לקבלת ייעוץ משכנתאות ללא התחייבות חייגו עכשיו: 054-6423199

ייעוץ-משכנתא-שני
עדי שטרן - יועץ משכנתאות מוסמך

ייעוץ משכנתא בלב שקט

הליך פשוט וקל שבו תחסכו מאות אלפי שקלים!

מלאו פרטים עכשיו!

שמעון שטרית - יועץ משכנתאות בכיר

מהי הלוואת גישור למשכנתא?

מאת: שמעון שטרית
מאת: שמעון שטרית

יועץ משכנתאות בכיר בחברת איתנים

הלוואת גישור

אסתי ויניב כבר חיכו בציפייה דרוכה להיכנס לדירה החדשה שרכשו באור עקיבא. הם ציפו לקבל את התשלום על דירתם הישנה שבדיוק מכרו ותכננו להשתמש בכסף מהמכירה על מנת לשלם את התשלום הראשון עבור דירתם החדשה. אלא שכעת הם נתקלו בבעיה: היות וכספם ממכירת הדירה מתעכב והם כבר מעוניינים "לסגור עניינים" מול בעלי הדירה החדשה, הם מצויים כעת בסוג של גירעון מתסכל: מעדיפים להימנע מלקיחת המשכנתא מפני שטרם בוצעה מכירה של הנכס באופן סופי, אבל עליהם לסגור את הפער. לשם כך הם זקוקים להלוואה המכונה הלוואת גישור.

הלוואות הגישור מתבצעות לפרק זמנים קצר בדרך כלל. מדובר לרוב בהלוואה מידית המתקבלת לצורך ביצוע תשלום על דירה, אך גם לצורך רכישה של נכסים אחרים. זהו סוג הלוואה יקר משמעותית ממשכנתא (ריבית גבוהה במיוחד), היות והיא מוחזרת תוך פרק זמן קצר במיוחד. בנוסף, הבנק יודע כי הוא לוכד כעת את הלווים בנקודת זמן "נואשת" בה הם זקוקים לכספים ועל כן הוא מעלה את שיעור הריבית. אז האם בכלל מדובר במהלך כדאי? ואם כן, מה ניתן לעשות כדי להבטיח שהריבית לא תהיה גבוהה באופן קיצוני?

 

קניית דירה חדשה כנגד מכירה של הישנה – מה קודם למה?

שוק הנדל"ן בישראל ודירות המגורים בפרט עובד בשנים האחרונות "מהיד לפה": שינויים אינטנסיביים בסטטוס האישי, במחירי הדירות ואפשרויות הרכישה החדשות גורמים למצב שבו יש צורך למהר על מנת להשיג דירה מבוקשת במחיר טוב, העונה על כל צרכי הקונה. המגמה הזו חדשה יחסית ובשנים שלפניה היה נהוג קודם כל לקנות את הדירה החדשה ורק לאחר מכן למכור את הישנה. זאת מפני שמחירי הדירות היו בעלייה תלולה ולכן היה שווה יותר להזדרז לקנות על מנת שהמחיר לא יזנק, במקביל לכך שאנחנו יכולים להרוויח מהמכירה של הדירה הישנה (עליית המחירים מבטיחה לנו שהיא בכל מקרה לא נמכרת בהפסד). אלא שהיום כשהמחירים נעצרו ובועת הנדל"ן נותרת קבועה, התפיסה השתנתה: מומלץ למכור קודם את הנכס הישן ולקנות חדש רק לאחר מכן.

אלא שהמלצות לחוד ומעשים לחוד. כאשר מחירי הדירות בשמיים, אנשים רבים שמעוניינים למכור את הדירה שלהם ממתינים זמן רב לקונה. המצב הופך למעט בעייתי כאשר מדובר באנשים שכבר רכשו על הנייר (חתמו על חוזה) דירה חדשה, מה שגורם לבעלי הדירה הזו או לקבלן להמתין להם. שרשרת ההמתנות הזו, יוצרת "פקק" בזרימה הטבעית של שוק הנדל"ן וכך הכסף לא זורם כראוי בין הקונים למוכרים, שכן כל צד ממתין לאחר. כדי לשחרר את הפקק הזה, רבים משתמשים בהלוואת הגישור – הבוליט (bullet = קליע). זוהי הלוואה לתקופה קצרה של שנתיים-שלוש בדרך כלל, המאפשרת רק תשלומים על הריבית כאשר בסוף תקופת ההחזר יתבצע תשלום מלא לקרן (בתוספת המדד שנצבר).

