחה וייקח עוד מעט זמן עד שנראה נורמליזציה מלאה בין הצדדים, ובהתאם לכך לא ברור עדיין האם ניתן להשקיע כמו כל יתר אזרחי העולם ללא צורך במורכבות הקיימת כיום הדורשת מעורבות של צדדים שלישיים.

בנוסף לכך חשוב לזכור כי יחסים בין מדינות הוא דבר שמתפתח שנים רבות, אשר במהלכן נחתמים הסכמים כלכליים שונים לאורך השנים, המאפשרים גמישות ופעילות רבה בתחום העסקי. לבחריין וישראל אין הסכמים כלכליים כלל, או היסטוריה בתחום זה, וייתכן כי כדאי לחכות עם השקעת נדל"ן זו עד אשר לפחות הסכמים בסיסים ועסקאות ראשוניות יחתמו.

כך למשל, בשלב זה  אף איננו יודעים האם במסגרת ההסכמים תחתם אמנה למניעת כפל מס בין המדינות, אשר תבטיח כי לא תשלמו מס פעמיים בעבור אותם רווחים.

האם יינתנו הטבות ייחודיות כמו שישראלים זכאים באיחוד האירופי בתחומים שונים, או שמא מגבלות על רכישת קרקעות על ידי ישראלים. כל אלו עלולים להכריע את הכף בנוגע להשקעות ולכן אנו ממליצים להיזהר עם חיפזון בתחום זה, לבחון השקעות אך לא למהר ולהתחייב אליהן.

עם זאת ישנן הקלות אשר כבר די ברור שיתאפשרו למשקיעים בתחום, ובראשם היכולת להגיע לבחריין ולבחון את הנכס באופן אישי.  כמו כן, לאחר כריתת הסכם השלום, ניתן להפחית את המשמעות של גורמים פוליטיים חיצוניים ולבחון את כדאיות ההשקעה בנדל"ן בבחריין.

חשוב להבחין בין אופוריית השלום, לבין הכדאיות של פעולה מסוג זה, כלומר זה שיש שלום וניתן להשקיע באופן גלוי במדינה לא אומר שכדאי להשקיע בה, ואנו ננתח זאת בחלקים הבאים של המאמר.

 

השקעת נדל"ן בבחריין, על מה מדובר ולמה כדאי?

כאשר אנו בוחנים השקעות שיקול הדעת נעוץ במציאת האיזון שבין תשואה לביטחון. כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן בבחריין, סביר כי המשקיע שם דגש רב יותר על ההזדמנות לתשואה גבוהה מאשר על בטחון בהשקעה. לא רק בגלל שישנו חשש לשווי הנכס, זאת מאחר וכפי שנרחיב בהמשך בחריין אינה יציבה כלכלית ומצויה במשבר כלכלי עמוק, וכן לאור מערכת היחסים המורכבת בין ישראל לבחריין על אף הסכם השלום הטרי. לכן, התשואה על הנדל"ן לדעתנו צריכה להיות אטרקטיבית במיוחד על מנת שתהיה שווה את ההשקעה בעבור המשקיע.

בחריין הינה מדינה אשר היא למעשה אי קטן בעל פחות משני מיליון תושבים. נסיכות זו תלויה מבחינות רבות בבעלת בריתה הקרובה לה היא מחוברת באמצעות גשר, ערב הסעודית. כמו כן, הנסיכות מצויה במשבר כלכלי מורכב זאת בעקבות מספר משברים אשר חוותה המדינה לאחרונה בצל ירידת מחירי הנפט והעמקת הגרעון של הנסיכות אשר הובילו לכך כי ייתכן כי זהו הזמן האידאלי לרכוש בהן נכסים. אלו לצד בעיות חשש מהפיכות שלטוניות וכן המורכבות ביחסים עם ישראלים המעלים את רמת הסיכון בהשקעה במדינה. עם זאת ישנם מאפיינים ויתרונות מסוימים אשר מעודדים משקיעים ישראלים לפנות לשוק ייחודי זה:

  • בחריין מצויה בירידת מחירים בנדל"ן וסובלת מחשש רב של משקיעים מלפעול בשוק זה, זאת בשל קשיים מסוימים בהם נמצאת כלכלת בחריין בצל משבר מחירי הדלק ומשבר של גירעון ואגרות חוב רבות. דברים אלו הובילו לירידת מחירים יחסית, אשר מהווה הזדמנות לאלו המעריכים את היכולת של בחריין להשתקם כלכלית, משום שמדובר בסופו של דבר במדינה בעל עוצמות כלכליות רבות, עם תל"ג גבוה של 25,000 דולר ורמת חיים מהגבוהות בעולם.

