משכנתא הפוכה, בניגוד למשכנתא רגילה, נועדה להעניק אפיק מימון נוסף לאלו שכבר מחזיקים דירה ברשותם. ללא בחינת שיעור ההכנסה שלכם או דרישת רכישת ביטוח חיים, תוכלו לקבל סכום לא מבוטל. אז מה היתרונות, מה החסרונות, ומהו אפיק הפתרון החלופי, בעבור אלו מכם שלא רוצים להיכנס שוב למיטה עם הבנק?
רובנו כבר נפגשנו, וחלקנו עתידים להיפגש בעתיד הקרוב, עם ההלוואה הגדולה ביותר שניטול בחיינו, היא המשכנתא. הלוואה זו, אשר לוקחים בתחילת החיים, משמשת אותנו לרכישת הנכס הגדול ביותר שיהא בבעלותנו, הוא בית המגורים.
אולם, בניגוד לאלו לעיל, אשר זקוקים לכסף לשם רכישת בית, לא פעם גם אלו שיש כבר בית ברשותם יזדקקו לסכום כספי גבוהה, אשר יגיע בפעימה אחת. לא פעם, בני הגיל השלישי, אשר מעוניינים לסייע לילדיהם מבחינה כלכלית, נתקלים בצורך רפואי או סתם מעוניינים לקבל הלוואה למטרה אישית, דוגמת שיפוץ הבית או טיול בעולם, נתקלים בצורך בכסף. בעבור אלו, נוצרה פלטפורמת המשכנתא ההפוכה.
מה זה משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה היא שם להלוואה הניתנת לבעלי דירות בני הגיל השלישי. בעד שעבוד הנכס לבנק, תזכו לקבל סכום כספי גבוהה, תוך התחייבות לפדיון בעתיד.
בשל העובדה שלא מעט מבני הגילים הללו מצויים בגיל הפנסיה או בסמוך לו, אשר אינם יכולים להכניס סכומים כאלו בנקל, מדובר על אפיק הכנסה די משמעותי, וייתכן גם שמתבקש, בשל מספר נקודות שונות.
מה התנאים לקבלת משכנתא הפוכה?
ראשית, על אחד או יותר מבני הזוג לעבור את גיל. לאחר מכן, ייבחן הבנק האם הבית, אותו מעוניינים לשעבד במסגרת המשכנתא ההפוכה, מצוי בבעלות אחד ממבקשי ההלוואה. במסגרת בחינה זו, ייבחן הבנק האם הבית רשום על שם הלווים באחד מהמרשמים הרשמיים, הם הטאבו (לשכת רישום המקרקעין), מנהל מקרקעי ישראל או במשרדי החברה המשכנת.
לבסוף, תעמוד הדרישה המינימלית, היא שהבית יהיה נקי מכל שעבוד, חוב או עיקול בעבר. ככל שמצוי אחד מאלו על הבית, ישמשו כספי המשכנתא ראשית לפדיון החוב, ורק לאחר מכן תועבר היתרה לידיו של הלווה.
ככה זה עובד – דוגמה מהחיים
יוסי ורינה רוצים לקבל סכום כסף גדול, זאת לשם ביצוע שיפוץ מקיף לדירת 4 חדרים שבבעלותם בגבעתיים. לשם כך, פונים יוסי ורינה אל אחד מגופי המשכנתאות, ומבקשים ליטול משכנתא הפוכה. לאחר שראה הבנק שהנכס נקי מכל חוב, אשר מצוי בבעלותם, אפשר להם לקבל הלוואה העומדת על 250 אלף שקלים, עם תשלומי ריבית חודשיים העומדים על 1,500 שקלים.
בשל העובדה שאלו לא מצויים תחת הסדרי תשלום חודשיים לבנק, כפי שיוסבר בהמשך, הם יכולים להחליט מתי לפדות את הקרן, כך שבכל חודש שיעבור, יעלה שיעור החוב בכ – 1,500 שקלים נוספים. לדוגמה, במידה ויחליטו שברצונם להחזיר את החוב לאחר שנתיים, יהא עליהם לשלם
286,000 = 250,000 + 24(חודשים בשנתיים) X 1,500.
נציין שחישוב זה נועד להדגמה בלבד, ואינו כולל חישובי ריבית דריבית, למען הפשטות.
נקודות דמיון ושוני בין משכנתא רגילה להפוכה
ראשית, ניגע בנקודות הדמיון. בשני אפיקי ההלוואה, הן במשכנתא הרגילה והן בהפוכה, הנכס משועבד לבנק. אולם, בעוד בהתחלה אתם קונים את הנכס מנקודה בה אין לכם כוח השפעה על העסקה ולכן משלמים לא מעט, שכן אין ברשותכם נכס ממשי, לא כך הדבר כאשר אתם ניגשים לקבל משכנתא הפוכה. בעת חתימת הסדר זה, אתם בעלי הבית, ומשכך, יש יתרונות רבים.
הפער הראשון – הגבלת זמן
ראשית, הלוואה לא מוגבלת בזמן ולא בהחזרים חודשיים. משכך, ניתן להבין כי נוטלי המשכנתא משלמים את ההחזר מתי שרוצים, בין אם במוות, בכל חודש או בפעימה אחת, שכן אין נקודת יציאה מוגדרת. כמו כן, ניתן לפדות את ההלוואה באחת משתי דרכים, הן תשלום כלכלי מוניטרי והן העברת הנכס אל הבנק במועד הפטירה.
