השקעות נדל"ן באסטוניה – סקירה קצרה

הישראלי הממוצע אינו מכיר לעומק את אסטוניה וודאי שלא את שוק הנדל"ן של המדינה אשר בדומה ליתר המדינות הבלטיות, נמצאת בתפר שבין מדינות הסקנדינביות המפותחות לבין מדינות מזרח אירופה המתפתחות. במאמר זה אנו נסקור את עולם הנדל"ן האסטוני ונבחן האם כדאי לשקול לבחון גם שוק זה במסגרת מפת ההשקעות הישראלית בנדל"ן זר.

מאחר ושוק זה לא מפותח דיו בישראל, סקירה זו תהיה בסיסית יותר ותבחן מהם המאפיינים של הנדל"ן באסטוניה, מהם היתרונות ולבסוף מהם החסרונות של מדינה זו מבחינה נדל"נית ולמי השקעות במדינה זו כדאיות ולמי פחות.

 

מהם המאפיינים של השקעות נדל"ן באסטוניה:

השקעות נדל"ן באסטוניה נעשו עד לשנים האחרונות בעיקר על ידי קרנות סקנדינביות, אשר התמחו בשוק זה. עם זאת בשנים האחרונות אנו רואים כניסה של משקיעים ממדינות נוספות ואף מעטים מישראל.

ככלל, ישנם מספר סוגים של נכסים אשר מהווים עיקר המוקד של המשקיעים באסטוניה. הממוקדות בדירות למגורים בטאלין הבירה אשר הוכרזה כאתר מורשת של אונסק"ו ונתפסת כיעד התיירותי החשוב של המדינה. בהתאם לכך, עיקר ההשקעות מתנקזות לשם ומתפצלות בין דירות למגורים ודירות למסחר:

  • דירות למגורים בטאלין – הבירה האסטונית, אשר עמדה בצל השכנות הבלטיות, ריגה ווילנה, החלה לצבור תאוצה בשנים האחרונות בעקבות הגידול במספר התיירים וההכרזה על העיר העתיקה כאתר מורשת של אונסק"ו. כמו כן הגידול בתיירות החורף בפינלנד אשר רחוקה בשעה של מעבורת לטאלין הובילה לזינוק בעניין בעיר זאת, אשר בשונה מעיירות נופש או תיירות סקי אינה מוגבלת לעונה מסוימת.

בנוסף תחום ההיי-טק אשר הינו דומיננטי במיוחד באסטוניה, אשר פועלת במודל דומה לזה הישראלי, מושך זרים אמידים רבים אשר צריכים להתגורר באסטוניה לתקופות של עד שלוש שנים. בהתאם לכך התפתח צורך של דירות השכרה לבני המעמד הבינוני-גבוה אשר אינם מאסטוניה אך מתגוררים בה.

בהתאם לכך, עיר הבירה האסטונית מכילה ביקוש לדירות חדשות הן במודל השכרה לטווח של מספר שנים והן במודל של השכרה לטווח קצר, יתרון חשוב כאשר לוקחים בחשבון כי Airbnb מספק תשואה גבוהה יותר משמעותית מהשכרה לטווח ארוך (אך מאידך דורש מהמשקיע עבודה רבה יותר במציאת שוכרים המתחלפים באופן תדיר).

  • השקעה בנכסי מסחר ותעשייה– אסטוניה בדומה למודל הישראלי נשענת על היותה מדינה קטנה אך מתקדמת מבחינה טכנולוגית. בהתאם לכך, פועלים סטארט-אפים ומפתחים טכנולוגים אשר יושבים במשרדים קטנים אשר לאחר מכן מיוצאים לחברות הענק העולמיות אשר יושבות במדינות גדולות יותר. בהתאם לכך ישנו ביקוש רב למשרדים בגדלים קטנים ובינונים להשכרה, שכן אותם משרדים אינם נועדו לפעול במשך שנים ארוכות אלא רק עד למכירת הטכנולוגיה לחברה גדולה. מדובר במפתחים לרוב בעלי מימון זר ובהתאם לכך מסוגלים לשלם סכומם יפים בעבור נכסים אלו, ולכן גם סוג זה של השקעה הינו כדאי.
  • מה קורה מחוץ לטאלין? בתחומי ההשקעות בהן תמיד מחפשים את היעד החם הבא, יש השואלים האם יש יעדים כדאיים מחוץ לטאלין. לדעתנו התשובה לכך היא שלילית ואף באופן נחרץ, לא כדאי להשקיע מחוץ לטאלין. ראשית נציין כי טאלין מיושבת פי חמש מהעיר הבאה אחריה באסטוניה. חשוב מכך, לפי מחקרים דמוגרפים כל יתר הערים באסטוניה, פרט לטאלין, מתכווצות וסובלות מהגירה שלילית, דבר הידוע כמכת מוות להשקעה בנדל"ן.
  • אם נתונים אלו לא שכנעו אתכם נציין כי 50% משטחי אסטוניה הינם יערות לא מיושבים, שטחים נוספים נמצאים באיים קטנים אשר הפיתוח שלהם לוטה בערפל ואינם נהנים מהיתרונות הגיאוגרפים של מרכז אסטוניה וככלל אינן מפותחות על ידי השלטונות אשר מתמקדות בטכנולוגיה היושבת בטאלין.

