אייר בי אנד בי – AirBnb – האם מדובר בהשקעה טובה?

Airbnb היא פלטפורמה בינלאומית להשכרה של דירות באופן מזדמן. Airbnb מכוון לתיירים ונופשים, דיירים אירעיים, כאלה שבדרך כלל מגיעים לזמן קצר ומעדיפים לעבוד מול אדם פרטי ולא מול ארגון גדול כמו בית מלון כשהם נופשים בחו"ל. אפשר למצוא ב airbnb הכל מהכל, החל מדירות יוקרה מפלצתיות ועד בתים פרטיים שבהם הסלון מחולק באמצעות קירות ספוג למספר חדרונים, למעלה מ-3 מיליון נכסים מוצעים באתר, ברוב המקרים המחירים מול בית מלון זולים בהרבה.

 

ככל שהזמן עובר יותר ויותר מטיילים מעדיפים לשכור דרך airbnb ולא להזמין חדר בבית מלון. יש יתרונות רבים מעבר לעלות המשופרת ללקוח, בהרבה מקרים זה בית של מישהו (שהוא אינו נוכח זמנית או שזה בית להשקעה במיוחד להשכרה לדיירים) ולכן התחושה יותר ביתית ופחות תעשייתית, זה יותר אוטנתי וכמובן, כנאמר, גם יותר זול ברוב המקרים.

בחלק מהמקרים הדייר מתגורר בדירה אותה הוא משכיר בזמן ההשכרה ולכן משכיר רק חדר או שניים לדייר או שניים נוספים, כך שהמארח ויתכן שגם נופשים נוספים יחיו איתכם באותה הדירה, מה שמגביר את התחושה הנעימה (אלא אם מדובר באנשים לא נעימים) ומכניס אתכם למסגרת חברתית בזמן הטיול שלכם.

גם בישראל כמות הדירות המוצעות דרך airbnb הולכת ועולה עם הזמן, ובתל אביב זה הפך להיות ממש נפוץ ומקובל, בשנים האחרונות זה אפילו השפיע באופן ישיר על שוק השכרת הדירות – יותר ויותר בעלי נכסים בתל אביב (במיוחד באזורים מרכזיים) מעדיפים להשכיר את הדירה דרך airbnb ולא להציע אותה לשוכרים המתגוררים בדירה זמנים ארוכים, כך שאלפי דירות יצאו משוק השכירות וההיצע ירד משמעותית.

מחירי השכירות עולים כתוצאה מכך, ועיריית תל אביב מנסה להלחם בתופעה בכל הכוח על ידי הגדלת הארנונה על דירות airbnb, אבל המשכירים – בשלהם, ממשיכים לתעדף את הפלטפורמה כדי להכניס יותר ולא להתעסק עם דיירים ארוכי-טווח. קיים גם שוני במיסוי עבור דירה שמושכרת לטווח ארוך, המיסוי במקרה והדירה מושכרת דרך airbnb הוא מיסוי עיסקי לכל דבר ועניין – למעשה מדובר בסוג של עסק (שפתוח עבורו תיק ברשויות המס כעוסק פטור, מורשה או חברה בע"מ) של ממש שבעלי הדירה מנהל.

 

האם זו השקעה טובה להשכיר את הדירה שלי דרך airbnb ולא כרגיל?

שאלה מצוינת. זה תלוי בהמון גורמים ובאופי שלכם. השכרה דרך airbnb היא עסק של ממש, מגיעים תושבים לחיות בדירתכם לתקופה של לילה בודד עד כמה שבועות בודדות כדרך קבע, וחשוב להבין שזה מצריך ממכם התעסקות בלתי פוסקת. בסיום כל תקופת השכרה אתם (או מישהו מטעמכם, כמובן) צריך להגיע לדירה, לסדר, לנקות, ולהכין אותה לקראת ה Check-in הבא.

בנוסף, דרך airbnb תקבלו הזמנות, תצטרכו כמובן לעקוב אחרי ההזמנות, לנהל ולשנות את המחירים לפי תקופות ביקוש ואזור הדירה, לענות על שאלות ולתת שירות לקוחות ללקוחות פוטנציאליים (שיפנו אליכם דרך הודעות פרטיות באתר airbnb) וגם להיות זמינים בתדירות גבוה עבור הלקוח שמתגורר כרגע בביתכם. ניהול עסק לכל דבר ועניין, כבר ציינו? היתרון הבולט הוא כמובן שהפוטנציאל להרוויח יותר כסף מהשכרה ארוכת טווח למישהו – גבוה פי כמה. דירה קטנה במרכז תל אביב שעולה 6,500 ש"ח שכירות קבועה לדיירים קבועים, אפשר להשכיר לשני לילות למישהו דרך airbnb במחיר ארבע ספרתי או כמעט ארבע ספרתי.