בתוך כך נציין כי בשנת 2018 גילו בבחריין מאגר נפט עצום בגודלו אשר הפך את המדינה לאחת המדינות בעלת עתודות הנפט הגדולות בעולם, זאת לאחר שנים כי העריכו שעתודות הנפט במדינה נמוכות.

תרה מכך, בחריין מינפה את עצמה לא רק לנסיכות נפט אלא גם מדינה בעלת מערכת בנקאית מפותחת המהווה כיום 17% מהתוצר המקומי. כמו כן, זה סוד ידוע כי אם מצבה של בחריין ידרדר בשל חשיבותה הגיאופוליטית כמדינה הסמוכה לערב הסעודית אך עם רוב שיעי בדומה לאיראן, ידוע כי ערב הסעודית תסייע לה ותחלץ אותה על מנת להבטיח את יציבות השלטון ולמנוע כל סיכוי להחלפתו משטר פרו-איראני.

כל אלו נותנים סיבות רבות להאמין ברכישת נכסים בבחריין בתקופה של משבר כלכלי בה המחירים נמוכים יחסית, מתוך תפיסה כי התשואה אשר תניב השכרת הנכס תהיה גבוהה וערכו יעלה עם השנים בזכות העיתוי המוצלח בו הנכס נרכש.

  • מבחינה פוליטית בחריין נחשבת למתונה באופן יחסי למדינות המפרץ לא רק בפריזמה ישראלית אלא גם בהקשר רחב של זכויות אדם, המבטא עמדות מערביות יותר ביחס ליתר מדינות המפרץ כמו איחוד האמירויות, ערב הסעודית ועומאן.

המדינה הינה מונרכיה חוקתית אשר נערכו בה בחירות לפרלמנט לראשונה בשנת 2002. השלטונות ביצעו רפורמות במערכת המשטרה במסגרתם חדלה מלבצע עינויים כשיטת חקירה וכן רפורמות דמוקרטיות נוספות. במסגרת אותן רפורמות אף ניתנו זכות הצבעה לנשים והייצוג של מיעוטים דתיים גדל. בתוך כך אף נציין כי ב-2008 מונתה שגרירה יהודייה לתפקיד שגרירת בחריין בארצות הברית, והייתה לשגרירה היהודית היחידה בעולם הערבי.

אמנם במדינה ישנה מדיניות של שלילת אזרחות מפני תושבים אשר פועלים לקדם מהפך פוליטי ויצירת שלטון שיעי ומדיניות המשטרה עדיין מפוקפקת בחלקה, אך בהשוואה ליתר מדינות במפרץ בהן עובדים זרים הופכים לעבדים על בסיס החלטת המעסיק שלהם הפרות זכויות אדם אלו אינן נראות נוראיות מספיק על מנת שהמערב ישים לב אליהן.

כל הנתונים הללו מבטיחים כי לא נראה סנקציות כנגד בחריין או לחלופין פעולות חד צדדיות של הלאמות וכדומה אשר מסכנות משקיעים ומרחיקות משקיעים מתוך חשש כי סנקציות ישפיעו על הכלכלה באופן דומה למה שקורה בקטאר ואיראן. יציבות מסוג זה וקרבה למדינות המערב נוסכות במשקיעים ביטחון רב לטווח הרחוק ומגדילים את פוטנציאל התשואה של המדינה, ביחס למדינות כמו ערב הסעודית וקטאר אשר ידועות בפגיעה הקשה בזכויות אדם של מיעוטים, נשים וגורמים נוספים.

  • השלטון בבחריין מעוניין לקדם מערכת יחסים חיובית עם ישראל והמדינה מקדמת מדיניות סובלנית כלפי ישראל, לא רק ביחס לעולם הערבי אלא גם ביחס למפרץ הפרסי. הדבר בא לידי ביטוי עוד קודם להסכם אברהם, שכן ב-2019 אירחה בחריין את ועידת השלום האזורית בה נכחו נציגים ישראלים ונציגים ממדינות נוספות בעולם הערבי.

