השקעות נדל"ן באיחוד האמירויות – הישראלים יכולים להשתתף בחגיגת היוקרה?

איחוד האמירויות הערביות אשר כוללות איחוד של 7 אמירויות, כאשר החשובות שבהן הן דובאי ואבו דאבי מוכרות לישראלי הממוצע כמוקד של עושר רב כתוצאה מעסקי הנפט המשגשגים במקומות אלו. לאחרונה השתלטו על מהדורות החדשות הסכם השלום המכונה הסכם אברהם, אשר הכרזה על כריתתו בין ישראל ואיחוד האמירויות בתיווך אמריקאי באוגוסט 2020 שינתה את היכולות של הישראלים לפעול במדינה העשירה זו.

תוך ימים בודדים כבר הוכרזו על עסקאות ענק בין אנשי עסקים וחברות ישראליות בפלח השוק הזה, החל סיקור על פתיחת התיירות ובהתאם לכך עולה השאלה האם שוק הנדל"ן הינו אלטרנטיבה נוספת אשר ניתן לפעול בשוק החדש לישראלים? אומנם כבר עשורים חברות פועלות דרך מתווכים או באופן חשאי עם איחוד האמירויות, אך נורמליזציה של היחסים בין המדינות מאפשר גמישות רבה יותר באופן משמעותי.

הרעיון הבסיסי של השקעה בנסיכויות העשירות אשר הכלכלה בהן צומחת באופן עקבי נראה מפתה, אך למרבית הישראלים לא ברור גם לאחר שינוי הסטטוס קוו האם כדאי בכלל להשקיע בנכסי נדל"ן בנסיכות, לאור היחסים הסבוכים וחוסר היציבות המאפיין את המזרח התיכון.

בהתאם לכך, במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן באיחוד האמירויות, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.

 

השקעות נדל"ן של ישראלים באיחוד האמירויות – מה הסטטוס של ההסכם ומה ההשלכות של האירוע על המשקיעים?

ראשית נציין כי מבחינה חוקית, בשלב הנוכחי טרם כריתת ההסכמים הרשמיים והכלכליים הנלווים עדיין לא ברור כיצד יראו הקשרים בין המדינות. עם זאת לאחר כריתת הסכם השלום בסבירות גבוהה מאד,  ניתן יהיה לרכוש נכסי נדל"ן באמירויות השונות באיחוד באופן ישיר ללא צורך במורכבות הקיימת כיום הדורשת מעורבות צדדים שלישיים או הקמת חברות במקומות שונים בעולם.

בנוסף על כך, יוכל המשקיע להגיע ישירות לאמירות על מנת לבחון את הנכס, דבר אשר כמובן לא התאפשר עד היום אלא אם היה למשקיע דרכון זר. כעת לאור ההסכם אשר צפוי להיחתם, המשקיע צפוי להינות מאותם תנאים אשר נהנים מהם משקיעים זרים ממדינות אחרות, אשר המשמעותית שבהן היא ויזת שהייה ארוכת טווח.

הדבר מתלווה לכך שבשנים האחרונות גורמים בנסיכויות פועלים באופן אקטיבי לעודד השקעות של ישראלים ושל חברות השקעות ישראליות במדינות המפרץ, זאת על מנת לתפוס אחיזה בתחום ההיי-טק אשר פורח בישראל.

לאחר כריתת הסכם השלום, ניתן להפחית את המשמעות של גורמים פוליטיים חיצוניים ולבחון את כדאיות ההשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות. חשוב להבחין בין אופוריית השלום, לבין הכדאיות של פעולה מסוג זה, כלומר זה שיש שלום וניתן להשקיע באופן גלוי בדובאי או אבו דאבי לא אומר שכדאי להשקיע באותן מקומות, ואנו ננתח זאת בחלקים הבאים של המאמר.

