היטל השבחה – הפתעה לא נעימה, איך מפחיתים?

תאריך פרסום :
מחבר :מערכת שקוף

דרישת תשלום היטל השבחה, הנובעת בשל השבחת ערך נכסים, יכולה להגיע לסכומים גבוהים במיוחד. יחד עם זאת, היא איננה סוף פסוק, ובעזרת מספר דרכים שיפורטו במאמר שלפניכם ניתן להפחית את תשלום היטל ההשבחה.

 

מהו היטל השבחה

תשלום היטל השבחה, הינו מעין תשלום מס שנובע בשל השבחת הנכס. השבחת הנכס מתרחשת כתוצאה מהחלטות וועדות הבנייה באזורי הארץ, כאשר בגין החלטות אלו, ערך הנכס עלה. על עלייה זו, בעלי הנכס מחויבים למעשה בתשלום היטל השבחה. את תשלום היטל ההשבחה בעלי הנכס לא צריכים לשלם עם פרסום החלטות הוועדה, אלא רק כאשר הם ממשים את זכותם בנכס ולמעשה מקבלים הטבה כתוצאה מהחלטות הוועדה – בעת מכירת הנכס ובעת בנייה נוספת המנצלת את זכויות ההשבחה (תוספת בנייה לדוגמא).

ההיגיון מאחורי הדרישה לתשלום היטל השבחה, מקורו בשאלת הבעלות על הנכס. האדם שהיה בעלי הנכס שעה שהוחלט בוועדה כי לנכס יש זכויות השבחה, הרוויח מכך שמחיר הנכס האמיר. אי לכך ובהתאם לזאת, בזמן שבעל הנכס מוכר את הנכס ועל ידי כך מנצל ומממש את זכויות ההשבחה הללו, עליו לשלם מס.

 

שיעור היטל השבחה

חוק התכנון והבנייה שנחקק בשנת 1965 (תשכ"ה) ומאז נוספו לו תיקונים רבים, קובע כי: 'שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה'. במדריך להיטל ההשבחה שמפרסם מינהל התכנון, נכתב כך: 'היטל השבחה הוא תשלום חובה בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. את היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין.'

למעשה, את שיעור ההשבחה קובעת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לאחר שנקבע שיעור זה, הוועדה מעדכנת את בעל הנכס בדבר שיעור ההשבחה של הנכס שבבעלותו, ועל חיובו בתשלום מחצית מסכום זה. כמו כן, על הוועדה לעדכן את בעל הנכס בדבר זכאותו לערער על שיעור ההשבחה שנקבע, ובמקרים רבים, כפי שיבואר להלן, בעלי הנכס המערערים מקבלים הפחתה בהחלטת שיעור ההשבחה.

 

איך נקבעת ההשבחה?

כאמור, את גובה ההשבחה קובעת העירייה, כאשר למחזיק בנכס יש אפשרות לערער על הסכום שנקבע. התהליך מתנהל באופן הבא – שמאי מטעם העירייה מעריך את ערך עליית הנכס, כאשר לרוב מוכפלת תוספת הבנייה (בחישוב של מ"ר) בערך של מ"ר באזור בו ממוקם הנכס. נניח לדוגמא שדירה בשכונה מסוימת ברמת גן, בה שווי מ"ר עומד על כ20 אלף ₪, קיבלה תוספת בנייה של 60 מ"ר. סך ההשבחה לפי חישוב זה עומד על כ1.2 מיליון שקלים.

יחד עם זאת, בעל הנכס לא ישלם את הסכום הנ"ל, מאחר שיש הוצאות לא מעטות הכרוכות בהשבחת הנכס, דוגמת הוצאות בגין תשלום לקבלן, עלות חומרי בנייה ועוד. לפיכך, מתשלום ההשבחה – 1.2 בדוגמא שלנו, יש להפחית את הוצאותיו של בעל הנכס. לאחר ניכוי ההוצאות, מגיעים לסכום הנטו, שמייצג את ההשבחה בפועל. בהמשך לדוגמא, נניח שהוצאות הבנייה עמדו על כ300 אלף שקלים. כעת, עומדת ההשבחה נטו על 900 אלף שקלים. כאמור, החוק קובע כי היטל ההשבחה יעמוד על מחצית מההשבחה עצמה, ולפיכך בדוגמא היטל ההשבחה הוא 450 אלף שקלים.

 

קיבלתי דרישה לתשלום דמי השבחה. כיצד ניתן להפחית את סכום היטל ההשבחה?

חשוב לדעת כי הסכום הנקוב בדרישה לתשלום דמי ההשבחה אינו סופי, כאשר בעזרת מספר דרכים שונות ניתן להקטין את היטל ההשבחה. לעיתים, ההפחתה תהיה בצורה משמעותית ויש אשר היטל ההשבחה יופחת בהיקף נמוך. על כל פנים, לרוב תתקבל הפחתה בסכום כזה או אחר, ולכן, על אף הבירוקרטיה הכרוכה בדבר, כדאי בהחלט לנסות.

