משכנתא למשפרי דיור – נקודות חשובות שחובה לדעת!

קידום בעבודה, הרצון להתפנק ולשפר את איכות החיים, או גם אם סתם המשפחה התרחבה ומתחיל להיות לכם צפוף, סיכוי טוב שתרצו לשפר את הדיור שלכם.

יש לכם לא מעט אפשרויות מבחינת המשכנתא שלכם, מה לעשות איתה ואיך להעביר אותה לדירה החדשה, לכל אפשרות חסרונות ויתרונות – וזה מאוד מבלבל.

פה אני אעשה לכם קצת סדר ואעזור לכם להחליט מה לעשות עם המשכנתא ואיך לקחת בצורה נכונה משכנתא למשפרי דיור.

ראשית, חשוב להבין שאפשרויות כמו מחיר למשתכן הן לא אופציה למשפרי דירות.

אז מה אנחנו בעצם עושים

את הכסף אתם צריכים להביא כהון עצמי או לגלגל מהדירה שאתם עוברים ממנה. אם אתם חיים היום בדירה קטנה שאתם מוכרים ב- 1,400,000 ש"ח, ואתם עוברים לדירה גדולה יותר שעלותה 1,800,000 ש"ח, יש פער של 400,000 ש"ח בין הדירות.

נניח גם שנותרה לכם יתרה לסילוק המשכנתא על הדירה הראשונה, של 400,000 ש"ח, כלומר, כבר שילמתם כמיליון ש"ח על הדירה בהון העצמי כשקניתם אותה, ובהחזרי המשכנתא החודשיים.

אתם חייבים 400,000 ש"ח על סילוק המשכנתא של הדירה הראשונה, ועוד 400,000 ש"ח על הפער בשווי של שתי הדירות, כך שהמשתכנתא החדשה תצטרך להיות על סכום של 800,000 ש"ח.

אתם בעצם מגדילים את המשכנתא שלכם בכזה מקרה בעת המעבר – מ- 400,000 ש"ח ל- 800,000 ש"ח.

מה קורה אם אתם קונים את הדירה השנייה לפני מכירת הדירה הראשונה? מה קורה אם יש כמה חודשים חופפים עד המעבר, שבהם יהיו לכם שתי דירות? הרי הזמנים שבהן דירות מתפנות או מעבר מתאפשר לכם לא תמיד יוצאים במדוייק סמוכים ומתאימים לכם – ובמצבים כאלו, יש כל מיני דברים ומניפולציות שתצטרכו לעשות עם המשכנתא.

בנוסף לזה, אם יש לכם פתאום שתי דירות, גם אם רק לכמה חודשים, מבחינת רשויות המס אתם הבעלים של שתי דירות לכל דבר ועניין – והבעלים של שתי דירות סובלים ממיסוי על כך.

אתם תצטרכו לעדכן את רשויות המס שמדובר בתקופה קצרה חופפת עם שתי הדירות, וזה לא שאתם מתכוונים להתגורר באחת ולהחזיק בשנייה להשקעה.

רשות המיסים תתן לכם אפשרות להחזיק בשתי הדירות עד שנה וחצי אם תצהירו שמדובר בתקופה חופפת קצרה עבור מעבר מהדירה הראשונה לדירה השנייה. גם מס הרכישה שלכם יוכל להיות נמוך יותר בתור משפרי דיור ולא בתור משקיעים, רק צריך לדווח ולהצהיר על הכוונות שלכם במפורש לרשויות.

אז, איך מגשרים על הפער בין הזמנים, שבו אתם גרים בדירה אחת ובעלים של דירה אחרת, בתקופה שבה אתם ממתינים לעבור לדירה השניה?

 

הפתרון היקר – הלוואת גישור, כדי לגשר על הפער בזמנים שבין הרכישה והמעבר

הלוואת גישור, כשמה, היא הלוואה שנועדה לגשר על התקופה בין הרכישה של הדירה החדשה ועד המעבר אליה, בזמן שאתם מתגוררים עדיין בדירה הישנה.

ההלוואה היא לתקופה של לכל היותר 3 שנים – זמן מספק לחלוטין עד הכניסה לדירה החדשה, כנראה שלא תצטרכו הלוואה למשך זמן כל כך ארוך. החיסרון של הלוואות הגישור הוא העלות – הריביות של הלוואות גישור גבוהות, וזאת למרות שאתם משתמשים בדירה החדשה כבטוחה.

