מתי כדאי למחזר משכנתא ואיך מומלץ לבצע זאת? מיחזור משכנתא הוא מצב שבו אנחנו פורעים את הלוואת המשכנתא הנוכחית שלנו (המונח המקובל הוא "לסלק את המשכנתא"), ולוקחים משכנתא חדשה במקומה בתנאים חדשים אופייניים יותר לזמן המודרני בעת המיחזור. מיחזור משכנתא חכם יכול לחסוך כסף רב ולהקל על נוטלי ההלוואה את החיים.
משכנתא היא הלוואה שנלקחת לזמן רב, שנים ולפעמים אפילו עד 30 שנה.
במהלך משך חיי המשכנתא הריביות במשק עוברות טלטלות רבות, עולות ויורדות, וגם המצב שלנו מבחינת כלכלה וחיי המשפחה שלנו משתנה במהלך תקופה כל כך ארוכה. יכול להיות שנולדו לנו ילדים נוספים, יכול להיות שפוטרנו חס ושלום ממקום העבודה, ויכול להיות שקיבלנו קידום והעלאת שכר. כל שינוי כלכלי שכזה, או שינוי ריביות מהותי במשק, מצדיק בדיקת כדאיות למיחזור משכנתא.
מתי כדאי למחזר את המשכנתא?
בשלושה מקרים כדאי למחזר את המשכנתא שלנו.
אסביר כעת על שלושת המקרים האלו ואפרט, כולל דוגמאות:
- כשהריביות במשק חוו שינויים – שוק הנדל"ן הוא שוק דינמי מאוד, ובהתאם למחירי הדירות גם הריביות על המשכנתא משתנות ותנודתיות (ואולי זה גם קצת הפוך – כשהריביות במשק משתנות מחירי הדירות משתנים גם הם). באמצע העשור הקודם, הייתה תקופה שבה הריביות צללו לשפל היסטורי, והיה כדאי כמעט לכולם למחזר את המשכנתא שלהם, לפחות עבור משכנתאות ותיקות בנות 7- 8 שנים או יותר.
כמעט כל בנאדם במדינה היה יכול להרוויח כסף רב (כחיסכון תחת משכנתא בתנאים החדשים) אילו היה ממחזר את המשכנתא שלו. כיום הריביות מעט התמתנו אם כי הריביות עדיין טובות למדי. מומלץ מאוד אחת ל-3 שנים לבדוק מהן הריביות המקובלות במשק עבור הלוואות דיור, ולהשוות אותן לריביות שיש לכם על המשכנתא שלכם.
במידה ויש פער, יתכן והמיחזור כדאי. אם הפער קטן, אולי זה לא הזמן להיכנס למיחזור משכנתא (תהליך ארוך ומייגע, דומה לנטילת משכנתא חדשה ברמת העיקרון). בנוסף, ישנם מסלולי משכנתא עליהם מוגדר עמלת פירעון מוקדם – זה גם משהו שחשוב לקחת בחשבון. אם החיסכון המוערך במחזור המשכנתא הוא 50,000 ש"ח, אבל יש קנס פירעון מוקדם של 40,000 ש"ח – יכול להיות שזה פוגע אנושות במוטיבציה שלכם ובכדאיות לצאת לתהליך.
- כשמצבכם הכלכלי-משפחתי (או כל אחד מהם לחוד) השתנה בעקבות שינויים בחיים שלכם. הסברתי על זה בקצרה מקודם, אבל חשוב לפרט. אם קיבלתם קידום בעבודה ואתם מרוויחים 2,000 ש"ח יותר, כדאי מאוד להעלות את תשלומי המשכנתא ב-600-700 שקלים באמצעות מיחזור משכנתא בתנאים טובים יתר.
תשלומי משכנתא גבוהים יותר פירושם ריביות נמוכות יותר ומשך חיי הלוואה קצרים יותר. במידה ונולדו לכם תאומים, אז קודם כל, שיהיה בשעה טובה, ויכול להיות שזה ידרוש מיחזור משכנתא כי ההוצאות המשפחתיות שלכם יגדלו עכשיו משמעותית. אם יש לכם עוד הוצאות אולי כדאי שתקטינו את גובה ההחזר החודשי על המשכנתא, גם אם זה אומר שחיי המשכנתא מתארכים אחרי המיחזור. המשכנתא שלכם צריכה להתאים לחיים שלכם, והחיים שלכם משתנים, גם המשכנתא שלכם צריכה להשתנות – לטוב ולרע.
- במידה ונקלעתם למצב כלכלי קשה, חשוב מאוד לפני הקריסה, הוצאה לפועל, פשיטות רגל וכדומה, לשקול מיחזור והגדלה של המשכנתא. אם יש לך הלוואה, מינוס ומשכנתא, אתם יכולים לאחד את כולם לתוך המשכנתא – בתנאי משכנתא מעולים.
איך זה עובד? אתם לוקחים את ההלוואה, המינוס והמשכנתא ומאחדים אותם להלוואת משכנתא, בתנאי משכנתא, עם ריביות משכנתא, ומכניסים את ההלוואה קצרת הטווח אל תוך המשכנתא ארוכת הטווח. כך לדוגמא, אם יש לכם הלוואה על רכב על סך 100,000 ש"ח, מינוס בבנק על סך 50,000 ש"ח, ומשכנתא על סך 800,000 ש"ח – מצבכם לא להיט, בלשון המעטה. המינוס וההלוואה הם בתנאים וריביות הרבה פחות טובים מהמשכנתא, זה בטוח.
