בניית תמהיל משכנתא – איך בונים אותו בצורה האופטימלית

הסבר קצר – מה זה תמהיל משכנתא?

בניית תמהיל משכנתא הוא שם כולל למבנה המשכנתא שלכם, על כל מסלוליה ומשך החיים של כל מסלול.

לדוגמא – אם לקחתם משכנתא של מיליון ש"ח, התמהיל שלכם יכול להיות משהו בסגנון – 330,000 ש"ח בריבית X למשך 15 שנה, 400,000 ש"ח בריבית Y למשך 25 שנה, 270,000 ש"ח בריבית Z למשך 10 שנה. התמהיל מפרט איך המשכנתא מתחלקת למסלולי הריבית השונים, וכאמור גם מהו משך כל מסלול ומסלול.

 

קווי יסוד לבניית תמהיל משכנתא נכון שמתאים לכם

בעבר הייתה תקופה שבה אנשים היו לוקחים משכנתא במסלול אחד בלבד, את כל הסכום תחת אותה הריבית, בין אם היא משתנה, קבועה או צמודה. ככה היה נהוג ופעם זה אפילו היה הגיוני.

אם במקרה אתם אחד מאלו שיש להם משכנתא עם תמהיל של מסלול אחד, אני ממליץ בחום כי תזדרזו ותמחזרו את המשכנתא שלכם.

היום, נהוג יותר לחלק (בדרך כלל לשלושה מסלולים), וזה גם כנראה נכון יותר, כי ככה מסתכנים פחות והמשכנתא צפויה לפחות תנודות. אם מסלול שבו הריבית משתנה או צמודה למדד מסויים פתאום קופץ, לא כל המשכנתא קופצת, אלא רק החלק במשכנתא שהוא חלק מהמסלול הזה. אפשר גם באופן הזה לחלק את המשכנתא למסלולים ובכך להפוך אותה למתאימה יותר לכם, לצרכים שלכם, לעתיד שלכם, וכדומה.

התאמת ההחזר החודשי ליכולת

בראש ובראשונה, אחד הנושאים שהכי חשובים כאשר בונים תמהיל משכנתא, זה לבחון את גובה ההחזר החודשי. אני ממליץ בחום שההחזר החודשי לא יהיה נמוך מרבע מההכנסה החודשית של משק הבית שלכם נטו.

כן כן, אתם שומעים נכון, אם יש לכם לדוגמא משכנתא שההחזר החודשי עליה הוא 3,000 שקל, וההכנסה החודשית שלכם (יחד עם בני הזוג כמובן) היא 15,000 נטו – לדעתי ההחזר החודשי שלכם נמוך מידי.

זה נשמע למי ששומע את הקונספט הזה לראשונה כמגוחך – איך משכנתא שהיא "קטנה עליי" יכולה להזיק לי? אז מסתבר שהיא יכולה. כאשר ההחזר החודשי נמוך, הבנק ברוב המקרים לא נותן לכם את הריביות האופטימליות האפשריות – ובטווח הרחוק – על המשכנתא הזו תשלמו יותר.

זה גם לא בריא להקל על עצמכם יותר מידי, ולמשוך את המשכנתא על פני תקופה ארוכה יותר לחינם. המשכנתא שלכם צריכה להיות בגובה החזר חודשי של לפחות רבע מההכנסה נטו שלכם.

כמובן שיש גם תקרה עליונה לגובה ההחזר – והיא – שליש מגובה ההכנסה שלכם נטו.

זוהי תקרה עליונה שהיא גם בריאה ותוביל אתכם להתנהל כלכלית נכון מול המשכנתא, אבל היא גם תקרה שלא אני קבעתי – אלא בנק ישראל.

אסור לבנק לתת לכם משכנתא שבה ההחזר החודשי גבוה משליש מההכנסות החודשיות שלכם נטו, מאחר והסכנה שלא תעמדו בתשלומי המשכנתא גדולה מאוד.

ניקח שוב את הדוגמא של מקודם – יש לכם הכנסה של 15,000 נטו – המשכנתא שלכם צריכה להיות בעלת החזר חודשי של לא יותר מ-5,000 שקלים בחודש.

לא פחות מ-3,750 ש"ח בחודש, ולא יותר מ-5,000 בחודש. אני ממליץ שתצמדו לגבול העליון – 5,000 ש"ח, קצת יותר מאתגר אבל יקטין את חיי המשכנתא, ויאפשר לבנק לתת לכם את הריביות הכי טובות שהוא מסוגל לתת עבור המשכנתא, כדי שההחזר הכולל בסיום המשכנתא יהיה הכי נמוך שאפשר.

היכולת שלכם השתנתה? פוטרתם? בן או בת הזוג פוטרו? קיבלתם קידום בעבודה והמשכורת גדלה? קיבלתם ירושה שמנה ויפה? נולד לכם בשעה טובה תינוק או תינוקת חדשה, וההוצאות מסביב לוחצות? שינויים בכושר ההחזר שלכם הם זמן טוב למחזר את המשכנתא, ולהתאים את ההחזר החודשי לפרופיל הפיננסי החדש שלכם.

 

 בניית תמהיל משכנתא – התחשבות בעתיד

כשאתם לוקחים משכנתא – אתם יכולים בהחלט להתחשב בעתיד הצפוי לכם. אם אתם יודעים שתוך 10 שנים (לצערכם הרב) צפויה לכם ירושה, אם אתם יודעים שבעוד 3 שנים תפתח לכם קרן השתלמות שמנמנה, או אם אתם יודעים שעוד שנתיים הילד כבר יגדל והאישה חוזרת לשוק העבודה – אתם צריכים להתחשב בכך שאתם בונים תמהיל משכנתא.

אתם יכולים לבנות תמהיל שאולי יקשה עליכם קצת בהתחלה – אבל ברגע שהפקק ישתחרר (הירושה תגיע, בן או בת הזוג יכנסו מחדש למעגל העבודה, קרן ההשתלמות תפתח וכדומה) המצב יוקל לכם.

אתם יכולים לבנות תמהיל שקל לשנות ולמחזר בעתיד, כשמצבכם ישתנה, ואתם כנראה גם זקוקים לתמהיל שבו חלק ניכר מהמשכנתא ניתנת לשינוי ללא עמלות פירעון מוקדם – עליהן נפרט מיד. המשכנתא שלכם היא משהו שירוץ איתכם 10, 15, 20, 25, ואפילו 30 שנה – והיא צריכה להבנות מתוך ראייה עתידית, ולא רק מה שמתאים לכם כאן ועכשיו.

 

פירעון מוקדם

בחלק ממסלולי המשכנתא, הבנק עלול להטמין את הפצצה הבאה – עמלת פירעון מוקדם.

שם נפוץ נוסף עבור זה עשוי להיות גם "עמלת היוון". זה אומר שעבור אותו מסלול בתוך המשכנתא (ולפעמים אפילו – עמלות פירעון מוקדם תקפות לכל המשכנתא כולה!)

יש עמלה, או יותר נכון "קנס", עבור פירעון מוקדם, לפני הסיום המתוכנן שלו מראש.

נחת עליכם סכום גדול, ירושה, או שאתם רוצים למחזר את המשכנתא שלכם (מיחזור משכנתא הוא גם פירעון מוקדם)? אם תבקשו לפרוע מסלול שבו יש עמלת פירעון מוקדם – תצטרכו לשלם את הקנס.

המון פעמים קנס פירעון מוקדם מגיע גם לסכום של עשרות אלפי שקלים, ועשוי להוות את ההבדל המהותי שבין כדאיות למיחזור המשכנתא או פירעון חלקי או מלא של המשכנתא, ובין אי כדאיות של מחזור או פירעון. אם קיבלתם סכום גדול של כסף ממקור כלשהו, ויש לכם במשכנתא עמלת פירעון מוקדם גדולה, אולי כדאי שתיקחו את הכסף הזה ותשקיעו אותו באפיקים אחרים, ותתנו למשכנתא להמשיך כמו שהיא ללא הפרעה וקנסות מיותרים.

עכשיו כשאתם מודעים לזה, כשאתם עוסקים בבניית תמהיל המשכנתא שלכם, בררו באופן מפורש אם יש קנסות פירעון מוקדם, ואם כן מהו הסכום שלהם ועבור אילו מסלולים.

סך הכל אם קיבלתם תנאים טובים זה סביר שמסלול אחד יהיה בעל קנס פירעון מוקדם, כך שתוכלו לפרוע מסלולים אחרים עם סכומי כסף גדולים שתצברו או תקבלו במהלך חייכם, אבל אתם צריכים להימנע בכל מחיר ממשכנתא שחלק גדול ממנה או כולה סובלת מעמלות פירעון מוקדם.

חפשו את המילים "פירעון מוקדם" או "עמלת היוון" בהצעות שאתם מקבלים מהבנקים כדי להערך לכך מראש.

 

מיחזור משכנתא

מיחזור משכנתא הוא תהליך שבו אתם פורעים ("מסלקים") את המשכנתא הנוכחית שלכם, ולוקחים אותה מחדש בתנאים חדשים ובריביות חדשות.

בדרך כלל אנשים עושים זאת כאשר הם לקחו משכנתא בתקופה מסויימת, וכיום הריביות המודרניות והמעודכנות שניתן להשיג הרבה יותר טובות, ולכן כדאי להם להפטר מהתמהיל הישן שלהם ולקחת במקומו תמהיל חדש.

התהליך דומה מאוד ללקיחת משכנתא חדשה, ומיחזור משכנתא נבחן בידי הבנק בצורה דומה מאוד ללקיחת משכנתא חדשה; גם הוא עשוי להסתיים בסירוב ולא להיות מאושר.

אם הריביות השתנו משמעותית מאז שלקחתם את המשכנתא לטובה, או אם מצבכם הכלכלי השתנה ואתם רוצים ללחוץ על כפתור ה"ריסט" ולבדוק איזו משכנתא אתם יכולים לקבל במקום היום – לכו על מיחזור משכנתא.

כמובן, בחלק מהמקרים כמו שציינתי בתת-הכותרת הקודמת, מיחזור משכנתא הוא לא כדאי עקב עמלת פירעון מוקדם (מיחזור משכנתא נחשב פירעון מוקדם של המשכנתא, גם אם מיידית אחרי הפירעון אתם לוקחים משכנתא חדשה על אותו הסכום).

 

פירוט מסלולים אפשריים

אלו הם המסלולים שיכולים להרכיב את תמהיל המשכנתא שלכם:

• מסלול "פריים" – המסלול הנחשק, הרצוי והמבוקש ביותר. את המילה "פריים" בעצם אפשר להחליף במספר, מספר שנקבע באופן עקיף על ידי בנק ישראל ומשתנה מעת לעת. ריבית הפריים נכון למועד כתיבת כתבה זו – נובמבר 2020 – 1.6%. בשנים האחרונות, הפריים נמוך מאוד בעקבות עליית מחירי הדירות. הריבית שתקבלו עבור מסלול הפריים תציין תוספת (או גריעה) מריבית הפריים בסגנון "פריים פלוס 0.8" או "פריים מינוס 0.1", כאשר מרכיב הפריים ישתנה מעת לעת על ידי בנק ישראל, אך התוספת או הגריעה ישארו כשהם עבור אותו מסלול של משכנתא.

אם ריבית הפריים כרגע היא 1.6%, והריבית שהבנק מציע לכם היא "פריים פלוס 0.8", זה אומר שמסלול הפריים שלכם כרגע יקבל ריבית של 2.4%, ובהמשך ישתנה בהתאם לשינויים בריבית הפריים. הפריים אינו צמוד למדד ובמסלול הפריים אין עמלת פירעון מוקדם על פי הנחיות בנק ישראל.

בגדול, במסלול הפריים יש סיכון מסויים שכן הפריים עשוי להשתנות, אבל לא צפוי שזה יקרה בשנים הקרובות, ובטח שלא לפני שמחירי הדירות בארץ ירדו משמעותית. מסלול הפריים במשכנתא שלכם יהיה לכל היותר 33% מסך כל המשכנתא ולא יותר, לפי הנחיות בנק ישראל.

ההמלצה, נכון להיום, היא להשתמש במסלול ולקחת את המירב המותר – שליש מסכום המשכנתא, בריבית פריים, ולפרוס את מסלול הפריים כמה שרק אפשר. הארכת מסלול נוח כמו הפריים יאפשר לכם לקצר מסלולים אחרים, וכאמור – אין עמלת פירעון מוקדם על מסלול הפריים כך שכדאי שיהיה במסלול זה המקסימום של שליש מסך כל המשכנתא, כדי שתוכלו לפרוע בקלות חלק גדול מהמשכנתא במידה ויתאפשר לכם אל תוך חיי ההלוואה.

בשנת 2021 היה עידכון של בנק ישראל שבה מותר לקחת שני שליש בפריים כפי שהרחבתי בכתבה בקישור הזה.

• ריבית משתנה צמודה למדד – זהו מסלול שאפשר לקחת עם "נקודות יציאה". בדרך כלל, יש אפשרות לפרוע את המסלול כל 5 שנים באותן נקודות יציאה, וגם כל 5 שנים הריבית תשתנה. מסלול שאני לא מחבב במיוחד אבל הוא חלק מהרבה תמהילים סבירים וטובים, סך הכל. אני ממליץ לקחת את המסלול למשך הכי קצר שאתם יכולים כדי להפטר ממנו כמה שיותר מהר.

 

• ריבית קבועה שאינה צמודה למדד – זהו מסלול מתעתע. מצד אחד, הריבית בו גם לא משתנה כלל – קבועה לחלוטין, והיא גם לא צמודה לשום מדד, כך ש-2 המקורות שעשויות לשנות את הריבית במרוצת השנים מנוטרלים לחלוטין.

הריבית אותה לקחתם תישאר במדוייק אותה הריבית, היא לא תשתנה ולא תושפע ממדדים, עד סיום המסלול, לפי התקופה עבורה לקחתם את המסלול כאשר סגרתם על תמהיל המשכנתא שלכם. אתם מבינים נכון – זהו מסלול בטוח מאוד, הכי בטוח שיש, כי אתם יודעים בדיוק מה תהיה הריבית מראש – היא תהיה זהה לאורך כל משך המסלול. החיסרון הוא שבגלל הביטחון והוודאות המוחלטים שהמסלול הזה מציע, הריבית בדרך כלל גבוה משמעותית ממסלולים אחרים משתנים ו/או צמודים – אין ארוחות חינם.

אם אתם משלבים מסלול כזה במשכנתא שלכם – אל תגזימו עם משך חיי המסלול מאחר וזה יגדיל לכם מאוד את הריבית, מצד שני סביר להניח שגם לא תוכלו להרשות לעצמכם לקחת אותו לתקופה קצרה. תקופה בינונית של 10-15 שנה היא אידיאלית לדעתי.

• ריבית קבועה צמודה למדד – קונספט שקצת קשה לתפוס, אבל צריך להבין שריבית קבועה או משתנה, זה לא מצביע שום דבר על ההצמדה שלה למדד. מסלול פחות נפוץ בימינו, פשוט כי ברוב התמהילים הבנק יציע על המסלול הזה ריביות גבוהות ופחות משתלמות.

 

• מסלול מטבע חוץ עם הצמדה ליורו או לדולר – מסלול להרפתקנים, פחות לאדם הסביר והממוצע הנוטל משכנתא ויותר מתאים לאנשים מביני עניין שמתמצאים במט"חים, או כאלו שמקבלים את המשכורת שלהם בדולרים או ביורו.

 

• מסלולים נוספים קצת פחות נפוצים: עוגן מק"מ (ריבית שמשתנה כל שנה), מסלול ריבית משתנה כל שנה, מסלול ריבית משתנה כל שנתיים, מסלול ריבית משתנה כל 4 שנים.