לכן משקיעים ישראלים אשר מתלבטים בין מדינות המפרץ השונות יכולים להרגיש יותר בנוח במדינה זו בה החשש לניתוק קשרים קטן יותר. עם זאת וודאי שאין מדובר במדינה מערבית בה הסבירות כי יבוצעו פעולות כנגד משקיעים ישראלים או ינותקו הקשרים הדיפלומטים נמוך משמעותית מיתר מדינות האזור כל עוד השלטון הנוכחי יישמר.

  • כחלק מהניסיון להיחלץ מהתלות בנפט, בחריין בדומה לשכנותיה מדובאי וקטאר פועלת לקדם את תיירות החוץ, באמצעות ניצול משאבי המדינה להבאת אטרקציות. זאת בדומה ליתר מדינות המפרץ הפועלות על מנת לגוון את ההכנסות שלהן ולהקטין את התלות בנפט.

ההישג הבולט שלהם בתחום התיירות הוא יצירת משטח לתחרויות מרוץ של רכבי ספורט, אשר לאחרונה הפך לחלק מסבב התחרויות היוקרתית בנוסף לכך, בחריין בדומה ליתר מדינות המפרץ מושכות אנשי עסקים רבים מכל העולם, בשל העושר הרב ועסקי הנפט, כאשר אנשי עסקים אלו בדומה לתיירים, מתאפיינים ברובם במעמד סוציו אקונומי גבוה במיוחד בשל העלויות הגבוהות של החיים במדינה במפרץ.

אומנם לא סביר כי תשכירו את דירתכם למיליארדר, אך אנשים מהמעמד הבינוני-גבוה בהחלט יכולים לרצות לחפש השכרה לטווח קצר בדירות היוקרה הפנויות בשוק במהלך שהותם במדינה.

תיירות זו מאפשרת השכרת את הנכס לתיירים במחירים גבוהים יותר מאשר לאוכלוסייה המקומית. זאת בהתאם למודל הנפוץ של Airbnb אשר מספק תשואה גבוהה יותר עד לכדי 80% מהשכרת נכס לטווח רחוק.

בנוסף, בדומה ליתר מדינות המפרץ אחוז גבוה מתושבים במדינה הינם מהגרי עבודה מהמזרח או עובדים מהמערב אשר פועלים בחברות הענק או במערכת הבנקאית במדינה. בשל כך ישנו שוק גדול יחסית של שכירות של אנשים אשר אינם רואים בעצמם תושבי קבע ולכן אינם רוכשים נכסים במדינה אלא שוכרים נכסים.

עם זאת, נציין כי הן התיירות והן כמות העובדים הזרים גדולה יותר באיחוד האמירויות ולכן אם אלו הפלח אוכלוסייה בהם אתה מעוניינים להתמקד, סביר כי עדיף לכם לפעול באחת מהאמירויות ולא בבחריין.

  1. אוכלוסייה ייחודית לבחריין אשר מחפשת השכרת נכסים ולא רכישה ובעלת אמצעים כלכליים לשלם את דמי השכירות, וזהו המגזר הצבאי של ארצות הברית. האי בחריין הינו הבית של הצי החמישי של ארצות הברית, אשר מהווה לא פחות מ-10% מכלכלת בחריין. בהקשרנו, משפחות של חברי הצי החמישי, חברות פרטיות בתחומי הצבא וגורמים עסקיים נוספים הנוגעים לתחום זה שוכרים דירות בבחריין על מנת להיות קרובים לצי ולעסקי הענק הרלבנטיים לתחומו. גורמים אלו הינם גורמים אמינים אשר נח להשכיר להם נכסים לטווח זמן ארוך באופן יחסי.
  2. בחריין הינה המדינה המובילה במפרץ הפרסי הפועלת לצמצום התלות בנפט, זאת בשל העתודות היקרות להפקה בתחומה ומשום שעד 2018, בטרם התגלה מאגר נפט עצום במדינה, העתודות בה היו קטנות באופן יחסי. בהתאם לכך פיתחה בעשורים האחרונים את שוק הפיננסים, האלומיניום וכאמור התיירות, במטרה לפתח יציבות כלכלית גם כאשר מחירי הנפט צונחים וגם במציאות בה יגמרו המחצבים במדינה או לחלופין ימצאו משאבים זולים ואקולוגים יותר ליצירת אנרגיה כמו אנרגיה סולרית. אומנם התלות של המדינה בנפט עדיין גדולה מאד, אך פעולות אלו והצלחות מסוימות, במיוחד בתחום הפיננסים מובילות משקיעים נוטעים ניצנים של אופטימיות בכלכלת המדינה  מחוץ לשוק הנפט.
  3. מערכת מיסוי מהנוחות בעולם, משום שכמעט אין מס בבחריין. אנו נפרט על המיסוי בפרק ייעודי לשיטת המיסוי בבחריין אך ככלל נציין כי המיסוי במדינה בדומה ליתר המפרץ הפרסי מאד נח, ובמדינה אף אין מע"מ.

