משכנתא לתושבי חוץ

 

משכנתא לתושבי חוץ

לא הרבה יודעים זאת – אבל חלק ניכר מתוך ציבור רוכשי הדירות בישראל הם למעשה כלל לא תושבי הארץ, אלא תושבי חוץ. ישנה עלייה בכמות של תושבי חוץ שמחליטים להשקיע דווקא בנכסי נדל"ן בישראל, ולמען האמת עושה רושם כי מדובר במגמה שנמצאת כאן כדי להישאר – ואף להתגבר. לרוב, רוכשי הדירות מחו"ל בוחרים לרכוש נכסים בתל-אביב או ירושלים, אך ניתן למצוא אותם גם בערי נופש עם חוף כמו אילת, נתניה, חיפה ועוד. כמובן שהעובדה שהרוכש הוא תושב חוץ לא תמנע ממנו לקחת משכנתא. עם זאת, המשכנתא לתושבי חוץ שונה בפרמטרים מסויימים מהמשכנתא שניתנת לתושבי ישראל וכדאי להכיר את ההבדלים.

 

מה הגורמים להשקעות של תושבי חוץ בנדל"ן בארץ?

ניתן למנות מספר סיבות שמעודדות את המשקיעים מחו"ל לבחור לרכוש נכסים דווקא בישראל:

1. יהודים מרחבי העולם מרגישים חיבור לישראל.
2. המצב הגיאו-פוליטי במדינות רבות, או אם נקרא לילד בשמו – האנטישמיות שקיימת ומתגברת בעולם גורמת ליהודים בתפוצות לרצות שיהיה להם נכס בישראל, לפחות ליתר ביטחון.
3. שוק הנדל"ן בישראל הוא בעל שם של שוק נדל"ן טוב שמניב תשואות יפות בדרך כלל ולכן רואים בכך השקעה שתהיה משתלמת בהמשך.
4. יש תושבי חוץ, בדרך כלל יהודים, שמגיעים הרבה לישראל ולכן בוחרים לרכוש דירה בארץ שתשמש אותם כדירת נופש בביקורים שלהם בארץ.

 

ההגדרה לתושבי חוץ

כדי לקבוע מי נחשב לתושב ישראל, יש לעמוד במבחן "מרכז החיים". מבחן זה בוחן האם מרכז החיים של האדם נמצא בישראל. מי שלא עומד במבחן הזה – נחשב לתושב חוץ. הבחינה הזו נעשית גם באופן אובייקטיבי – נשאל האם פיזית הוא מתגורר בישראל, וגם באמצעות בחינה סובייקטיבית – הבודקת האם האדם עצמו תופס את ישראל כמקום המרכזי בחייו.

למעשה אלו שעונים להגדרה של תושבי חוץ ואכן רוכשים דירות בארץ הם לרוב יהודים שחיים מחוץ לישראל או ישראלים שעזבו את הארץ וקבעו את ביתם בחו"ל.

 

מה המאפיין של המשקיעים מחו"ל?

לרוב הרוכשים מחו"ל הם אמידים יותר מהישראלי הממוצע ולכן פעמים רבות הם מעוניינים בנכסים יוקרתיים. לכן – לרוב הדירות שנקנות על ידי תושבי חו"ל יהיו בטווח מחירים יחסית גבוה. התוצאה של זה היא עליות של מחירי הנדל"ן בארץ וכן פיתוח של השוק שמציע בעיקר דירות יוקרה. כמובן שנדל"ן בישראל יקר מעוד מספר סיבות, אך גם זו מהווה עוד גורם לכך.

למרות שמדובר באנשים בעלי אמצעים כספיים גבוהים, חלקם מעוניינים לקחת הלוואה מבנק בישראל על מנת לקבל סיוע זמני במימון של הדירה שהם רוכשים, במקום לשלם את כל ההון בבת אחת.