 

כיצד מתבצעת הלוואת גישור (הלוואת בוליט)?

כדי לאפשר לעצמם לממש את רכישת הדירה החדשה בכל מקרה, עד שיועבר אליהם הסכום מהדירה הישנה, אסתי ויניב ניגשו לבנק ולוו בהלוואת גישור 500,000 ₪ למשך שנתיים, עם ריבית של 4% בשנה וללא הצמדה למדד. כעת, עליהם להחזיר במשך תקופה של 12 חודשים את 4% הריבית, קרי: 1,666 ₪ מידי חודש (4% מהסכום הכולל 500,000 הינם 20,000 הנחלקים ל-12 חודשים). כאשר יסתיימו השנתיים, עליהם יהיה להחזיר את גובה ההלוואה המקורי על סך 500,000 ₪ ולסגור בכך את הלוואה זו. לכאורה מדובר בהלוואה בעלת חוקים ברורים מאוד, שמאפשרת לאסתי ויניב להיכנס לדירתם החדשה ללא עיכובים ולהמתין ברוגע לכניסת הכספים שיכסו את בסופו של דבר את הסכום שלוו.

 

תנאים חשובים שכדאי לדעת בהלוואות גישור

הלוואת גישור (הלוואת בוליט) מתמקדת בריביות גבוהות ביחס לאלו שנמצאות במשכנתאות רגילות – סביב שלושה או ארבעה אחוזים יותר. לעומת זאת, חוק הפריים (ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%) לא נכלל בהלוואות אלו, כך שהבנק יכול גם להגדיל את אחוזי הפריים. חלק מהבנקים יאפשרו לכם לקבל שליש פריים על הסכום הכולל של כל ההלוואה. היות ותנאי הפריים יכולים להשתנות מבנק לבנק וגם מסניף לסניף, עדיף לקחת שירות ייעוץ משכנתאות ממומחה שיוכל לבצע עבורכם חישוב מתאים וגם להתמקח למענכם על תנאי הריבית. המומחים ממליצים לקחת הלוואת גישור ככל הניתן במסלול שאיננו צמוד מדד על מנת לא להיחשף למדד גבוה מידי שנוסף לתשלום כאשר מגיע הרגע בו יש לשלם את הקרן (כלומר את גובה ההלוואה המקורי).

דבר נוסף שחשוב לדעת, הוא שכחלק מתנאי העסקה, לעתים החוזה הבנאי מכיל סעיף שלפיו תשלמו קנס אם תפרעו את חובכם לפני הזמן. למרות הסעיף המקומם, מדובר בסכום לא גבוה, שמחושב לפי מספר שנות הסיום להלוואה כולה. היות ומדובר בטווח זמנים קצר של שלוש שנים לכל היותר, גם הקנס עצמו לא גבוה.

הלוואת גישור עוזרת בכל מקרה שבו יש צורך לקבל סכום כספי גדול במהירות, לרוב לצורך רכישת דירה חדשה. זהו כלי פיננסי שמאפשר לאנשים רבים כיום להתמודד עם הפער שבין מכירת הדירה הקיימת לבין הרצון לסגור את הקנייה של בית חדש באופן נוח יותר וללא לחצים מיותרים.

 

האינטרס של הבנק לעומת האינטרס שלכם

בנק ישראל מגדיר את הלוואת הגישור באופן הבא:

"הלוואה בביטחון דירת מגורים, שניתנה לתקופת ביניים, ואשר תיפרע ממקור חיצוני קיים של הלווה, שיהיה זמין לפירעון האשראי בעתיד".

ובמילים אחרות – מדובר בהלוואה שניתנת כנגד חשבונות וחסכונות שיפתחו בעתיד הקרוב, אך אינם נמצאים עדיין במצב נזיל בתוך החשבון הקיים ויוכלו להיפדות בהמשך. למשל: קרנות השתלמות, קופות גמל, תוכנית חיסכון, דמי פרישה ועוד.