הבאנו לפניכם מספר דרכים בעזרתן ניתן להפחית את היטל ההשבחה:

  • בקשת תיקון שומה – הדרך העיקרית במסגרתה ניתן להקבל הפחתה בתשלום דמי ההשבחה מקורה בבקשה לתיקון שומה. על בעל הנכס להגיש את בקשת תיקון השומה לוועדת התכנון המקומית של האזור בו ממוקם הנכס (אותה וועדה שקבעה במקור את גובה דמי ההשבחה והגישה לבעל הנכס את הדרישה לתשלום). חשוב להדגיש כי לא ניתן להגיש בקשת תיקון שומה ללא סיבה מוצדקת, ועליה לכלול טעות באחד או יותר מהנושאים הבאים:
  1. טעות בדבר נתוני הנכס והמקרקעין. לדוגמא – גודל הנכס, גודל החלקה ועוד.
  2. טעות בדבר פרטי הנכס והמקרקעין. למשל, הפרטים של החלקה או הגוש ברישום הטאבו ועוד.
  3. טעות בדבר זכויות בנכס או במקרקעין. לעיתים וועדת התכנון יוצאת מנקודת הנחה כי בעל הנכס הוא גם בעל המקרקעין, כאשר בעל הנכס הוא חוכר ותו לא.
  4. טעות בדבר תוכניות הקשורות לנכס. למשל, כאשר וועדת התכנון כוללת בחישוב היטל ההשבחה תוכנית כזו או אחרת שלא חלה בפועל על הנכס או המקרקעין, או לחלופין כאשר היא אינה לוקחת תוכנית כזו בחשבון.

 

  • בקשת מינוי שמאי – במקרים שבעל הנכס חולק על גובה חיוב היטל ההשבחה בלבד והוא מסכים עם עצם החיוב עצמו, הוא יכול להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע. את הבקשה הזו, על בעל הנכס להגיש באופן רשמי ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, כאשר בפועל, ניתן להגיש את הבקשה באופן מקוון באתר משרד המשפטים. מועד הגשת הבקשה הוא עד עד 45 ימים מיום ידיעת בעל הנכס על היטל ההשבחה. לאחר שהוגשה הבקשה, מועצת שמאי המקרקעין תעביר אותה לשמאי מוסמך אשר נבחר על ידה בתוך 15 ימים, אשר יהיה אמון על ההכרעה בנושא דמי היטל ההשבחה. על השמאי לשמוע את טענות הצדדים, לקיים דיון בעניינם ולהכריע בנושא חודשיים לאחר מועד הדיון האחרון. ניתן לערער על החלטת השמאי בפני וועדת הערר לעניינני פיצויים. הערכאה האמונה על ערעורים על החלטת וועדת הערר היא בית המשפט לעניינים מנהליים.

 

  • הגשת ערעור לפיצויים והיטל השבחה בפני וועדת הערר לפיצוייםכאמור לעיל, ניתן להגיש ערעור על החלטות שמאי מכריע בפני וועדת הערר לפיצויים. ניתן להגיש ערעור דומה בפני וועדת הערר לפיצויים בשני מקרים נוספים:
  1. בקשת תיקון שומה אשר הוגשה על ידי בעל הנכס נדחתה. יש להגיש את בקשת הערעור בתוך ארבעים וחמישה ימים מיום ידיעת בעל הנכס על דחיית בקשת תיקון השומה.
  2. לבעל הנכס יש טענות אחרות אשר לא נכללות בטענות בגינן אפשר להגיש בקשה לתיקון שומה. יש להגיש את בקשת הערעור בתוך ארבעים וחמישה ימים מיום ידיעת בעל הנכס על דרישת תשלום היטל ההשבחה.

ערעורים על החלטות וועדת הערר יש להגיש בפני בית משפט לעניינים מנהליים.

לפני הגשת אי – איזו בקשה להפחתת היטל השבחה, באמצעות כל דרך שהוזכרה לעיל, מומלץ לשקול התייעצות עם עורך דין מנוסה ובקיא בכל הנוגע להיטל השבחה. ניסיונו של עורך הדין צפוי לסייע בבחירת הדרך הטובה ביותר להגשת בקשת ההפחתה ואף לתרום להגדלת סיכויי הצלחת הפחתת התשלום.

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?

תוכן עניינים

מאמרים אחרונים

תאריך :
צפיות: 24
דרישת תשלום היטל השבחה, הנובעת בשל השבחת ערך נכסים, יכולה להגיע לסכומים גבוהים במיוחד....
תאריך :
צפיות: 6
דרישת תשלום היטל השבחה, הנובעת בשל השבחת ערך נכסים, יכולה להגיע לסכומים גבוהים במיוחד....
תאריך :
צפיות: 11
דרישת תשלום היטל השבחה, הנובעת בשל השבחת ערך נכסים, יכולה להגיע לסכומים גבוהים במיוחד....
תאריך :
צפיות: 12
דרישת תשלום היטל השבחה, הנובעת בשל השבחת ערך נכסים, יכולה להגיע לסכומים גבוהים במיוחד....
תאריך :
צפיות: 9
דרישת תשלום היטל השבחה, הנובעת בשל השבחת ערך נכסים, יכולה להגיע לסכומים גבוהים במיוחד....
תאריך :
צפיות: 7
דרישת תשלום היטל השבחה, הנובעת בשל השבחת ערך נכסים, יכולה להגיע לסכומים גבוהים במיוחד....

רוצה לדבר עם מומחה?

הצג מאמרים לפי תחום

קטגוריות

מאמרים פופולריים

מאמרים נוספים בנושא