השקעות נדל"ן באירלנד – האם המדינה התאוששה מהמשבר של 2008?

בשנים האחרונות גדל הרצון להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זה לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, הרצון להשקיע בנדל"ן אשר נתפס כבטוח יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל. אחת המדינות אשר הייתה פופולרית בעבר בהקשר זה וכעת צפה מחדש על מפת ההשקעות היא אירלנד, אשר נמצאת באיחוד האירופי, נהנית מהאצה בכלכלה והינה מדינה יציבה ביטחונית ולכן ערך הנדל"ן נתפס כיציב ולא מסוכן.

מאידך, אירלנד כבר הייתה בעבר יעד מועדף להשקעה כאשר כלכלתה צמחה בתחילת שנות ה-2000, אך היא הייתה אחת מהמדינות אשר ספגו את המפולת הקשה ביותר בשנת 2008 במשבר הסאב-פריים, ולכן חשוב לשאול האם המדינה התאוששה לחלוטין מהמשבר ואכן כדאי להשקיע בה שוב?

בהתאם לכך, במאמר זה נפרט על השקעות נדל"ן באירלנד, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך.

 

השקעת נדל"ן באירלנד, על מה מדובר ולמה כדאי?

שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן הביטחון נפגע משמעותית בצל המשבר הכלכלי שנת 2008. השקעות נדל"ן אומנם נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, אך אירלנד חוותה תמורות רבות בעשורים האחרונים כאשר הנדל"ן עלה וירד.

בשלב זה נבחן את היתרונות הקיימים בהשקעה במדינה זו:

  1. על פי מדדים שונים אירלנד התאוששה מהמשבר הקשה של הסאב-פריים אותו חוותה החל משנת 2008. החל מ-2013 אירלנד התאוששה אט אט, אך עדיין ישנו פער של 20% בין המחיר בפועל למחיר הפוטנציאלי של הנדל"ן במדינה. ולכן מומחים רבים סוברים כי ניתן לראות תשואה של 10% בשווי הנדל"ן במדינה מדי שנה. בשנים האחרונות, חברות ענק רבות כבר העבירו את בסיס הפעילות שלהן לאירלנד ולכן מעריכים כי שווי הנדל"ן עוד צפוי לעלות.
  2. המיסוי עליו נפרט בהמשך הוא מהנמוכים באיחוד האירופי, בשל תפיסת העולם הליברלית של אירלנד, הדבר נכון אף בפרט בנוגע למס החברות אשר משך חברות ענק כמו google ו-amazon לפעול במדינה. לכן, אנשים שמעוניינים להשקיע באיחוד במדינות בעלות מיסוי נמוך אירלנד נדמית כאופציה מועדפת.
  3. המדינה מתפתחת והתיירות והתעשייה בה צומחות באופן חיובי. לרוב במדינות בעלות מדדים חיובים בתחומים אלו, גם ערך הנדל"ן יצמח ויראה תשואה חיובית למשקיעים. דירוג האשראי של המדינה הועלה על ידי חברות האשראי כמו S&P ומשקיעים שבו למדינה. בשל השפל הקשה לו נכנסה ניתן לנצל את ירידת מחירי הנדל"ן אשר צפויים לעלות על מנת לגרוף תשואה נאה.
  4. אירלנד ודבלין בפרט, מיצבה את עצמה כמרכז טכנולוגי בינלאומי, אשר מושך אנשי הייטק מכל אירופה לחברות הפועלות בתחום זה בשטחה. בשל כך ישנם משכירים בעלי אמצעים אשר מעוניינים לשכור נכסים איכותיים ויכולים לשלם מחירים נאים בעבורם.
  5. הברקזיט, יציאת בריטניה מהאיחוד האירופי, גרם לחברות רבות אשר פועלות באנגליה וחוששות מהפעולה הדרמטית, לעבור לאירלנד אשר שייכת לגוש היורו ולא צפויה לעזוב אותו. בשל כך אירלנד נהנית משגשוג נדל"ני רב של חברות אשר מעוניינות בנכסים סמוך לבריטניה אשר אינם חלק מהצונאמי הכלכלי והלא וודאי של בריטניה בעתיד הקרוב.
  6. בהמשך ליתרון הקודם, אירלנד שייכת לגוש האירופי, המטבע הוא יורו והחוקים הם חוקי האיחוד, בהתאם לכך למשקיעים זרים נוח לפעול כאשר הם יודעים שהם מוגנים תחת חוקים מוכרים וידועים של האיחוד האירופי ולא תחת חוקים ייחודים של מדינה מסוימת. בנוסף, המדינה דוברת אנגלית, דבר שמהווה יתרון רב לאנשים המעוניינים להכיר את התרבות והשפה של המדינה בה הם משקיעים כסף רב.
  7. מדובר במדינה אירופאית מתקדמת אשר הסיכון להפיכות פוליטיות או שחיתות הינו נמוך בשונה מיעדים אחרים להשקעות נדל"ן כמו מדינות במזרח אירופה או אפריקה. לכן השקעה בה נתפסת כבטוחה מבחינה חוקית, הסבירות כי ילאימו את הנכס או שערכו יתרסק בשל מלחמה אינו קיים.
  8. התיירות בדבלין, ביערות אירלנד ובערים נוספות במדינה נמצאת בעלייה מתמדת, דבר אשר מהווה הבטחה יחסית לכך שניתן יהיה לאכלס את הנכסים אשר יירכשו להשכרה הן למקומיים והן לתיירים וחשוב מכך ככל שהתיירות עולה כך גם המחיר היחסי של כל נכס פנוי. כפי שכולנו יודעים מערים מתויירות במיוחד כמו ברצלונה או לונדון, ככל שישנה יותר תיירות בערים אלו כך השכירות הן לטווח קצר והן לטווח ארוך עולה, דבר המתבטא בתשואה הגבוהה יותר של המשקיע.

