השקעות נדל"ן בארמניה – סיכויים מול סיכונים

ארמניה, מדינתו של העם הארמני העתיק השוכנת בדרום חבל הקווקז, הינה מדינה נוצרית המוקפת מדינות מוסלמיות העוינות אותה. עד לשנות ה-90 הייתה תחת שליטת ברית המועצות אשר לאחר התפרקות הברית הפכה למדינה עצמאית, אך שימרה קשר טוב עם רוסיה.

עם עצמאותה החלה לפעול תוך קבלת סיוע ושיתוף פעולה עם משקיעים ישראלים והממשל הישראלי, זאת בשל קשרים תרבותיים ופוליטיים בין שני העמים והמדינות, כפי שניתן לראות מהדמיון בסיטואציות.

עם זאת, בשל העוני והכלכלה הנחשלת השקעות נדל"ן פרטיות אינן כה נפוצות כפי שהן נפוצות אצל השכנה הגיאורגית.

אך הדבר אינו בהכרח מוצדק, מחירי הנדל"ן הנמוכים והאפשרות לתשואה גבוהה הובילו לכך שמדינה זו החלה להתקדם אל עבר ההשקעות הישראלית ובשל כך לאחרונה החלו משקיעים לתהות האם כדאי לפעול גם במדינה זו.

בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן בארמניה, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.

 

השקעת נדל"ן ארמניה, על מה מדובר ולמה כדאי?

שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן בארמניה המשוואה ברורה. הסיכון הוא רב בוודאי בהשוואה למדינות מערביות, אך התשואה אטרקטיבית במיוחד ובהתאם לכך הופכת להשקעה כדאית בעבור המשקיע הנועז.

נזכיר כי השקעות נדל"ן בכלל נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על השקעה במדינה אשר אינה נתפסת כיציבה כמו מקומות אחרים. בנוסף למאפיין זה, אנו נפרוט את היתרונות המרכזים הייחודים להשקעת נדל"ן במדינה זו. שכן, לארמניה מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:

ארמניה היא מדינה מתפתחת הנמצאת בתאוצה כלכלית,  בשנת 2019 המדינה הפגינה צמיחה של 7.6 אחוזים בתל"ג, זוהי הייתה השנה השלישית בה הפגינה צמיחה של מעל ל-5 אחוזים.

כמו כן, המדינה הפגינה אחוז צמיחה אשר עלה על הציפיות במרבית השנים האחרונות. הצמיחה אף הייתה יותר דרמטית בשוק הנדל"ן אשר לאחר שנים של קיפאון וירידת מחירים, בשנת 2019 הפגינה המדינה עלייה של מעל 10% במחירי הנדל"ן למ"ר ממוצע. בשל כך ובשילוב עם הסביבה העסקית הנוחה שבה, משקיעים שוקלים לקחת הימור מושכל על נדל"ן בארמניה.

אופטימיות זו גם נובעת מהמחירים אליהם הגיעו הדירות טרם משבר הסאב פריים, אשר הפגינה גידול מדי שנה של מעל 10% בממוצע בין השנים 2001 ל-2007, טרם ירידת מחירים תלולה בשל המשבר.

מחירים אלו מעידים כי יש פוטנציאל מסוים אשר ניתן למקסם במדינה זו.

