השקעה בקרנות ריט, האם כדאי?

נדל"ן נחשב לאחד מענפי ההשקעה הפופולריים והנפוצים ביותר בארץ ובמדינות אחרות ברחבי העולם. קרנות ריט, הן קבוצות השקעה המגייסות כסף במטרה לרכוש נדל"ן מניב, אשר יניב תשואה למשקיעים בעתיד הקרוב והרחוק. כך, יכולים אנשים פרטיים לשלם סכומי כסף לא גדולים ולהשקיעם דרך קרנות ריט בסוגים שונים של נדל"ן, בארץ או בחול. כל הפרטים במאמר שלפניכם.

 

בשנים האחרונות, השקעות בנדל"ן הפכו להיות נפוצות יותר ויותר. אנשים רבים רוכשים דירות וקרקעות על מנת להניב מהם רווחים עתידיים – מי מהם על ידי רכישת דירות ישנות, שיפוצן ומכירתן לאחר זמן מה ברווחים גבוהים; מי על ידי השכרת דירות ומבנים שרכש; יש הרוכשים קרקעות במטרה לקבל זכויות בנייה והמגוון עוד רחב. השקעה בקרנות ריט, היא סוג נוסף של השקעה נדלנית, אולם היא די שונה ממרבית ההשקעות המוכרות. במרבית המקרים, אין מדובר בהשקעה סולידית – השקעה בקרנות ריט נעשית באמצעות רכישת יחידות השתתפות בקרן השקעות נדלנית, אשר עשויה להניב תשואה גבוהה למדי. בניגוד לשאר סוגי ההשקעות בענף הנדל"ן, השקעה בקרנות ריט אינה מצריכה סכומים גבוהים – די בכמה אלפי שקלים בכדי להשקיע בקרנות ריט. בנוסף, אין צורך לחפש את הנכס או הקרקע הנכונים, לחתום על חוזה, או להיפגש עם מוכרים ומתווכים. למעשה, כלל לא ניתן לצאת מהבית על מנת להשקיע בקרנות ריט, מאחר שניתן לרכוש את יחידות ההשתתפות מהבית, דרך המחשב.

 

סוגי קרנות ריט

ככלל, ישנם שני סוג קרנות ריט עיקריים. הראשון, קרנות ריט אשר נסחרות בבורסה, במסגרתן יכול כל אדם להשקיע בפרויקטים נרחבים וגדולים של נדל"ן, גם באמצעות סכומי כסף קטנים. למעשה, קרן הריט מגייסת סכומי כסף גדולים על מנת להשקיע בפרויקטים גדולים של נדלן, ואילו המשקיע הפרטי יכול לבחור כמה כסף הוא רוצה להשקיע בכל פרויקט. כך, יכול המשקיע הפרטי לווסת את הסיכון אליו הוא נחשף בהשקעה בקרנות הריט, בעזרת השקעה במספר פרויקטים בעת ובעונה אחת. הסוג השני, הוא קרנות ריט המתמחות במימון פיננסי נדלני. הקרנות רוכשות נדל"ן באמצעות לקיחת הלוואות ומשכנתאות מגופים שונים דוגמת הבנקים, חברות ביטוח למיניהן וגופים פיננסיים אחרים, כאשר הנדל"ן הנרכש משמש בטוחה להחזר ההלוואה.

איך מתבצעת השקעה בקרנות ריט?

קרן ריט, הינה קרן המרכזת ומגייסת כספים, על מנת לרכוש נדל"ן מניב. כך לדוגמא, יכולה קרן ריט לגייס הון בסך שבעה מיליון שקלים, ולרכוש באמצעותו בניין משרדים בעיר מסוימת בארץ. את המשרד יכולה הקרן למכור במחיר גבוה מהמחיר בו רכשה אותו, או לחלופין כפי שככל הנראה יקרה, להשכיר את המשרד. הכסף שתרוויח קרן הריט עקב השכרת המשרד, או כפי שהוא מכונה בשפה הכלכלית – התשואה, תועבר בחלקה כדיבידנד למשקיעים. בדומה למשרד, יכולה הקרן לרכוש בתור נדל"ן להשקעה, בנייני מגורים, קניונים, בתי מלון, בתי עסק, מרכזים מסחריים והמגוון עוד רחב.

על מנת לפקח על השקעה באמצעות קרנות ריט, הוסדרו בשנת 2006 מספר הוראות בחקיקה, הקובעות מגבלות על קרנות הריט לצד מספר הטבות: נקבע, בין השאר, כי קרנות הריט יוכלו לבצע מינוף (הגדלת חשיפתן לשווקים מעבר לגובה השקעתן הממשית) בשיעור של עד 60%. עוד נחקק כי יינתן לקרנות פטור ממס חברות, המעניק לקרנות מרווח ואפשרות לתמרון כלכלי, ונקבע כי על קרנות הריט לחלק חלק ניכר מתשואת השקעתם כדיבידנד, בקביעות.

