השקעות נדל"ן בבולגריה

ישראלים רבים מחפשים אפיקי השקעה בנדל"ן ולא מתמקדים דווקא בישראל. לעיתים מדובר בחיפוש לצורך מגורים בחו"ל ולעיתים רק למטרות השקעה. בין היעדים שהופכים בשנים האחרונות להיות יותר פופולריים – ניתן למצוא את מדינות מזרח אירופה, ובפרט את בולגריה. מדובר ביעד שיש לו מספר יתרונות עבור משקיעים, בייחוד בערים הגדולות שבבולגריה כדוגמת סופיה וורנה, או לחלופין באזורי תיירות פופולריים המשמשים לחופשות סקי בחורף ולבתי נופש בקיץ. הכלכלה הבולגרית נמצאת בצמיחה מאז הצטרפות המדינה לאיחוד האירופי בשנת 2007, מה שמוסיף למשיכה של משקיעים למדינה.

 

רקע כללי

בולגריה היא מדינה במזרח אירופה, צעירה יחסית, שידעה כבר לא מעט תהפוכות. היא נוסדה רק בשנת 1908 כממלכה עצמאית, למרות שהתרבות והמורשת שלה התחילו שנים קודם. לאחר מלחמת העולם השניה הממלכה הראשונית הפכה להיות מדינה קומוניסטית יחד עם עוד מדינות רבות במזרח אירופה. כאשר השלטון הקומוניסטי נפל בתחילת שנות ה – 90, הפכה בולגריה להיות רפובליקה דמוקרטית, והיא כזו עד היום.

אחד הענפים המשגשגים בבולגריה הוא ענף התיירות. מעל 10 מיליון תיירים מגיעים בכל שנה לטייל בהרים ולהנות מהנופים המרהיבים שיש לבולגריה להציע. בעונת החורף, בולגריה הופכת ליעד אטרקטיבי במיוחד לחופשות סקי לאור המחירים הנוחים שהיא מציעה. בקיץ, האגמים ומרבדי ההרים הירוקים מזמינים גם הם תיירים המבקשים להגיע למקום פסטורלי ומקסים. עבור ישראלים, מדובר בחופשה משתלמת בין היתר כי מדובר בטיסות זולות וקצרות – שעתיים וחצי בלבד של טיסה מפרידות בין ישראל לבולגריה.

 

הכלכלה בבולגריה

בשנת 2007 הצטרפה בולגריה כחברה רשמית לאיחוד האירופי, אך לא אימצה את מטבע האירו והמשיכה להשתמש בלב – המטבע הבולגרי בו משתמשים שם עד היום. ההצטרפות לאיחוד האירופי היתה נקודת תפנית חיובית מאד לכלכלת המדינה. מחסומי הסחר הוסרו, ומסחר בינלאומי הפך להיות מאד נפוץ. מאז, הכלכלה הבולגרית בצמיחה יפה מאד, עם תל"ג שעולה ואבטלה יורדת.

בולגריה קיבלה תמיכה כלכלית טובה מהאיחוד האירופי, מה שעזר להם גם לעבור את המשבר הכלכלי העולמי של 2008 בצורה טובה יחסית למדינות אחרות. כיום הכלכלה בבולגריה מנוהלת בצורה שמרנית ונשענת רבות על מיצוי של משאבי טבע כגון נפט, גז ופחם, ועל תעשיית הפלדה – כל אלו ייצבו את מחירי הנדל"ן ושמרו עליהם יחסית נמוכים ודי מתונים במרוצת השנים.

 

שוק הנדל"ן בבולגריה כיום

כיום, שוק הנדל"ן בבולגריה מוכר כשוק נדל"ן בעל מחירים יחסית נוחים ונמוכים, בוודאי עבור משקיעים שמכירים את שוק הנדל"ן הישראלי. דווקא כאשר מדינות שכנות באירופה ידעו עליות וירידות במחירי הנדל"ן, בבולגריה המחירים נותרו יחסית יציבים. היציבות הזו מעידה על כך שהניהול של המדינה הוא נכון ופועל באופן שנוח הן לרוכשים והן למוכרים.

הצמיחה של המחירים שניתן למצוא – היא איטית ויציבה. מה שכל משקיע שאוהב השקעות לא מסוכנות היה מצפה לראות בנכס נדל"ן. היות ויש תכנון בבולגריה להחליף את המטבע המקומי לאירו בשנים הקרובות, יש צפי לעליית מחירים במדינה בכלל ובנדל"ן בפרט. לכן, ככל הנראה זה יגרום להעלאת ערך הדירות באופן משמעותי בהמשך שיכול להביא לתשואות יפות לבעליהן. זו סיבה לא לחכות עם רכישת נכס שם לכל מי שמתכנן לעשות זאת.