  1. העלייה בתל"ג  מתבטא בערך נכסי הנדל"ן ובכך שלאזרחים יש יותר כסף לשכור ויותר רצון להתגורר בפרויקטים יוקרתיים. בעקבות כך בשנת 2019 התרחשה עלייה של 39% בכמות העסקאות נדל"ן אשר נעשו ביחס לשנת 2018. הדבר מהווה הן ביטוי של משקיעים המאמינים בשוק והן של תושבי המקום המעוניינים לפעול בשוק הקיים ובעלי יכולות פיננסיות לעשות זאת.
  2. הנכסים זולים – בעוד בישראל מעטים האנשים אשר יכולים להשקיע בנדל"ן וגם במדינות מערב אירופאיות אחרות הסכום הנדרש להשקעה בנדל"ן הוא גבוה, בארמניה המחירים נמוכים באופן חריג ולמשקיע הישראלי יש אפשרויות רבות להשקעה. דירה בירואן, בירת ארמניה, יכולה לעלות באזורים העניין 30,000 דולרים בלבד, כאשר גם דירות במרכז העיר אינם עולים מעל 1,200 דולרים למטר רבוע. סכומים אשר אין להם מקבילות בערי בירה מערביות, ולמעשה גם במרחב של מדינות אשר אינן מפותחות. כמו כן, באזורים מסוימים ברחבי ארמניה אף ניתן למצוא דירות בעשרות בודדות של דולרים למטר רבוע, אך אזורים אלו אינם מומלצים מסיבות אשר נרחיב עליהם בהמשך.
  3. מערכת היחסים בין ישראל וארמניה ידועים כחיובים במיוחד. ישראל מהווה אחד מהשווקים המרכזים ליבוא ויצוא בעבור ארמניה, כאשר מעל 7 אחוזים מהיצוא של ארמניה מיועד לישראל. גורמים רבים בשתי המדינות ואף אקדמאים עמדו על הדמיון הרב בין שתי האומות, אשר מוקפות במדינות מוסלמיות העוינות אותן וכן בהיסטוריה של עם קטן אשר מפוזר ברחבי העולם וסבל מרדיפות קשות אשר הגיעו לשיא בשואה אשר נעשתה בזמן מלחמת עולם על ידי מעצמה עולמית. כל אלו הובילו למערכת יחסים קרובה והדוקה בין שתי המדינות.

דבר זה מהווה יתרון כפול בעבור המשקיע הישראלי, ברמה הספוקלטיבית ייתכן ויקבל הטבות כחלק מהניסיון של המדינות להדק את קשריהן הפוליטיים וברמה הוודאית מערכת היחסים בין המדינות מעניקה ביטחון בכך שניתן להשקיע שם ללא חשש כי יזכה ליחס מפלה בשל יהדותו או אזרחותו הישראלית של המשקיע במידה ויחליט לפעול בארמניה.

לשלטונה הדמוקרטי יש נדבך חשוב נוסף בהקשר של משקיעים זרים, ככל שזכויות אדם, דמוקרטיה ורצון להתקרב למערב מעוגנים יותר במדינה כלשהי, כך פוחתת הסבירות כי השלטונות יפגעו בזכויות הקניין של המשקיעים הזרים.

אין זה מופרך לחשוש במדינות אשר היו חלק מהאזור הקומוניסטי ובמדינות מתפתחות כי שטחים יולאמו על ידי המדינה או שימנעו הוצאת רווחים מהמדינה אל מדינת המשקיע, סיכון אשר קטן משמעותית במדינה כמו ארמניה.

בנוסף לכך, ארמניה בעלת קשרים טובים וחזקים עם רוסיה ואף חלק מברית כלכלית של מדינות צפון רוסיה, ובהתאם לכך היא נהנית באופן יחסי מיציבות למול המעצמות המרכזיות בעולם, דבר המסייע ליציבותה הגיאו-פוליטית. חשוב להבין, אין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו אוסטריה, אך גם לא מדובר בסיכון משמעותי כמו אוזבקיסטן.

בתוך כך, המערכת השלטונית הינה ליברלית ביחס להשקעות זרות ואינה מעיקה על משקיעים בבירוקרטיה מורכבת ומיסוי גבוה, אלא מנסה למשוך משקיעים ככל האפשר מתוך הבנה כי זוהי הדרך המרכזית לצמצום העוני של המדינה.

ארמניה על אף הבעיות הגיאו-פוליטיות שלה, מתאפיינת ביציבות שלטונית פנימית ביחס לא לאזור בו נמצאת. במדינה ישנם בחירות דמוקרטיות וזכויות אדם והיא אינה מצויה בסכנות של סנקציות מצד המערב. באזור הגיאוגרפי בו היא נמצאת סמוך לאזרבייג'ן, איראן וטורקיה, מדובר ביתרון משמעותי וייחודי באזור זה. עם זאת חשוב לזכור כי היא כן סובלת מסכסוך עם אותן שכנות, עליהן נרחיב בפרק הבא.