המחירים של הנדל"ן האירי משתנים ותלויים בראש ובראשונה באזור הנכס, כאשר הנכסים היקרים ביותר נמצאים ברכז העיר דבלין אשר מהווה מרכז היסטורי, תיירותי וכלכלי של המדינה. נכסים באזורים היקרים יותר נחשבים יציבים יותר גם למשברים קשים, הודות לחברות הפועלות באזור, אך מאידך המחירים כבר בשלב זה הינם יקרים אך מבטיחים תשואה מכובדת בסיכון הנמוך. ניתן למצוא נכסים רלוונטים להשקעה כבר בסכום של 80,000 יורו, אך אלו יהיו מוזנחים באופן יחסי. אלטרנטיבה נוספת היא השקעה משותפת יחד עם משקיעים נוספים, כאשר סכומי השקעה ההתחלתיים עומדים על 50,000 יורו בלבד.

ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן הן בשוק האירופי והן בשוק האירי. זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי הן של אירלנד והן של האיחוד האירופי אשר חלים במדינה יכול להוביל להפסדים משמעותיים. הדבר נכון לכל השקעת נדל"ן במדינה שאינה מוכרת לרוכש, ולא רק למשקיע הישראלי באירלנד.

 

סוגי הנכסים אשר ניתנים להשקעה והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים באירלנד:

  1. השקעה לטווח קצר – בשל התאוצה בנדל"ן האירי, ישראלים רבים רוכשים דירות מוזנחות, משפצים אותם וגורפים רווחים נאים, תוך ניצול 10% העלייה בשווי מדי שנה בתוספת העלייה כתוצאה מהשיפוץ.
  2. דירות למגורים בדבלין – הגידול הטבעי בדבלין ואירלנד הקתולית הוא עצום, 33% מהאוכלוסייה הינם מתחת לגיל 25. זאת בנוסף לעובדים רבים אשר מגיעים לעבוד בחברות הטכנולוגיה הענקיות שהקימו בסיסים בדבלין. בהתאם לכך, יש ביקוש מתמיד לדירות מגורים בדבלין והשקעה זו מניבה גידול של 10% מדי שנה בשווי הנדל"ן בנוסף לתשואה מהשכירות של הנכס.  שכר הדירה הממוצע בדבלין עומד על 1650 יורו לדירת 2 חדרים, מהמחירים הגבוהים באירופה ושנייה רק ללונדון היקרה!

בנכסים מסוג זה, ניתן הן להשקיע בטווח ארוך והן לטווח קצר בתצורה של AIRBNB ולא השכרה לטווח ארוך, שכן ישנו זרם קבוע של תיירים ואנשי עסקים המגיעים לעיר הטכנולוגית המפוארת הזו, כאשר הרווחים הצפויים משכירות במודל זה הינה גבוהה יותר בכ-80% משכירות לטווח ארוך (אך כמובן דורשת יותר עבודה בהשכרת הנכס).

  1. השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – כפי שהסברנו חברות ענק רבות עוברות להקים בסיסים באירלנד, זאת משום היותה בעלת מדיניות כלכלית ליברלית לצד היותה חלק מהאיחוד האירופי,
  2. השקעות מחוץ לדבלין – ישנם משקיעים אמיצים אשר משקיעים במחוזות נוספים מחוץ לדבלין בה הנכסים משמעותית זולים, אך לדעתנו השקעה זו אינה משתלמת. על אף הפוטנציאל הקיים בשל ההאצה הכלכלית באירלנד, אזורים אלו יהיו חשופים במיוחד לירידת מחירים חדה וקושי בהשכרה במידה ואכן ישנה בועה בשוק הנדל"ן האירי כפי שאנליסטים שונים מעריכים. גם פה כמובן ניתן להשכיר בתצורה של Airbnb במיוחד באזורים "הירוקים" יותר של אירלנד, אשר נהנים מתיירות יציבה, אך לרוב תיירות זו לא מתאפיינת בלינה של יותר מלילה בנכס מאחר ומדובר בטיולים עם רכב, ובהתאם לכך העבודה הינה מאומצת משמעותית יותר.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס באירלנד:

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו. לאור המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה. עם זאת ייתכן והקורנה אף יצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים ובכך יוריד את המחירים ויגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד. החשש אף גובר בהינתן ההיסטוריה העגומה של אירלנד בהתמודדות כלכלית עם משברים, בהן לא הפגינה יציבות כלכלית.