מאפיינים של משכנתא לתושבי חוץ

משכנתא לתושבי חוץ בסך הכל די דומה למשכנתאות שמוצעות לישראלים שרוכשים נכסי מגורים וההבדל היחיד המשמעותי שיש ביניהן הוא באופן לקיחת המשכנתא – כלומר הפרוצדורה שיש מסביב. אם לסכם את זה בקצרה – יש יותר מסמכים להתעסק איתם. הבנקים נוטים להערים קשיים בירוקרטיים רבים לתושבי חוץ, שלרוב קשורים למה שנוגע להכנסות שלהם.

 

איך תושבי חוץ מגישים בקשה למשכנתא?

השלב הראשון דורש מהלווים לפנות לבנק ולבקש ממנו אישור עקרוני למשכנתא. יש לציין שמומלץ לעשות זאת מול מספר בנקים במקביל על מנת להשוות את ההצעות שמקבלים. ייתכן שימצאו הבדלים משמעותיים במסלולים השונים, בעיקר מבחינת העמלות והריבית – שיכולים לעלות המון כסף בהמשך, ולכן השוואה בין מספר בנקים תוכל לסייע למצוא את ההצעה המשתלמת ביותר.

אז אלו מסמכים יש להגיש לבנק כדי לקבל משכנתא עבור תושבי חוץ?

 

מסמכים שגרתיים

יחד עם הבקשה הראשונה למשכנתא, יש להגיש מסמכים "שגרתיים" – שמתבקשים כמעט בכל מקרה של בקשת משכנתא, כאשר המטרה של רבים מהם היא לתת פרטים ראשוניים על הלווים וכן להעיד על כך שיש ללווים ביטחון כלכלי. בין המסמכים האלה יש להגיש למשל פרטי זיהוי, כתובת מגורים, וכן תלושי שכר, דו"ח שמעיד על מקורות ההכנסה הראשיים והנלווים, תנועות מהעובר ושב בחודשים האחרונים, פירוט של תיקי השקעות ופיקדונות, ושטר בעלות על הנכס אותו רוכשים על מנת להראות שאכן מי שלוקח את המשכנתא הוא אותו אדם שחתום כבעל הנכס.

 

מסמכים שתושבי חוץ צריכים להוסיף

אז כמו שאמרנו, תושבי חוץ צריכים להוסיף עוד כמה מסמכים. ביניהם למשל – יש להראות לבנק את הטפסים שמעידים על דיווח של מס הכנסה במדינה בה הם גרים על הנכס שהם רוכשים כעת בישראל. אמריקאים לדוגמא, צריכים להראות לבנק טופס 1040. באמריקה יש חובה למסור אחת לשנה דו"ח מס שנתי (טופס 1040) בו הם צריכים בין השאר לדווח על הכנסה ממדינות אחרות שכן היא חייבת במס כמו יתר ההכנסות שלהם. בנוסף אזרחים אמריקאים יתבקשו להציג Credit Score. כמובן שבהתאמה למדינה שממנה מגיע לווה המשכנתא – הדרישות מעט שונות.

 

לאיזה מסלול משכנתא זכאים תושבי חוץ?

אין שום הבדל בין תושבי חוץ לתושבי ישראל מבחינת מסלולי המשכנתא הפתוחים בפניהם. למשל, הם זכאים לבחור במסלול משכנתא צמוד מט"ח והם יכולים לבחור במטבע שבו הם נוקבים את הכנסותיהם. שער הדולר לא ייקבע לפי השער היציג בישראל. הוא יקבע על פי השינויים בריבית הלייבור – הריבית בה בנקים בעולם סוחרים ביניהם, לפי שער הריבית של הליש"ט או הדולר.

כמובן שעבור תושבי חוץ המסלול שכולל הצמדה למט"ח יהיה הכי מומלץ, בניגוד לישראלים שעבורם המסלול פחות אטרקטיבי היות והמשכורות שהם מקבלים היא בשקל בדרך כלל.