אם תנהלו את העסק שלכם טוב ונכון, תצליחו להכניס דיירים בזה אחר זה (בלי "תקופות מתות" שבהם אין דיירים בדירה, משהו שמדאיג משכירים בשוק השכירות המקומי הרבה פחות), תשמרו על שירות טוב, דירה נקייה ותנאים טובים למתגוררים, תקבלו ביקורות חיוביות על השהות והאירוח באתר airbnb, תוכלו להגיע להכנסות גבוהות מאוד של עשרות אלפי שקלים בחודש, עבור הדירה שציינו בדוגמא.

במידה ואין לכם פנאי, רצון או חשק להתעסק בזה במשרה מלאה או לפחות חצי משרה – כנראה שגורלכם אבוד והשכרת הנכס שלכם דרך airbnb הוא לא רעיון טוב. אם תתנו שירות גרוע, דיירים יכנסו לדירה מלוכלכת או לא מסודרת, ובאופן כללי תשקיעו בזה מעט – כנראה שהעסק יתמוטט די מהר. אפשר לשכור שירותי ניקיון כדי להוריד לכם את העניין הזה מהראש, אבל את שאר הדברים תצטרכו לעשות לבד ולהשקיע בכך המון זמן, מרץ ומאמץ.

בנוסף, שאלת הכדאיות עוברת דרך שאלה נוספת – מהו אופי הנכס ומיקומו. ישנם נכסים נדל"ניים שגורלם דרך airbnb צפוי לכשלון, ולעומת זאת בשוק השכירות החופשי הם יכולים להצליח מאוד, ולהפך. דרך airbnb מקובל להשכיר חדרים או חלקים בבית, ואפילו להמשיך להתגורר בבית בעצמכם תוך כדי שמישהו נוסף חי אתכם בדירה שלכם, ובשוק השכירות המקומי – קצת פחות.

אם הנכס שלכם במצב פיזי גרוע, לא משופץ, מלא נזילות או כשלים אחרים, יותר סביר שתצליחו להשכיר אותו בעלות נמוכה בשוק השכירות הכללי וב-airbnb הוא יראה הרבה פחות מושך לאנשים. במידה והמיקום של הנכס שלכם לא מרכזי ותיירותי, סביר להניח שדרך airbnb יהיו תקופות מתות שבהן אין דיירים בנכס והוא ריק ואינו מושכר, ולעומת זאת דיירים קבועים בהחלט עשויים לבוא ולהתגורר בו למשך תקופות ארוכות, מבלי שתדאגו לכך כלל. מהצד השני של המטבע כמובן שאם יש לכם נכס יפה ומאורגן במרכז תל אביב או בירושלים, לדוגמא, הפוטנציאל של הנכס הזה להיות סופר רווחי דרך airbnb עולה, וזה אפילו מומלץ, הרבה יותר מלהכניס דיירים קבועים אל הנכס.

 

נשמע לי מעניין לפתוח עסק כלכלי דרך airbnb, מה עוד אני צריך לדעת?

