הפקעת מקרקעין – שמירה על זכויות היחיד מול האינטרס הציבורי

באופן עקרוני, קרקע המצויה בבעלותו של אדם היא קניינו הפרטי. עם זאת, המציאות יותר מורכבת מזה, לאור האפשרות שעומדת לרשויות – הפקעת מקרקעין. גם בישראל, בדומה לרוב מדינות העולם המערבי, יש למדינה סמכות חוקית להפקיע קרקעות שנמצאות בבעלות פרטית. בדרך כלל הפקעה לא תתרחש ללא פיצויים, והיא דורשת 'מטרה ציבורית' כדי להצדיק אותה.

למרות שאנו יכולים להבין את החשיבות של הקמת מבנה ציבורי, מחלף או כביש, עדיין מדובר בתופעה קשה לאזרח הקטן שנאלץ לוותר על הקרקע שבידיו, מה עוד שלרוב מדובר בעניין של שנים עד שמטרת ההפקעה באמת תתגשם. את כל מה שכדאי לדעת על הפקעות מקרקעין תמצאו הכל בכתבה שלפניכם.

 

מהי הפקעת מקרקעין?

הפקעת מקרקעין היא הליך בו יש רכישה כפויה של זכויות קנייניות פרטיות, שנעשה על ידי רשות ציבורית מוסמכת על מנת לקדם מטרה ציבורית, תוך מתן תמורה בדמות פיצויים לבעל המקרקעין שמופקע. ישנם מספר חוקים ישראלים אשר מאפשרים לרשויות שונות להפקיע קרקע פרטית למטרה ציבורית – למשל, חוק התכנון והבניה מסמיך ועדות תכנון מקומיות לבצע הפקעות; פקודת הדרכים ומסילות הברזל מסמיכה לכך את שר התחבורה; פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) מסמיכה את שר האוצר, ולעיתים גם אדם או גוף אחר.

ההפקעות הנפוצות ביותר הן אלו שנעשות בפקודת שר האוצר, על ידי רשויות מקומיות, או על ידי שר התחבורה. בפועל שר האוצר מסמיך את מנהל מקרקעי ישראל, ושר התחבורה מסמיך לכך בדרך כלל את החברה הלאומית בדרכים או את רכבת ישראל.

לעיתים נראה מצבים בהם יש ייצוג של הועדות המקומיות על ידי גופים שונים כמו חברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), צוות תכנית אב לתחבורה בירושלים וכן הלאה.

 

מה נחשב ל"מטרות ציבוריות"?

כמו שאמרנו, הסמכות להפקיע נתונה לרשות מסוימת במידה וההפקעה נועדה ל"מטרה ציבורית" או "צרכי ציבור" אך מהן אותן מטרות ציבוריות? כמובן שקל לחשוב מיד על מטרות כמו סלילת כבישים, תוואי רכבת קלה, סלילת שבילי אופניים, הקמת מוסדות ציבור או הקמת מחלפים. כל אלו נכונים, אבל נדרש יותר מזה. לא מספיק שרשות תראה שיש לה רצון טוב להקים בית ספר על מנת שתוכל לבצע הפקעה באופן חוקי.

בהפקעות שנעשות בסמכותו של שר האוצר, הסמכות לקבוע מהו הצורך הציבורי נתונה לו.

 

יחד עם זאת, הפסיקה בישראל צמצמה סמכות זו וקבעה כי עליו לעמוד ב – 3 תנאים:

  1. יש להראות קיומו של צורך ציבורי מסוים ומוגדר.
  2. יש להראות זיקה בין הצורך הציבורי שצוין לבין המקרקעין המסוימים שנועדו להפקעה
  3. יש להראות כי קיים צורך דווקא בהפקעה, ולא ניתן להגשים את הצורך הציבורי בדרך פוגענית פחות.

כאשר מדובר על הפקעות שנעשות בסמכות של ועדה ציבורית, הסמכות שלה מצומצמת יותר, והיא יכולה להפקיע רק אם המקרקעין המדוברים יועדו לצרכים ציבוריים בתוכנית מפורטת או תכנית מתאר.