מחירי הנדל"ן בבחריין אינם זולים, על אף ירידת המחירים היחסית אשר התרחשה בעשור האחרון. אך בשל יוקר המחייה במדינה וגודלה הקטן באופן יחסי, המחירים עדיין גבוהים בהשוואה למקומות אחרים בחו"ל בהם ישראלים נוהגים להשקיע. בשל כך יש להקדיש אף חשיבות רבה יותר מהרגיל, לבחירת נכס נכון שכן ככל שסכום ההשקעה עולה כך גם ההפסד הפוטנציאלי.

כאשר בוחרים נכס בבחריין חשוב לזכור מי קהל היעד של אותו נכס, שכן קהל היעד הפוטנציאלי אינו גדול. סביר כי עשירי בחריין לא זקוקים לשכירת נכס, אלא הדגש צריך להיות לכיוון העובדים מן המערב העובדים במדינה או תיירים בני המעמד הבינוני.

חשוב לזכור כי במדינות המפרץ ישנם עובדים זרים רבים ממדינות עניות ברחבי אסיה, אשר אף הם צריכים ללון וייתכן כי השקעה נבונה תהיה לכיוונם, באמצעות רכישת נכסים זולים יותר בשכונות מרוחקות יותר. בכל מקרה צריך לבחון כל נכס ולחשוב מי הלקוח אשר צפוי להשכיר אותו והאם סביר כי ישכיר נכס ולא ירכוש דירה באופן עצמאי או ילך לבית מלון.

ככלל מומלץ לפנות לחברות מערביות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק מדינות המפרץ, על מנת להכיר את האלטרנטיבות השונות וכן יסייעו בחוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה. המלצתנו לגורמים מערבים שאינם ישראליים. גם לאחר הסכם השלום הניסיון של החברות הישראליות הינו דל באופן יחסי באזור זה, שכן עד לאחרונה חברות אלו היו נתונות למגבלות הזהות לכל יתר אזרחי ישראל.

 

סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים בבחריין אשר רובם  מתכנסים לכדי דירות יוקרה. אומנם ישנם נכסים לדירות המיועדות לעובדים הזרים, אך לשם כך צריך להגיע לחברות המתמחות בשוק זה, ומדובר באופן יחסי בפעולה מורכבת.

בנוסף, בשונה מיעדים אחרים, במקרה זה אנו נבחן רק דירות למגורים, זאת מאחר והסבירות כי ישראלי יוכל לרכוש נכסי תעשייה וכדומה הינם קלושים במדינה אשר נשלטת על ידי עשירים מקומיים ומתמחה בסקטורים ספציפיים ובנוסף בעלות ישראלית על בתי עסק עלולה לדחות לקוחות ועסקים כפי שנפרט בהמשך.

בהתאם לכך עיקר מקומות ההשקעה הינם די מצומצמים ומפורטים כדלקמן:

  1. דירות למגורים במנאמה – עיר הבירה של בחריין  הינה העיר המרכזית והגדולה בנסיכות זו ולמעשה העיר המשמעותית היחידה. העיר בה הנמל המרכזי של המדינה מרכזת כ-200,000 תושבים המהווים כ-15% מתושבי המדינה. בהתאם לכך, עיקר אנשי העסקים המגיעים למדינה מגיעים לעיר זו וכן אנשי הצי החמישי של ארצות הברית. לכן, עיקר ההשקעות מתנקזות לעיר זו. כפי שנדגיש בהמשך, מרבית תושבי בחריין הינם בעלי בתים ולכן השוק צריך לנוע בין תיירים לבין עובדים המגיעים לתקופה מסוימת לטובת עבודה.
  2. השקעות ביעדים תיירותיים – האי בחריין בכלל ומנאמה בפרט מושכים מדי שנה, בה אין משבר רפואי כמו הקורונה, מושכת כ-4 מיליון תיירים מדי שנה, יותר מפי 2 מכמות התושבים באי. בהתאם לכך ניתן להתמקד בתיירים וביעדים התיירותים לטובת השכרת נכסים במחיר גבוה יותר מאשר זה המקובל. בשל כך, ניתן להשכיר לטווח קצר נדל"ן יקר באופן יחסי ובכך להתחמק מהקושי להשכיר למקומיים בין אם אזרחים עשירים או נתינים עניים. הדירות האיכותיות יכולות למשוך תיירים רבים אשר לא מעוניינים להיות במלונות הפאר היקרים במיוחד.