  • אתה בשליטה מלאה על זמינות הדירה, המחירים וכדומה. אם אתה יוצא מהדירה שלך לא מעט לביקורים בחו"ל או לצרכי עבודה, אין סיבה שבזמן שאתה לא שם לא תשכיר אותה דרך airbnb ותרוויח כסף. תוכל לסמן מראש מתי הדירה פנויה להשכרה ומתי לא – נוחות ודינמיות ששוק השכירות החופשי לא יכול להתקרב ללהציע. אם אתה יושב על הגדר בנושא, תוכל להגדיר מחירים גבוהים ולהנות מביקוש נמוך ומעט פניות ומתן שירות לקוחות בנוגע לנכס.
  • כללי הבית – יש אפשרות להזין כללים מפורשים לגבי תקופת ההשכרה, כך שהנכס שלך לא יהפוך לבית מסיבות או שיחרב על ידי דייר חצוף ובעייתי. פלטפורמת airbnb מגנה לא רק על ציבור השוכרים אלא גם על בעלי הנכסים, וגם על דיירים אפשר להשאיר ביקורת במידה ולא היו דיירים טובים. תוכלו להגדיר שעות check in ו- check out לנוחיותכם, לקבוע שלא ניתן להזמין אורחים מלבד הדייר המשלם לדירה שלכם, לקבוע שאין להרעיש בשעות מסויימות, ולהגדיר שלל כללים וחוקים בזמן השהייה בדירה שלכם. אתם בשליטה מלאה.
  • דואגים לבטיחות הדירה והתכולה שלה? ב-airbnb מגנים עליכם גם כאן. כל שהייה שמוזמנת דרך האתר לדירה שברשותכם, מוגנת בביטוח של עד שני מיליון דולר. מיליון דולר ביטוח נזקים ותכולה, ועוד מיליון דולר ביטוח נגד תאונות.
  • רישום הדירה במנוע של airbnb הוא חינמי לחלוטין, airbnb מרוויחים את כספם באמצעות עמלות פר הזמנה בלבד, אין עלויות חודשיות קבועות או עלויות הקמה. לא הצלחתם להשכיר את הדירה? אין הפסד – פשוט חזרו להשכרה לדיירים קבועים לטווח ארוך ונטשו את הרעיון של airbnb.
  • במקרים שבהם מתעוררת כל בעיה שהיא בין השוכר למשכיר, airbnb מלווה ובוררת בתהליך המחלוקת. Airbnb תכנס לשורש העניין ותיישב את המחלוקת, תוך כדי שהיא משוחחת עם שני הצדדים ובודקת מה העניין. בשוק השכרת הדירות החופשי, אם קיבלת "דיירים גרועים" אין לך מנוס מזה, ואתה גם תקוע עם הדיירים לתקופה ארוכה.
  • העמלה של airbnb ברוב המקרים היא 3% – עמלה נוחה, סבירה ורציונלית. משאיר לכם עוד המון המון מקום להרוויח המון המון כסף גם אחרי העמלה. הכסף מתקבל מיד עם ה check in של האורח, ו-airbnb ישלחו לכם אותו לחשבון הפייפאל שלכם או יבצעו העברה ישירה לחשבון הבנק שלכם – איך שנוח לכם. באופן פעיל, אתם לא מתעסקים עם גבייה כלל וכלל.
  • מספר המשכירים דרך airbnb עומד על בערך 3 מיליון נכסים פעילים, והמספר עולה ככל שהזמן עובר, בכל חודש מצטרפים כ-14,000 מארחים חדשים לאתר. קרוב לשליש מסך כל הנכסים באתר מאוכלסים כל לילה.

 

חושבים על זה ברצינות? כמה מילים אחרונות…

אם הגעתם עד לכאן וזה נשמע לכם הגיוני ומסתדר להשכיר את הדירה שלכם דרך airbnb – הנה עוד משהו חשוב לחשוב עליו.

אם זה לא הולך, תוכלו מאוד מהר לחזור לשיטות המקובלות והמיושנות ולהשכיר את הנכס כרגיל לטווח ארוך לדיירים קבועים, או לעשות איתו כל דבר אחר. אין לכם מה להפסיד אם תנסו, במידה והנכס לא יושכר מספיק או שתראו שאתם לא בנויים לזה, פשוט תוכלו לסגור את החשבון דרך airbnb וזהו.

זוהי פריבילגיה שאין לכם בשוק השכירות החופשי, אם סגרתם עם דיירים, זה בדרך כלל לתקופות ארוכות ואתם מחויבים לתקופה ארוכה מולם, ורק בסיומה תוכלו לנצל את הנכס בדרכים אחרות. מהסיבה הזו, אני ממליץ שאם זה מושך אתכם – תנסו, מקסימום זה יצליח ותהנו מהכנסה גבוה. אם ההתעסקות סביב זה מפחידה אתכם, תוכלו לשכור אנשים שינקו, יסדרו, יארגנו ואפילו יעשו את כל הלוגיסטיקה מסביב עבורכם, אמנם ההכנסה תקטן משמעותית בכלו מקרים, אבל לפחות יהיה מדובר בהכנסה פסיבית לחלוטין. לכו על זה, שיהיה המון בהצלחה!

למעלה מ50% מהשכירים בישראל זכאים להחזר מס – בדוק עכשיו אם גם לך מגיעים אלפי שקלים מהמדינה!

עוד כתבות מומלצות בנושא השקעות

לקבלת שיחת ייעוץ ממומחה

השאירו פרטים ומומחה יחזור אליכם בהקדם

הרשמו לניוזלטר שלנו

שתפו את המאמר בקליק

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב linkedin

מה דעתכם ?