 

כיצד מתבצעת השקעה בקרנות ריט בארץ ובחו"ל?

נכון לתחילת שנת 2020, מגוון האפשרויות להשקעה בנדל"ן באמצעות קרנות ריט די מצומצם, כאשר מדובר על 4 חברות בלבד: סלט קפיטל, מניבים, מגוריט וריט 1. רק בארצות הברית לעומת זאת, מספר הקרנות הריט דרכן ניתן להשקיע בנדל"ן עומד על למעלה מ- 200. שתי החברות הישראליות הוותיקות לעניין זה – ריט 1 ו- סלע קפיטל, עוסקות בעיקר בהשקעה ברכישת משרדים. שווי הנכסים של שתי החברות הללו, עומד על לא פחות מ- 8 מיליארד שקלים. קרן מגוריט בניגוד לכך, עוסקת בעיקר ברכישת דירות מגורים בתור השקעה, על אף שזו מניבה תשואה די נמוכה. למרות שכיום קיימות רק 4 קרנות ריט בישראל, בעתיד הקרוב נדמה כי המספר צפוי לעלות, בעיקר בשל רפורמה שנכנסה לתוקפה במהלך שנת 2016. הרפורמה העניקה הטבות רבות להשקעה באמצעות קרנות ריט, בראשן הטבות מס משמעותית עבור קרנות העוסקות ברכישת דירות מגורים, הבאות לידי ביטוי בהפחתת מס רכישה, והקלה במס בגין השכרת דירות אלו.

 

השקעה בקרנות ריט ישראליות, נעשית באמצעות הבורסה לניירות ערך. העובדה שמדובר כאמור בהשקעה המוגבלת לנדלן ישראלי בלבד, טומנת בחובה יתרון משמעותי לצד חיסרון משמעותי לא פחות. החיסרון העיקרי – ההשקעה מוגבלת למדי בהיקף הנדלן אותו ניתן לרכוש – הרי מדובר בקרנות המתמקדות בנדלן ישראלי בלבד, ולכן לא ניתן יהיה לרכוש באמצעות הקרן נדלן בבטומי שבמדינת גאורגיה לדוגמא או בכל עיר ממדינה זרה אחרת. מאידך, מאחר שמדובר בקרנות ריט ישראליות, ניתן לעקוב  אחריהן ואחר ביצועיהן בקלות יחסית, על אחת כמה וכמה בהשוואה לחברות זרות. הקרנות הוותיקות בישראל, באופן יחסי כמובן (מאחר שהן פעילות עשר שנים פחות או יותר), הלא הן ריט 1 וסלע קפיטל, רשמו בשנים האחרונות תשואה מרשימה למדי של 9% בממוצע פר שנה. יחד עם זאת, השקעה זו די מסוכנת, ואין בטוחה לכך שהתשואה הממוצעת תמשיך גם בשנים הקרובות. בהקשר זה חשוב להזכיר את משבר הקורונה שפקד את ישראל ושאר מדינות העולם במהלך שנת 2020, אשר אין לדעת מה יהיו השלכותיו הכלכליות. השקעות בקרנות ריט שיתמקדו ברכישת דירות מגורים, עלולות להניב תשואה נמוכה יותר, באיזור של 3 – 4 אחוזי תשואה כל שנה. ברם, השקעה שכזו נחשבת מסוכנת הרבה פחות.

 

ניתן להשקיע כיום בקרנות ריט המחזיקות נדלן בינלאומי. זאת, באמצעות רכישת יחידות של קרנות נאמנות המחזיקות מניות של קרנות ריט זרות. דוגמאות לקרנות נאמנות כאלה הן מגדל מניות נדל"ן ופסגות חו"ל נדל"ן המחזיקות מניות של קרנות ריט בעיקר בארצות הברית. יחד עם זאת, חשוב לציין כי השקעה שכזו מחייבת תשלומי דמי ניהול גבוהים, והיא חשופה לסיכון גבוה למדי. לצד סיכון זה, ישנה היתכנות לתשואה גבוהה מנדל"ן מניב ממדינות שונות בעולם. אפשרות נוספת מוכרת בתור רכישת תעודת סל (למשל, פסגות סל נדל"ן אירופה או מיטב סל ריט ארצות הברית) הצמודה למדד זר של קרנות ריט. מבחינת יתרונות וחסרונות, אין הבדל משמעותי בין תעודות סל אלו לתעודות סל רגילות.

 

האם כדאי להשקיע בקרנות ריט?