 

השקעת נדל"ן באסטוניה, למה כדאי?

לאסטוניה מספר מאפיינים אשר מעודדים משקיעים אשר מחפשים הזדמנויות מעניינות לתשואה גבוהה:

  1. עליית מחירים מאסיבית – בעשור האחרון אסטוניה חוותה עליית מחירים גבוהה במחירי הבתים והשכירות של הבתים. כאשר בשנת 2018 העלייה הייתה האיטית ביותר ועמדה על 3.5% בטאלין, נתון גבוה משמעותי ממדינות מערב אירופה.
  2. הנכסים זולים באופן יחסי למערב אירופה – על אף עליית המחירים, המחירים באסטוניה זולים משמעותית מאלו שהמשקיע הישראלי צפוי להשקיע בישראל או מערב אירופה. באסטוניה, אפשר לרכוש דירות חדשות מקבלן במחירים נוחים באופן יחסי. ניתן למצוא נכסים בטאלין במחירים של 1,342 יורו למ"ר, מחירים תחרותיים משמעותית מהסכומים אותם ישראלים מקשרים להשקעות נדל"ן.
  3. אסטוניה ממוקמת במקום ה-16 בעולם במדד הקלות לעשיית עסקים. היא מאפשרת הקמת עסק תוך 3.5 ימים ומתפארת בכך שהמיסוי על חברות בשגרה הוא 0%, ורק כאשר מושכים רווחים ודיבידנדים הוא עומד על 21%, סכום זהה למיסוי על בני אדם פרטיים.
  4. היתרון הקודם אף מביא אותנו לכך ששיטת המיסוי האסטונית נוחה ופשוטה אשר פועלת לקידום השקעות זרות מהווה יתרון משמעותי למשקיעים זרים. בתוך כך, נציין כי בשנת 2009 חתמו ישראל ואסטוניה על אשר מבטיחה כי משקיעים ישראלים באסטוניה לא יצטרכו לשלם מיסוי כפול בגין ההשקעות שלהם באסטוניה.
  5. מדובר במדינה אשר השלטונות בה מעודדת השקעות של זרים, במטרה להמשיך להתקרב לגוש הסקנדינבי ולהתנתק מהגוש הסובייטי, זאת בדומה להתפתחויות כלכליות המתרחשות בגיאורגיה ואוקראינה.
  6. המדינה אשר מתפארת בחיבור המתקדם שלה לאינטרנט, מאפשרת לזרים לפעול דרך האינטרנט בתשלום מיסים, דרך הרשת המקוונת. בכך היא למעשה מאפשרת לבצע באופן מקוון הקמת עסק, הקמת חשבון בנק וכן לשלם את התשלומים השוטפים לרשויות. בכך ניתן לפעול כמשקיע זר מהארץ שלך, תוך שליטה מרבית על הפעולות השונות וללא צורך במתווך בתחומי הכספים הממוקם באסטוניה.
  7. בהתאם לעניין הרב של אסטוניה בטכנולוגיה מקוונת, היא אף מחזיקה בכמות רבה של סטארט-אפים ומושכת עניין בתחומים אלו. אומנם כמות ההשקעות הטכנולוגיות שלה נמוכה מישראל, אך היא מתקדמת ביחס לאירופה והדבר מתבטא בצמיחה הכלכלית שלה. כך למשל אפליקציית skype המוכרת לכולנו היא פיתוח אסטוני.
  8. אסטוניה היא מהמדינות הראשונות אשר יצאו מברית מועצות שהצליחו להצטרף לגוש היורו המבוקש, בכך הבטיחה לעצמה רשת ביטחון כלכלית אשר יכולה לתת גם לנו המשקיעים ביטחון רב יותר בהשקעות בה. בנוסף היא חברה ב-OECD ובכך מעניקה ביטחון מסוים למשקיעים כי מדובר בכלכלה יציבה ביחס לשכנותיה הבלטיות ויוצאות חבר העמים.