 

למה להשקיע בבולגריה – יתרונות

היתרון המרכזי הוא התשואה היפה שניתן להרוויח בלי סיכון גבוה מדי. כאמור שוק הנדל"ן הבולגרי הוא יציב יחסית. מחירי הנדל"ן בכל מזרח אירופה, ובפרט בבולגריה, נמוכים משמעותית ממחירי הנדל"ן שאנחנו מכירים מישראל. גם התשואה יכולה להיות גבוהה יותר. בממוצע ניתן להגיע לתשואה שנתית של 6-12%, תשואה גבוהה מזו הממוצעת בישראל. לכן, בולגריה הופכת ליעד השקעה אטרקטיבי עבור ישראלים עם הון עצמי יחסית נמוך שמעוניינים להניב ממנו תשואה.

העובדה שהכלכלה בבולגריה צומחת בשנים האחרונות גם היא מהווה יתרון חשוב. בולגריה היא יעד תיירות פופולרי, והיא חברה באיחוד האירופי, ונושאים אלה מחזקים את הכלכלה בה יותר ויותר.

בנוסף, כל מה שקשור למיסוי על נדל"ן בבולגריה הרבה יותר משתלם ביחס לישראל וגם ביחס לאזורים אחרים באירופה. המס נחשב יחסית נמוך, ובעיקר, ניתן למנוע תשלום מס כפול כפי שנפרט מיד.

 

חסרונות

כמו כל השקעה, יש גם סיכונים. אבל כידוע בהשקעות בחו"ל הסיכון המרכזי הוא המחסור במידע. לעיתים משקיעים לא מצליחים להבין עד הסוף את השוק, או נופלים על מתווכים רמאים שמנצלים את היעדר הידע שלהם בשפה, בכלכלה ובתרבות המקומית. לכן, חשוב מאד לעשות מחקר מעמיק לפני שאתם חותמים על חוזה. חשוב לבדוק טוב את המצב של השוק, את המצב של הדירה, ולוודא שאתם סגורים על כל האותיות הקטנות.

במידה ואתם בוחרים להיעזר בשירותי תיווך של חברה או מתווך פרטי – ודאו כי מדובר באדם מקצועי ובעל ניסיון ואמינות. בכל זאת מדובר על השקעה שאתם מעוניינים להרוויח ממנה, ולכן עשו כל שניתן כדי לא ליפול בפח.

 

מה צריך לדעת בנוגע למיסוי על הנדל"ן בבולגריה

בבולגריה לא אימצו את שיטת המס הפרוגרסיבי, ושם מס משולם לפי גובה ההכנסה. המיסוי בבולגריה על נדל"ן נחשב נמוך ביחס למדינות אחרות, והוא אחיד ועומד על 10% מס. לשם השוואה – ברוב המדינות המערביות גובה המס הוא לפחות 20%.

בולגריה חתומה על האמנה למניעת כפל מס לגבי 62 מדינות – כולל ישראל. כלומר, היא בעד השקעות חוץ, ומעודדת לעשות זאת באופן גלוי. המשמעות היא שאם ישראלים רוכשים נכס נדל"ן מניב תשואה בבולגריה אפשר להזדכות על המס וכך להימנע מתשלום מיסים כפולים.

 

איפה כדאי להשקיע

גם אם כבר קיבלתם את ההחלטה להשקיע בנדל"ן בבולגריה, יש חשיבות מכרעת להחלטה היכן לרכוש נכס. ככל הנראה תבחרו להשקיע או בעיר גדולה, או בעיירת נופש.

הערים הגדולות שמומלץ להשקיע בהן:

  • סופיה: עיר הבירה של בולגריה. מעל מיליון איש גרים בבירה שנמצאת במערב המדינה, ועוד כ- 300,000 תושבים מתגוררים במטרופולין של העיר. מדובר במרכז התרבות, הכלכלה והמדע של המדינה, ובנוסף לכך נחשבת גם למרכז של התיירות והמסחר של מדינות הבלקן. בסופיה ניתן למצוא חיי תרבות עשירים, תשתיות טובות, תחבורה נוחה וכן אתרים היסטוריים רבים.  מחירי הדירות בסופיה גבוהים בהרבה ביחס למחירים בעיירות הנופש בבולגריה, אך עדיין נמוכים ביחס לערי בירה אחרות באירופה. רכישת נדל"ן להשקעה בסופיה נחשבת להשקעה טובה ומבטיחה, עם רמת נזילות גבוהה.
  • פלובדיב: העיר השניה בגודלה במדינה, אשר גרים בה ובמטרופולין שלה מעל חצי מיליון תושבים. כיוון שהיא מוקפת בהרים ובנופים עוצרי נשימה, היא נחשבת ליעד תיירותי פופולרי מאד. היא מוקפת גבעות ירוקות ובנויה על גדותיו של נהר יפיפה. הכלכלה בעיר נשענת בעיקר על תיירות, חקלאות ותעשייה ועל כן גם היא נחשבת ליעד מבטיח עבור השקעה בנדל"ן.
  • ורנה: עיר לחופי הים השחור, אשר חיים בה כ – 350,000 תושבים. ורנה נחשבת למרכז השני בחשיבותו בבולגריה מבחינה כלכלית, לאחר סופיה עיר הבירה. הנדל"ן בעיר מבוקש ומפותח מאד כיוון שיש בעיר אוניברסיטאות, מסחר, תעשיה ותיירות.