 

מידתיות ההפקעה

אם אתם אנשים פרטיים וקיבלתם הודעה על הפקעה מתוכננת של השטח שבבעלותכם, ייתכן שיש מה לעשות נגד זה. חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו קובע שאסור לפגוע בקניין הפרטי של האדם, אלא אם הפגיעה נעשית במידה שאינה עולה על הנדרש. אם אדם מצליח להוכיח שרשות הפרה את חובתה זו, בית המשפט יכול באופן עקרוני לבטל את ההפקעה, או לדרוש שינוי בתכנון תנאיה.

 

חריגה מסמכות

מעבר לנושא המידתיות, ניתן לתקוף החלטה על הפקעה גם במישור הסמכות של הרשות המפקיעה. כלומר, צריך לוודא כי הרשות שמפקיעה, באמת קיבלה סמכות המבוססת על החוק כדי להפקיע עבור המטרה הציבורית המסוימת, וכאשר מדובר בהפקעות לפי חוק התכנון והבניה – יש צורך לוודא בנוסף שזה נעשה לפי התוכנית (התב"ע).

כחלק משאלת הסמכות צריך לבדוק אם המטרה שמצוינת בהודעה על ההפקעה אכן נחשבת "לצרכי ציבור". ככל שהיא לא עונה להגדרה הזו, ההפקעה חסרת סמכות למעשה. אם נעשתה תכנית שקבעה ייעוד ציבורי אבל היא לא דיברה על ההפקעה של המקרקעין, יהיה צורך גם באישור של הועדה המחוזית על מנת שההפקעה תאושר.

יש לציין בעניין זה שבנוגע להפקעות מכוח חוק התכנון והבניה בדרך כלל יהיה נדיר לשמוע טענות בנוגע לאי התאמה או היעדר צורך ציבורי, מכיוון שהיה מקום להעלות טענות כאלו עוד בשלב פרסום התב"ע.

עם זאת, לעיתים יש מקרים בהם עוברים הרבה שנים מאז שאושרה התב"ע ואז בית המשפט נוטה לשמוע טענות מסוג זה, ככל שהן קשורות לשינוי נסיבות שקרה במהלך השנים.

 

שיהוי בביצוע הפקעות

היו לצערנו יותר מדי מקרים בהם רשויות הפקיעו קרקעות, אך השתהו בביצוע תכנית ההפקעה, ולעיתים אף הזניחו אותה לגמרי. באופן כללי, במקרה כזה הפקעה עלולה להתבטל. אבל למרות שזה הדין באופן רשמי, בפועל אין הרבה מקרים של ביטול הפקעות לאחר מעשה בגלל עילת שיהוי של הרשות.

 

על מנת שבית המשפט ישוכנע שהרשות השתהתה עד כדי כך שמוצדק לבטל את ההפקעה צריך להוכיח:

  1. את משך השיהוי וחומרתו – ככל שמדובר בפרק זמן ארוך יותר, ובחומרה גבוהה יותר, כך הסיכוי לביטול ההפקעה יעלה.
  2. הנזק שנגרם לבעלים בעקבות השיהוי – גם כאן, ככל שמדובר בנזק חמור יותר, הסיכוי לביטול יעלה.
  3. הנזק שיגרם לציבור במידה וההפקעה תבוטל – כאן כמובן הסדר הוא הפוך. ככל שהנזק לציבור גדול יותר כך הסיכוי לביטול ההפקעה יפחת.

כפי שניתן לשער, הרשויות מצליחות כמעט בכל מקרה להוכיח שלא כל התנאים התקיימו, ולכן בית המשפט לא ביטל הפקעות לעיתים גם במקרים של הפקעות שלא מומשו גם בחלוף 30 שנה ואף יותר, כי הצליחו להוכיח שמטרת ההפקעה לא נזנחה במהלך הזמן.

 

זכות שימוע טרם ההפקעה

בהפקעות שבסמכותו של שר האוצר, החוק מקנה זכות שימוע לאזרחים לפני ההפקעה. אם זכות השימוע הופרה, ניתן לעתור לבית המשפט. בדרך כלל נפסק בטענות כאלו שעצם הגשת התביעה בה נטען כנגד ההפקעה ממלאת בעצם את הרעיון של זכות השימוע.

