השקעות נדל"ן באוזבקיסטן – התשואה מפצה על הסיכון

אוזבקיסטן, המדינה המוסלמית אשר הייתה בדרומה של ברית המועצות, פועלת בעשור האחרון למשוך משקיעים ישראלים באופן אגרסיבי. זאת באמצעות מערכת מיסוי נוחה, מחירים זולים ומתן ערבויות למשקיעים זרים. זאת בנוסף לנתונים אובייקטיבים של מחירי נדל"ן נמוכים ותשואה גבוהה הכניסו את המדינה אל מפת ההשקעות הישראלית.

אוזבקיסטן צמחה בישראל כאפשרות להשקעה בעשור האחרון לא רק בשל הדחיפה מצד ממשלת אוזבקיסטן, אלא גם בשל הרצון הגדל של הישראלי הממוצע להשקיע בנדל"ן במדינות זרות, זאת לאור עוצמתו של השקל ביחס למטבעות זרים, וכן בשל התפיסה לפיה השקעה בנדל"ן הינה בטוחה יותר מנתיבי השקעות אחרים ובשל מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל אשר מקשים משמעותית על אפשרות ההשקעה באפיק זה בארץ. בחיפוש אחר יעדים זולים יותר הבטוחים להשקעה בעבור ישראלים, אוזבקיסטן המוסלמית אשר הייתה עד לא מזמן סגורה לזרים נדמית כיעד חריג יחסית אשר נועד לאמיצים או לחלופין לאלו אשר מחפשים השקעות בסכומים נמוכים יותר.

במאמר זה אנו נפרט על השקעות נדל"ן באוזבקיסטן, על הכדאיות של הדבר, סוגי הנכסים הקיימים, התשואה הצפויה ולבסוף גם הסיכונים וההוצאות הצפויות בשל כך אשר ייתכן וישפיעו על כדאיות ההשקעה שלכם או לכל הפחות תהיו מודעים להם.

 

השקעת נדל"ן באוזבקיסטן, על מה מדובר ולמה כדאי?

שם המשחק כאשר מדובר בהשקעות הוא האיזון שבין תשואה לביטחון, וכאשר מדובר בנדל"ן באוזבקיסטן המשוואה ברורה. הסיכון הוא רב בוודאי בהשוואה למדינות מערביות, אך התשואה אטרקטיבית במיוחד והופכת להשקעה כדאית בעבור המשקיע.

נזכיר כי השקעות נדל"ן בכלל נתפסות כבטוחות מאחר ומקבלים בעבורם מוצר מוחשי, קרקע או מבנה כלשהו, ובכך מפצים על השקעה במדינה אשר אינה נתפסת כיציבה כמו מקומות אחרים. בנוסף למאפיין זה, אנו נפרוט את היתרונות המרכזים הייחודים להשקעת נדל"ן במדינה זו. שכן, לאוזבקיסטן מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:

  1. אוזבקיסטן היא מדינה מתפתחת הנמצאת בתאוצה כלכלית, אשר הראתה צמיחה של כ-5% בתמ"ג בשנת 2019. בנוסף, אוזבקיסטן קרובה גיאוגרפית לאירופה ולמעצמה הרוסית, במקביל קרובה לשוק ההודי והסיני המתפתחים, בשל כך ובשילוב עם הסביבה העסקית הנוחה שבה, למדינה יש פוטנציאל לפרוץ כלכלית ובעקבות כך להביא תשואה עצומה במידה והדבר יקרה כתוספת על התשואה הקיימת כתוצאה מהצמיחה העקבית במדינה.
  2. העלייה בתל"ג אף מתבטא בערך נכסי הנדל"ן ובכך שלאזרחים יש יותר כסף לשכור בפרויקטים יוקרתיים. בבניינים חדשים בעיר הבירה טשקנט מעניקים תשואה הנעה בין 8 ל-11 אחוזים מדי שנה. אחוזים אשר צריכים להיראות מפתים בעבור כל משקיע.
  3. ב-2016 מת מנהיגה המיתולוגי של אוזבקיסטן הנשיא קרימוב לאחר 25 שנים בשלטון. יורשו בתפקיד מירזייב מבצע רפורמות משמעותיות לטובת כלכלה ומדיניות פתוחה יותר. בתוך הקשר זה, אוזבקיסטן פותחת את שעריה לכלכלה ליברלית יותר ולהשקעות זרות, בתוך כך הוסרה המגבלה אשר הייתה בעבר על שימוש בכסף זר. כמו כן, ממשלת אוזבקיסטן מציעה הטבות מס בעבור השקעות זרות וכן ערבויות מטעם המדינה במטרה להגן על ההשקעה. כך שבניגוד לעבר בו גורמים שונים הרוויחו כסף באוזבקיסטן אך התקשו להוציא אותו, כיום הדבר נעשה בצורה יותר פשוטה.
  4. מבחינה גיאו-פוליטית באופן הדומה ליעדים אחרים בגוש המדינות הסובייטיות כמו באוקראינה או גאורגיה הפופולריות על ידי ציבור המשקיעים הישראלי, אוזבקיסטן פועלת על מנת להתקרב למערב ובהתאם לכך מחזרת אחר משקיעים ממדינות מפותחות. עם זאת בשונה מהמדינות אשר הוזכרו, אוזבקיסטן אינה מסוכסכת עם רוסיה ולא מנהלת עימה מלחמות, ולכן נדמית כיעד מעט בטוח יותר בהקשר הגיאו-פוליטי. אוזבקיסטן גם אינה בלארוס אשר קרובה מאד לרוסיה ולכן מנותקת באופן יחסי מהמערב. לכן, אוזבקיסטן נמצאת בנקודת איזון אידיאלית בין הגוש המערבי לזה המזרחי ובהתאם לכך נהנית מן אפשרויות כלכליות עצומות.
  5. על אף היותה מדינה מוסלמית, אוזבקיסטן מנהלת מלחמת חורמה כנגד גורמים אסלאמיים קיצוניים ובעלת יחסים מלאים עם ישראל. דבר זה מהווה יתרון כפול בעבור המשקיע הישראלי, הריסון של גורמים אסלאמיים תורמים לפיתוח הכלכלי ומערכת היחסים עם ישראל מעניקה ביטחון בכך שניתן להשקיע שם ללא חשש כי יזכה ליחס מפלה בשל יהדותו או אזרחותו הישראלית של המשקיע.
  6. השלטון הדומיננטי של מנהיג אוזבקיסטן, שבקט מירזייב, אשר בדומה לקודמו בתפקיד קרימוב, מחזיק בסמכויות נרחבות ללא מפלגות אופוזיציה, הופך את המדינה ליציבה ללא הפיכות שלטוניות ורמת בטחון גבוהה. השלטון הבלתי מעורער יצר יציבות כלכלית אשר מהווה כר נוח להשקעות.
  7. בנוסף, וייתכן כי למרבה הצער בהקשרים אחרים, בשל התלות של העולם המערבי במחצבי הגז הטבעי המצויים במדינה זו, מעלימים עין משחיתות והפרות של זכויות אדם במדינה זו. בשל כך החשש הקיים במדינות כמו בלארוס מפני סנקציות אינו קיים באוזבקיסטן.
  8. חברות ישראליות החלו להשקיע באוזבקיסטן עוד בתחילת העשור הקודם וכיום  ישנן נציגויות שונות ומגוונות של חברות ישראליות המעניקות ביטחון מסוים להשקעה במדינה.
  9. הנכסים זולים – בעוד בישראל מעטים האנשים אשר יכולים להשקיע בנדל"ן וגם במדינות מערב אירופאיות אחרות הסכום הנדרש להשקעה בנדל"ן הוא גבוה, באוזבקיסטן המחירים נמוכים ולמשקיע הישראלי יש אפשרויות רבות להשקעה. דירת 2 חדרים ממוצעים בעיר הבירה, טשקנט, אשר יקרה משמעותית מיתר המדינה תעלה למשקיע בערך 50,000 יורו, סכומים אשר אין להם מקבילות בערי בירה מערביות. כמו כן, כפי שנפרט בהמשך המיסוי הינו נח במיוחד.

 

מחירי הנדל"ן באוזבקיסטן זולים, הם כמובן משתנים ותלויים בגודל הנכס, אך ככלל מבנים חדשים יותר במרכז טשקנט עולים כ-1,000 דולר למ"ר,  דירות בפרויקט יוקרה יחלו במחירים של כ-1,5000 דולר למ"ר, לצורך השוואה מדובר במחצית עד 75% מהסכום אותו תשלמו בעבור נכס בבניין חדש בבלארוס. שכירות בנכסים יוקרתיים בטשקנט, כמו אלו אשר עולים 1,000 דולר למ"ר בבניין חדש מניבים שכירות חודשית הנעה בין 500-1000 דולר שכירות, על בסיס 75 דולר למ"ר כאשר המחירים צפויים להאמיר מדי שנה.