כלכלתה של אירלנד ספגה מכה כואבת, והפגינה חוסר יציבות לאחר משבר הסאב-פריים, בשונה מאוסטריה ובדומה לפורטוגל. אירלנד לא הראתה יציבות פיננסית והתנהלות אחראית אשר מעידה כי ערך הנכס ישרוד משברים כלכליים, למעשה על אף הדעיכה בחוב האירי והסימנים החיוביים, השוק מתפתח באופן בועתי אשר אינו מייצג את מרבית תושבי אירלנד העניים. לדעת אנליסטים שונים הלקחים אשר היה צריך ללמוד באירלנד מהמשבר האחרון, לא הופקו, ולמעשה בשנים  האחרונות נוצרת בועה נוספת בשוק הנדל"ן האירי בהם מחירי השכירות והדירות עולה בקצב מואץ אשר מנותק מיכולתיהם הפיננסיות של מרבית אזרחי המדינה.

חיסרון נוסף הייחודי לאירלנד ולשוק הבועתי, הוא שרבים מהנכסים במדינה נמכרים בתצורה של מכירות פומביות. דבר זה גורם לעליית מחירים בשל התחרות על נכסים אטרקטיביים ומקשה בפועל למצוא מציאות אמיתיות ומעודדת תשלום גבוה אשר יפגע בפוטנציאל התשואה ומגדיל את הסיכון של המשקיע.

הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה כאמור הינו קטן משמעותית באירלנד הדוברת אנגלית, בעלת השקעות זרות רבות ומערכת הגנה של האיחוד האירופי ובעלת שלטון יציב ורשויות מתפקדות.

אך עדיין החוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. בתוך הקשר זה נציין כי ישנן חברות ישראליות המתמחות בשוק זה, ומומלץ לבחון את הניסיון שלהן וכן לשוחח עם משקיעים שלהם כאשר בוחרים בגורם מתווך כלשהו.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן באירלנד:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

אירלנד ידועה כמקלט מס בעבור חברות טכנולוגיה רבות, ובהתאם לכך חשוב ככל וישנה השקעה באי האירי לנצל זאת ולהקים חברה משום שההבדלים במיסוי הינם משמעותיים. מס חברות באירלנד עומד על 12.5% בלבד והקמת תאגיד באירלנד לטובת ההשקעות במדינה צפוי לחסוך סכומים נכבדים, זאת מאחר ומס החברות באירלנד הינו מהנמוכים באיחוד האירופי. במידה והמשרדים יהיו בעלי אוריינציה טכנולוגית ניתן אף להוריד את המיסוי ל6.5%, מומלץ לדבר על אפשרות זו עם הגורמים המסייעים להשקעה ובכל מקרה לקחת זאת בחשבון כאשר מחשבים את ההכנסות הצפויות מהנכס והזמן אשר יידרש להשבת ההשקעה הראשונית.

יתרון נוסף ובדומה למדינות אירופיות אחרות, ישראל מחזיקה באמנה כלכלית עם אירלנד למניעת כפל מיסוי, בהתאם לכך אין חשש כי אדם המשקיע באירלנד יידרש לשלם מיסוי כפול הן בישראל והן באירלנד ובכך להפסיד כמעט את כל התשואה מההשקעה.

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה.

 

לסיכום

השקעה באירלנד הינה השקעה עם פוטנציאל לתשואה גבוהה ומהירה, עם זאת היא אינה בטוחה כמדינות אחרות באירופה ואף ביחס למדינות כמו פורטוגל וספרד אשר חוו את משבר הסאב פריים בעצמן. החשש של רבים היא כי בועה נוספת נוצרה באירלנד בשוק הנדל"ן ולכן התשואה הגבוהה לטווח הקצר עלולה לעלות במשבר נוסף בעתיד שכן המחירים אינם משקפים את יציבותו של שוק.  עם זאת, אנשים אשר מאמינים כי לא צפוי משבר כלכלי גלובלי בעתיד הנראה לעין או שמעוניינים להשקיע לטווח המאד רחוק ולעבור את המשברים הפוטנציאלים, יכולים למצוא את התאוצה האירית כרכבת שלא כדאי לפספס ולנצל.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?