יועצי המשכנתאות של הבנק ישמחו מאוד להיפגש איתכם ולהציע לכם הלוואת גישור בתנאים נוחים. אלא שהתנאים הנוחים הללו, מטיבים פעמים רבות עם הבנק עצמו ולא איתכם כמבקשי ההלוואה. חשוב לזכור שיועצים פנים בנקאיים עובדים אצל הבנק ועל כן הם מחויבים לשמור על האינטרסים שלו, מה שעלול לא להתיישב פעמים רבות עם האינטרסים הפיננסיים האישיים שלכם. לכן כדאי שתיעזרו בגורם ניטרלי שלא מחויב לאף אחד מהבנקים – יועץ משכנתאות חוץ בנקאי שמכיר היטב את התנאים השונים, את הדקויות והתנאים שמלווים את כל סוגי המשכנתאות וכמובן בהתאם לניסיונו הקיים, גם את הגישות המשתנות מבנק לבנק. הצעות להלוואת הגישור יוכלו להינתן לכם לא רק בסניף האישי שלכם אלא גם בסניפים אחרים של אותו הבנק, או בבנק אחר לגמרי. המטרה של יועץ המשכנתאות וכמובן שלכם, היא לקבל את תנאי ההלוואה הטובים ביותר.

גם אם אתם כבר להוטים לשלם לקבלן או למוכר של הדירה החדשה שלכם, יש לחשב היטב את הסיכונים הפוטנציאליים לפני שממהרים לקחת הלוואת גישור ולבדוק היטב את כל התנאים המוצעים לכם – עד הסעיף האחרון. יועץ משכנתאות בחיר יוכל להביט בנתונים הפיננסיים הקיימים אצלכם, לבחון היטב את יכולת ההחזר שלכם ואת אופציות התשלומים הקיימות ואם יאשר שהמהלך כדאי, הוא יוכל ללוות אתכם בפגישות הבנקאיות, לנהל דיון עם יועצי המשכנתאות של כל אחד מהבנקים ולהשיג לכם את התנאים האידיאליים.

בעולם העסקים, הלוואת גישור היא נוהג נפוץ ומקובל למדי למימון פעילויות שונות תקופות ביניים. הכוונה היא שהמלווה מעניק ללווה סכום כסף הדרוש לו לביצוע פעילות מסוימת, כאשר הלווה מחזיר את הסכום בצורה מרוכזת לאחר תקופה מוגדרת וקצרה יחסית שבה קיבל סכום דרוש.

זו הלוואת גישור כי ייעודה הוא גישור פיננסי על תקופה שבה הלווה זקוק לכסף אך עוד אין לו את הסכום הדרוש בהון עצמי. כך למשל יזם נדל"ן יכול לקבל מבנק מימון לפיתוח תשתיות באזור מסוים, כאשר הכסף יוחזר בצורה מרוכזת ובתוספת ריבית כאשר יהיו קונים לדירות.

אך בפועל, שיטת הלוואה זו קיימת גם בשוק הפרטי ובהיקפים לא מבוטלים בשוק המשכנתאות, זאת בצורה של הלוואת גישור למשכנתא.

הלוואת גישור למשכנתא יכולה בהחלט לסייע לאנשים רבים הנמצאים במצב מסוים, במקרים רבים הלוואה שכזו מהווה את ההבדל בין היכולת לרכוש דירה רלבנטית עכשיו למרות שעוד אין את כל הסכום הדרוש לבין אובדן עסקה פוטנציאלית.

מדובר על הלוואת משכנתא השונה מהותית ממסלולי משכנתאות רגילים ועל בחירה רלבנטית רק למצבים מסוימים מאוד.

לחצות את הגשר – על מה מגשרים כאן?

הלוואת גישור למשכנתא היא כזו כי זה בדיוק מה שהיא עושה, מגשרת על תקופה מסוימת בה הלווים זקוקים לכסף, תקופה אשר בסופה יהיה להם הסכום הדרוש להחזר ההלוואה.