בנוסף לכך חשוב לזכור כי ישנם סימני שאלה רבים על הסכם השלום, אשר מובילים אותנו גם במידה ואתם שוקלים להשקיע באיחוד האמירויות, לחכות עם השקעת נדל"ן זו עד אשר משתנים שונים יתבהרו.

בשלב זה איננו יודעים האם במסגרת ההסכמים תחתם אמנה למניעת כפל מס בין המדינות, אשר תבטיח כי לא תשלמו מס פעמיים בעבור אותם רווחים.

האם ינתנו הטבות ייחודיות, או שמא מגבלות על רכישת קרקעות על ידי ישראלים, כל אלו עלולים להכריע את הכף בנוגע להשקעות ולכן אנו ממליצים לכל הפחות עד לאחר כריתת ההסכמים הרשמיים וניתוחם, לבחון השקעות אך לא למהר ולהתחייב אליהן.

 

השקעת נדל"ן באיחוד האמירויות, על מה מדובר ולמה כדאי?

כאשר אנו בוחנים השקעות שיקול הדעת נעוץ במציאת האיזון שבין תשואה לביטחון. כאשר שוקלים להשקיע בנדל"ן באיחוד האמירויות, סביר כי המשקיע שם דגש רב יותר על ההזדמנות לתשואה גבוהה מאשר על בטחון בהשקעה.  לא רק בגלל שישנו חשש לשווי הנכס, זאת מאחר וכפי שנרחיב בהמשך אמירויות אלו אינן יציבות כלכלית כפי שנדמה לרבים, אלא גם בגלל טיב מערכת היחסים בין ישראל לנסיכויות גם לאחר הסכם השלום אשר מגביר את הסיכון של ההשקעה באופן משמעותי. לכן, התשואה על הנדל"ן לדעתנו צריכה להיות אטרקטיבית במיוחד על מנת שתהיה שווה את ההשקעה בעבור המשקיע.

איחוד האמירויות על הנסיכויות השונות בה הינה מעצמה כלכלית ובעלת השפעה פוליטית רבה. שטחים במדינות המרכזיות ובראשן דובאי ואבו דאבי מהווים סמל סטטוס נחשק בעבור רבים.

עם זאת האמירויות סבלו ממספר בעיות כלכליות אשר פקדו אותן בשנים האחרונות וייתכן כי זהו הזמן האידאלי לרכוש בהן נכסים.

זאת בנוסף לכך שהשקעות נדל"ן באופן כללי נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על הסיכון בהשקעה במדינה אשר על אף היחסים הדיפלומטים החדשים עם ישראל, הם לא צפויים להיות יציבים. בהתאם לאמור לאיחוד האמירויות מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:

  1. בעקבות המשבר הכלכלי אשר האמירויות חוות בשנים האחרונות, ריבוי בניה של דירות יוקרה בכמות רבה מעל הביקוש וגורמים נוספים אשר הוביל לבעיות כלכליות חוזרות ונשנות בעשור האחרון במדינות המפרץ מחירי הנדל"ן בדובאי, הגדולה והמרכזית שבאמירויות, ירדו משמעותית ובשיעור של 30%. במידה ואתם מאמינים בעוצמתן הכלכלית של האמירויות, זהו הזמן המושלם לרכוש בהן נכסים יוקרתיים בעלי פוטנציאל כלכלי וסמל סטטוס לא מבוטל במחירים נמוכים במיוחד באופן יחסי למחירי השוק בשנים בהן לא היה משבר כלכלי.
  2. כפועל יוצא מהמשברים הכלכליים הקשים אשר חוות נסיכויות האיחוד פועלות באופן אקטיבי למשיכת הון זר אל תוך המדינה בניסיון לעצור את הכלכלה המדרדרת. בהתאם לכך, משקיעים זוכים לתנאים טובים, סובסידיות ולא נרדפים על ידי השלטונות. כל אלו מייצרים סביבת השקעה נוחה במיוחד אשר מעודדים משקיעים שונים לפעול במדינה.
  3. תיירות החוץ באיחוד האמירויות גבוהה בשל האטרקציות הרבות אשר נבנו במקום כתוצאה מהעושר הכלכלי אשר הגיע למדינה במרוצת השנים וכחלק מהניסיון להקטין את התלות בנפט. כיום מדינות המפרץ מושכות תיירים ואנשי עסקים רבים מכל העולם, כאשר תיירים אלו מתאפיינים ברובם במעמד סוציו אקונומי גבוה במיוחד בשל העלויות הגבוהות של החיים במדינה במפרץ. אומנם לא סביר כי תשכירו את דירתכם למיליארדר, אך אנשים מהמעמד הבינוני-גבוה בהחלט יכולים לרצות לחפש השכרה לטווח קצר בדירות היוקרה הפנויות בשוק כאשר הם מטיילים בדובאי וכדומה. בהתאם לכך ישנה האפשרות גם להשכיר את הנכס לתיירים במחירים גבוהים יותר מאשר לאוכלוסייה המקומית. זאת בהתאם למודל הנפוץ של Airbnb אשר מספק תשואה גבוהה יותר עד לכדי 80% מהשכרת נכס לטווח רחוק.

בתוך כך נציין כי צפוי גל תיירות עצום של ישראלים סקרנים בשנים הקרובות אשר לראשונה יוכלו לבקר במדינה המפוארת והקרובה באופן יחסי. בהתאם לכך, ישראלים יוכלו להשכיר לישראלים ולהנות גם מההגנות של מערכת המשפט הישראלית ולפעול מול גורמים מוכרים, יתרון אשר אין להקטין בחשיבותו.

  1. כידוע לכל לאור הסכם אברהם, ישראל ואיחוד האמירויות נמצאות במצב החיובי ביותר בו מערכת היחסים בין שתי המדינות הייתה אי פעם. אך לא פחות חשוב, נראה שמערכת היחסים החיובית אשר החלה לפני כ-30 שנה צפויה להתחזק ולהיות יציבה. זאת הודות לאינטרסים משותפים הנוגעים לחשש מאיראן ובעלות ברית משותפות רבות ובראשן ארצות הברית וערב הסעודית. עוד קודם להסכם השלום, נפתחה נציגות ישראלית רשמית ושרים שונים הגיעו למדינה במסגרת שיתופי פעולה שונים. כל אלו מניבים אופטימיות למשקיעים הסוברים כי אזרחותם הישראלית לא תפגע בהשקעותיהן באחת מהנסיכויות הללו, והסכם השלום רק יקל על מערכת יחסים יציבה אשר הייתה קיימת עוד קודם לכן.
  2. פחות מ-20% מהתושבים במדינה הינם אזרחים של איחוד האמירויות, כל היתר הינם מהגרי עבודה מהמזרח או עובדים מהמערב אשר פועלים בחברות הענק במקום. בשל כך ישנו שוק גדול יחסית של שכירות של אנשים אשר אינם רואים בעצמם תושבי קבע ולכן אינם רוכשים נכסים במדינה.
  3. חברות איחוד האמירויות פועלות בשנים האחרונות להקטין את התלות של המדינה בנפט, זאת על מנת לשמר יציבות כלכלית גם כאשר מחירי הנפט צונחים וגם במציאות בה ימצאו משאבים זולים ואקולוגים יותר. אמנם התלות של המדינה בנפט עדיין גדולה מאד, אך פעולות אלו והצלחות מסוימות במיוחד בתחום התיירות והתעופה מובילות משקיעים להאמין כי השקעה במדינות אלו הינו חכם גם לטווח הרחוק בו הנפט יהיה פחות משמעותי בכלכלת העולם.
  4. מערכת מיסוי נוחה באופן יחסי בתחום הדירות עליה נפרט בפרק ייעודי לשיטת המיסוי באמירויות בתחום הנדל"ן.