אין הרבה סיכון על הבנק, אבל יש ריביות גבוהות. את הלוואת הגישור אתם לוקחים על סכום של כמה מאות אלפי שקלים – סכום שאמור להספיק לכם במידה ולא שיפרתם דיור מצריף לטירה. נניח שלקחתם הלוואת גישור (או לא, אם אין תקופה חופפת שבה יש ברשותכם שתי דירות), והגיע הזמן לעבור לדירה החדשה, אחרי מכירת הדירה הישנה.

בשלב הזה אתם מחזירים את הלוואת הגישור ומגדילים את המשכנתא כדי לסגור את המשכנתא הישנה על הדירה הישנה, וכדי לממן את הפער שבשווי של שתי הדירות – זה נקרא לגרור את המשכנתא לדירה החדשה.

 

 משכנתא למשפרי דיור – גרירת משכנתא

גרירת משכנתא היא פעולת העברת המשכנתא שיש ברשותכם לדירה החדשה – ברוב המקרים כמובן גם הגדלת המשכנתא באותה הזדמנות. כאשר גוררים משכנתא, מלבד הסכום של המשכנתא שמשתנה והדירה שמשועבדת למשכנתא שמשתנה לדירה החדשה, כל השאר נשארים זהים: משך חיי המשכנתא, הריביות, התנאים, תמהיל המשכנתא וכדומה. הלכה למעשה – זוהי בפועל נטילת משכנתא חדשה לכל דבר ועניין, ובטח מבחינת תהליך לקיחת ההלוואה עצמו – אתם תרגישו בזמן שתגררו משכנתא שבפועל, כאילו אתם לוקחים משכנתא חדשה מול הבנק.

הגשת מסמכים, אישור עקרוני – ממש כמו משכנתא חדשה. כמובן, על כל הנושא של משא ומתן וריביות אתם תפסחו, מאחר והתנאים של המשכנתא נגררים למשכנתא החדשה. גם בגרירת משכנתא, הפרופיל הכלכלי שלכם ורישומי ה- BDI שלכם נחקרים, ויש סיכוי שהמשכנתא החדשה, הנגררת – לא תאושר לכם. לא תמיד שווה לגרור את המשכנתא, יש חלופה שעשויה להשתלם יותר.

מתי כן לגרור את המשכנתא? גררו את המשכנתא שלכם לנכס החדש אך ורק אם כיום יהיה לכם קשה או בלתי אפשרי לקבל ריביות ותנאים טובים כמו שקיבלתם בעת שלקחתם את המשכנתא במקור. אם הריביות במשק עלו מאז שלקחתם את המשכנתא – שווה לכם לגרור ולהנות מהתנאים הטובים יותר מהעבר.

מתי לא לגרור את המשכנתא? במידה והריביות השתפרו מאז שלקחתם את המשכנתא, יש סיכוי טוב שעדיף לכם למחזר, או יותר נכון – למחזר ולהגדיל את המשכנתא שלכם.

מחזור משכנתא זו פעולה שבכל מקרה כדאי לכם לעשות אחת לכמה שנים – גם אם אתם לא קונים דירה חדשה. בתהליך של מחזור אתם בודקים באילו תנאים וריביות ניתן לקבל משכנתא כיום, ואם יש פער לטובה, אתם מסלקים את המשכנתא הנוכחית ולוקחים אותה מחדש (כמובן, תצטרכו אישור מהבנק כאילו זו משכנתא חדשה) תחת התנאים שמקובלים היום, בריביות טובות יותר.

יכול להיות שהריביות לא השתנו משמעותית ועדיין כדאי לכם למחזר את המשכנתא שלכם, לדוגמא במקרים שבהם המשכורת שלכם השתפרה משמעותית, ותוכלו לעמוד בהחזרים חודשיים טובים יותר (וככה להקטין את משך חיי המשכנתא, ולהוריד את הריביות).

מעבר דירה, הוא הזדמנות מעולה לבחון כדאיות למחזור משכנתא, או כמו שמתבקש למשפרי דיור: מחזור והגדלת סכום המשכנתא.