כאשר מדובר בהפקעות שנעשות על פי חוק התכנון והבניה, לא מגיעה זכות שימוע, מכיוון שההפקעה היא כהמשך לתב"ע שקבעה את הייעוד לצרכי ציבור, ובמסגרתה יכלו האזרחים להתנגד לעניין.

 

פגמים בהודעה על ההפקעה

לעיתים, גם פגמים שנעשו בעת ההודעה על ההפקעה עשויים להוביל לביטול שלה כל עוד הם מהותיים. עם זאת, פעמים רבות מדובר בהישג זמני לאדם שטוען לכך, כי הרשות יכולה פשוט לתקן את הפגם בכך שתפרסם הודעה מתוקנת.

דוגמאות לפגמים בהודעה – אם למשל מטרת ההפקעה לא צוינה בהודעה שנמסרה לנפקעים, או שהיה חסר זיהוי ברור מספיק של המקרקעין שאותן ייעדו להפקעה.

 

האם יש הבדלים בהפקעות שנוגעות לאזור שמשמש למגורים לבין שטח מסחרי?

באופן עקרוני אין הבדל בין דירות מגורים לבין שטח מסחרי, שכן בשני המקרים הפקעה תיפגע קשות בבעל הנכס, או במחזיק בנכס – בין אם זה בקורת הגג שלו ובין אם מדובר בעסקיו. למרות זאת, לפי חוק התכנון והבניה יש הבחנה בין הסוגים השונים: כשמדובר על בית מגורים, אסור לרשות לפנות אותו כל עוד לא הועמד סידור חלופי סביר לאלו שהתגוררו שם, או אם לא ניתן פיצוי שיסייע ברכישת סידור חלופי. הדרישה הזו לא מתקיימת בנוגע לשטח מסחרי, וגם לא לדירה שבה הנפקע לא מתגורר.

אז מה הפיצוי שמגיע לנפקעים?

הרשות המפקיעה חייבת לדאוג לפיצוי כספי לנפקע על אובדן בעלותו במקרקעין שהופקעו. את הפיצוי צריך לקבוע לפי שווי הנכס במועד פרסום ההודעה על ההפקעה. בהפקעות בסמכות חוק התכנון והבניה – מודדים 60 יום לאחר ההודעה, באמצעות הערכה של שמאי.

כמובן, שמדובר במועד בעייתי ביותר מכיוון שברוב המקרים, הפקעה נעשית מכוח תב"ע, שאושרה כמה שנים קודם. עצם העובדה שפרסמו את התכנית, גרמה להורדת השווי של הקרקע באופן משמעותי ולכן הפיצוי יהיה נמוך ממה שבאמת מגיע לנפקעים.

אם הנפקעים לא מרוצים מהפיצוי שקיבלו, והם מרגישים שנעשה להם עוול, עומדת להם זכות הגשה של תביעת פיצויים על הפגיעה שנגרמה להם בגלל התוכנית. יש לעשות זאת בתום 3 שנים מיום אישור התוכנית על מנת שלא לאבד את זכות התביעה לאור התיישנות.

 

איך קובעים את גובה הפיצוי

שווי הנכס במועד שנקבע, מחושב לפי המחיר שהיו משלמים באותו מועד בעסקת מכר בין מוכר לקונה, על פי הערכה של שמאי.

על הרשות המפקיעה להוסיף לפיצויים תוספת של מימון הוצאות על העברה, התקנה של ציוד וכדומה. בעסק חי יש לממן בנוסף לדברים שציינו כאן, גם הפסדי הכנסה, פיצויים עבור הפסדים בתקופה של ההרצה במקום אליו הם עוברים ועוד. ניתן גם לדרוש פיצויים על פגיעה במוניטין במקרים מסוימים.

 

תוך כמה זמן חייבת הרשות לשלם פיצויים?

בהפקעות שנעשות בסמכות שר האוצר יש לשלם פיצויים לנפקעים בתוך 90 יום מהמועד בו ניטלת החזקה במקרקעין. בהפקעות שנעשות על ידי ועדות מקומיות, יש לפצות אותם עד מועד נטילת החזקה.

אם הנפקע רוצה לתבוע עוד פיצויים שמגיעים לו לדעתו, עליו לעשות זאת בתוך תקופת ההתיישנות – כלומר בתוך 7 שנים.

עוד כתבות מומלצות בנושא נדל"ן

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?