ככלל מומלץ לפנות לחברות המתמחות בהשקעות נדל"ן בשוק הבלטי והמזרח אירופי, על מנת להכיר את האלטרנטיבות השונות וכן יסייעו בחוקי הנדל"ן וחוקי המיסוי במדינה קטנה ולא מוכרת זו אשר לה מסורות מערביות, מזרח אירופיות וסקנדינביות במקביל. עם זאת, לא מומלץ לפנות לחברות אשר מתמחות רק בשוק הבלטי, לפחות לא בשלב המחקר, שכן ייתכן וישנם שווקים עדיפים וכי הסיכונים לא ישוקפו לכם באופן אידיאלי.

 

מהם הסיכונים והקשיים בהשקעה בנכס באסטוניה:

ראשית נציין את משבר הקורונה אשר פוקד את העולם בימים אלו, אשר הגיע השפעותיו הגיעו גם לאסטוניה. המשבר הכלכלי אשר פוקד אותנו ועתיד להתלוות אלינו בשנים הקרובות, מעורר סימני שאלה בנוגע לכלכלה בשנים הקרובות. עם זאת ועל אף היתרון שבתיירות, טאלין נשענת בחלק גדול גם על מעמד הביינים שצמח כתוצאה מהפיתוח הטכנולוגי במדינה, ולכן נדמה כי בדומה לישראל היא יותר חסינה מאשר מדינות הנשענות כמעט באופן בלעדי על תיירות.

סיכון חשוב יותר הוא עליית המחירים בנדל"ן אשר נמשכה באסטוניה לאורך כל העשור האחרון. אומנם, טרם הייתה עצירה בעליית המחירים אך ההאטה בקצב העלייה ייתכן ומאותת כי אנו קרובים לסיומה של עליית המחירים. בהקשר זה, ייתכן כי דווקא הקורונה אשר גורמת לירידת מחירים בכל העולם תאפשר מציאת הזדמנויות ורכישת נכסים במחירים זולים, אשר לאחר מכן יחזרו למחירים אשר אפיינו את טאלין ב-2019 ויתגמלו את הרוכש האמיץ בתשואה נאה.

על אף ההאטה בצמיחה כמות היתרי הבניה בטאלין עדיין גבוהה וממשיכים לבנות בקצב גבוה. אומנם בעיה זו עדיין לא גרמה לירידת מחירים, אך ישנו חשש כי הדבר יגרום לכך ששוק הנדל"ן יהיה רווי וכי כמות הבתים המוצעים להשכרה תהיה גבוהה מכמות השוכרים המעוניינים בכך בפועל, תופעה אשר ראינו כי התממשה בשכנות של טאלין כמו טביליסי והובילה לכך שהשקעה בעיר הגיאורגית אינה כדאית עוד.

סיכון נוסף אשר קיים ומצוי בעצם ההשקעה בנכס זר ללא תלות במדינה המסוימת בה אנו דנים, הוא חוסר ההיכרות עם החוקים, הרשויות ויותר מכל עם התרבות המקומית והיכולת לזהות השקעה טובה למול השקעה גרועה או שרלטנים אשר מנסים לעקוץ משקיעים זרים. סיכון זה ממשי אף יותר במדינה כמו אסטוניה אשר עד לא מזמן הייתה חלק מברית המועצות המושחתת אשר אופיינה בסיאוב שלטוני, ולכן אין מדובר ברכישת נכס במקום מאורגן ובטוח במיוחד כמו אוסטריה.

חוקים והתרבות השונים והשפה הזרה מובילים אותנו להמליץ לכך שתסתייעו בגורמים מתווכים ומשרדי עורכי דין שאינם מאסטוניה הבקיאים בשוק זה אשר יוכלו לזהות סיכונים אלו מראש ולנטרל אותם. מומלץ לבחון את הניסיון של החברות הללו וכן לשוחח עם משקיעים שלהם בטרם בוחרים בגורם מתווך כלשהו.

 

לסיכום

השקעה באסטוניה הינה השקעה אשר טרם צברה תאוצה בישראל ועד לאחרונה הייתה נחלת משקיעים ממדינות הסקנדינביה. עם זאת, אי אפשר להתעלם מכך שישנם יתרונות רבים בהשקעה באסטוניה, וכי למעשה מדובר ביעד טוב להשקעה ביחס ליעדים פופולריים אחרים בישראל. מדובר במדינה מתקדמת טכנולוגית, אשר הפגינה עליית מחירים בנדל"ן באופן יציב בשנים האחרונות וטאלין הבירה נהנית מביקוש הן לטובת השכרה לטווח קצר והן לטובת השכרה לטווח רחוק, כל זאת כאשר התשואה הפוטנציאלית יותר גבוהה מאלו של מדינות המערב המבוסס.

לא ניתן להתעלם מהחשש כי עליית המחירים תיעצר, אך חשש זה מאפיין כמעט כל השקעה במדינה מתפתחת, ומהווה חלק אינהרנטי מהשקעה זו.

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות נדלן בחול

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?