כידוע, ישנם מספר רב של אפיקי השקעה, המניבים תשואות שונים, הנקבעות לרוב בהתאם לרמת הסיכון שכוללת ההשקעה. מדוע דווקא להשקיע באמצעות קרנות ריט? האם זוהי בכלל השקעה משתלמת? אספנו עבורכם יתרונות וחסרונות שכלולים בהשקעה בקרנות ריט, על מנת שתוכלו לבחור באופן מושכל האם להשקיע את כספיכם בקרנות הריט.

 

יתרונות בהשקעה בקרנות ריט:

נזילות

  • מדובר במניות סחירות, אותן ניתן למכור בבורסה בקלות יחסית.
  • סיכון נמוך: ניתן לבחור להשקיע בקרנות ריט המיועדות לרכישת דירות מגורים. השקעה שכזו נחשבת סולידית וכמעט שלא מסוכנת, אך בהתאם היא אינה מספקת תשואה גבוהה למדי.
  • גילוי מידע ושקיפות: קרנות הריט מדווחות חדשות לבקרים על היקף הנכסים המצוי ברשותם, לרבות רווחים ודיבידנדים צפויים.
  • גיוון: ניתן להפחית את רמת הסיכון, על ידי השקעת סכומי כסף נמוכים במגוון רב של קרנות ריט.
  • הפקת רווחים: מאחר שקרנות הריט מחויבות לחלק סכום מסוים מהרווחים כדיבידנד למשקיעים, קיים אינטרס משותף הן לקרן וחברת הניהול העומדת ברשותה, והן למשקיעים, שהנדל"ן יניב רווחים. מדובר  בהשקעה בנדל"ן מניב, אשר מפיק רווחים לרוב מידי חודש (לדוגמא בהשכרת משרדים, דירות וכדומה), ולכן פוטנציאל הרווח גדול.
  • קלות ההשקעה: אין מדובר בהשקעה מורכבת. למעשה, נדלן הוא מוצר מוכר, ולא נדרשת השכלה מיוחדת או לימוד ארוך על מנת להבין בו להכיר אותו.
  • קביעת סוכן ההשקעה: אין צורך במאות אלפי שקלים על מנת להשקיע בקרנות הריט. סכום ההשקעה בקרן די גמיש, וכל אחד יכול לקבוע לפי רצונו את סכום השקעתו.

 

חסרונות בהשקעה בקרנות ריט:

פיתוח תלות בחברת הניהול

  • רווחים ותשואה מהשקעה בנדל"ן מניב תלויים לרוב בחברת הניהול של הקרן. פעילות נבונה של חברת הניהול תוביל לרווחים גבוהים, אך יחד עם זאת, פעילות ניהול כושלת של חברה זו, והשקעות לא נבונות, עלולות לגרום להפסדים בקרב המשקיעים, כאשר לאחרונים אין יכולת תמרון או השפעה על אופן השקעת הכספים.
  • שוק ההון: בסופו של דבר, מדובר בהשקעה במניות, ובדומה לכל השקעה במניות, הן תלויות בשוק ההון ועלולות להיות תנודתיות.
  • רווחים מוגבלים: למרות ההטבות במס שנקבעו ברפורמת 2016 כאמור לעיל, השקעה בקרנות ריט העוסקות ברכישת דירות מגורים צפויה להניב תשואה נמוכה יחסית, של עד 3 – 4 אחוזים פר שנה.
  • השקעה בנכסי נדל"ן מניבים בלבד: לא ניתן להשקיע בנכסי נדלן שאינם מניבים, דבר המגביל במידת מה את תמרון קרן הריט ואת והאופציות העומדות לרשות חברת הניהול העומדת בראש הקרן.

 

לסיכום

השקעה בקרנות ריט אינה נפוצה במדינת ישראל, ובשנים הקרובות היא צפויה להתרחב בצורה ניכרת. חשוב לבחון היטב את הקרן, תוכניותיה העתידיות ואת חברת הניהול העומדת בראשה, וכך לבצע השקעה נבונה שתניב רווחים עתידיים.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?

תוכן עניינים
שווים קריאה
השקעות אלטרנטיביות

המפץ הגדול של שנת 2008 ניפץ את ההנחה כי תיק המורכב מהשקעות בשוק ההון הוא תיק מגוון היכול לפזר את הסיכונים.

מימון המונים – יתרונות וחסרונות

בעת האחרונה שיטת 'מימון המונים' תופסת תאוצה בקרב יזמים רבים. במסגרת השיטה, מיזמים רבים מגייסים כספים באמצעות השקעת כספים של אנשים פרטיים מקרב הציבור.

מסחר עצמאי בבורסה – כל מה שכדאי לדעת

אנשים רבים בוחרים יום בהיר אחד להתחיל לסחור בבורסה באופן עצמאי. חלקם רכשו ידע מקדים ולמדו את הנושא משך זמן רב, וחלק פשוט בוחרים לצלול למים העמוקים.

רוצה לדבר עם מומחה?
הצג מאמרים לפי תחום
קטגוריות
מאמרים פופולריים