מחוץ לטשקנט המחירים זולים במיוחד, אך כך גם הסיכון, כאשר התשואה אינה בהכרח הולמת את הסיכון. אנו לא ממליצים להשקיע באזורים מחוץ לטשקנט, שכן התשואה בעיר הבירה גבוהה גם כך ואין צורך להגדיל את הסיכון לטובת תשואה היפותטית אשר אינה שווה את הגידול בסיכון. אזורים רבים במדינה אשר התפרקה מברית המועצות הינם אזורים כפריים ועיירות לא מפותחות, אשר אינן נמצאות בפיתוח בעתיד הצפוי לעין ולכן אין סיבה להאמין כי הנכס יניב תשואה גבוהה ויש חשש אמיתי כי הנכס יוותר מיותם משוכרים.

ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בגוש הסובייטי לשעבר, זאת משום חוסר ההיכרות עם השוק המקומי, חוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי בשלטון ריכוזי ובעל מערכת שלטון שונה שאינה מערבית ובעלת מסורות מוסלמיות וסובייטיות עלולה להיות מסובכת. עם זאת, לא מומלץ לפנות לחברות אשר מתמחות רק בשוק האוזבקי, לפחות לא בשלב המחקר, שכן ייתכן ולא ישקפו את התמונה המלאה במטרה לעודד את ההשקעה וימנעו גישה לשווקים אלטרנטיביים.

 

סוגי הנכסים והמיקומים בהם עיקר השקעות הנדל"ן מתרכזות והתשואה הצפויה בהן:

ככלל ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים השונים באוזבקיסטן, אשר כולם מתנקזים בעיר טשקנט אשר היא כאמור בירת המדינה. בעוד במדינות אחרות ניתן לראות התפרשות על פני המדינה כולה, כמעט ולא ניתן למצוא משקיעים הפונים לאזורים מחוץ לטשקנט, זאת בין היתר משום שהממשל עצמו פועל בעיקר כדי לפתח עיר זו ולא את כל יתר המדינה. עיקר ההשקעות מתנקזות בהתאם ל-2 סוגים:

  1. דירות למגורים בטשקנט –העיר הינה לב ליבה של התעשייה האוזבקית ומכילה אזרחים רבים אנשים אשר צריכים דיור ומכילה מספיק כסף מהתוצר המקומי על מנת שיהיו בה גם אנשים אשר יכולים לשלם שכירות באופן יציב ומניב. התשואה הצפויה בפרויקטים יוקרתיים הינה צפויה להיות כ-8-11 אחוזים מדי שנה.
  2. השקעה בנכסי מסחר ותעשייה – רכישת משרדים בטשקנט היא תופעה קיימת, אשר נהנית מתשואה טובה יותר מאשר דירות מאחר וכמות הנכסים אשר נבנו לצרכי תעשייה הייתה קטנה משמעותית מנכסים. ניתן מנכס מניב בתחומים אלו להפיק רווחים יפים, ובתוך הקשר זה נציין כי ממשלת אוזבקיסטן מעניקה הטבות משמעותיות בתחומי התעשיה למשקיעים זרים אשר יכולים להיות בעלי השפעה כפולה בעבורנו. ראשית, היא מגדילה את נתח אנשי העסקים הזקוקים לנכסים מסוג זה להשכרה ויהיו מעוניינים בנכס, ושנית במקרים מסוימים אנו נהיה זכאים בתור משקיעים בנכסים המיועדים לצרכים אלו להטבות שונות. מומלץ לבדוק זאת למול רואי חשבון ואנשים מקצועיים האם אתם זכאים לכך.

 

השקעה בנכסים לטובת השכרה לטווח קצר – בשונה מהמלצותינו במדינות אחרות, באוזבקיסטן לא מומלץ להשכיר נכסים בתצורה של Airbnb אשר לרוב מספק תשואה גבוהה. זאת מאחר ובמדינה זו נדרש רישיון מיוחד לשם כך והמיסוי אף עולה כאשר משכירים למטרות אלו. המיסוי בעבור נכסים מסוג זה מתחיל ב-30% אשר למעשה פוגע בכל הרווחיות של מודל ההשכרה לטווח קצר.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס באוזבקיסטן:

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו. לאור המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה בנוגע לכדאיות השקעות במדינות זרות. יש אשר רואים במשבר הקורונה הזדמנות, מאחר והמשבר צפוי לצמצם את כמות המשקיעים הפוטנציאלים ובכך יוריד את המחירים ויגדיל את התשואה של המשקיע בעתיד, אך הדבר פחות סביר בשוק בו ההיצע גדול והביקוש והמחירים זולים גם כך כמו באוזבקיסטן. בנוסף הרפואה במדינה זו מחד וקרבתה למזרח מאידך, יוצרים את החשש כי המשבר האמור ישפיע באופן משמעותי יותר על הכלכלה של המדינה המתפתחת.

אוזבקיסטן סובלת משחיתות חמורה אשר חלחלה גם לתוך רשויות המס שלה, אשר דורשות שוחד באופן יומיומי וכן הרשויות האחראיות למתן קרקעות במדינה. המדינה מדורגת במקום ה-149 בקלות עשיית העסקים במדינה, זאת בשל השחיתות והיעדר השקיפות בנוגע לאפשרויות של משקיעים זרים. כך שאין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו אוסטריה. יצוין כי בשל התלות של מדינות אירופה בגז המצוי באוזבקיסטן, מדינות רבות מעלימות עין משחיתות זו ולא יתנו מענה במידה ותיפגעו מכך.

הסיכון להיעקץ אשר קיים בכל השקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, וזהו חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או אף שרלטנים אשר מנסים לעקוץ זרים. אך כאמור במדינה מוכת שחיתות זו, אנו ממליצים בחום  להסתייע בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין שאינם אוזבקים הבקיאים בשוק זה אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. מומלץ לבחון את הניסיון של החברות הללו וכן לשוחח עם משקיעים שלהם בטרם בוחרים בגורם מתווך כלשהו, כי במקרה של אוזבקיסטן זה יכול להיות ההבדל בין להרוויח כסף רב לבין לאבד את כל ההשקעה.

התיירות באוזבקיסטן אינה דומיננטית כמו בגאורגיה ממערב, ובדומה ליתר חבל המדינות במרכז אסיה התיירות אינה מפותחת, דבר המתעצם לאור זאת שלמדינה אין גישה לים. בהתאם לכך השקעות לטווח קצר הינן מעטות זאת בנוסף על הדרישות הרגולטוריות בנושא זה אשר פירטנו עליהן בפרק הקודם, כאשר Airbnb מספק תשואה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך מדובר בחיסרון מהותי.

החוק משנת 1998 בנוגע לבעלות קרקע אינו ברור כל כך ונראה שבעלות פרטית ובעלות זרה על קרקעות הינה אסורה. עם זאת, חוק זה לא מיושם בפועל, ומתאפשרת בפועל לאחר פעולות בירוקרטיות שונות בעלות זרה ובעלות פרטית על קרקעות באמצעות חכירה, באופן הדומה לזה הנהוג במרבית הקרקעות בישראל. אך ישנו חשש אמיתי, כי הנשיא יחליט לשנות את הפרשנות החוקית של חוק זה ולפרש כך שכלל האדמות אשר נמצאות בבעלות זרה יולאמו ובפועל לא ניתן יהיה לעשות דבר כנגד פעולה מסוג זה. עם זאת נציין כי לפי כל האמירות של השלטון האוזבקי אין כוונה לעשות כן.

אוזבקיסטן היא מדינה בעלת שלטון ריכוזי עם מאפיינים דתיים מוסלמיים הכוללת מועצת דת, חוקה דתית ונשיא בעל סמכויות נרחבות. חופש הפרט, חופש העיתונות, זכויות האדם וכדומה הינה מוגבלים במיוחד. בהקשר שלנו זכות הקניין בהמשך לסעיף הקודם תמיד יהיה תחת חשש מסוים אשר אינו קיים במדינות בעלות מסורת דמוקרטית ליברלית מובהקת. כמו כן, קשה להמליץ לאנשים להשקיע במדינה בה המידע שמקבלים אינו מהימן כי התקשורת לא חופשית וזכויות הקניין שלהם תמיד מוטלות בספק. אומנם אוזבקיסטן מעודדת משקיעים, אך בסופו של דבר יש פה סיכון שכדאי לתת עליו את הדעת.

 

מיסוי והוצאות נוספות על השקעות נדל"ן באוזבקיסטן:

פרט לסיכונים אשר הוזכרו, חשוב לציין שפרט לעלות הנכס ההשקעה כוללת הוצאות נוספות אשר באות בחשבון בעת רכישת נכס להשקעה אשר יש להביא בחשבון. עליהם נפרט בחלק זה, ראשית נתחיל עם המיסוי ולאחר מכן הוצאות נוספות המתרכזות בניהול ההשקעה ועמלת התיווך.