מחירי הנדל"ן בארמניה זולים מאד אף הרבה יותר מאזרבייג'ן שכנתה ולמעשה מחיריה כה זולים שכמעט אין לכך מקבילות בשוק ההשקעות הישראלי. המחירים כמובן משתנים ותלויים בגודל הנכס, אך ככלל מבנים חדשים יותר במרכז ירואן הבירה, האזור אשר נחשב ליקר ביותר בארמניה, עולים כ-1000 דולר למ"ר בממוצע. כאשר ניתן למצוא באזור בזולים בבירה נכסים במחיר של כ- 400 דולר למטר בממוצע.

בהינתן המחירים הזולים באופן חריג בארמניה, איננו ממליצים להשקיע מחוץ לעיר הבירה ואף להימנע מהשקעות בדירות קטנות ודחוקות, בהינתן רמת המחירים הממוצעת מומלץ לפנות לפלך השוק היחסית גבוה שהוא בעבור ישראלים נמוך למדי ובכך לצמצם את הסיכון אשר גם כך גדול בשוק הארמני ולהוסיף משתנים כמו אי היכולת של תושב ארמניה מהמעמד הנמוך לפרוע חובותיו או להאמין בהתפתחות של אזורים כפריים אשר לא פותחו עוד מימי האימפריה הסובייטית במאה הקודמת.

ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בגוש הסובייטי לשעבר, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי בשלטון ריכוזי ובעל מערכת שלטון שונה שאינה מערבית ובעלת מסורות סובייטיות עלולה להיות מסובכת. עם זאת, לא מומלץ לפנות לחברות אשר מתמחות רק בשוק הארמני, לפחות לא בשלב המחקר, שכן ייתכן ולא ישקפו את התמונה המלאה במטרה לעודד את ההשקעה וימנעו גישה לשווקים אלטרנטיביים במזרח אירופה.

 

סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים בארמניה, אשר כולם מתנקזים בעיר ירוואן אשר היא כאמור בירת המדינה. בעוד במדינות אחרות ניתן לראות התפרשות על פני המדינה כולה, כמעט ולא ניתן למצוא משקיעים הפונים לאזורים מחוץ לירוואן.

ראשית אין זה חכם להשקיע בגבולות של מדינה אשר נמצאת בסכסוך עם שכנותיה, באופן הדומה לכך שלמשקיע זר כנראה פחות נמליץ להשקיע בנדל"ן בשדרות או קריית שמונה אשר עלולים לסבול ממלחמות ומבצעים. שנית, במדינות עניות ובעלות מחירים זולים כמו ארמניה, אין זה ברור וגם אין צורך להגדיל את הסיכון על ידי השקעה באזורים נחשלים, כאשר ישנה אפשרות להשקיע באזורים היקרים והבטוחים יותר.

בהתאם לכך, עיקר ההשקעות מתנקזות בהתאם למספר סוגים מרכזיים:

  1. דירות למגורים בירוואן – עיר הבירה הארמנית הינה המרכז הכלכלי של המדינה, העיר המאוכלסת ביותר והעיר אשר מושכת את כמות התיירים הגדולה ביותר במדינה. בהתאם לכך, העיר מרכזת את מרבית השקעות הנדל"ן הזרות בארמניה. זאת מאחר והיא כוללת תושבים רבים אשר צריכים דיור ומכילה מספיק כסף מהתוצר המקומי על מנת שיהיו בה גם אנשים אשר יכולים לשלם שכירות באופן יציב ומניב. התשואה הצפויה הינה בשיעור נמוך מ-5%, אך הוא בטוח באופן יחסי.
  2. השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים בירוואן היא תופעה קיימת, אשר לעמדתנו הינה פחות מומלצת בשנת 2020. שיעור האבטלה טרם משבר הקורונה עמד על 18% והוא אף ככל הנראה עלה כתוצאה מהמשבר. מצב זה של חוסר וודאות בשילוב של כלכלה מתפתחת גורם לחששות ומשנה זהירות מצד משקיעים אשר אינם מעוניינים להקים עסקים חדשים או להרחיב את פעילותם בתקופה המתאפיינת בחוסר וודאות. בהינתן סיטואציה זו, היכולת להשכיר את הנכס רחוקה ממובטחת. כמו כן, חשוב לזכור שהכלכלה הארמנית הינה כלכלה משפחתית אשר אינה מתאפיינת בשכירת נכסים בהכרח, דבר המהווה תמרור אזהרה נוסף בהקשר זה.
  3. השקעה בנכסים לטובת השכרה לטווח קצר מחוץ לירוואן – ישנם מספר יעדים אשר מושכים תיירות חוץ כמו העיר דיליג'אן. עם זאת ובשונה מהמלצותינו במדינות אחרות, בארמניה לא מומלץ להשכיר נכסים בתצורה של Airbnb אשר לרוב מספק תשואה גבוהה. אומנם שנת 2019 ראתה עלייה בתיירות החוץ, אך עם זאת מדובר ככלל במדינה ענייה אשר אינה מושכת תיירים רבים וודאי לא תיירות אמידה אלא בעיקר תיירות תרמילאים. בהתאם לכך, אנו פחות ממליצים להשקיע באזורים בהם עיקר הרווחים יהיו כתוצאה מתיירות כמו במחוזות מחוץ לירוואן.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס בארמניה:

למרות כל היתרונות אשר הוזכרו עד כה, ישנם חסרונות אשר מעיבים על היתרונות בהשקעה בנדל"ן בארמניה שר חשוב לעמוד עליהם בטרם אתם רצים לרכוש נכס בארמניה זאת על מנת להגיע להחלטה מושכלת ככל שניתן בנושא זה. להלן החסרונות העיקרים אשר חשוב לתת עליהם את הדעת:

ראשית, יש להזכיר כי משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו יצר השלכות כלכליות קשות אשר משפיעות על השקעות בכל העולם ומגדיל את הסיכון בהם. לאור המשבר הכלכלי אשר עתיד להתלוות עימנו בשנים הקרובות, ישנם סימני שאלה בנוגע לכדאיות השקעות במדינות זרות אשר לא ברור כיצד יוכלו להתמודד עם המשבר הכלכלי. הדבר נכון ביתר שאת במדינה שאינה מתקדמת רפואית כמו ארמניה ואשר יכולותיה להתמודד עם התפרצות מגפה מוגבלות.

עם זאת, יש הרואים במשבר הקורונה הזדמנות, מאחר והמשבר צפוי להוריד מחירים של השקעות שונות וכן את כמות המשקיעים הפוטנציאלים באופן המאפשר את הגדלת התשואה של המשקיע בעתיד.

כמו כן, נציין לחיוב כי הקשיים של ארמניה בשוק התיירות מהווים יתרון בהקשר זה, שכן הכלכלה לא נפגעת באופן קרדינלי כתוצאה מהפסקת התיירות במהלך שנת 2020, אלא רק נפגעה באופן מהותי בענפים משניים בכלכלת המדינה.

כמו כן התיירות המועטה במדינה, סייעה לכך שהפצת הנגיף הייתה מופחתת ביחס למדינות בהן התיירות משגשגת כמו איטליה וספרד.

ארמניה הינה מדינה מוקפת אויבים, אשר נובעת מכך שהמדינה נוצרית בשונה ממרבית מדינות האזור, ובנוסף לכך חלקים גדולים בשטחה ההיסטורי של ארמניה וארמנים נוצרים רבים מתגוררים תחת שליטת המדינות השכנות. כאשר הסכסוך המורכב ביותר הוא עם אזרבייג'ן המחזיקה באזור הנקרא נגורנו קרבאך אשר מרבית האוכלוסייה בו הינה ארמנית.

בשל כך מרבית המדינות אינן מנהלות ואף היו מלחמות וקרבות באזור. למעשה רק בשנת 2016 התנהלו קרבות בין ארמניה ואזרבייג'ן על השליטה באזור. מיותר להסביר כיצד מלחמות אלו פוגעות ביציבות של מדינות אלו המשפיעות באופן ישיר על כלכלת המדינה, והסיכון בהשקעות בארמניה בשל כך גדל באופן משמעותי שכן חוסר היציבות הנובע ממלחמות ותוצאותיהן מערער משקיעים.

בהמשך לאמור, הגבולות של ארמניה עם אזרבייג'ן וטורקיה הינם תחת מצור, והדבר משפיע לרעה ישירות על כלכלת ארמניה, מחירי מוצרים ועלות הייבוא והייצוא של המדינה אשר משפיע על הנדל"ן וכל אספקט כלכלי אחר.

