הקפאת משכנתא – מתי כדאי להשתמש באפשרות הזאת

הקפאת משכנתא נשמעת כמו מחווה של נדיבות מצד הבנקים ללקוחות שנקלעו למצב כלכלי מורכב.

אבל האמת מורכבת כמובן, ובמציאות זה כלל לא דומה למתנה.

הקפאת משכנתא היא אפשרות לדחייה של תשלומי המשכנתא לבנק למספר מצומצם של חודשים (בדרך כלל בין חודש אחד ל – 3 חודשים).

מדובר בדחייה של תקופה קצרה, שבסופו של דבר עלולה לעלות ביוקר שכן הריבית שתשולם בהמשך, רק תגדל.

למרות זאת, יש משהו טוב בכך שהאפשרות הזו קיימת, ולכן חשוב מאד לשים לב שיש לכם סעיף שמסדיר את הנושא בחוזה ההלוואה מול הבנק. כל הפרטים על הקפאת משכנתא, והאם זה מומלץ בתקופת משבר הקורונה ובכלל – מובאים לפניכם.

מהי הקפאת משכנתא?

הקפאת משכנתא היא מצב בו רוצים לדחות או לעצור את התשלום של המשכנתא לפרק זמן מסוים לאור בעיה ביכולת הכלכלית להמשיך את התשלומים כסדרם כפי שסוכם מול הבנק בעת החתימה על חוזה ההלוואה. הקפאת משכנתא אפשרית רק על משכנתא שכבר קיימת, ולא ניתן לקבלה בתקופה הראשונה לחיי המשכנתא.

חשוב להבין את ההיגיון הכלכלי גם מצד הבנק כאשר הוא מאפשר ללקוחות הקפאה של המשכנתא – הבנק אמנם יוכל לעקל את הנכס במידה והתשלומים על המשכנתא יופסקו, אך לא יהיה לו מה לעשות עם המון נכסים. לפיכך ברוב המקרים הבנק יעדיף את החזר ההלוואה עם הריבית, מאשר להתחיל להתעסק עם הנכס המעוקל. זו הסיבה שבגללה הבנק יעדיף לאפשר ללקוח שנקלע לקושי כלכלי לעשות הפוגה ולהקפיא את התשלומים של המשכנתא.

עם זאת, אם יש לקוח שמנצל את האפשרות הזו ומבקש שוב ושוב להקפיא את התשלומים, סביר להניח שהבנק יסרב לבקשת ההקפאה ואף יעקל את הנכס בסופו של דבר, ולכן מומלץ להיזהר עם האפשרות הזו.

מבחינת בנק ישראל אין הוראות מיוחדות לעניין הקפאה של משכנתא ולכן למעשה הנושא תלוי בהחלטות שמתקבלות בכל בנק בעצמו.

מה שכן – בנק ישראל נעתר לעזרת המובטלים שנזקקים לסיוע המדינה.

כאשר לקוח מעוניין להקפיא את תשלומי המשכנתא, הבנק צריך ליידע בעניין את הערבים שחתמו על המשכנתא הזו (במידה ויש כאלה).

הקפאת משכנתא "רגילה" היא בעצם דחייה של התשלומים. כאשר מדברים על גרירה לפיקדון – נהוג להשתמש בביטוי "הקפאת משכנתא על הנכס". מבחינה מעשית תשלומי המשכנתא ממשיכים להיות משולמים כרגיל. מה שמוקפא – זה המשכנתא על הנכס בעצמו, ואז אם נקנה נכס חדש, והמשכנתא נגררת אל הנכס החדש, אזי המשכנתא תצא מהקיפאון של אי השייכות לנכס.

 

מה הם התנאים הנדרשים על מנת להקפיא את המשכנתא?

בדרך כלל בשלב החתימה על חוזה המשכנתא מול הגוף המלווה (הבנק ברוב המקרים), יש סעיף מיוחד בחוזה שנוגע למצב של הקפאת המשכנתא. אם הסעיף הזה לא מופיע בחוזה שלכם – אזי הבנק שהלווה יכול לסרב להקפאת התשלומים גם אם תיקלעו למצב בו לא תהיה לכם אפשרות לשלם.