מחירי הנדל"ן באיחוד האמירויות אינו זול, הוא אמנם נמצא בירידה בשנים האחרונות ובדובאי אף ירד ב-30% בשנים האחרונות, אך בשל יוקר המחייה במדינה המחירים עדיין גבוהים באופן יחסי למקומות אחרים בהם ישראלים נוהגים להשקיע.

כאשר בוחרים נכס באיחוד חשוב לזכור מי קהל היעד של אותו נכס. הדבר נכון ביתר שאת כאשר מדובר בדירות יוקרה המאפיינות את האמירויות. עיר הסיכויים של המשקיע הוא למשוך אנשי עסקים ועובדים ממדינות המערב אשר נמצאים מטעם עבודתם, או תיירים מהמעמד הבינוני.

חשוב לזכור כי במדינות המפרץ ישנם עובדים זרים רבים ממדינות עניות ברחבי אסיה, אשר אף הם צריכים ללון וייתכן כי השקעה נבונה תהיה לכיוונם, באמצעות רכישת נכסים זולים יותר בשכונות מרוחקות יותר. בכל מקרה צריך לבחון כל נכס ולחשוב מי הלקוח אשר צפוי להשכיר אותו והאם סביר כי ישכיר נכס ולא ירכוש דירה באופן עצמאי או ילך לבית מלון.

ככלל מומלץ לפנות לחברות מערביות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק מדינות המפרץ, על מנת להכיר את האלטרנטיבות השונות וכן יסייעו בחוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה.

המלצתנו לגורמים מערבים שאינם ישראליים, זאת  על אך שחברות ישראליות רבות צפויות לצוץ כפטריות אחרי הגשם ולהציע את סיוען המקצועי, בפועל חשוב לבחון בעין חשדנית הצעות אלו שכן ייתכן כי הם לא מומחים בעלי ניסיון בתחום ההשקעות באמירות שכן עד רק לאחרונה הן היו נתונות למגבלות הזהות לכל יתר אזרחי ישראל וייתכן כי ניסיונן בתחום מוגבל וקצר.

 

סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים באיחוד האמירויות אשר רובם  מתכנסים לכדי דירות יוקרה. אומנם ישנם נכסים לדירות המיועדות לעובדים הזרים, אך חברות הנדל"ן המערביות אשר אינן הקשר לישראלים אינן מציעות נכסים אלו לרוב. בנוסף, בשונה מיעדים אחרים, במקרה זה אנו נבחן רק דירות למגורים, זאת מאחר והסבירות כי ישראלי יוכל לרכוש נכסי תעשייה וכדומה הינם קלושים במדינה אשר נשלטת על ידי עשירים מקומיים, וגם אם יצליח לשים ידיו על נכס מסוג זה הוא יתקשה לתפעל זאת מרחוק. עם זאת בשל קיומן של 7 אמירויות במדינה זו ישנו מגוון יחסית:

  1. דירות למגורים בדובאי – כמעט מחצית מתושבי המדינה מתגוררים בנסיכות זו, בהתאם לכך מדובר  מציעה מגוון דירות יוקרה, ומהווה מוקד משיכה לעשירי העולם ולאנשי עסקים רבים. מחירי דירות המגורים בנסיכות זו ירדו כאמור באופן דרמטי, עם י. שוק זה מהווה עיקר זאת משום שאירועי ספורט, תרבות רבים מתרחשים בדובאי מדי שנה זאת במטרה למנף עצמה כמרכז תיירותי ותרבותי מוביל. כפועל יוצא ניתן להשכיר נכסים אלו לעובדים שונים אשר מתחלפים מדי שנה-שנתיים לאחר שהם שבים למשרדי החברות במדינותיהם שלהם או לאחר שהאירוע מסתיים.
  2. דירות למגורים באבו דאבי – אבו דאבי מהווה המדינה השנייה בד עיקר עתודות הנפט המצויות באיחוד האמירויות בהתאם לכך מדובר במדינה אשר בפועל הינה עשירה במיוחד. אך משום שאינה פועלת בתחום התיירות, שוק השכירות בפועל הינו מצומצם ומורכב בעיקר מעובדים בתחום הנפט אשר אינו בהכרח רב ולכן אינה בהכרח מהווה השקעה מומלצת. במידה ותחליטו להשקיע בנסיכות זו על אף השוק המצומצם תגלו בונוס נחמד  שהוא מדיניות המיסוי, מדובר בנסיכות בה המיסוי אינו קיים הלכה למעשה בגין נכסי נדל"ן.
  3. השקעות ביעדים תיירותיים – דובאי ואבו דאבי מושכים תיירים רבים מדי שנה, בדגש על דובאי אשר מחזיקה במלונות פאר, אטרקציות תיירותיות רבות ודימוי יוקרתי. בשל כך, ניתן להשכיר לטווח קצר נדל"ן יקר באופן יחסי ובכך להתחמק מהקושי להשכיר למקומיים בין אם אזרחים עשירים או נתינים עניים. הדירות האיכותיות יכולות למשוך תיירים רבים אשר לא מעוניינים להיות במלונות הפאר היקרים במיוחד.

בהקשר של יעדים תיירותיים חשוב לבחור את היעד באופן חכם. כלומר דירות להשכרה לטווח קצר הינה אופציה מעולה לתייר מהמעמד הבינוני, סביר כי אנשים מהמעמד הגבוה לא יצטרכו דירות אלא ילכו למלונות היוקרה, ובהתאם לכך חשוב לבחור נכס אשר מתאים לשוק הפוטנציאלי הקיים במדינה.

  1. דירות למגורים ביתר האמירויות – על אף שהינן קטנות ופחות חשובות משמעותית משתי החברות הגדולות באיחוד, 5 האמירויות הנוספות הינן בעלות 25% מהאוכלוסייה והינן עשירות אף הן. בהתאם לך ניתן לשקול השקעה בנסיכויות אלו, עם זאת כמעט ואין תיירים במקומות אלו או אנשי עסקים ובהתאם לכך שוק השכירות הינו מצומצם וקטן משמעותית.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס באיחוד האמירויות:

על אף האמור ישנם מספר קשיים אשר חשוב לעמוד עליהם בטרם אתם רצים לרכוש נכס באיחוד זה, להלן אלו העיקרים אשר חשוב לתת עליהם את הדעת:

  1. אחד הדברים החשובים ביותר לזכור על אף אופוריות השלום, היא שאין באמת שום התחייבות כי הסכמי אברהם יחזיקו לאורך שנים. באותה קלות שניתן לפתוח שגרירות, ניתן גם לסגור שגרירות ולהפסיק את היחסים הדיפלומטים בין המדינות. במצב כזה ייתכן מאד כי משקיעים קטנים יפלו בין הכיסאות ימכרו במחירי הפסד ולא במועד שתכננו ואף חמור מכך נכסיהם יוקפאו וכיוצא בזה.

נציין כי לאחר הסכמי אוסלו ב-1992, מדינות ערביות שונות כמו עומאן, מרוקו ותוניסיה החלו ביחסים דיפלומטים עם ישראל, יחסים אשר עלו על השרטון עם תחילת האינתיפאדה השנייה, מערכות יחסים אשר עד היום לא חזרו להיות רשמיים. בתוך כך, נציין כי בשנת 2010  המוסד התנקש באל מבחוח בדובאי וגרם לשבר דיפלומטי קשה בין איחוד האמירות לישראל, שלו היה קורה ב2021 ייתכן והיה מוביל להפסקת היחסים הדיפלומטים בין המדינות. ולא רק זאת, בדומה לאינתיפאדה אשר פגעה ביחסי ישראל עם מדינות בכל העולם הערבי, ייתכן כי סיפוח, אינתיפאדה שלישית, מבצע צבאי בעזה או מלחמה בצפון כולם עלולים לגרום לניתוק היחסים אשר נראים כעת כה ורודים, זה לא הפחדה תיאורטית אלא דבר שקרה לאורך השנים עם מדינות רבות באזור.