  1. ארמניה התקשתה להתאושש מהמשבר הכלכלי של 2008 בשוק הנדל"ן. בעוד תחומים אחרים בכלכלת ארמניה התאוששו לאחר המשבר הכלכלי, דווקא מחירי הנדל"ן לא חזרו למחיריהם המקוריים והשקעה זו נותרה מאכזבת. למעשה בשנת 2016 עליית המחירים הייתה של 0.4 אחוזים בלבד, זאת לעומת 4 אחוזי צמיחה. אמנם, כפי שציינו בפרק הקודם בשנתיים האחרונות הייתה קפיצה של מחירי הנדל"ן אך הם עוד לא התאוששו בצורה מלאה ולאור משבר הקורונה ייתכן כי נראה שוב את אותם קשיים כלכליים אשר לקח לארמניה עשור שלם להתחיל להתאושש מהם בשוק הנדל"ן.
  2. התיירות בארמניה אינה דומיננטית כמו במדינות אחרות באזור כמו גאורגיה. בדומה ליתר חבל המדינות במרכז אסיה התיירות אינה מפותחת, דבר המתעצם לאור זאת כי לארמניה אין גישה לים. כמו כן, היעדר קשר דיפלומטי עם המדינות השכנות איראן, טורקיה ואזרבייג'ן מוביל לכך שתיירות חוץ אפילו לא מגיעה מן האיזור. בהתאם לכך השקעות לטווח קצר הינן מעטות זאת בנוסף על הדרישות הרגולטוריות בנושא זה אשר פירטנו עליהן בפרק הקודם, כאשר Airbnb  מאפשר רווחים גדולים יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך מדובר בחיסרון משמעותי.
  3. המשבר הכלכלי ברוסיה – רוסיה סובלת ממשבר כלכלי חמור, אשר הוביל לקריסת הרובל ולחוסר יציבות במדינה. רוסיה הינה בעלת ברית אסטרטגית של ארמניה, אשר כאמור סובלת מגבולות סגורים עם שכנותיה ולכן תלויה רבות ביציבות הכלכלה הרוסית. ארמניה אשר החל מ-2015 חברה באיחוד הכלכלי של המדינות הממוקמות בצפון רוסיה (EEU), ומרבית הכספים אשר מגיעים מחוץ למדינה מקורם ברוסיה. בהתאם לכך, התרסקות הרובל הובילה לירידת  ערכו של הדראם הארמני, וככל שהמצב ברוסיה יחריף כך גם ההשלכות על כלכלת ארמניה.

בתוך כך, חשוב לציין כי גם במידה וכלכלת רוסיה תצא מהמשבר, התלות של ארמניה במדינה זו הינה גדולה מדי ואינה בריאה לאף כלכלה יציבה, ומהווה שיקול כנגד השקעה במדינה זו.

  1. ארמניה הינה מדינה מוכת שחיתות, למעשה בשנת 2016 התרחשו מהומות אשר היו החמורות שנראו במדינה מזה שנים אשר עיקרן עסקו בבעיית השחיתות הפושה במדינה. על אף ניסיונות התמודדות עם הבעיה, השחיתות הרבה במדינה עדיין נותרה בעיה חמורה לפי גורמים במועצת אירופה ובדגש על שחיתות מוסדית בבתי המשפט. דבר זה עלול להרתיע משקיעים אשר חוששים כי תסבוכת משפטית לא תתנהל בצורה הגונה אלא תתן עדיפות לגורמים מושחתים או מקומיים ובשל כך עדיף להימנע מהשקעה במדינה זו.
  2. הסיכון להיעקץ אשר קיים בכל השקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסויימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. אך כאמור במדינה מוכת שחיתות זו, אנו ממליצים בחום  להסתייע בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין שאינם ארמנים הבקיאים בשוק זה אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. מומלץ לבחון את הניסיון של החברות הללו וכן לשוחח עם משקיעים שלהם בטרם בוחרים בגורם מתווך כלשהו, כי במקרה של ארמניה זה יכול להיות ההבדל בין להרוויח כסף רב לבין לאבד את כל ההשקעה.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן בארמניה:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר יש להביא בחשבון על מנת להעריך באופן נכון את התשואה הצפויה ובהתאם לכך לחשב את הכדאיות להשקעה בנכס. על הוצאות מסוג זה נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

ראשית נציין כי בשנת 2017 נחתמה בין ישראל לארמניה אמנה למניעת כפל מס אשר נכנסה לתוקף בתחילת 2019. האמנה מבטיחה למנוע אפשרות של תשלום כפל מס בעבור אותם רווחים ובכך מעגנת בחקיקה את הזכויות של המשקיע בהקשר זה. לפי סעיף 6 של האמנה, רווחים אשר מופקים ממקרקעין נגבים על ידי הממשלה בה נמצא שטח המקרקעין, כלומר במקרה שלנו המיסוי נגבה על ידי ארמניה.