גם במידה ויש סעיף בעניין בחוזה, ההקפאה מותנית באישור מפורש מהבנק. כאשר לקוח מעוניין להקפיא את המשכנתא יש להודיע לבנק לפחות שבועיים מראש על כך שיש לו צורך כזה. הבנקים בדרך כלל מבקשים שיודיעו להם לכמה זמן רוצים את ההקפאה, ולרוב נותנים עד 3 חודשים, כאשר חודש אחד של הקפאה ניתן בקלות ברוב המקרים, והמשך הקפאה לעוד חודשים – דורש תחקור.

במהלך חיי המשכנתא, ניתן לקחת חודש "חופש" אחת לשנה. בחלק מהבנקים האפשרות הזו מוגבלת ל – 12 חודשים בסך הכל במהלך חיי המשכנתא בהם עושים זאת.

סיבת ההקפאה – הבנקים ידרשו לדעת מדוע אתם נדרשים להקפיא את התשלומים, כאשר הסיבות שלעיתים קרובות מתקבלות כסיבות לגיטימיות ורלוונטיות לעניין הן:

• מעבר דירה – בעת מכירה או קניה של נכס וכן בעת גרירה של משכנתא
• אבל – אם חלילה נפטר אדם מהמשפחה הקרובה, ולכן נמנעת היכולת לעבוד. יש לציין שאם המשכנתא רשומה על שם הנפטר אין צורך להקפאה אלא בשביל זה בדיוק יש ביטוח חיים למשכנתא.
• מצב כלכלי קשה – אם נקלעתם למצב כלכלי בעייתי לאור פיטורים, או בעיה אחרת.
• מצב רפואי מורכב – מחלה או טיפולים ממושכים עלולים גם הם להוות סיבה לקושי בתשלום הרציף של המשכנתא.
• גירושין – הליכי גירושין לעיתים יוצרים צורך ליישב דברים סביב נכסים משותפים והתשלומים להם.
• אירוע משפחתי יקר.
• חופשת לידה.
• חופשה משפחתית וכן הלאה.

 

מה קורה לאחר הקפאת המשכנתא?

כמו שאפשר לנחש, תקופה של הקפאת משכנתא (או "חופשה") לא אומרת שהבנק מוותר לנו, והולך לשכוח מהכסף שלא שולם לו בתקופה הזו. יותר מזה – הבנק יבקש מהמקפיאים לשלם את קרן והריבית על התקופה שלא שולמה בזמן מאוחר יותר, אבל בסופו של דבר אף ירוויח על ה"חופשה" הזו.

 

יש 2 אפשרויות לאופן בו הבנק יכול לאפשר להחזיר את התשלום שנדחה:

1. האפשרות הראשונה היא שעבור חודש של דחייה או הקפאה שתבקשו – חיי המשכנתא יוארכו בעוד חודש. כלומר, לא משנה איזה מסלול בחרתם – חודש נוסף לו. בנוסף, במצב כזה עבור כל חודש שלא משלמים, הריביות שהיו אמורות להיות משולמות בחודשים הללו, יתווספו לקרן של המשכנתא. כלומר – משלמים ריבית על הריבית!

המסלול עצמו ימשיך כרגיל, והקרן תטפח מהריביות שלא שולמו. חשוב לזכור שהקרן לא ירדה בתקופה הזו כי לא שולם כסף. המשמעות היא שכל חודש של הקפאה יעלה את ההחזר החודשי אחר כך בהמשך חיי המשכנתא, ותשלומי הריבית יגדלו לאורך הזמן.

1. האפשרות השניה, פופולרית יותר כאשר מדובר על הקפאת משכנתא, היא שעבור כל חודש של הקפאה – הקרן והריבית שלא שולמה, תתפרס על שאר התקופה שנותרה בלי לשנות את אורך תקופת ההלוואה. כלומר – ההחזר החודשי יהיה לאותו זמן, אך יעלה בהמשך חיי המשכנתא עם קרן גבוהה יותר. חשוב לא לפספס את העובדה שגם כך – משלמים ריבית על הריבית!

 

כמה זה עולה לנו?

כמו שאנחנו מבינים, פעולת הקפאת המשכנתא עולה כסף. קודם כל, ישנה עמלת הקפאה בסך של 150 עד 350 שקלים (תלוי בבנק).

מעבר לכך, התשלום הנוסף הוא הריבית על הריבית שלא שילמתם בחודשי ההקפאה.

 

איך מגישים בקשה להקפאת משכנתא?

