גרירת משכנתא – כל מה שצריך לדעת

משכנתא היא למעשה הלוואה ארוכת טווח מגוף בנקאי, בד"כ לצורך רכישת דירת מגורים, הניתנת כנגד שעבוד של הנכס לטובת הבנק. השעבוד נרשם במרשם המקרקעין או ברשם המשכונות ומעניק לבנק את הזכות הקניינית בנכס, כלומר לא ניתן לעשות בנכס שינוי משמעותי (למשל, למכור אותו) ללא אישור בכתב מהבנק. את ההלוואה יש להחזיר בתשלום חודשי, בתנאים שהוסכמו מראש, לתקופה של עד 30 שנה.

 

מהי "גרירה"?

גרירת משכנתא היא פעולה שניתן לעשות כאשר יש משכנתא קיימת שטרם נפרעה במלואה, ומעוניינים לבקש משכנתא נוספת, לצורך רכישת דירה נוספת למשל. אופן ביצוע הגרירה יהיה תלוי בגובה החזר המשכנתא הנותר, ובתנאי מסלול המשכנתא אותו בחרתם (שיטת ההחזר, גובה הריבית, עמלות פרעון מוקדם וכו').

 

מדוע זה כדאי?

גרירת משכנתא כדאית כאשר תנאי המשכנתא הם נוחים ומשתלמים במיוחד, משמע משכנתא בהחזרים נמוכים, בריבית נמוכה וכו', שהרי אין טעם בגרירת תנאי משכנתא שאינם נוחים, אלא עדיף לנהל מו"מ על תנאי משכנתא חדשים.

דוגמה:

  • נניח שיש לכם דירה ששווה 1.5 מיליון ₪, ועליה משכנתא בתנאים משתלמים ביותר, בגובה חצי מליון ₪.
  • נניח שכעת ברצונכם לקנות דירה חדשה במחיר של 2 מיליון. אם תמכרו את הדירה תקבלו 1.5 מיליון ש"ח ותצטרכו להחזיר חצי מיליון ש"ח לבנק עבור המשכנתא, כלומר תישארו עם מיליון ₪ (בהנחה שאין הון נוסף). על מנת לרכוש את הדירה החדשה, תצטרכו לקחת משכנתא נוספת של מליון ₪.
  • באמצעות גרירת משכנתא, לא תפרעו את המשכנתא הישנה בגובה חצי מליון ₪, אלא תגררו אותו לדירה החדשה ותקחו משכנתא נוספת רק בגובה חצי מליון ₪, כך שבסך הכל ברשותכם משכנתא בגובה מליון ₪. כעת, חצי מהמשכנתא שלכם נשארה בתנאים המשתלמים שהיו לכם קודם, והחצי השני כפוף לתנאים אחרים שיוסכמו עם הבנק.

על אף היתרונות שיכולים להיות להליך גרירת משכנתא, לעתים וכתלות בנסיבות במקרה, הוא לא יהיה כדאי. יתכן למשל, שגרירת המשכנתא הישנה, בנוסף על לקיחת משכנתא החדשה, תוביל להעלאה משמעותית בגובה ההחזר החודש. תרחיש זה עשוי להקשות מאוד מבחינה כלכלית, ולכן עדיף יהיה לכסות את יתרת המשכנתא הישנה ורק לאחר מכן לבקש משכנתא חדשה. בנוסף, גרירה מתאפשרת רק אל מול הבנק ממנו נלקחה המשכנתא המקורית, ולעתים מגבלה זו יוצרת תמריץ שלא להציע תנאי משכנתא משתלמים ביחס למשכנתא החדשה, ולכן יש לבדוק לעומק את תנאי ההצעה ולוודא שהיא אכן האלטרנטיבה המשתלמת ביותר.

 

מהן האפשרויות הקיימות?

אפשרות 1 – גרירת המשכנתא לנכס החדש

נניח כי ברשותכם נכס, למשל דירת מגורים, עליו לקחתם משכנתא מהבנק. טרם סיימתם לפרוע את החזרי המשכנתא במלואם, אך רכשתם דירה אחרת וכעת ברצונכם למכור את הדירה הישנה. על מנת להשלים את עסקת מכירת הדירה, עליכם להסיר מעליה את המשכנתא הנוכחית. תוכלו לעשות זאת באמצעות "גרירה", כלומר העברת יתרת המשכנתא מהדירה הישנה לחדשה, מבלי שישתנו תנאי ההלוואה המקוריים (גובה הריבית, גובה ההחזרים, משך תקופת ההחזר וכן הלאה). כך, תוכלו למכור את הדירה הישנה נקייה ממשכנתא ולבקש משכנתא נוספת על הדירה החדשה.