מערכת מיסוי חדשה צפויה להיכנס בינואר 2021 בארמניה בכל הנוגע למיסוי נדל"ן, מאחר ומאמר זה עוסק במשקיעים עתידיים ולא במשקיעים קיימים אנו נתייחס בהתאם לכך למערכת המס החדשה ולא זו הקיימת כרגע אשר צפויה להתחלף בעוד מספר חודשים. המערכת צפויה להיכנס באופן הדרגתי בשנים הבאות ולא בבת אחת, כאשר ההליך צפוי להסתיים בעוד כארבע שנים, כלומר בשנת 2021 צפויים לשלם רבע מהמס בהתאם לשיטה החדשה, בשנת 2022 מחצית מהמס ובשנה הרביעית את כל המס יחשבו בהתאם לשיטה החדשה.

בהתאם לשיטה החדשה, המיסוי בארמניה צפויה לפעול בצורה שטוחה בצורה בה הכנסה של כלל האנשים בארמניה ממוסה בשיעור של 23% כאשר אין פטורים ממס לדירות מסוימות כמו שהיה בעבר. נציין כי מאחר והמערכת החדשה טרם נוסתה, עדיין לא ברורים כל פרטיה ומומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין לענייני מיסים הבקיא בשיטה החדשה והאופן בו היא נטמעת בשיטה החדשה.

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס.

מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, בוודאי לא ביעד כמו ארמניה בו למרבית הישראלים אין כל מושג. רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה.

כאשר לעיתים הוצאות אלו יכולות להגיע עד ל-10% מרווחיו הצפויים. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והיתרונות המצויים במדינה זו מותירים אותה אטרקטיבית.

כמו כן, מומלץ כי בנוגע לעלויות נוספות כמו שיפוצים ואחזקת הנכס, תבחנו למול גורמי מקצוע שונים האם ניתן להכיר בהם כהוצאות הפטורות ממס ובכך לצמצם בעלויות המיסוי של הנכס ולהגדיל את התשואה השנתית מאותו נכס.

 

לסיכום

השקעה בתחום הנדל"ן בארמניה הינה פחות יציבה מאשר השקעה במדינה מערבית, עם זאת התשואה הפוטנציאלית הינה גדולה יותר ולכן ישנם משקיעים רבים אשר מתפתים להשקיע בה.

לדעתנו השקעה במדינה זו אינה מומלצת למרבית האנשים, זאת מאחר והיא מדינה מתפתחת וענייה באופן יחסי אשר שוק הנדל"ן שלה הפגין חוסר יציבות ב-20 השנים האחרונות, ולצד עליות חוותה ירידות של 25% בשיעורי הנדל"ן במדינה, ירידה אשר לוותה בסטגנציה של כמעט עשור.

בנוסף לכך, הקשיים הגיאו-פוליטיים והתלות הגדולה ברוסיה אשר סובלת מבעיות כלכליות אקוטיות משל עצמה גורמים לכך שלדעתנו ישנן מדינות מתפתחות אשר הינן פחות מסוכנות וכוללות פוטנציאל דומה.

עם זאת, כן נציין לחיוב כי מחירי הנדל"ן במדינה זולים במיוחד, ובהתאם לכך למשקיעים בעלי תיק השקעות גדול ומגוון  ייתכן כי השקעה זו הכוללת פוטנציאל נאה דווקא תתאים כחלק מקבוצת השקעות קטנות ויותר מסוכנות של המשקיע או לחלופין בעבור אנשים אשר אינם יכולים להשקיע בסכומים גדולים והינם אדישים באופן יחסי לסיכון הקיים.

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?