בהקשר של יעדים תיירותיים חשוב לבחור את היעד באופן חכם. כמובן שעיקר הנכסים צריכים להתמקד במנאמה אליה מגיעים מרבית התיירים, אך יתרה מכך מומלץ להתמקד באזורים בהם התיירים מתעניינים. מיקום חכם יהיה באזור הגראנד פרי בחריין או סמוך לשוק בחריין ובאב אל בחריין אשר מושכים תיירים רבים. דירות להשכרה לטווח קצר הינה אופציה מעולה לתייר מהמעמד הבינוני, אשר מגיע לבחריין הנחשבת לגרסה זולה יותר של דובאי.

  1. דירות למגורים ביתר שטחי בחריין – בבחריין ערים רבות בהן ניתן לרכוש נכסים כמו מוחראק ורפעא. אך חשוב להבין כי עיקר ההשקעה בערים אלו יהיו למול מקומיים, אשר כפי שנפרט בהמשך הינם שיעים הנתונים להשפעות רדיקליות וכן פחות מבוססים מאשר התושבים במנאמה. לכן אזורים אלו פחות מתאימים להשקעות של זרים וישראלים בפרט.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בבחריין:

על אף האמור בפרק הקודם, וכפי שציינו בתחילת המאמר, ישנם מספר קשיים אשר חשוב לעמוד עליהם בטרם אתם פועלים על מנת לרכוש נכס בבחריין,

להלן אלו העיקרים אשר חשוב לתת עליהם את הדעת:

  • המשבר הכלכלי בבחריין הינו חמור ותשתיתי. אגרות החוב של המדינה איבדו את שווין לחלוטין ומוגדרות כאג"ח "זבל", כלומר אגרות חוב אשר מעריכים כי המדינה לעולם לא תשלם.

המדינה תוך שנים ספורות העלתה את החוב הלאומי מ-7% ל-70 אחוזים, ולא ברור מהי התכנית הכלכלית של המדינה פרט להנחה שערב הסעודית תגן עליה מפני קריסה בשל סיבות גיאו-פוליטיות. בכל הנוגע לנדל"ן לא ברור כיצד הוא ישמור על ערכו והוא ודאי לא יהיה הגורם אשר ערב הסעודית תרגיש מחויבת להציל ולכן יש חשש אמיתי כי נראה קריסה של המדינה אשר נשענת על משאבי טבע.

חשוב לדעת כי בחריין החלה ללוות כספים ולהעמיק את הגירעונות שלה תוך הישענות על מדינות שכנות עשירות יותר ובראשן סעודיה ואיחוד האמירויות. לאחרונה נודע כי כווית חוששת מאי יכולת לשלם משכורות באוקטובר 2020, חששות אשר יכולות להיות ראליים גם בעבור בחריין בעלת הגירעונות הכבדים ומחירי הנפט הנמוכים. פשיטת רגל כלכלית ותכנית רשת סעודית בדומה למה שהאיחוד האירופי עשה בעבור יוון ופורטוגל אינו כה מופרך.

ולא רק זאת, היציבות הפוליטית של המדינה תלויה ביציבות הכלכלית. זאת מאחר ועל מנת למנוע מרידות של התושבים כנגד השלטון אשר הינו מיעוט סוני, המדינה נוהגת במדיניות כלכלית של תשלום רב לאזרחים על מנת שלא ימרדו. במידה ומדיניות זו תופסק לא ברור כיצד השלטון ישרוד.

  • המצב הכלכלי הבעייתי אף מחמיר לאור מצב הנפט. על אף הניסיונות להיגמל מהתלות בנפט גם ב-2020 שוק הנפט מהווה 70% מהכלכלה בבחריין. התלות הגבוהה בנפט הינה בעייתית מבחינה כלכלית, משום מחירי הנפט הדועכים, המעבר לאנרגיה נקייה יותר, והעובדה כי מרבת הנפט של בחריין מצוי בים ובשל כך הינו יקר יותר להפקה מהנפט ביתר המפרץ הפרסי. בצל סיטואציה זו ישנה מורכבות בנוגע לעתידה הכלכלי של הנסיכות ולא ברור כיצד יראה האופק הכלכלי של בחריין והאם היא תצליח לשמור על יציבות המדינה.

חוסר היכולת שלא להישען על הנפט והעובדה כי אינה מחזיקה בעתודות פיננסיות כמו איחוד האמירויות וערב הסעודית מעידה בעיקר על בעיות קשות בכלכלה של המדינה אשר עתיד להשפיע מחירי הנדל"ן במדינה כאשר לתושבים לא יהיה את הכסף המאפשר את רמת חייהם.

עם זאת, ראוי לציין כי בחריין מהווה חוד החנית של הניסיון של מדינות המפרץ הפרסי להיגמל מהתלות הקשה בסקטור הנפט באמצעות פיתוח תחומים נוספים כמו אלומיניום ופיננסים אך בשלב זה מדובר בהצלחה חלקית וענפים אלו אינם מצליחים לצבור תאוצה.

  1. שוק השכירות בבחריין יחסית מצומצם ומוגבל לתיירים ועובדים זרים. 77% מהתושבים במדינה הינם בעלי הנכס אשר ברשותם, ורק 23% שוכרים. בשל כך ניתן לפנות למעשה רק לתיירים. בתוך כך נציין כי גם תושבי מדינות סמוכות במפרץ אשר מגיעים לדירת קיץ בבחריין, לרוב מחזיקים בנכס המיועד לשם כך ואינם שוכרים.
  2. במובנים רבים בחריין אינה אלא גרסה קטנה וזולה יותר של דובאי. התמ"ג אשר עומד על 50,000 דולר לנפש אומנם גבוה אך נמוך ביחס ליתר מדינות המפרץ, המדינה בחובות, ישנו רוב שיעי בניגוד ליתר מדינות המפרץ והנפט יותר יקר להפצה מאשר בשכנותיה. בהתאם לכך, לא ברור מי הם אותם משקיעים אשר חושבים לפנות לקהל אוכלוסייה של המפרץ אשר יעדיפו אותה על פני דובאי, אבו דאבי או קטאר במידה ומדובר בבעלי אזרחות כפולה. מדינות בעלות תיירות רבה יותר, היצע נכסים גבוה יותר ופוטנציאל כלכלי רב יותר.
  3. חשוב לזכור כי על אף אופוריות השלום, אין שום התחייבות כי הסכם אברהם יחזיק לאורך שנים. הסכם נורמליזציה אינו כולל בטוחות וערבונות כפי שהיו בהסכמים מורכבים יותר אשר כללו חילופי שטחים כפי שישנם בהסכמי השלום עם מצרים וירדן. באותה קלות שניתן לפתוח שגרירות, ניתן גם לסגור שגרירות ולהפסיק את היחסים הדיפלומטים בין בחריין לישראל. במצב כזה ייתכן מאד כי משקיעים קטנים יפלו בין הכיסאות ימכרו במחירי הפסד ולא במועד שתכננו ואף חמור מכך נכסיהם יוקפאו וכיוצא בזה.

נציין כי לאחר הסכמי אוסלו ב-1992, מדינות ערביות שונות כמו עומאן, מרוקו ותוניסיה החלו ביחסים דיפלומטים עם ישראל, יחסים אשר עלו על השרטון עם תחילת האינתיפאדה השנייה והיחסים הדיפלומטים הופסקו. מערכות יחסים אלו לא חזרו עד היום להיות רשמיים.

אומנם היחסים עם שלטונות בחריין יציבים יותר מאשר אלו עם איחוד האמירויות, והתלות של האי הזעיר בארצות הברית בשל הצי החמישי נוסכת אופטימיות, אך הדבר נכון ל-2020, ואינו מבטיח דבר בעתיד. התלות המרכזית של בחריין היא בערב הסעודית, אשר כיום האינטרסים שלה חופפים לישראל בשל האיום האיראני, אך בעוד עשור הדבר יכול להשתנות לחלוטין.