מבחינת משכנתא, הכוונה היא בעיקר למצבים בהם הלווים רוצים לרכוש דירה או נכס כלשהו למגורים, יש להם סכום כסף "ודאי" אך שאינו נזיל באותה נקודת זמן ולכן הם צריכים לגשר על הפער הזה ובכל זאת לרכוש את הנכס – באמצעות הלוואת גישור מהבנק (או מגורמים אחרים, אך לרוב מדובר על הבנקים המסחריים).

כך שבאופן מטאפורי, הלוואה כזו מגשרת על הפער התזרימי בתקופה הנתונה וכמו כן מעניקה ללווים גשר שבאמצעותו יוכלו לחצות את "התהום" בבטחה ולהגיע לדירה חדשה/טובה יותר.

לא להתבלבל – שמות שונים למסלולי הלוואה מיוחדים

כאשר אנשים שומעים את המונח הלוואת גישור למשכנתא, פעמים רבות הוא מגיע לצד מונחים נוספים מעולם המשכנתאות – בעיקר שמות של מסלולי משכנתא מיוחדים אחרים.

לכן חשוב מאוד להבין במה מדובר ואת ההבדלים. כך למשל לצד הלוואות גישור למשכנתאות ניתן לשמוע את המונח משכנתא גרייס – כאשר יש דמיון, אך מסלול גרייס בסך הכל כולל תקופה מסוימת, לרוב כמה חודשים עד שנה, שבה הלווים לא צריכים להחזיר את ההלוואה ורק לאחר מכן מתחילים התשלומים החודשיים.

מונח נוסף שעשוי לבלבל הוא הלוואת בלון או הלוואת בוליט, אלו כבר אכן דומות יותר להלוואת גישור ובמקרים מסוימים יכולים להיות אפילו אותו דבר.

הלוואת בלון/בוליט, היא כזו שנקבעת לתקופה מסוימת ולרוב קצרה יחסית, כאשר הלווים מחזירים את הסכום למלווה בתשלום אחד בסיום התקופה.

יש מסלולי בלון מלאים בהם הלווים לא משלמים בכלל תשלומים חודשיים ורק תשלום סופי של קרן + ריבית, או מסלולים חלקיים בהם משלמים בכל חודש רק ריבית ובסיום התקופה את הקרן.

הלוואת גישור למשכנתא דומה יותר להלוואת בלון, כאשר ברוב המקרים מקבלים את הסכום מראש, ומחזירים את הקרן + ריבית (והצמדה אם ישנה) בתשלום אחד.

למי זה מתאים ויתרונות

הלוואת גישור למשכנתא מתאימה בעיקרה לאנשים המבקשים למכור את דירתם הקיימת (אפילו אם יש עליה משכנתא פעילה) אך בו זמנית רוצים לרכוש דירה אחרת לפני מכירת הישנה – להלן גישור על התקופה.

כך, כאשר הדירה הישנה נמכרת לבסוף, ללווים יש מיידית את הכסף להחזר הלוואת הגישור. היתרונות של הלוואת גישור למשכנתא כוללים גמישות בבניית מודל ההחזר (תשלום אחד כולל או תשלומים חודשיים של הריבית), פתרון יעיל למימון ביניים, אפשרויות ריביות והצמדה רבות – פריים, צמוד למדד, ללא הצמדה, צמוד לליבור, צמוד מט"ח, ריבית קבועה וכן הלאה.

מומלץ מאוד לצפות בסרטון עד הסוף!

לקבלת ייעוץ משכנתאות ללא התחייבות מלאו פרטים עכשיו!

הלוואת משכנתא

הלוואת משכנתא לבעלי נכס

https://www.youtube.com/watch?v=NebvtqusYR4 בשורה משמחת לכל ציבור הלווים בישראל – אם יש לכם דירה, הבנק מאפשר לכם לקחת הלוואת משכנתא בסכום כסף גדול, בתנאים אטרקטיביים במיוחד ולכל

קרא עוד »

לקבלת ייעוץ משכנתאות ללא התחייבות מלאו פרטים עכשיו!

שתפ/י את המאמר: