ייעוץ משכנתאות - מקצוענות זה שם המשחק

הגדלת משכנתא קיימת – איך עושים זאת נכון

אם יש לכם משכנתא והיתרה לסילוק המשכנתא שנותרה לכם היא פחות מ-50% משווי הנכס הנוכחי, אתם יכולים "להחזיר חלק מהמשכנתא אחורה", כלומר להגדיל את אחוז המימון הנוכחי עד ל-50%, ובכך להגדיל את המשכנתא הקיימת שלכם ולקבל סכום כסף גדול.

על הדרך, אפשר גם אולי לבדוק כדאיות למחזור המשכנתא שלכם ולבצע מחזור והגדלה – תהליך משולב של התאמת הריביות לריביות עדכניות המקובלות היום בשוק, והגדלת המשכנתא כדי לקבל מהבנק סכום כסף.

המטרה? יכולה להיות כל מטרה שהיא – שיפוץ, ריהוט, אירוע משפחתי, כיסוי חובות ואפילו נופש – אפשר לנצל כסף בריביות משכנתא כהלוואה לכל מטרה, לא רק דיור, אז המון פעמים זה מאוד משתלם.

אם לדוגמא לקחתם משכנתא עבור דירה ששוויה 2 מיליון שקלים, ואתם משלמים אותה כבר שנים רבות, היתרה לסילוק היא על סך 600,000 שקלים, כלומר, 1.4 מיליון כבר החזרתם לבנק מתוך 2 מיליון השקלים, אתם יכולים להגדיל את המשכנתא ב- 400,000 שקלים נוספים, כך שהיתרה לסילוק החדשה שלכם תהיה מיליון ש"ח (50% משווי הנכס), אתם "חוזרים אחורה" במשכנתא מיתרה של 600,000 שקל ליתרה של מיליון שקל, ומקבלים 400,000 שקלים נוספים בתנאים וריביות של משכנתא – לכל מטרה.

 

היתרונות של הגדלת המשכנתא הקיימת שלכם על פני האלטרנטיבות

  1. סכום ההלוואה – בהגדלת משכנתא ניתן לקבל מאות אלפי שקלים לפי הדוגמא שציינתי מקודם, ובהלוואות רגילות אחרות בנקאיות או חוץ בנקאיות בדרך כלל הסטנדרט הוא עשרות אלפי שקלים בלבד.
  2. משך חיי ההלוואה – בהגדלת משכנתא, הסכום המוגדל נפרש על פני משך זמן ארוך, 15, 20, 25 שנה וכדומה. בהלוואות רגילות אחרות מכל סוג, ההלוואה היא ל-5 או 6 שנים לכל היותר. יכולת הפרישה של החוב משתנה משמעותית, ומשפיעה על היכולת שלכם להתמודד עם הגדלת החוב.
  3. ריביות ההלוואה – בהגדלת משכנתא הריביות הן בסטנדרט המעולה של הלוואת משכנתא, ואילו בהלוואות אחרות – משתנה לפי סוג ההלוואה, אך לרוב פחות טובות. קשה מאוד לכל הלוואה שקיימת להתחרות בריביות של הלוואת משכנתא. המקרים היחידים שבהם תוכלו לקבל (אולי) הלוואה בתנאים טובים יותר ובריביות טובות יותר מהלוואת משכנתא, הן מקרים של הלוואות מקרן השתלמות או קופת גמל.
  4. מסגרת אשראי – הלוואה רגילה מהבנק או מחברת כרטיסי האשראי משפיעה על מסגרת האשראי שלכם, ואילו הלוואה דרך הגדלת המשכנתא לא משפיעה על מסגרת האשראי שלכם, מאחר והיא נלקחת כנגד הנכס שלכם.

החיסרון הוא כמובן שאתם מגדילים את ההתחייבויות שלכם, בדומה להלוואה או כל כסף באשראי אחר שאתם מבקשים ומקבלים, וכמובן שאין לי אפשרות להגיד לכם שזה דבר מומלץ או כדאי.

העניין הוא שכשמדובר בהגדלת המשכנתא, האצבע על ההדק קלילה יותר, ואנשים מתפתים לקחת את הכסף הזה יותר בקלות, כי הוא נכנס להם לתוך המשכנתא בתנאים טובים ובפרישה ארוכה.

זה לא מרגיש להם כמו עוד הלוואה. אני ממליץ בחום שאם אתם לא ממש חייבים – אל תקחו הלוואה מכל סוג, גם לא דרך הגדלת המשכנתא שלכם.

 

מחזור כדאי עבורכם? שיקלו לשלב אותו עם הגדלה

במידה ויש לכם משכנתא שגם ככה אתם מעוניינים למחזר, כי אפשר להוזיל בה את הריביות, תוכלו לבדוק בנוגע להגדלה יחד עם המיחזור.

