מתכננים לשפץ את הבית וחסר לכם כסף? ניתן לקבל משכנתא לשיפוץ, כל הפרטים בכתבה

רוצים לשפץ את הבית? זה עשוי להיות סיפור יקר וגם ארוך, מייגע, ועם תג מחיר כבד לזוגיות שלכם. יותר ממחצית מהשיפוצים במדינת ישראל מתבצעים באמצעות עזרה של הלוואה, כלומר, למשפצים אין את הסכום שהם זקוקים לו במלואו. הם מעדיפים לשפץ עכשיו ולשלם אחר כך, מול הבנק.

רבים לא יודעים שהמשחק עם אופי ההלוואה והתנאים שלה יכול לעשות הבדל של שמים וארץ בעלות ההלוואה, שוני שלא קיים בתחומים אחרים כמו הלוואת רכב או הלוואת משכנתא, שם הפער באחוזים בסכום עשוי להיות קטן בהרבה. בהרבה מקרים אפשר להכריז על הלוואה לשיפוץ כמשכנתא או חלק ממשכנתא, ולחסוך הון תועפות בצורה הזו, ואנשים לא יודעים על זה.

שיפוצים קטנים

אם השיפוץ שלכם הוא קטן ועלותו נמוכה מ-80-90 אלף ש"ח, אני ממליץ לבדוק אפשרות למימון שלא כחלק מהלוואה, אם חסר לכם הכסף, או הלוואה בנקאית רגילה, שאינה משכנתא. אם יש לכם קופות גמל, חסכונות, קרנות נאמנות וכדומה – עדיף לקחת את הכסף משם ולא להכנס להתחייבות בצורת הלוואה מהבנק, ולעיתים יהיה כדי לכם לקחת הלוואה מחברת הניהול שמנהלת עבורכם את החיסכון – כנגד החיסכון עצמו, המון פעמים הלוואות כאלו מתחרות בכדאיות אל מול הלוואות משכנתא מהבנק לטובת שיפוץ.

זה פחות אפשרי בסכומים גבוהים יותר, שיפוצים גדולים וכדומה, לא סביר שתקבלו אישור להלוואה מעל ל-60,000 ש"ח ואף פחות, מחברת הניהול.

אם השיפוץ הוא שיפוץ גדול שעלותו המשוערת היא סכום בעל 6 ספרות, כנראה שתעדיפו לא לנפץ קופות חסכון אלא לקחת הלוואה, עדיף מהבנק ולא מגורמים מלווים אחרים.

 

מה שרבים לא יודעים ולא לוקחים בחשבון

בהרבה מאוד מקרים, אפשר להכניס את הלוואת השיפוץ לתוך המשכנתא בכל מיני אופנים. אם יש לכם משכנתא, תוכלו להאריך את משך חיי המשכנתא כדי לקבל מימון לשיפוץ, או להגדיל את הסכום שנותר לכם לסילוק המשכנתא כדי לקבל את המימון לשיפוץ, או לשלב את שני האמצעים האלו כדי לממן את השיפוץ. אפשר לעשות את זה גם בתוך משכנתא קיימת, וגם כחלק ממשכנתא חדשה, במידה ועלות השיפוץ לא גבוה מחצי ערך הנכס (כלומר – ברוב המקרים – זה אפשרי גם במסגרת משכנתא חדשה).

אם תקחו את ההלוואה לשיפוץ במסגרת המשכנתא, תהנו מריביות נמוכות. כשהשיפוץ הוא במסגרת היתר בנייה, הריבית תהיה ממש כאילו אתם לוקחים משכנתא לצורך דיור לכל דבר ועניין, ובמידה ולא – מעט גבוה יותר.

מבחינת תקופת ההלוואה – לא הייתי ממליץ למשכנתא (או הגדלת משכנתא קיימת) לצורך שיפוץ להיות "מתירנית" מידי מבחינת משך הזמן שלה. אל תשכחו שרק שיפצתם ולא קניתם דירה, זה לא בריא להחזיר כסף על שיפוץ שעשיתם בבית במשך 20 שנה. מקסימום, אם אתם דחוקים וההלוואה הזו כבדה עליכם, קחו משך זמן יחסית ארוך של 6-7 שנים.

מעבר לזה, תמצאו את עצמכם משלמים על שיפוץ שעשיתם לפני כעשור, כאשר השיפוץ עצמו כבר מיושן, וזה לא ממש נעים או כיף.

זה כמו לרכוש סלולרי בתשלומים ל-5 שנים – כאשר אחרי 5 שנים הוא כבר ישן, מיושן, לא עדכני ואיטי, וסביר מאוד להניח שיש לכם אפילו כבר מכשיר חדש ואתם עדיין משלמים בתשלומים על המכשיר הקודם שלכם.

אתם יכולים אפילו "להפריד משכנתאות", כך שהמשכנתא הראשונה על הדירה נמצאת בבנק אחד, והמשכנתא על השיפוץ נמצאת בבנק אחר, אך מדובר בהליך בירוקרטי שיעסיק אתכם יותר מהרחבת המשכנתא באותו הבנק או לקיחת משכנתא נוספת באותו הבנק, והבנקים יצטרכו לתקשר ביניהם ולקבל אישור זה מזה – הבנק שבו יש לכם משכנתא יצטרך לאשר את הבקשה אל מול הבנק השני בו אתם מעוניינים לנטול את המשכנתא.