בדומה לאינתיפאדה אשר פגעה ביחסי ישראל עם מדינות בכל העולם הערבי, ייתכן כי סיפוח, אינתיפאדה שלישית, מבצע צבאי בעזה או מלחמה בצפון כולם עלולים לגרום לניתוק היחסים אשר נראים כעת כה ורודים, זה לא הפחדה תיאורטית אלא דבר שקרה לאורך השנים עם מדינות רבות באזור.

מערכת יחסים אשר מוטלת על כרעי התרנגולת כמו התקווה ליציבות במזרח התיכון יש השלכות קשות על משקיעים. בהקשר זה נציין כי בין ישראל לאיראן טרם המהפכה התרבותית של 1979 בה עלה חומייני לשלטון היו יחסים מדהימים ועסקאות רבות. לאחר המהפכה אשר התרחשה במהירות, נכסים רבים הוקפאו ועסקאות שונות עצרו כאשר הצדדים השונים טוענים לחובות של הצד השני והפרת חוזים. טענות אשר נבחנו בערכאות שונות, וגם כיום מעל 40 שנה לאחר ההפיכה וניתוק היחסים עדיין עומדות והחובות לא משולמים.

נציין כי השלטונות הבחריינים כבר שנים מפגינים עמדה מתונה מאד כלפי ישראל והרבה לפני הסכמי אברהם, השלטון בבחריין טען כי אין מניעה לפעול בישראל וכי הוא לא חושב שישנו חרם כלכלי על ישראל.

זאת לצד בעלות הברית המשותפות והאויב המשותף בדמות איראן יוצר אופטימיות יחסית, אך כאמור בחריין אינה תלויה בישראל בשום צורה ובמידה וירצו בשל כל אירוע פוליטי מערכת היחסים יכולה להידרדר בקלות לנתק מוחלט אשר יקשה משמעותית על העברת הון משם לישראל ואף במקרים קיצוניים להלאמת שטחי ישראלים במדינה.

  • בנוסף על כך, חשוב לזכור כי הסכם אברהם הוא הסכם בין מנהיגים, ובשונה מאיחוד האמירויות התושבים בבחריין הינם רדיקלים יותר. 80% מהתושבים הינם שיעים בדומה לתושבי איראן, עיראק וארגון החזבאללה. בשל כך ניתן להעריך כי האזרחים אשר מורדים בשלטון על דרך קבע יפגינו עוינות רבה למשקיעים ישראלים, מה שלא צפוי באיחוד האמירויות בה האזרחים הינם סונים בדומה לשלטון.

הדבר דומה ליחסים עם האזרחים המצרים, אשר על אף הסכם השלום אשר נחתם בשנת 1977 בין ישראל למצרים, כיום חמישים שנה לאחר מכן העם המצרי עדיין מפגין עוינות רבה כלפי ישראל ולעיתים קרובות מחרים גורמים המעודדים נורמליזציה בין המדינות. דבר אשר יבוא לידי ביטוי בעת רכישת נכסים.

  • כפי שנרמז בסעיף הקודם, השלטונות של בחריין הינם מהשלטונות המעורערים ביותר במפרץ הפרסי, זאת מאחר ובדומה לעיראק בתקופת סאדאם חוסיין, בחריין הינה מדינה בעלת רוב שיעי מובהק אך הסולטנות והשלטון הינו נסיכות סונית. בעשור האחרון נשללה אזרחות של תושבים אשר ניסו למרוד בשלטון ומאות מפגינים במקרים שונים נהרגו.

בשל כך, בתקופת האביב הערבי, אנליסטים רבים הניחו כי באמצעות לחץ מאיראן וההפגנות באזור השלטון לא ישרוד את גל ההפיכות. אומנם השלטון שרד, אך הוא עדיין מעורער וישנו חשש כי בסופו של דבר השיעים יעלו לשלטון. חוסר יציבות שלטוני זה מטריד מאד משקיעים רבים וחמור מכך ההערכה היא כי במידה והסולטנות בבחריין תיפול, זה יהיה לשלטון רדיקלי המושפע ותלוי לחלוטין באיראן אשר תנתק קשרים עם המערב ואף תהיה נתונה לסנקציות קשות בדומה לאיראן עצמה והמדינות הקרובות לה כמו סוריה וקטאר. זהו לא מצע אידאלי בעבור אף משקיע בנדל"ן במדינה ומשקיע ישראלי בפרט.