 

אם אתם מחליטים ללכת על השקעה באיזור של עיירות נופש, יש 2 מקומות שכדאי שתכירו:

  • בנסקו: מדובר בעיירת סקי הגדולה ביותר בבולגריה. בעיירה מתגוררים כ – 13,000 תושבים, והיא פועלת בכל עונות השנה כעיירת תיירות. העיירה הוכרזה בשנת 2014 כעיירת הסקי הזולה בעולם, ולכן היא מושכת אליה תיירים רבים שמעוניינים בחופשת סקי משתלמת. מבחינת הנדל"ן בה – מתאימה למשקיעים בעלי תקציב יחסית נמוך שכן מחירי הדירות בה בהחלט לא גבוהים ביחס לערים דומות באירופה.
  • סאני ביץ': אם אתם מחפשים דירה בבולגריה שתהיה קרובה לחוף הים, זה המקום המתאים. מדובר בעיירת נופש גדולה ופופולרית ביותר, באורך של כ – 10 ק"מ לאורך רצועת חוף של הים השחור. העיירה נחשבת לאתר הנופש הגדול ביותר בבולגריה לחופי הים השחור. בחודשים מאי עד אוקטובר היא נהנית מעונת תיירות פעילה במיוחד שמושכת אליה בין היתר תיירים ישראלים רבים. התשואה מנכס נדל"ן בסאני ביץ' יכולה להגיע לכ – 5%.

 

למי זה מתאים ואיך עושים את זה?

השקעה בבולגריה מתאימה בעיקר למשקיעים בתחילת דרכם, עם הון עצמי שמיועד להשקעה על סך 150,000-200,000 ₪. לא מומלץ לקחת הלוואות בשביל השקעה מסוג זה.

לאחר שהחלטתם ללכת על זה, צריך לטוס לסופיה בירת בולגריה (יש כרטיסים זולים מאד דרך חברת WIZZAIR). שם, מתחילים לראות דירות בהתאם להעדפות שלכם מבחינת מיקום, תקציב ועוד שיקולים נוספים. לאחר שמחליטים לרכוש נכס יש לפתוח בבולגריה חשבון בנק מקומי ולשלם מקדמה בדרך כלל. בשלב הזה, ניתן להיעזר בתיווך נדל"ן של ישראלים שעוסקים בתחום ויכולים לגשר על הפערים שיש לאור המרחק והשפה השונה, ולצלם לכם עוד מהארץ דירות רלוונטיות, וכך לחסוך זמן רב בבולגריה.

לאחר בחירת הנכס רוכשים את שירותיו של נוטריון מקומי שבודק מה מצב הנכס ואחראי לערוך חוזה רכישה. כל זה לוקח מספר שבועות שבסופם המשקיע מתבקש להגיע שוב לבולגריה על מנת לחתום על החוזה.

 

לסיכום

השקעה בנדל"ן בבולגריה יכולה להתאים במיוחד למשקיעים מתחילים בעלי הון עצמי של עד 200,000 ₪ להשקעה. בסכום כזה ניתן לרכוש דירה בבולגריה, ולצפות שהתשואה שהיא תניב תהיה משתלמת, ובסיכון נמוך. כיוון שהכלכלה בבולגריה בצמיחה, והיא הפכה להיות יעד תיירותי ומסחרי מבוקש ומצליח, ניתן לצפות שהעלייה היציבה במחירים תמשיך.

לרכישת נדל"ן בבולגריה יש יתרונות רבים וביניהם מערכת מיסוי נמוכה באופן משמעותי מזו הישראלית. במידה ובחרתם ללכת על זה, בדקו היטב לפני החתימה על החוזה על מנת לוודא שהבנתם את כל האותיות הקטנות, כדי שלא ינצלו את הפערים שיש לכם רק כי אתם מגיעים ממדינה זרה.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?