משכנתא על נכס קיים – האם הריבית נמוכה יותר?

משכנתא על נכס קיים (נקראת גם "משכנתא הפוכה" או "משכנתא לכל מטרה" בחלק מהמקרים והגרסאות שלה) היא הלוואה שלוקחים כאשר הערבון להלוואה הוא נכס קיים ברשותכם, או שיש ברשותכם לפחות 50% ממנו. אתם בעצם מקבלים הלוואה גדולה בתנאים טובים, כנגד משכון הנכס שיש לכם (או, כאמור, שיש לכם חלקית). ההלוואה, המשכנתא שתנתן לכם – על סכום של עד 50% משווי הדירה (הנוכחי, כיום).

אם לדוגמא יש לכם נכס ששווה 2 מיליון שקל, ונותרו לכם 500,000 שקלים כדי לסלק את ההלוואה ולגמור עם המשכנתא – 25% משווי הנכס, אתם יכולים "להחזיר את גלגלי המשכנתא" אחורה, לקבל הלוואה של 500,000 שקלים, ולהיות חייבים על הדירה שוב 50% כמו לפני כמה שנים טובות. בתמורה כאמור קיבלתם חצי מיליון שקלים כאשר הערבון להלוואה מבחינת הבנק הוא הבית עצמו, אם לא תעמדו בהחזרי ההלוואה – הבנק ישתמש בנכס כדי להחזיר לעצמו את ההפסד.

כמה זה עולה? האם הריביות נמוכות יותר?

אז התשובה לשאלה הזו היא מעט מורכבת. מצד אחד – יש ערבון חזק מאוד להלוואה – הנכס שכנגדו המשכנתא נלקחת. מצד שני, אל תתבלבלו ותחשבו שמשכנתא על נכס קיים נלקחת רק למטרת רכישת נכס נוסף, כלל וכלל, זה לא המצב במרבית המקרים. בדרך כלל כשאנשים לוקחים משכנתא על נכס קיים, הם עושים זאת כדי הם זקוקים לכסף בכמות גדולה מיידית, והם משלמים משכנתא כבר שנים רבות.

או שהם זקוקים לסגור חובות, מינוסים, לאחד ולפרוע הלוואות, ובהמון מקרים זה גם מגיע לא עם צורך לכסף, אלא רצון לכסף – הרצון לקבל הלוואה שמנה בתנאים נוחים ושדרוג איכות החיים בזכות הכסף הנכנס. מצד אחד – יש שיעבוד לנכס, מה שאמור להרגיע מאוד את הבנק ולאפשר לו לתת לכם את ההלוואה בתנאים נוחים ובריביות נמוכות, מצד שני, בהרבה מהמקרים האנשים שלוקחים משכנתא על נכס קיים מנצלים את הנכס שלהם כדי לצאת מחובות או ממצב כלכלי סבוך.

יש פה ניגוד קטן – ההלוואה היא סיכון נמוך עבור הבנק עקב הנכס שהיא משועבדת אליו, אך מנגד מדובר בלווים שנמצאים בתסבוכת כלכלית וכושר ההחזר עשוי להיות בעייתי.

זו הסיבה שבגללה משכנתא על נכס קיים מבחינת הריביות שלה היא סוג של הכלאה – לא ריביות מעולות כמו משכנתא עבור נכס לרכישה, אך לא ריביות גבוהות כמו הלוואה לכל מטרה אחרת.

אם אתם זקוקים להלוואה לכל מטרה או לסגירת חובות, ויש ברשותכם לפחות 50% נכס ששייך לכם, אין ספק שעדיף לכם להשתמש באפשרות הזו ולא בהלוואה רגילה. שיעבוד ההלוואה לנכס אמנם עשוי קצת להלחיץ או לסכן אתכם, אבל יתן לכם ריביות יותר טובות מהלוואה רגילה. אם אתם רואים שבסופו של דבר אתם מתגברים על החסם הנפשי למשכן את הנכס שלכם, לכו על זה, אחרי שהבנתם שאתם יכולים לעמוד בהחזרי ההלוואה בוודאות – אחרת הנכס ילקח מכם.

הסבר על הסכום אותו ניתן לקחת במשכנתא על נכס קיים

הסכום תלוי בעיקר בשווי הנכס ובכמה הנכס הזה הוא שלכם. אפשר לקחת משכנתא על נכס קיים עבור נכס שהוא לחלוטין שלכם – שהסתיימו עליו תשלומי המשכנתא, שקניתם ללא משכנתא, או שקיבלתם בירושה לדוגמא, עד 50% משווי הנכס כיום.

אם הנכס לא לחלוטין שלכם, אלא לדוגמא, רק 70% שלכם, ויש עוד 30% משכנתא לפניכם לשלם, תוכלו לקחת משכנתא על הנכס הקיים בשווי של כ-20% משוויו של הנכס – כלומר, "לחזור אחורה" 20% בתשלומי המשכנתא, והנכס שהיה 70% שלכם יחזור להיות רק 50% שלכם תמורת הכסף.