  1. משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, הגיע גם לבחריין, והמצב במדינה אף הדרדר ונכון לחודש ספטמבר כמות הנדבקים הגיעה לשיא, והמדינה מוגדרת אדומה. המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה בנוגע לכלכלה של בחריין. המדינה מזרימה כספים רבים המגיעים לכדי 50% מהשכר של אזרחים אשר שייכים לסקטורים שנפגעו מהקורונה, אך לאור מצב הגירעון של המדינה אשר תואר בתחילת הפרק, לא ברור כמה זמן התנהלות זו יכולה להימשך.
  2. הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה ממשי אף יותר בבחריין לה חוקים ייחודים הנוגעים לבעלות על הקרקע הכוללת בירוקרטיה רבה. כמו כן, ישנן טענות רבות בנוגע לשחיתות ואפליה כלפי זרים במדינות המפרץ, ולפי דיווחים שונים, בתי המשפט והרשויות מפלות לרעה משקיעים זרים כאשר נכנסים לסכסוך עם אזרחים. כלומר אין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו אוסטריה. החוקים, התרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין המתמחים בשוק של המפרץ הפרסי אשר בקיאים בחוקים ובדגש על חוק הנדל"ן וחוק הרישום, אשר הינם סעיפים קריטים לכל משקיע נדל"ן זר במדינה.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בבחריין:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

ראשית נציין כי נכון לאוגוסט 2020, בחריין אינה מחזיקה באמנת מס עם ישראל, ובכך למעשה חושפת את המשקיעים הישראלים למיסוי כפול בגין הרווחים מהנכס. אמנה מסוג זה מבטיחה למנוע אפשרות של תשלום כפל מס בעבור אותם רווחים, היעדר אמנה זו בכך חושפת בנוסף למיסים המפורטים כאן גם למיסים של מדינת ישראל, לעיתים רשויות המס הישראליות פוטרות ממיסוי גם במקרים בהם אין אמנה מסוג זה, אך אין מדיניות רשמית בנושא זה. עם זאת המיסוי בבחריין הוא חריג בכך שהוא כל כך נח שכפל מס מהווה למעשה מס די סטנדרטי ביחס כל מדינה אחרת.

בבחריין אין מס כלל על הכנסות כתוצאה מהשכרת הנכס, גם בעבור זרים. זוהי הטבה מדהימה אשר אפילו באיחוד האמירויות הדבר אינו נהוג. כמו כן אין מס שבח ואין מס רכוש. למעשה המיסים היחידים אשר נהוגים הינם מיסים מוניציפליים וכן תשלום חד פעמי בעת רכישת הנכס בדמות אגרות וכיוצא בזה.

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, בוודאי לא בבחריין בה ישנו חשד ממשי כי בעלים ישראלי יפגע ברווחיות הנכס, משקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת.

נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והקרבה לישראל הופכת את מוטת השליטה על הנכס לקלה יותר.

 

סיכום

לסיכום, על אף הסכם השלום והמיסוי המדהים במדינה, השקעה בבחריין אינה בהכרח דבר מומלץ כיום. עתודות הנפט היקרות ומשבר הנפט העולמי, הרוב השיעי במדינה הסמוכה לאיראן המתנגד לשלטון, התיירות הדלילה ביחס לאיחוד האמירויות ומשבר הקורונה יוצרים סיטואציה מורכבת אשר מתעצמת לאור המשבר הכלכלי החריף של המדינה והחובות הכבדים. הדבר נכון ביתר שאת בהקשר הנדל"ן לאור השוק הדל המתמקד בתיירים, והחשש בהקשר הישראלי מן הידרדרות ביחסים.

לאור כל אלו, במידה ומעוניינים להשקיע לטווח הרחוק בנדל"ן במפרץ הפרסי, השקעה באיחוד האמירויות נראית לנו אפשרות טובה ובטוחה יותר, מאשר האפשרות של השקעה בבחריין. המקרה היחיד בו אנו חושבים כי השקעה בבחריין עדיפה, היא במידה ונתקלים בנכס הממוקם באזור תיירותי יוצא דופן כמו סמוך לאזור המרוצים או בשוק המפורסם במנאמה. במידה ואין נכס אטרקטיבי, ישנם איזורים הן במפרץ הפרסי והן בעולם כולו בעלי פוטנציאל וביטחון רב יותר.

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?