יתרונות נוספים למשכנתא הפוכה
יתרון נוסף העומד לבאים אל הבנק בבקשה למשכנתא הפוכה הוא לעניין ביטוח חיים משכנתא. ביטוחים אלו נדרשים מטעם הבנקים, זאת לשם הבטחת פירעון ההלוואה בקרות נזק למפרנס העיקרי בבית. בשל העובדה שבנטילת משכנתא הפוכה הלווים הם כבר בעלי הנכס, המהווה בטוחה להלוואה, יש מוקד פירעון, המייתר את הצורך בביטוח משכנתא.
בהתאמה לכך, אין צורך בביצוע מבחני הכנסה, זאת בשל העובדה שלאלו עומדת הזכות לשלם רק בעת המוות, מכספי הדירה.
המצב בארץ – תופס תאוצה
בניגוד לגישה המקבלת והאוהדת כלפי המשכנתא ההפוכה ברחבי העולם, בארץ עדיין מצויה המשכנתא ההפוכה בשלב התאוצה הראשוני. ייתכן כי הדבר נובע בשל הפערים במנטליות התושבים, בעיקר בנושא המגורים בשכירות. אולם, בשל הקושי הכלכלי הגובר בימים אלו, לרבות בשל השכר הנמוך ביחס למחירי הדירות בפרט והמחיה בכלל, נראה כי מדובר על פתרון אידאלי בעבור הורים שרוצים לסייע לילדים ברכישת דירה.
לפני הפרוצדורה – הריבית כגורם שלילי במשכנתא הפוכה
החיסרון העיקרי, הנוגע לנטילת משכנתא הפוכה, ואשר נחלק לשני ענפים, היא הריבית, הן לעניין שיעורה והן לעניין תשלומה.
ראשית, לעניין הריבית. על פי רוב, הריבית במסלול זה תהא גבוהה יותר מאשר ריבית על משכנתא רגילה.
שנית, לעניין התשלום. בניגוד למשכנתא סטנדרטית, בה משלמים הנוטלים את שיעור החוב, ובצדו הריבית, מדי חודש, תשלומי משכנתא הפוכה אינם דורשים תשלום עקבי, ובעצם בניגוד למשכנתא סטנדרטית, אשר שיעור החוב שלה פוחת מדי חודש, שיעור החוב במשכנתא זו רק עולה.
משכך, יכולים להצטבר ולהגיע למצב בו הדרך היחידה לפדות את הקרן היא במכירת הבית.
מסלולי הנטילה הנפוצים בתחום
ראשית, נציין כי אנו מדברים על לווים שאינם מעוניינים בכסף למטרות הנאה, בהם שיפוצים וטיולים, אלא בעבור כאלו עם קושי כלכלי, אישי או חיצוני.
ראשית, בעבור אלו שרוצים להתגורר בדירה אך זקוקים לכסף למחייה, ניתנת הלוואה אשר תוחזר ביום מותו של הלוואה, מתוך כספי המכירה, או לחילופין ביום שינוי מקום המגורים, שיאפשר מכירת הדירה.
הסדר זה זהה בעבור בני הגיל השלישי המבקשים לעבור להתגורר בבית אבות, ומעוניינים לקחת משכנתא הפוכה על ביתם.
נציין כי בעבור לווים אשר עדיין מחזיקים ביתרת חוב להסדר המשכנתא הראשון שלהם, יש הסדר ייחודי. אלו יוכלו ליטול משכנתא הפוכה, לסגור את המשכנתא שלהם בדרך זו, ולהישאר עם יתרת הכסף שקיבלו בכיסם.
כמה כסף נקבל?
סכום המקסימום אותו תזכו לקבל תלוי בעיקר בגיל הלווה, אשר ייבחן לפי גילו של הצעיר מבין בני הזוג במידה ושניים ניגשים לקבלתה. ככלל, סכומי ההלוואה נעים בטווח שבין 50% – 15%, זאת בהתאמה לגיל הלווה, הנע בטווח שבין 90 – 60.
נציין כי ניתן להלוות חלק יחסי מסכום המשכנתא המאושר לנטילה, תוך תשלום ריבית על חלק זה בלבד, ותוך מתן אפשרות למשיכת יתרת הכסף בהמשך.
אולם, ייתכן שלא יהא אפשר למשוך את הכסף בהמשך, בשל מגבלות שוק הפיננסים, נתון אליו מומלץ לתת את הדעת בטרם קביעת גובה ההלוואה המבוקש.
חוששים – מכירה והשכרה כפתרון משלים
אם בראשכם עברה המחשבה על ביצוע משכנתא הפוכה, בשל הצורך הכלכלי הדוחק, אך אתם מפחדים מכניסה למערת יחסים נוספת עם הבנק, ניתן לחשוב על פתרון נוסף.
הפתרון האמור הוא מכירת הדירה לאדם אחר, והשכרת דירה משלכם להמשך החיים.
בשל העובדה שריבית משכנתא רגילה נמוכה מזו של המשכנתא ההפוכה, לא פעם יהא מדובר על פתרון כלכלי יותר, שכן בסופו של יום, המכירה תישארו עם יותר כסף ביד, זאת בשל תשלומי הריבית הגבוהים לבנק.
בנוסף, לא פעם יבקשו רוכשי הדירה למצוא שוכר חדש שיאכלס אותה. במידה ותצליחו להגיע להסדר כלשהו, במסגרת הסכם מכירת הדירה, תוכלו לא פעם לקבל עסקה די טובה, אשר ייתכן ותעפיל על המשכנתא ההפוכה.