 

לא טוב בריביות כמו משכנתא לרכישה, אבל טוב יותר מכל הלוואה אחרת – רוצים טוב יותר?

כפי שאמרתי, הבנק מאוד מתחשב בנתונים ובסיכון שלו, ובמצב הפיננסי של הלווה, כשהוא קובע ריביות להלוואה מכל סוג שהיא. כשאתם מגיעים לרכוש דירה, אתם מספקים 25% הון עצמי, כלומר, יש לכם מאות אלפי שקלים נזילים משל עצמכם, הון עצמי, שאתם מביאים "מהבית".

זה אומר שמצבכם הכלכלי נהדר כרגע ואתם בזכות גבוה, וזה חלק ניכר מההסבר מדוע משכנתא ניתנת לכם בריביות כל כך נמוכות. במשכנתא לכל מטרה מתוך נכס קיים, אין לכם הון עצמי, כסף נזיל בזכות משל עצמכם, ובהרבה מקרים כאמור מדובר באנשים שמצבם הכלכלי לא טוב והם זקוקים להלוואה נגד שיעבוד הנכס שיש ברשותם כדי לסגור חובות.

אין פה עניין של לאשר או לא לאשר את ההלוואה בדומה למשכנתא או כל הלוואה אחרת – למעט במקרים חריגים – הבנק מאשר משכנתא על נכס קיים בגלל השעבוד לנכס שמאפשר לו להיות בטוח בהלוואה. זה שהאישור וודאי – לא אומר שהבנק לא ישחק עם הריביות וינסה לגבות יותר כסף על הכסף שהוא מלווה לכם.

רוצים ריביות טובות יותר על המשכנתא על הנכס הקיים שלכם? רוצים להתקרב יותר לכיוון הריביות עבור משכנתא רגילה עבור נכס לרכישה, ופחות להיות בכיוון של ריביות רגילות של הלוואה רגילה? ראשית – התמקחו, הפעילו משא ומתן – ממש כאילו מדובר בכל הלוואה או משכנתא אחרת. שנית, אם אתם לא לוקחים את המשכנתא על הנכס הקיים כדי לסגור חובות – חשוב מאוד שהבנק ידע על זה.

אולי מצבכם הכלכלי לא רע ואין לכם חובות, ואתם לוקחים את המשכנתא ההפוכה הזו כדי לשדרג את איכות בחיים בלבד? אולי קודמתם בעבודה בדיוק וכושר ההחזר שלכם גדל פלאים, ואתם רוצים לצד הקידום גם להנות מכסף נזיל על חשבון הנכס שלכם? אולי יש מקרה נקודתי שבשבילו אתם זקוקים לסכום גדול – בר מצווה לילד, חופשה חלומית או כל דבר אחר, אבל במקביל מצבכם הכלכלי לא קטסטרופלי ואתם לא נדרשים לכסות עם ההלוואה חובות? הבנק חייב לדעת על כך וזהו חלק בלתי נפרד מהמשא ומתן.

זה ישפר את הריביות שלכם על המשכנתא על הנכס הקיים ויוזיל לכם את כל העסקה. הבנק, במקביל, כמובן ידרוש לראות "קבלות" והוכחות – לראות שאין הלוואות או מינוסים שאתם סוגרים עם הכסף, ולראות מסמכים שמתעדים שסיבת ההלוואה היא אחרת, שההלוואה היא לכל מטרה באמת ולא לצורך סגירת חובות.

 

משכנתא על נכס קיים בשביל נכס חדש – הכי טוב בריביות

מה שהבנק הכי אוהב במשכנתא על נכס קיים, זה כשלוקחים אותה עבור רכישה של נכס נוסף.

אם אתם משתמשים במשכנתא  כדי לקנות נכס נוסף, זה אומר שבקרוב תהפכו להיות הבעלים של 2 נכסים, וזה, במציאות של ימינו במדינת ישראל – כבר לא נחלתו של כל אחד.

מבחינת הבנק בעתיד אתם תהיו בעלים של 2 דירות, והוא מוכן לעזור לכם להגיע לשם באמצעות תנאים נוחים וריביות נמוכות. אחרי הכל, גם הוא יהנה מלקוח שברשותו 2 נכסים, לקוח חזק שעבד קשה, שילם שנים רבות, ובסופו של דבר יש ברשותו 2 דירות.

במקרים שבהם לוקחים משכנתא על נכס קיים בשביל נכס חדש נוסף, הבנק יתגמש בריביות אפילו יותר, ותתקרבו עד כדי כמעט תגיעו לריביות של משכנתא על נכס ראשון לכל דבר ועניין.

כמובן, זה לא מתאים לכל אחד. אתם יכולים לעשות את זה ולמנף את המשכנתא על הנכס הקיים לטובת נכס חדש אך ורק אם אתם יציבים ועמידים למדי, ואם יש לכם משכורת קבועה גבוה ויציבה, או לכל הפחות אם קיבלתם ממקור אחר סכום גדול של כסף (ירושה?) ובעזרת ההלוואה אתם יכולים לרכוש נכס נוסף ללא מימון נוסף.