זה טוב רק במקרה שבו קיבלתם הצעה משתלמת יותר בהרבה מבנק שהוא לא הבנק בו אתם מנהלים את המשכנתא שלכם.

 

שיפוץ בחינם?! מחזרו והגדילו!

אפשרות מעולה ומדהימה תאפשר לכם לשפץ ולחסוך במשכנתא – שתי ציפורים במכה אחת. בדקו האם יש כדאיות למחזור המשכנתא שלכם לפני השיפוץ, ובמידה ויש, מחזרו את המשכנתא, ו"הגדילו את השיפוץ" לתוך המשכנתא החדשה הממוחזרת. לפעמים, אפשר לחסוך במשכנתא סכום זהה לסכום השיפוץ, כך שהשיפוץ הופך להיות, לכאורה, חינם.

יכול להיות שאם המשכנתא שלכם לא עדכנית וכדאית, תקבלו מימון על השיפוץ ועם ההגדלה במשכנתא, עדיין תשלמו סכום דומה כל חודש על המשכנתא (בעקבות השיפור בריביות), ומשך חיי המשכנתא לא ישתנה.

אתם בעצם משלמים את אותו החזר חודשי על אותה הלוואה כמו ששילמתם עד היום, למשך אותו זמן, אך בפועל מגדילים את גודל ההלוואה כך שהשיפוץ מתאפשר לכם במסגרת התנאים הנוכחיים, ללא תוספת או כמעט ללא תוספת בתשלום החודשי.

 

אז מהם החסרונות

אז בטח לא חשבתם שלנטילת משכנתא או הגדלת משכנתא לטובת שיפוץ אין חסרונות, נכון? מול הבנקים, אף פעם שום דבר לא נטול חסרונות, וגם במקרה הזה, יש כמה חסרונות.

מדובר בתהליך מורכב וארוך יותר מנטילת הלוואה רגילה, ובמקרים מסויימים יקר יותר. אם הלוואה רגילה או שימוש בחסכונות הם אמצעים זולים יותר – לכו על זה.

פעם, היה קיים מצב שבו אנשים היו לוקחים משכנתא לשיפוץ אך בפועל, במציאות, לא באמת משפצים את הבית עם הכסף שקיבלו מהבנק. הבנק לא דרש הוכחות ותיעוד ואנשים ניצלו את זה. היום, הבנק ירצה לראות קבלות מקבלן, חשמלאי, שרברב, חנויות רהיטים, מעצבים וכדומה, כדי שידע שניצלתם את הכסף עבור השיפוץ.

הבנק אפילו עשוי לא לשחרר או לשחרר לסירוגין את ההגדלה במשכנתא, כשהשיפוץ מתקדם, בהתאם להוצאות השיפוץ בפועל. אם הוא יבחין בכך שביקשתם להגדיל את המשכנתא ב-100,000 שקלים אך שיפצתם ב-80,000 שקלים, הוא עשוי להערים עליכם קשיים עם ה-20,000 שקלים האחרונים שאותם ביקשתם.

בשילוב הקבלות על השיפוץ מאנשי המקצוע, אם משהו לא יראה לו הגיוני או ריאלי, הוא יבקש לשלוח אליכם שמאי (על חשבונכם – כ-1,500 שקלים) כדי לוודא שהכל תקין ולא עובדים עליו.

כלל חשוב: בכל מקרה, הסכום שתבקשו מהבנק כמשכנתא או כהגדלת המשכנתא, עדיף שיהיה כ-20% יותר מהתקציב שתיכננתם לשפץ עימו, מאחר ובדרך כלל שיפוץ הוא דבר שחורג מהתקציב הראשוני המתוכנן. במקרה "הכי גרוע", לא תשתמשו בכל הסכום, ותחזירו לבנק את השארית.

חסרון נוסף הוא ההוצאות הנלוות. אם תיקחו הלוואה רגילה או מימון אחר כלשהו, שלא כחלק ממשכנתא חדשה או הרחבת משכנתא קיימת, תוכלו לחסוך הרבה הוצאות, זמן ומאמץ.

כשמדובר במשכנתא התהליך ארוך יותר ויצרוך ממכם יותר זמן, ועשויות לקפוץ הוצאות כמו שמאי, דמי פתיחת תיק, דמי רישום בטאבו ועוד, הוצאות והליכים שלא קיימים בנטילת הלוואה רגילה או אמצעי מימון אחרים.

באופן כללי, סביר מאוד להניח שלשיפוצים קטנים זה פחות מומלץ וכדאי (50-60 אלף שקלים), ולשיפוצים גדולים (מעל ל-100 אלף שקלים) זה יהיה קצת יותר כדאי. בחנו את הכדאיות והחליטו ומעל לכל – דעו שהאפשרות לממן את השיפוץ באמצעות משכנתא קיימת ואל תתעלמו ממנה.