ככלל אוזבקיסטן היא מדינה נוחה למשקיעים מבחינת מיסוי והממשלה אף מעניקה ערבויות והטבות מס שונות למשקיעים זרים, זאת במטרה לעודד משקיעים אלו לבחור במדינתם כיעד להשקיע את כספם ובכך לפתח אותה. בנוסף לכך ב-2001 נחתמה בין ישראל לאוזבקיסטן אמנה למניעת כפל מס המבטיחה למנוע אפשרות של תשלום כפל מס בעבור אותם רווחים ובכך מעגנת בחקיקה את הזכויות של המשקיע בהקשר זה.

 

המיסוי באוזבקיסטן הינו מעט שונה, כיאה לחוק הייחודי של המדינה המשלמת ערכים סובייטים, מוסלמים וליברליים במקביל. להלן המיסים המרכזיים:

  1. מס חברות – במידה ותחליטו להקים חברה אשר תנהל את ההשקעה שלכם, אתם תשלמו 7.5% מס חברות בעבור רווחי הנכס בלבד. ואף ניתן יהיה להפחית מכך הוצאות המוכרות במס כמו שיפוץ הנכס וכדומה. בהתאם לכך אנו ממליצים בחום לשקול אפשרות זו. הדבר נכון ביתר שאת לאור זאת שמס הכנסה אישי הינו משמעותית גבוה יותר ועומד על 20%
  2. מס השכרת דירה – המס על הכנסה כתוצאה מהשכרת נכסים עומד על 20% מסכום השכירות.
  3. מס שבח – באוזבקיסטן נהוג להשית מס שבח בעת מכירת הנכס באופן התלוי בסוג ושווי הנכס, כאשר הוא נע בין 1.7% ל-2.9% מערך הנכס. עם זאת במידה ומדובר בנכס השייך לחברה או לשותפות כמו שמשקיעים רבים בוחרים לעשות המס עולה ל-5%.

פרט להוצאות המיסוי ועלויות בעת ההשקעה ההתחלתית, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות אשר יכרסמו בתשואה לאורך זמן, כאשר המרכזית שבהן היא ניהול הנכס. מאחר שסביר כי משקיע לא ינהל בעצמו את הנכס ויתחזק אותו במידת הצורך, בוודאי לא ביעד כמו אוזבקיסטן, רוב המשקיעים לוקחים חברות ניהול אשר משכירות את הנכס ופועלות לתחזוקתו השוטפת. נתון זה צריך לבוא בחשבון כאשר אדם מחשב את עלויות ההשקעה הצפויות לו עוד בטרם לוקח בחשבון את התשואה אשר צפויה לשם קבלת רווחים מהנכס אותו רכש למטרות השקעה. כאשר לעיתים הוצאות אלו יכולות להגיע עד ל-10% מס. עם זאת דבר זה נכון לכל יעד להשקעה בחו"ל והיתרון המצוי במיסוי הנמוך עדיין עומד בעיינו.

בנוגע לעלויות נוספות כמו שיפוצים ואחזקת הנכס, יש לבדוק עם גורמי מקצוע שונים האם ניתן להכיר בהם כהוצאות הפטורות ממס ובכך לצמצם בעלויות המיסוי של הנכס ולהגדיל את התשואה השנתית מאותו נכס.

 

לסיכום

השקעה באוזבקיסטן הינה השקעה אשר באופן טבעי מסוכנת יותר ממדינות מערביות ואף יותר ממדינות מתפתחות אחרות בשל השלטון הריכוזי והחוקים המאיימים. עם זאת אוזבקיסטן היא מסוג ההימורים אשר יכולים להיות מאד משתלמים עם תשואה שנתית של כ-10 אחוזים מדי שנה על נכסים בטשקנט, ובהינתן זאת שמדובר במדינה יציבה שלטונית, ללא חשש ממלחמה, ובסכומים הזולים הנדרשים להשקעה מדובר בהימור מחושב.

יתרה מכך, במידה ותעשה קפיצת מדרגה לאור הגז הטבעי והרפורמות הכלכליות שעושה לאחרונה הפוטנציאל שלה בכלל ושל עיר הבירה טשקנט בפרט הוא עצום. לכן ייתכן שלחלק מקהל הקוראים ההימור על סכום השקעתי התחלתי יחסית נמוך והפוטנציאל לתשואה גבוהה משתלם ומדובר בהשקעה נהדרת. לאלו המחפשים השקעות נדל"ן סולידיות בעלות תשואה נמוכה אך יציבות והיעדר סיכונים נמליץ על יעדים אחרים בעיקר במערב אירופה וארצות הברית.

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?