ייעוץ משכנתאות - מקצוענות זה שם המשחק

בקשת משכנתא – הצעד הראשון במסע אל הדירה

רבים חושבים כי הגשת בקשה למשכנתא מול הבנק הוא הצעד הראשון במסע על הדירה.

יכול להיות שאולי אפילו אני אמרתי משהו כזה בכותרת של המאמר הזה. ובכן, הלכה למעשה אכן מדובר בשלב האקטואלי הראשון, אבל חשוב לי להבהיר שזהו לא באמת השלב הראשון לחלוטין.

ראשית, מגיע שלב התכנון והחשיבה.

חשיבה על ההון העצמי שלכם, מקורות לחיזוק שלו, חשיבה ותיכנון לגבי איזו דירה תרצו, האם תכנסו לגור בה או שהיא תהיה לדירה להשקעה ובה שוכרים בלבד, איפה היא תמוקם גאוגרפית ובאיזה סכום תקנו את הדירה.

אתם יכולים להתחיל לחשוב מהם הצרכים שלכם מבחינת החזר המשכנתא, באיזה החזר תעמדו ואיך תרצו שתמהיל המשכנתא שלכם יראה, לפחות בקטע של פחות או יותר.

אחרי שלב התכנון והחשיבה המעמיקה, כשתדעו שאתם הולכים על זה ותדעו גם איך פחות או יותר כל העניין הזה יראה בסופו של דבר מבחינתכם, אתם מוזמנים להתחיל לצלול לשלב הראשון האקטואלי – בקשת המשכנתא – הצעד הראשון שלכם במסע אל הדירה.

 

השלב הראשון – בקשת המשכנתא

בשלב הראשון במסע שלכם אל הדירה, תעדכנו את הבנק שאתם מעוניינים לקנות דירה, ותגישו לאישורו את כל מה שחשוב לו לדעת לפני שהוא מחליט אם הוא משתף איתכם פעולה או לא.

זה אומר שאתם תקבעו פגישה מול נציג משכנתאות מטעם הבנק (או מול כמה בנקים, כמובן, למה לא), תשמעו על התהליך מול נציג המשכנתאות, ותגישו את הבקשה בפועל.

הגשת הבקשה היא בעיקר שני דברים – הראשון – איך לא – תשלום על פתיחת תיק משכנתא מול הבנק, והשני – הגשת כל המסמכים הדרושים לבנק.

הבנק מבקש שורה ארוכה של מסמכים שמבהירים לו לחלוטין מהו מצבכם הפיננסי והכלכלי ואיך ההתנהלות הכלכלית ההיסטורית שלכם נראת.

נמאס לכם לממן את הבנק בריביות נשך? בדיקת מיחזור זה הפתרון

השאירו פרטים עכשיו ויועץ משכנתאות מהטובים שיש בשוק יחזור אליכם לקביעת פגישה

 

מתי מגישים בקשה למשכנתא?

נהוג ומומלץ להגיש בקשה למשכנתא כבר בתחילת הדרך שלכם לדירה חדשה. עוד לפני שראיתם דירות 

לעיתים, וקריטי הרבה יותר – עוד לפני שחתמתם על משהו מול מוכר הדירה, בטח לפני שחתמתם על החוזה הסופי!

הסיבה – לא משנה כמה מצבכם הכלכלי טוב, לפעמים הבקשות האלו מסורבות על שטויות קטנות שאתם לא זוכרים ולא ידעתם עליהן, ואתם תתקעו עם חוזה רכישה שמגדיר דד ליינים להעברת כספים, אך בלי כסף.

קודם כל שיהיה לכם אישור (לפחות אישור עקרוני) ביד, ותדעו שהבנק "זורם" איתכם, ושהוא מראה נכונות לתת לכם את הכסף בלי בעיות מיותרות.

אחר כך אפשר להתחיל להתקדם מול המוכרים.

אחרי הגשת הבקשה למשכנתא תקבלו אישור עקרוני שבו גם הבנק יספר לכם מהו אחוז המימון שהוא מעניק לכם, כלומר, האם יש לכם מספיק, בצירוף ההון העצמי שלכם, כדי לרכוש את הדירה שאתם רוצים, או מהו התקציב המקסימלי שלכם, במידה ועוד אין לכם דירה פוטנציאלית על הכוונת.

 

איך הפגישה הראשונית מול הבנק תראה?

נציג המשכנתאות יתחקר אתכם היטב כדי להבין האם אתם ראויים מבחינתו (ומבחינת אלו שמעליו) למשכנתא, בעיקר סביב היכולות הכלכליות שלכם והאמצעים שעומדים לרשותכם.

אם יש לכם נכס על הכוונת, מהו שוויו ובאיזה סכום אתם מתכוונים לרכוש אותו, ואם לא – באיזה סכום מקסימלי תרצו את הדירה שלכם.

הוא גם יתעניין לעומק על ההון העצמי שלכם, ההכנסות שלכם, בטחונות נוספים שאולי יש לכם ובמידת הצורך האם יש ערבים שמוכנים לחתום ערבות על המשכנתא.

אחרי התחקור המעמיק בנוגע למצבכם הפיננסי ובהנחה שהוא לא רואה כשלים כלשהם להמשך התהליך, הוא יסביר לכם על המשך התהליך והמסמכים שאותם הוא צריך כדי להגיש את הבקשה.

 

אילו מסמכים תצטרכו להציג

אם שוחחתם עם הנציג טלפונית או במייל לפני הפגישה, יתכן והוא כבר יעדכן אתכם מראש בנוגע למסמכים שהוא צריך כדי להגיש את בקשת המשכנתא. גם אם זה לא קרה, אתם מוזמנים להגיע עם המסמכים האלו מוכנים או מוכנים חלקית כבר לפגישה הראשונה, כדי להראות רצינות ולייעל תהליכים.

המסמכים אותם הבנק צריך לקבל לצורך בקשת המשכנתא:

  • צילום תעודת זהות ולעיתים גם תעודת הזהות המקורית להצגה – של הלווה או בני הזוג הלווים. חשוב – כולל הספח! הבנק מכניס לחישוב את המידע לגבי הילדים שיש לכם ולכן זקוק לראות גם את הספח. תושבי חוץ, ניתן להציג דרכון, ובנוסף לדרכון תצטרכו תעודה מזהה נוספת שכתובים עליה הפרטים שלכם לזיהוי ותמונה שלכם.
  • שלושה תלושי שכר אחרונים שלכם. אם אתם עצמאיים ואינכם שכירים – שומת המס השנתית האחרונה שהגשתם, לפעמים אפילו שתי שומות המס האחרונות שהגשתם. בנוגע לשנה הנוכחית – תצטרכו אישור מרואה החשבון בנוגע להכנסות נטו השנתיות שלכם עד לרגע הפגישה. אל תגישו מכתב כללי מרואה החשבון שבו הוא מפרט מהן ההכנסות שלכם לשנה הנוכחית, ברוב הבנקים לא יכבדו את זה ותצטרכו להציג את הטופס הרשמי שהבנק מספק. בחלק מהבנקים ניתן למצוא טופס למילוי רואה חשבון באתר הבנק, ולהגיע איתו מוכן כבר לפגישה הראשונית.
  • אם יש לכם חברה בע"מ – תצטרכו להגיש כל מה שעוסק רגיל מגיש שפירטתי בסעיף הקודם, ובנוסף גם את הדו"ח הכספי האחרון של החברה שבבעלותכם, ומאזן בוחן.
  • פירוט עובר ושב, במידה ואתם לא מגישים את הבקשה בבנק שבו מתנהל החשבון שלכם – 3 חודשים אחרונים ובחלק מהמקרים והבנקים אפילו עד 6 חודשים אחרונים. אם יש ברשותכם מספר חשבונות עובר ושב בכמה בנקים, או שיש לכם בנוסף לחשבון פרטי גם חשבון עסקי – הבנק ירצה פירוט של כל החשבונות שיש ברשותכם! שימו לב שבאמצעות פירוט זה, הבנק ידע אם יש לכם עסקאות בתשלומים, הלוואות נוספות וכדומה.
  • לגבי כל התחייבות, עסקה בתשלומים, או הלוואה נוספת שיש לכם – הבנק יבקש פירוט. בנוגע להלוואות, הבנק ירצה לראות מסמך יתרה לסילוק, מאחר ובניגוד לעסקת תשלומים – לא ניתן להבין מהו גודל ההתחייבות וכמה זמן עוד היא תלווה אתכם, מפירוט החשבון שלכם אותו הגשתם. במידה ואחת מההלוואות שלכם היא משכנתא נוספת, הבנק יבקש לראות פירוט תשלומים של שנתיים או שלוש אחורה, כדי לוודא שלא היו לכם פיגורים או פאשלות לאחרונה, בנוסף ליתרה לסילוק על אותה המשכנתא. יתרה לסילוק הוא מסמך שמראה את עתיד ההלוואה במפורט – סכום כולל וכל התשלומים העתידיים.
  • אם יש לכם הכנסה כלשהי נוספת מלבד עסק או משכורת, תצטרכו להציג מסמכים בהתאם. הסכם שכירות לדוגמא, אישור על קצבה או כל דבר רלוונטי אחר.

לעיתים, הבנק יבקש מסמכים נוספים בנוגע לכל אלו שפירטתי מעלה. לדוגמא:

  • חוזה רכישה (אם כבר נחתם חוזה, שזה כמובן לא מומלץ בשלב הבקשה הראשונית כפי שאמרתי, ובכל זאת).
  • אישור זכויות על הדירה, אם יש כבר חוזה רכישה חתום.
  • אם מדובר במשכנתא הפוכה או כל משכנתא שבה אתם ממשכנים נכס לטובת ההלוואה – אישור על זכויותיכם בנכס.
  • במידה ואתם מתכננים לבצע הרחבה של מבנה קיים או לבצע בניה בעצמכם על קרקע שרכשתם – אישור על זכויותיכם בנכס, ובנוסף תוכניות הבניה המאושרת והיתר הבניה שלכם.
  • במידה ומדובר במיחזור משכנתא ואתם עוברים מבנק אחר אל הבנק בו אתם מגישים את בקשת המשכנתא, תצטרכו גם כפי שתיארתי קודם אישור זכויותיכם בנכס, יתרה לסילוק על המשכנתא, ופירוט תשלומים היסטוריים של ההלוואה שנתיים עד שלוש שנים אחורה.

 

בקשה למשכנתא – אפשר גם בדיגיטל

כל בנק שמכבד את עצמו, כל הבנקים למעשה, מאפשר גם להגיש את בקשת המשכנתא הראשונית בדיגיטל.

חשוב להבין, בכזה מקרה אתם תשאלו לגבי הלוואות, הכנסות נטו, שווי הנכס שאתם מתכוונים לרכוש, והמידע שהבנק מקבל מבוסס על התשובות שלכם, ולא על מסמכים, אישורים והוכחות פיזיות.

אתם תקבלו בסיום התהליך תוך יום או יומיים אישור כלשהו שההלוואה שלכם מאושרת, אבל ממש חשוב שתבינו כי מדובר על אישור על סמך התשובות שמסרתם, שלא מגובות בתיעוד ומסמכים ראויים.

אם ניסיתם לעגל פינות ומסרתם נתונים לא מדוייקים בשאלון שהיה על המסך, או שפשוט טעיתם בתום לב – הבקשה שלכם תתקבל, תאושר, והבנק עשוי לחזור בו מהאישור העקרוני בהמשך הדרך אם יתגלו אי דיוקים. בכאלו מקרים, אתם מקבלים אישור עקרוני על בקשת המשכנתא שלכם, אבל אל תמהרו להתקדם עם הרכישה וחס ושלום אל תחתמו על זכרון דברים או חוזה!

חשוב להשלים מול הבנק את התהליך ולהגיש לו כל מה שהוא יצטרך (וגם במקרים של בקשה דיגיטלית למשכנתא, הוא בסופו של דבר ידרוש ממכם את כל המסמכים, הראיות וההוכחות).

אישור מהבנק אחרי שהגשתם את המסמכים והתיעוד – זה כבר הרבה יותר אמין.

נמאס לכם לממן את הבנק בריביות נשך? בדיקת מיחזור זה הפתרון

השאירו פרטים עכשיו ויועץ משכנתאות מהטובים שיש בשוק יחזור אליכם לקביעת פגישה

 

הגשתם בקשת משכנתא וקיבלתם אישור עקרוני – מה זה אומר?

עוד נקודה קריטית שבה אנשים רבים נופלים היא הסתמכות יתרה על האישור העקרוני. תראו, במידה והמשכנתא "קטנה עליכם" באמת, ואתם יודעים שהיא אמורה לעבור אישור ואכן היא מקבלת מהבנק אישור עקרוני, אפשר להתקדם עם הרכישה גם רק על סמך אישור עקרוני, אבל…

אישור עקרוני לא סתם נקרא אישור עקרוני. הבנק עדיין לא מתחייב עליו, גם אם הוא סקר באופן נרחב את המצב, התרשם מכל המסמכים שהגשתם, והחליט להעניק לכם את האישור העקרוני.

הבנק מבדיל בין אישור עקרוני ואישור סופי על המשכנתא, וזה לא סתם.

אם יש לכם חשש כלשהו, עיגלתם פינה, הצגתם תמונה לא 100% אמיתית לבנק כדי לקבל אישור, וגם אם לא ניסיתם לתחמן את הבנק אבל אתם יודעים שיש נקודות כשל בדרך שהבנק עשוי עוד לתהות לגביהם – הטילו ספק גם באישור העקרוני ואל תמהרו לחתום מול המוכר על שום דבר! חכו לאישור הסופי, אל תסתפקו באישור העקרוני שניתן לכם אחרי שהגשתם את הבקשה למשכנתא.

עוד כתבות מומלצות בנושא

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
דילוג לתוכן