אפשרות 2 – גרירת המשכנתא לפקדון או לערבות בנקאית

אם כמו במקרה הקודם, ברצונכם למכור את הנכס שברשותכם, אך טרם רכשתם דירה חדשה, עליכם לגרור את המשכנתא לגורם ביניים: ערבות בנקאית או פקדון. המשמעות היא שיש להמשיך ולהפקיד את החזרי המשכנתא בבנק כרגיל, ובעת רכישת הדירה החדשה ניתן לבקש את הכספים שהופקדו בחזרה לצורך הרכישה, כנגד שעבוד הדירה החדשה לטובת הבנק.

 

נקודות נוספות למחשבה

כפי שצוין, הליך גרירת המשכנתא אינו משתלם תמיד, ולכן מומלץ להכיר כמה היבטים חשובים שלו:

  • כרוך בבירוקרטיה ארוכה: יש להגיש את חוזה מכירת הדירה הישנה, חוזה רכישת הדירה החדשה (אם נרכשה כבר), ערבות בנקאית או פקדון (אם טרם נרכשה דירה חדשה); יש להגיש בקשה למשכנתא חדשה; יש לרשום את הדירה החדשה כמשועבדת לטובת הבנק; יש להגיש ולחתום על בקשת הגרירה וכיו"ב.
  • לצורך גרירת משכנתא יש לקבל אישור מהבנק, שכן הנכס משועבד על שמו והוא בעל הזכות הקניינית בנכס.
  • לא תמיד הבנק מאשר גרירת משכנתא. האישור כפוף להערכת שמאי את הנכס החדש, ובמידה והוא מוערך בשווי הנמוך מיתרת המשכנתא, גדל הסיכוי שלא תאושר גרירה. לעומת זאת, כשהריבית על המשכנתא הישנה הייתה נמוכה ביחס לריבית הקיימת כיום, סביר שתאושר גרירת משכנתא.

 

סיכום

גרירת משכנתא היא לרוב תהליך כדאי, אך חשוב להכיר את היבטיו השונים והשלכותיהם הכלכליות. לכן, מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות המומחה לעניין זה, אשר יוכל לסייע לכם בבחירת המסלול האידאלי עבורכם.

עוד כתבות מומלצות בנושא משכנתאות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?

תוכן עניינים
שווים קריאה
ריבית משכנתא

הריבית על המשכנתא היא המרכיב העיקרי שקובע את גובה ההחזרים החודשיים, ובסופו של דבר את העלות הכוללת של הלוואת המשכנתא כולה.

משכנתא צמודה למדד

מבין כל מסלולי המשכנתאות הקיימים בשוק גדול זה של הלוואות לרכישת נכסים למגורים, סביר להניח שהסוגים היותר נפוצים הם אלו שצמודים למדד.

סיוע בהחזר המשכנתא

נטילת המשכנתא ורכישת דירה הראשונה היא אחד מרגעי השיא עבור כמעט כל משפחה בישראל.

עלויות נוספות ברכישת דירה

משכנתא היא ללא ספק ההוצאה הגדולה ביותר שמשפחה עושה בחייה, הלווים משקיעים זמן רב במציאת מסלול המשכנתא האטרקטיבי ביותר שיביא עימו החזרים חודשיים נמוכים והגיוניים לתקופת ההלוואה הארוכה.

אך אסור

משכנתא חוץ בנקאית

https://www.youtube.com/watch?v=7rz-D3dnJQQ

נהוג לחשוב כי משכנתאות, שהן הלוואות לטווח ארוך ביותר למטרת רכישת דירה, ניתנות רק על ידי בנק למשכנתאות כמו בנק אדנים למשכנתאות, בנק ירושלים וכן הלאה.

פריסת משכנתא

בדיוק כפי שניתן לשמוע לאחרונה על הסדרי חוב בשוק ההון, בהם חברות שלא עומדות בהחזר תשלומי איגרות החוב שהנפיקו לציבור מגיעות להסדר מסוים עם בעלי האיגרות שבו לעיתים פורסים את

רוצה לדבר עם מומחה?
הצג מאמרים לפי תחום
קטגוריות
מאמרים פופולריים