רגע לפני שתחנקו מההוצאות וההתחייבויות שלקחתם על עצמכם, אתם יכולים להכניס את כל החובות שלכם – סך הכל 950,000 ש"ח – אל תוך המשכנתא. בכזה מצב אתם ממחזרים את המשכנתא ומגדילים את המשכנתא כדי לסגור את ההלוואה והמינוס בבנק. ה-150,000 שקלים שהיו כחלק מהמינוס וההלוואה נכנסים לתוך המשכנתא, ולכן מדובר במיחזור והגדלה – אתם מגדילים את הסכום של המשכנתא שלכם. למה זה טוב? זה לא בהכרח אומר שאתם מגדילים גם את ההחזר החודשי שלכם!
אם לדוגמא על ההלוואה על הרכב החזרתם 1,200 כל חודש, על המינוס הייתה ריבית בסך של 300 ש"ח בחודש, ועל המשכנתא החזרתם 3,500 ש"ח כל חודש ל-20 שנה, בהחלט יכול להיות שבאיחוד כל ההלוואות והחובות האלו אל תוך המשכנתא – תשלמו אך ורק 3,500 ש"ח בחודש, במקום 5,000 ש"ח בחודש. זה מתאפשר באמצעות איחוד אל תוך המשכנתא, אך חיי המשכנתא יתארכו מ-20 שנה ל-30 שנה. אין ספק, יכול לתת לכם אויר לנשימה ולהציל אתכם מפני קריסה כלכלית.
מיחזור משכנתא – איך מבצעים את זה?
השלב הראשון: הוצאת יתרה לסילוק. היתרה לסילוק הוא מסמך המציג את כל התשלומים שנותרו, גובהם (או גובהם המשוער בהתאם למדדים נוכחיים, אם חלק מהמשכנתא שלכם מוצמד למדדים ושינויים).
ביתרה לסילוק גם יפורטו מסלולי המשכנתא והריביות שלכם, כך שתוכלו להשוות את זה למה שתוכלו להשיג היום. אם ישנם קנסות פירעון מוקדם על חלקים מהמשכנתא או על כולה, זה יפורט ביתרה לסילוק. כדי לקבל יתרה לסילוק יש ליצור קשר עם הבנק ולהזדהות, והיתרה נשלחת אליכם בדואר האלקטרוני. היתרה תעזור לכם להבין האם יש כדאיות למחזור המשכנתא או שאולי אין צורך וזה לא הזמן המתאים לכך.
השלב השני: אם החלטתם ללכת על זה במידה ויש כדאיות למיחזור המשכנתא, אתם צריכים אישור עקרוני מהבנק – בדומה לאישור העקרוני שאתם מקבלים כאשר אתם נוטלים משכנתא חדשה. התהליך זהה לגמרי – תצטרכו לספק לבנק את כל המסמכים הדרושים לבניית הפרופיל הכלכלי המלא שלכם – פירוט הלוואות, תשלומים, עו"ש של 3 חודשים אחורה, תלושי משכורת, אישור מרואה החשבון לבעלי עסק וכדומה. במידה והבנק מתרשם שאפשר לאשר לכם את המיחזור, תקבלו אישור עקרוני ביד.
השלב השלישי: משא ומתן. מוציאים שתי הצעות או שלוש הצעות משניים או שלושה בנקים במקביל. קחו את ההצעה הטובה ביותר שקיבלתם, והציגו אותה לבנק או לבנקים האחרים מהם קיבלתם הצעות, ודירשו מהם להשוות או לתת הצעה טובה יותר. התהליך הזה חוזר על עצמו עד שהבנקים האחרים לא יכולים לתת הצעה טובה יותר, ובמצב הכי טוב מצליחים רק להשוות את ההצעה הטובה ביותר.
השלב הרביעי: וידוא אחרי שהטבתם את ההצעות שקיבלתם. הכנסו לפורומים בנושאי משכנתאות ברשת, או לקבוצות ברשתות החברתיות, ושגרו את ההצעה שקיבלתם אחרי תהליך משא ומתן. תוכלו לקבל שם חוות דעת מאנשים שמתמצאים בתחום. כדאי מאוד שתפרטו גם על ההכנסות שלכם ועל ההחזר החודשי הצפוי. אם יש כשלים במשכנתא, זו דרך טובה לגלות אותם.
השלב החמישי: שלב הבנקאות – ביצוע המיחזור בפועל. שלב שבו תתוזזו על ידי הבנק, תעקבו אחרי הוראותיו, תרוצו ממסמך, לאישור, להגשה, לבירוקרטיה, ובסיום – המשכנתא תמוחזר.
את כל חמשת השלבים האלו אפשר לסכם בפעולה מאוד פשוטה: לקחת יועץ משכנתא שיעשה בשבילכם הכל. נו טוב, כמעט הכל, יש דברים שאתם תצטרכו לעשות בעצמכם גם אם יש לכם יועץ, ויש מקרים בהם תצטרכו להתלוות אליו לחלק מהבירוקרטיות. בכל מקרה, את ארבע השלבים הראשונים יועץ משכנתאות יחסוך לכם, ואת השלב החמישי הוא יחסוך לכם חלקית לפחות, אם לא באופן מלא.
כמובן, חשוב לוודא שאם לקחתם יועץ משכנתאות מדובר ביועץ מנוסה וותיק, אחראי ואמין, שיתן לכם שירות טוב ומשכנתא אופטימלית לצרכים האישיים שלכם.
אם אתם מבצעים את המחזור לבדכם ולא מול יועץ משכנתאות מקצועי, חשוב מאוד לוודא שגובה ההחזר החדש לא עולה מעל ל-33% מההכנסות של שני בני הזוג (נטו!), ועדיף גם שלא יהיה נמוך מ-25% מההכנסות של שני בני הזוג נטו (החזר נמוך יותר פירושו משכנתא בתנאים פחות טובים ובריביות גבוהות יותר).