במקרים כאלו הכדאיות של המחזור גדלה, מאחר ולצד ההגדלה – אתם מוזילים את המשכנתא הנוכחית שיש לכם.

זה קריטי וכדאי במיוחד במקרים שיש לכם חשבון באוברדראפט (מינוס), הלוואות אחרות נוספות או חובות מכל סוג שהוא.

במקום סתם למחזר כי הגיע זמנה של המשכנתא שלכם לעבור מחזור, אתם על הדרך מחסלים, באמצעות ההגדלה של המשכנתא, את כל החובות שיש לכם, ומכניסים את כולם לתוך המשכנתא שלכם בתנאי משכנתא ובפרישה רחבה.

באופן דומה מאוד, הגדלת המשכנתא היא פתרון להוצאות גדולות. לא נהוג ובדרך כלל לא כדאי (ובמקרים מסויימים הבנק אפילו לא יאשר) הגדלה של סכומים קטנים, 5,000 או 10,000 ש"ח וכדומה.

כדי להשקיע בציוד עסקי ובפיתוח עסקי לבעלי עסק – כן, כדי לקחת חופשה חלומית של חודש או חודשיים – כן, כדי לכסות חובות גדולים – כן, כדי לקנות רכב חדש – כן, כדי לממן טיפול שיניים רציני – כן. אם אתם מחפשים מימון של הוצאה קטנה, הגדלת המשכנתא היא כנראה לא פתרון, ותצטרכו ללכת יותר לכיוון של הלוואות רגילות (או מימון ישיר מכיסכם, כמובן).

הגדלת המשכנתא מתאימה מאוד גם לכאלו מכם ששיפרו את המשכורת שלהם כתוצאה מקידום, בונוס נאה ממקום העבודה, וותק ששיפר את המשכורת וכדומה.

אם סכום ההחזר החודשי "קטן עליכם", אין סיבה לא למחזר ולהגדיל את ההחזר החודשי, ואם אתם זקוקים לעוד כסף, להגדיל במקביל את המשכנתא כדי לסגור חובות מהצד נגד הגדלת ההחזר החודשי.

 

הגדלת המשכנתא – כמו לקחת משכנתא חדשה, מחדש

הגדלת המשכנתא לרוב תאושר לכם על ידי הבנקים, הם לא מציבים בעיות או אתגרים, מבחינתם מדובר בפעילות מבורכת, הם מעדיפים להגדיל לכם את המשכנתא. גם אם זה על חשבון ריביות גבוהות יותר לטובת הבנק באוברדראפט או הלוואות אחרות שיש לכם מול הבנק. במקביל, חשוב להבין שהגדלת המשכנתא זה כמו, מבחינת התהליך, לקחת משכנתא חדשה.

תצטרכו להגיש שוב מסמכים, אישורים, פירוט עו"ש, יתרות הלוואות וכל מה שדרוש כאילו אתם לוקחים משכנתא מחדש.

זה אומר שאם היו לכם פיגורים על הלוואות, אם יש לכם חובות גדולים מידי, צ'קים שסורבו בעבר הלא רחוק, רישומים שליליים בדו"ח ה- BDI שלכם וכדומה – הבנק עלול לסרב להגדיל לכם את המשכנתא, ותאלצו להישאר עם המשכנתא שלכם כמו שהיא, או לפזול לכיוון בנקים אחרים אליהם תוכלו להעביר את המשכנתא (ולהגדיל אותה במעבר).

כאשר אתם נוטלים משכנתא חדשה – הבנק נתון לפיקוח ורגולוציה של בנק ישראל וההחלטה האם לאשר את המשכנתא החדשה היא פחות של הבנק ויותר של בנק ישראל.

כאשר אתם מגדילים משכנתא קיימת, אין פיקוח והבנק בהחלט עשוי לסרב אם אתם לא "לקוחות טובים".

כשאני אומר שהגדלת משכנתא היא כמו נטילת משכנתא חדשה מאפס, אני לא מתכוון רק על אישור או סירוב הבנק ועל כך שיש לו אפשרות להחליט האם לאשר או לסרב. כל בעיה תפעולית אחרת בנכס, יכולה גם היא להוביל לסירוב של הבנק לאשר את הגדלת המשכנתא.

דירה שחילקתם לכמה דירות, חריגות בניה, תוספות בניה שלא על פי חוק וללא אישור, עיקולים או הוצאות לפועל נגד הנכס, וכדומה. במקרים כאלו ההגדלה בעייתית מאוד וכמובן שהבנק לא יאשר לכם אותה.

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin
דילוג לתוכן