 

מערכת יחסים אשר מוטלת על כרעי התרנגולת כמו התקווה ליציבות במזרח התיכון יש השלכות קשות על משקיעים. בהקשר זה נציין כי בין ישראל לאיראן טרם המהפכה התרבותית של 1979 בה עלה חומייני לשלטון היו יחסים מדהימים ועסקאות רבות. לאחר המהפכה אשר התרחשה במהירות, נכסים רבים הוקפאו ועסקאות שונות עצרו כאשר הצדדים השונים טוענים לחובות של הצד השני והפרת חוזים. טענות אשר נבחנו בערכאות שונות, וגם כיום מעל 40 שנה לאחר ההפיכה וניתוק היחסים עדיין עומדות והחובות לא משולמים.

  1. בנוסף על כך, חשוב לזכור כי הסכם אברהם הוא הסכם בין מנהיגים. בשנת 1977 נחתם הסכם שלום בין ישראל למצרים, כיום חמישים שנה לאחר מכן העם המצרי עדיין מפגין עוינות רבה כלפי ישראל ולעיתים קרובות מחרים גורמים המעודדים נורמליזציה בין המדינות. בתוך כך, הסכם שלום עם איחוד האמירויות אינו יוצר מערכת יחסים חמה בין העמים, וייתכן מאד כי פעולות של ישראל יתקבלו בעוינות חריפה על ידי המקומיים ואף חרמות. לדבר זה יש השלכות חמורות באיחוד האמירו בה ישנן שמועות ודיווחים רבים כי זרים מופלים לרעה כאשר הם מנסים לפעול או נקלעו לסכסוך עם מקומיים.
  2. משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, הגיע גם לאיחוד האמירויות ביתר שאת. המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה בנוגע לכלכלה בשנים הקרובות. למעשה דיווחים ראשוניים מציינים כי הכלכלה בדובאי צפויה להתכווץ ב-6% בשל משבר הקורונה, דובאי אף הוגדרה כמדינה הפגיעה ביותר במשבר הקורונה במזרח התיכון וצפון אפריקה. זאת בשל הצעדים שנקטה למול הקורונה,  החובות אשר היו בדובאי עוד טרם הקורונה.
  3. על אף הדימוי היוקרתי, דובאי אינה נסיכות יציבה כלכלית, ב-2009 היא נכנסה למשבר חובות כבד אשר אף הוליד חשש לחדלות פירעון. בתוך הקשר זה מחירי הנדל"ן למגורים ירד בלא פחות מ-30% מאז שנת 2014 אשר הייתה השיא לאחר ההתאוששות קצרת הימים מהמשבר של שנת 2009. צניחה מסוג זה אינה מייצגת שבר חד פעמי אלא מאפיינת בעיות קשות ועמוקות.
  4. בהמשך למתואר, הכלכלה בדובאי ובאמירויות הקטנות יותר מצויות בעיצומו של משבר כלכלי קשה, הצמיחה בשנת 2019 הייתה בשיעור של 1.94% בלבד וזה עוד טרם משבר הקורונה אשר סביר כי הוביל כבר למיתון של ממש וצמיחה שלילי. המשבר נובע בשל צניחת מחירי הנפט אשר נמשכת תקופה ארוכה ומשבר תחבורה, התיירות והבריאות אשר מחמירים כעת בתקופת המשבר הגלובלי. בהתאם לך, משקיעים רבים חוששים מהשקעה בנדל"ן ובכלל באמירויות בשלב זה. כפי שציינו ביתרונות, ייתכן וזהו זמן מעולה להשקעה מתוך אמונה כי הנסיכות עוצמתית מדי בשביל להתרסק ונפט הוא משאב בעל ערך משמעותי, אבל ייתכן כי המשבר הזה לא צפוי להסתיים בקרוב ומשקיעים לא יראו תשואה ואף יפסידו את מרבית הונם אם התחזית הפסימית בדבר חדלות פירעון אכן תתממש.
  5. שוק הנדל"ן באמירויות המרכזיות הינו רווי, ישנן דירות רבות אשר בפועל מרבית התושבים במדינה אשר הינם עובדים זרים אינם יכולים לשלם בעבורם, ואלו אשר יכולים לממן אותם מהווים כמות קטנה מההיצע. בעקבות כך המחירים יורדים ואין ביקוש רב לא לרכישה ולא למכירה של נדל"ן במדינה. בשונה מבעיות אחרות היעדר ביקוש ושוק רווי הינה בעיה לטווח ארוך אשר תמנע תשואה טובה למשקיעים מנכסי נדל"ן.  בהינתן כך הירידה הדרמטית במחירי הנדל"ן לא צפויה להשתנות גם לאחר שהמדינה תתאושש מהמשבר הכלכלי בו היא מצויה.
  6. חיסרון ייחודי למדינה זו היא שהעושר הרב אינו מחלחל למטה. אומנם העשירים במדינה עשירים כקורח, אך הם אינם זקוקים לשכירת דירות אלא רוכשים בעצמם. ההמונים במדינה זו אינם אזרחי המדינה אפילו ואין להם את הכח הכלכלי לשכור נכסים בה. בהתאם לכך, שוק הדיור במדינה זו הינו מצומצם משמעותית והעושר הרב של המדינה אינו יוצר אלא אשליה לשוק פעיל, כאשר בפועל מדובר בשוק מצומצם הפונה בעיקר לתיירים ועובדים מן המערב בחברות הגדולות כמו חברת התעופה "אמירייטס".
  7. הסיכון הנוסף אשר קיים נמצא בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. סיכון זה ממשי אף יותר במדינה כמו איחוד האמירויות, אשר מספר האזרחים בה הינו קטן במיוחד ומרבית תושביה הינם עובדים זרים. לפי דיווחים שונים, בתי המשפט והרשויות מפלות לרעה משקיעים זרים כאשר נכנסים לסכסוך עם אזרחים אשר מקורבים לשלטון, דבר אשר אף מחריף כאשר מדובר בישראלי אשר אין לו גישה כלל למדינה והייצוג שלו נפגע משמעותי. כלומר אין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו אוסטריה. החוקים, התרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין המתמחים בשוק של המפרץ הפרסי, אך אלו יצטרכו להיות זרים ולא ישראלים על מנת שיוכלו לפעול בשטח.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן באיחוד האמירויות:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