ברוב הבנקים, ניתן להגיש בקשה להקפאת משכנתא או לחופשה מהמשכנתא בטופס מקוון דרך האזור האישי באתר האינטרנט של הבנק. כמובן שלמי שזה מורכב – ניתן ליצור קשר טלפונית עם הבנק, שידריכו כיצד ממלאים את הטופס, אשר יישלח לדואר האלקטרוני שלכם. יש למלא את הטופס ולהחזיר לבנק. בחלק מהבנקים ניתן גם להגיע פיזית לבנק ולמלא את הטופס במקום.

בטופס בקשה להקפאה יש למלא פרטים אישיים של הלווים, פרטים על ההלוואה, ופרטים על סוג הדחייה שהלקוח מעוניין לבקש – מלאה או חלקית.

דחייה חלקית זה אומר שמשלמים ריבית או קרן בזמן ההקפאה, ואת שאר התשלום מאוחר יותר (מומלץ יותר). דחיה מלאה זה אומר שאין צורך לשלם בחודשי ההקפאה שום דבר, ואז משלמים מאוחר יותר גם את הקרן וגם את הריבית.

כמובן שיש לציין מה יהיה גובה ההחזר בו אתם יכולים לעמוד. רצוי לא לכתוב מיד 0, אלא לחשוב אם יש לכם אפשרות לדחייה חלקית. בנוסף צריך לציין עבור אילו מסלולים בתוך המשכנתא הבקשה להקפאה מבוקשת, את הנימוק להקפאת התשלומים, ואת התקופה שאתם מבקשים לדחות בה – על כמה חודשים מדובר.

כמו כן הבנק מבקש לחתום על הצהרה שהלווים מודעים לכך שהבנק רשאי לסרב לבקשה ועל פרטים נוספים.

 

אורך ההקפאה

הקפאת משכנתא לכל תקופה שהיא ארוכה מ – 3 חודשים תוכל לקבל אישור, רק אם מוכרים או קונים נכס או עושים "גרירת משכנתא". אם ידוע לבנק בוודאות שהולכים לשלם את הכסף למשכנתא – ייתכן ויאשרו הקפאות ארוכות אף למעל שנה.

לרוב מקובל לתת הקפאה של משכנתא לתקופה של עד 3 חודשים. עם זאת, כשיש בעיה אמיתית ניתן לפנות לבנק ולבקש סיוע. לעיתים הבנקים באים לקראת לקוחות שמבקשים הקפאות ארוכות במיוחד, למשל:

• אם הם כבר נמצאים בסיום חיי המשכנתא.
• אם כבר מעל 10 שנים הלקוחות מחזירים את התשלומים בזמן ללא פיגורים, או שהבנק מכיר אותם כלקוחות טובים.
• אם בעבר היה ללקוח פירעון מוקדם.

 

האם מומלץ לעשות הקפאה למשכנתא?

בנוגע לרובם של המקרים התשובה היא – לא. הקפאה של תשלומי המשכנתא היא יקרה מאד. גם בגלל העמלה, אבל יותר מזה – כפי שהסברנו הריבית שלא שולמה בחודשים בהם התשלומים הוקפאו מתווספת לקרן המשכנתא, ומשלמים גם עליה עוד ריבית שמצטברת בסופו של יום לסכום לא מבוטל.

עם זאת – חשוב שיש את האופציה הזו בחוזה המשכנתא כי אף פעם לא יודעים מה יוליד יום (ראו ערך תקופת הקורונה).

 

מתי הבנק יכול לסרב להקפאת משכנתא?

ראשית, אם בחוזה ההלוואה לא נמצא סעיף שקובע כי יש ללווה אפשרות כזו, אזי לבנק אין סיבה לא לסרב לבקשה. מעבר לכך, יכול להיות שהלווה כבר הקפא את התשלומים מספר פעמים כך שהוא מיצה את היכולת שלו להמשיך ולעשות זאת. כמו כן, גם סיבוכים ועיכובים שונים קודמים בהחזרי התשלומים יכולים להוות סיבה לסירוב.

מכיוון שבין כה וכה מדובר על תקופה של כמה חודשים בלבד, רצוי בכל מקרה לחשוב על אפשרויות אחרות.

 

אילו אלטרנטיבות קיימות להקפאת משכנתא?

כאמור, הקפאת משכנתא כמעט אף לא מומלצת, ולכן רצוי לחשוב על אפשרויות אחרות. זה נכון בייחוד בגלל שלרוב מדובר על הקפאה של חודשים ספורים בלבד כך שהדבר לא מגיע לסכומים עצומים בין כה וכה, והעלויות בהמשך רק גדלות.