מבחינת ההצמדות והריבית – הם יכולים לבחור בדיוק כמו תושבי ישראל בין משכנתא בריבית קבועה או ריבית משתנה וכן להחליט אם הם מעוניינים בהצמדה או ללא הצמדה למדד.

 

אילו עוד דברים חלים במיוחד על תושבי חוץ?

ההחזרים החודשיים (או הרבעוניים) שמשולמים לבנק צריכים להיות מחשבון בנק בארץ. המשמעות היא שיש צורך לפתוח חשבון בנק חדש בישראל – במידה ולא היה כזה לפני. בנוסף, תושבי חוץ משלמים מס רכישה ולא נהנים כמו תושב ישראל ממדרגות מס.

עוד הבדל בין ישראלים לתושבי חוץ הוא שמלווים תושבי ישראל צריכים לעמוד במגבלות תמהיל ההלוואה. לעומת זאת תושבי חוץ לא מוגבלים בסכומים ויכולים לבחור תמהיל כרצונם.

בנוסף – כאמור, הם יידרשו להראות טופס שמצהיר על כך שדיווחו על רכישת הנכס לרשויות המס במדינה שלהם.

 

מה היחס של הבנקים לתושבי חוץ?

בנקים לעיתים קרובות לא יודעים איך להתמודד עם התופעה של תושבי חוץ ומערימים עליהם המון קשיים כאשר הם פונים בבקשה לקבל משכנתא. לא משנה אם מדובר באנשים אמידים ואפילו עשירים. יש אפילו מקרים בהם בנקים דוחים בקשות של תושבי חוץ למשכנתא מכיוון שהם לא מעוניינים או לא יודעים איך להסתדר מהבחינה הבירוקרטית.

מעבר לכך יש בנקים שחושבים שמדובר בסיכון גבוה עבורם יותר מאשר משכנתא שניתנת לישראלים, בגלל שעבור תושבי חוץ יהיה קשה יותר לנקוט בסנקציות במקרה שלא עומדים בחובות.

עם זאת, הדבר לא תמיד נכון– חלק מהבנקים מבינים שמדובר במשקיעים עם המון כסף ולכן דווקא יש בנקים בהם הקימו מחלקות שתכליתן לדאוג לתושבי חוץ על מנת שאלו ייעזרו בהם במימון הנכס.

בכל אופן – כיוון שאנו רואים כי המגמה ממשיכה לעלות, נראה כי גם הקשיים שיש מול הבנקים לא מונעים מהמשקיעים מחו"ל להגיע ולרכוש דירות בישראל והיתרונות עולים על החסרונות.

 

איך בנק ישראל מסתכל על זה?

בגדול בנק ישראל לא רוצה שתהיה בישראל "בועת נדל"ן". ידוע שזו היתה אחת הסיבות למשבר הכלכלי העולמי החמור שהתרחש ב – 2008. לכן בנק ישראל מנסה מעט למתן את השוק ואחת הדרכים בהן הוא משתמש היא הגבלות שמוטלות על המשכנתאות. למשל – נקבע שאחוז המימון המקסימלי שניתן להלוות במסגרת משכנתא הוא 50% מערך הנכס.

לא ידוע על הגבלה מיוחדת על משכנתא שנוגעת דווקא לרוכשי דירות מחו"ל. לאור מצבם הכלכלי הטוב כאמור, ככל הנראה לתושבי חוץ ההגבלה של בנק ישראל שמגבילה את אחוז המימון ל – 50% לא תהיה קשה מדי.

באופן כללי, למדינה יש אינטרס להשאיר ואף להגדיל את מספר המשקיעים בנדל"ן שמגיעים מחו"ל. ניתן רק לתהות האם המדינה תחליט לנקוט באמצעים ספציפיים גם כנגד קבוצת הרוכשים הזו על מנת להרגיע את המצב הנפיץ של הנדל"ן בישראל. ימים יגידו.