ראשית נציין כי נכון לאוגוסט 2020, איחוד האמירויות אינה מחזיקה באמנת מס עם ישראל, ובכך למעשה חושפת את המשקיעים הישראלים למיסוי כפול בגין הרווחים מהנכס. אמנה מסוג זה מבטיחה למנוע אפשרות של תשלום כפל מס בעבור אותם רווחים, היעדר אמנה זו בכך חושפת בנוסף למיסים המפורטים כאן גם למיסים של מדינת ישראל, לעיתים רשויות המס הישראליות פוטרות ממיסוי גם במקרים בהם אין אמנה מסוג זה, אך אין מדיניות רשמית בנושא זה. עם זאת המיסוי באיחוד האמירויות הוא כה נח שגם במידה ויהיה כפל מס, ההשלכות של הפעולה אינן כה דרמטיות כמו במדינות אחרות.

בהתאם לכך להלן המיסים המרכזיים הקיימים באיחוד האמירויות:

  1. מס הכנסה מהשכרת הדירה – פרט לאבו דאבי, בכל הנסיכויות ישנו מס קבוע של 5% בגין הכנסה מהשכרת דירה, וכאשר מדובר בהשכרת נכסים שאינם מיועדים למגורים המס עולה ל-10%. באבו דאבי אין כלל מס הכנסה מהשכרת דירה אלא תשלום על רישיון להשכרת נכסי נדל"ן.
  2. מס שבח – אין כלל מס שבח במדינות האיחוד.
  3. מס חברות – במידה ותחליטו להקים חברה, זאת בעיקר על מנת להרחיק את האזרחות הישראלית לחברה באופן אשר יאפשר לכם מעט יותר ביטחון בנוסף להסכמי השלום, שכן ניתן להקים את החברה בכל מקום אחר בעולם, חשוב שתדעו כי בדובאי מס החברות עומד על 0% באזורים הפטורים ממס המפורסמים של הנסיכות!

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, בוודאי לא באיחוד האמירויות בה ישנו חשד ממשי כי בעלים ישראלי יפגע ברווחיות הנכס, משקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והקרבה לישראל הופכת את מוטת השליטה על הנכס לקלה יותר.

 

לסיכום

על אף הסכם השלום, השקעה באיחוד האמירויות אינה בהכרח דבר מומלץ כיום. איחוד האמירויות הינו איחוד של נסיכויות אשר מוכרות בשל תעשיית הנפט המשגשגת שלהן, אך על אף הסכם אברהם נמצאים ביחסים מורכבים מאד עם מדינת ישראל.

אף על פי כן, משברים כלכליים רבים אשר הגיעו לשיא בשנת 2020, צניחת מחירי הנפט בהן כלכלת המדינה תלויה והתחזקות תחליפים אקולוגים, עודף היצע של דירות יוקרה וביקוש נמוך של דירות אלו בשוק השכירות,  יצרו סיטואציה בה ישנם סיכונים רבים להשקעה בנדל"ן באיחוד האמירויות, גם מבלי להתחשב בפריזמה הישראלית.

כמו כן, המחירים הגבוהים באופן יחסי של דירות שם, מעלים את השאלה האם במחירים אלו לא עדיף להשקיע במקומות בטוחים יותר כמו בריטניה וארצות הברית ואף בישראל?

הדבר נכון ביתר שאת בפריזמה ישראלית, לאור ההבנה שהסכמי השלום יכולים להיפגע וכי ישנם משתנים אשר אינם ברורים עדיין בשלב זה בנוגע ליחסים הכלכליים שבין המדינות לאחר ההסכם. כל אלו מגדילים את הסיכון בהשקעה ישראלית באיחוד האמירויות באופן אשר אינו בהכרח מגדיל את התשואה הפוטנציאלית.

עם זאת, כל משקיע מתחיל יודע שהזמן הטוב ביותר להשקיע לטווח ארוך הוא בזמן משבר בו המחירים נמוכים והתנאים טובים.

איחוד האמירויות בשלב זה מציעה מחירי דירות נמוכים במיוחד, מיסוי נח, ממשל אשר פועל באופן יזום למשיכת השקעות זרות, וישנה נורמליזציה כעת בין ישראל והמדינה אשר סביר כי תוביל לשיתוף פעולה כלכלי רב לצד התייצבות עם העולם המערבי בכלל.

בהינתן אלו משקיעים לטווח רחוק אשר אינם חוששים מסיכונים כאשר הפוטנציאל הוא גדול, יכולים להשקיע בנכס במחיר זול יחסית באחת מהנסיכויות המשמעותיות כמו דובאי ואבו דאבי ולקבל תשואה מעולה בעתיד במידה ומשבר הנפט לא יגרום לנזק בלתי הפיך במדינה.

לכן היינו ממליצים על השקעת בנדל"ן במדינה זו רק למשקיעים מנוסים ואמידים באופן יחסי אשר יכולים לספוג את הסיכון הקיים בהשקעה בנכס זה ולכל היתר אנו ממליצים להימנע מהשקעות במדינה זו אשר טומנת סיכונים רבים הן מבחינה כלכלית והן מבחינה פוליטית על אף הסכם השלום.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?