 

אפשרויות אחרות הן:

1. הלוואה ממשפחה או מחברים, שאמנם מהווה פתרון מורכב פעמים רבות, לאור הרגישות, אבל ייתכן שזו אפשרות טובה לאור העובדה שהסכום לא גבוה כאמור.
2. הלוואה עדיפה: הלוואות עדיפות יותר הן הלוואות מקרן ההשתלמות ומהפנסיה, או הלוואה אחרת שניתן לקחת בריבית יותר נמוכה מזו של המשכנתא, כך שזה ישתלם יותר.
3. משכנתא לכל מטרה: ניתן להגדיל את המשכנתא עם 'משכנתא לכל מטרה' שניתנת בתנאים טובים. האילוץ הוא שלא ניתן מעל 50% מהערך של הנכס, או במקרה בו עוברים את הגבלת הפריים
4. מיחזור משכנתא: ייתכן שזה יכול להיות פתרון טוב במצב בו ההחזר החודשי הוא משהו שאתם לא יכולים לעמוד בו.

 

קורונה והקפאת משכנתא – כדאי או לא כדאי?

כולנו לא היינו מוכנים למשבר הקורונה שתקף אותנו בחודשים האחרונים ושינה את חיינו. לאור המשבר הכלכלי שעובר על משקי בית רבים, הבנקים הצהירו כי הם מאפשרים להקפיא או לדחות או לעצור את תשלומי המשכנתא גם במידה ואין סעיף כזה בחוזה ההלוואה.

כרגע הבנקים נותנים כמעט לכל מי שמבקש 3-4 חודשים כאלה ללא תחקור מיוחד.

עם זאת, זה עדיין לא בטוח מומלץ. ככל שיש לכם אפשרות כלכלית להמשיך את התשלומים, או להשיג את הכסף בדרך אחרת – לרוב זה עדיף על פני הקפאה. דווקא בגלל תקופת המשבר, רצוי לראות אם יש לכם את האפשרות להצליח לעמוד בתשלומים ללא שום דחיה, בגלל שהמשמעות של דחיה היא לשלם יותר בהמשך.

אבל – דווקא בזמן הקורונה, אם אתם מבינים שהמצב הכלכלי לא מאפשר לכם לעמוד בתשלומים – אז כן רצוי לדחות את המשכנתא, במקום לקחת הלוואה או למחזר את המשכנתא, בניגוד לזמן רגיל. מה שכן – עדיף שתבחרו לשלם רק את הריבית בזמן של הקפאת התשלומים, ותדחו את הקרן לבדה, מכיוון שאם תדחו את הריבית והקרן שתיהן – התשלום בעתיד יגדל אף יותר.

 

היתרונות של הקפאת משכנתא

למרות החסרונות שציינו, להקפאת משכנתא יש יתרון חשוב והוא זמן ואפשרות לנוח ולהתאושש במצב כלכלי מורכב, ולנסות לחשוב על פתרונות אחרים להכנסה כאשר יש מעט אוויר לנשימה.

בנוסף, זה מונע רישום פיגר בתשלומים, מונע ריבית פיגורים גבוהה, וגם מונע מהבנק לבצע עיקול חלילה.

 

חסרונות של הקפאת משכנתא

החיסרון המרכזי הוא שיש בהקפאת משכנתא מעין אשליה שהמשכנתא נגמרה – אבל לצערנו זה ממש לא נכון. זו דחייה שתמשיך בעתיד, ואפילו תעלה יותר. בסופו של דבר ההקפאה תעלה את ההחזרים החודשיים, או תאריך את זמן חיי המשכנתא, והריבית תעלה. ככל שלא שילמתם את הריבית בזמן ההקפאה, תאלצו בעתיד לשלם עליה יותר.

 

לסיכום

אם כך, ראינו שהקפאת משכנתא היא אופציה לא מומלצת ברוב המקרים, אך כאשר אין ברירה – טוב שיש אותה כאפשרות קיימת. לכן, חשוב לדאוג שיש סעיף בחוזה ההלוואה שמאפשר את ההקפאה של המשכנתא. כמו כן, רצוי לחשוב מראש על אלטרנטיבות חסכוניות יותר, ולא לדחות מטעמי "נוחות", שכן זה עלול לעלות ביוקר.