גרירה מול מחזור והגדלה – עמלת פירעון מוקדם

חלק גדול מהמשכנתאות מכילות עמלת פירעון מוקדם – עבור המשכנתא כולה ו/או מסלולים ספציפיים במשכנתא. במידה ויש לכם במשכנתא שלכם עמלת פירעון מוקדם – זה מוריד את הכדאיות לבצע מחזור והגדלה, ומגדיל את הכדאיות לבצע גרירה של המשכנתא, מאחר וגרירה לא נחשבת פירעון מוקדם ולא תגרור אחריה את הקנסות המדוברים, ואילו מחזור משכנתא נחשב פירעון מוקדם ויגרור אחריו אי אילו עמלות שאתם מחוייבים אליהם במקרה של פירעון מוקדם בהסכם המשכנתא שיש לכם.

 

גרייס – לקיחת משכנתא מבלי להתחיל לשלם אותה

אם קיבלתם הצעה טובה למשכנתא החדשה, או שהריביות בשוק כרגע בשפל, תרצו לקחת את המשכנתא על הדירה החדשה כבר עכשיו, ובהקדם, כדי להנות מההצעה הטובה או מהריביות הנמוכות. אם אתם עדיין מתגוררים בדירה הישנה תוך כדי, כנראה שלא תוכלו לעמוד בהחזרים של שתי המשכנתאות ביחד. מאוד קשה לשלם במקביל שתי משכנתאות.

אז מה תעשו? תפספסו את הזדמנות הפז למשכנתא טובה וכדאית עבור הנכס החדש? לא ולא! תוכלו לבקש גרייס מהבנק. גרייס בתרגום מילולי היא תקופת חסד.

זה אומר שאתם חותמים על המשכנתא ולוקחים אותה בפועל, אבל לא מתחילים לשלם אותה עד שתהיו ערוכים להתחיל לשלם אותה. כך, תוכלו לחכות לתקופת המעבר בפועל לדירה החדשה, או לרגע שבו תקבלו את הכסף על הדירה הישנה מהרוכש, ורק אז להפעיל את התשלומי שנדחו במשכנתא החדשה, על הדירה החדשה.

גרייס על משכנתא הוא לא שחור או לבן.

יכול להיות שתרצו, או שהבנק ירצה ולא יאשר אחרת – גרייס חלקי בלבד. כלומר, לא תדחו את תשלומי המשכנתא באופן מלא, אלא תשלמו אותם רק באופן חלקי בתחילת הדרך.

יש אפשרות לשלם אך ורק את הריביות על התשלומים בתקופת הגרייס, ולהתחיל לשלם את הקרן כשהגרייס (החסד) נגמר – שוב, הכל כפוף להחלטת הבנק ולאישור שלו לפי כל מקרה לגופו. בכל מקרה, עדיף להתאמץ וכן לשלם את הריביות במהלך תקופת החסד, כדי לא להתחיל ולשלם את כל המשכנתא באיחור, ולסבול מריביות על הריביות שלא שילמתם בתקופת החסד – ריבית דה ריבית.

 

משכנתא למשפרי דיור – סיכום

החלטתם לעבור לדירה גדולה יותר, לשפר את הדיור? מזל טוב! האפשרויות שעומדות לפניכם:

• לגרור את המשכנתא הקיימת שלכם – להחליף את הדירה המשועבדת, להגדיל את הסכום, אך להשאר עם הריביות והמסלולים של המשכנתא הנוכחית שלכם. יעיל במיוחד אם יש לכם עמלות פירעון מוקדם על המשכנתא – גרירה לא נחשבת פירעון מוקדם.
• למחזר ולהגדיל את המשכנתא הנוכחית שלכם עבור הנכס החדש. יעיל במיוחד במקרים שבהם הריביות במשק ירדו או שמצבכם הכלכלי השתנה משמעותית מאז שלקחתם את המשכנתא. מחזור משכנתא נחשב פירעון מוקדם ולכן אם יש לכם עמלת פירעון מוקדם – הכדאיות למחזור עשויה לרדת וכדאי שתתעדפו גרירה במקום מחזור.
• הלוואת גישור – הלוואה שמגשרת על התקופה עד שהדירה הישנה נמכרת והכסף מגיע מהקונה. הלוואת גישור לא זהה בתנאיה או בריביות שלה, או אפילו קרובה, לריביות שמקובלות עבור משכנתאות.
• גרייס – לקיחת משכנתא חדשה אך דחיית התחלת ההחזרים על המשכנתא. לא תמיד יאושר לכם, ולא תמיד יאושר לכם דחייה מלאה של כל תשלום ההחזר החודשי, ובכל מקרה כדאי שתדחו רק את התשלומים על הקרן ולא את הריביות, מאחר ודחיית תשלומי הריביות עלולה לצבור ריבית דה הריבית.