 

הגבלות על מסלולים

אז כדי להגן מצד אחד על המלווים, נוטלי המשכנתאות, ומהצד השני על הבנקים, בנק ישראל קבע כמה מקבלות בתחום המשכנתאות.

• מקסימום משך משכנתא – 30 שנה, כלומר, בתמהיל שלכם לא יכול להיות מסלול שאורכו יותר מ-30 שנה.
• ריביות משתנות מוגבלות בסכומן – כל המסלולים שבהם הריביות משתנות פחות מאחת ל-5 שנים (כלומר מסלול פריים, עוגן מק"מ ומסלולי ריבית משתנה כל שנה, כל שנתיים, וכל ארבע שנים) במשכנתא שלכם לא יהוו יותר מ-33% מסך כל המשכנתא כולה. בדרך כלל המסלול הזה הוא אחד – המסלול של הפריים, ואנשים נוטים להרכיב תמהיל שבו יש מסלול פריים שמגיע למקסימום של ההגבלה – 33% מתוך סך המשכנתא.
• עידכון: בשנת 2021 בנק ישראל שינה את הכללים ונתן את האופציה לקחת תמהיל שבו יש מסלול פריים עם הגבלה של שני שליש.
• כל תמהיל חייב להכיל לפחות 33% של ריבית קבועה. אם היא משתנה או לא משתנה – אתם יכולים לשחק עם זה ולהחליט כרצונכם, אבל לפחות 33% מהמשכנתא שלכם חייבת להיות במסלול של ריבית קבועה.

 

סיכום פשוט של כל המסלולים האפשריים והמאפיינים שלהם

 

מסלול	שינוי ריבית	הצמדה	פירעון מוקדם ומיחזור	גובה הריבית	יציבות	מגבלות
פריים	משתנה לפי החלטות בנק ישראל, לפי ההיסטוריה בעדינות ובהדרגתיות	לא צמודה למדד	חופשי, ללא מגבלות או קנסות	ריבית נמוכה, כדאית ומשתלמת בזמן הנוכחי	לא מסלול יציב, שכן ריבית הפריים יכולה להשתנות. הסיכוי לשינוי פתאומי נמוך, אבל לאורך זמן, הריבית תשתנה בהחלט.	לכל היותר 33% מסך כל המשכנתא בשילוב מסלולים אחרים בתמהיל שהם משתנים פחות מאחת ל-5 שנים
משתנה צמודה למדד	משתנה אחת ל-5 שנים	צמודה למדד	אחת ל- 5 שנים	סביר, מומלץ לתקופות קצרות-בינוניות יותר	לא מסלול יציב, הריבית גם משתנה וגם צמודה למדד
קבועה לא צמודה למדד	לא משתנה לעולם	לא צמודה למדד	לפי חוזה המשכנתא מול הבנק, ברוב המקרים לא אפשרי לפרוע או שניתן לפרוע עם קנס	גבוה למדי	לחלוטין 100% יציב	יחד עם ריביות קבועות אחרות בתמהיל, חובה להגיע ללפחות 33% מסך המשכנתא.
קבועה צמודה למדד	לא משתנה	צמודה למדד	לפי חוזה המשכנתא מול הבנק	סבירה ברוב המקרים	מסלול חצי יציב. מצד אחד הריבית לא משתנה, מצד שני היא כפופה לשינויים במדד	יחד עם ריביות קבועות אחרות בתמהיל, חובה להגיע ללפחות 33% מסך המשכנתא.
מטבע חוץ	לא משתנה	צמוד לדולר או ליורו	לפי חוזה המשכנתא מול הבנק	סביר, אבל כבר קרו מקרים מעולם ויש תקדימים – אם פתאום הדולר והיורו קופצים – אכלתם אותה	בהתאם לדולר וליורו – יציב סך הכל אבל ההיסטוריה מלמדת שאחת לעשור או שתיים יש הפתעות נעימות או פחות נעימות