משכנתא לדירה להשקעה 📈 – איך לעשות את זה נכון

במציאות של ימינו, בשנת 2022, אני עדיין בטוח באופן אישי שלהשקיע בנדל"ן זה אחד הדברים הכי נכונים וחכמים שניתן לעשות, ויש בזה מעט מאוד מקום לטעויות וסיכון. אני בוטח בקירות. לוקחים נכס טוב וחזק בעל ערך גבוה, שצפוי להרים את שוויו בשנים הקרובות, ורוכשים אותו.

את המשכנתא יכסו לכם השוכרים שאתם מכניסים לדירה, כך שמי שקונה בשבילכם את הנכס זה השוכרים ולא אתם, כשחושבים על זה.

אז מישהו אחר קונה בשבילכם נכס שבסופו של דבר יהיה שלכם ואתם תהנו מעליית הערך שלו לאורך הדרך – המשוואה כאן היא מאוד ברורה – זה כדאי ומשתלם. בגדול – כל מה שצריך כדי להתחיל זה הון עצמי מספק עבור ההשקעה.

כל מיני הבטחות ונבואות בנוגע לפיצוץ בועת הנדלן – אני שומע אותן כבר יותר מעשור ובנתיים בועת הנדלן כבר הפכה לבלון לטקס קשיח שלא מתפוצץ כל כך בקלות. נשאלת השאלה איך עושים את זה נכון – והנה התשובה המלאה לפניכם איך כדאי לקחת משכנתא לדירה להשקעה.

מתיישבים לשולחן התכנון…

השלב הראשון בתהליך הוא שלב התכנונים. אתם צריכים להבין כמה הון יש לכם, ואתם צריכים להבין מה הבנק יכול לספק (רכישת דירה נוספת כאשר יש לכם כבר דירה אחת, עם משכנתא או בלי, זה שונה מרכישת דירה בודדת בבעלותכם).

שימו לב שאם יש כבר דירה בבעלותכם – כאמור – עם משכנתא או בלי – זה לא משנה – אתם לא יכולים להנות מאותם תנאים עבור דירה נוספת.

השוני העיקרי הוא באחוז המימון מטעם הבנק – בדירה יחידה בודדת אפשר להנות מעד 75% מימון, משכנתא שמנמנה שממנת לכם שלושת רבעי מסכום הרכישה. כאשר זו דירה שניה שלכם להשקעה – תוכלו לקבל מהבנק לכל היותר 50%, כך שאתם זקוקים לחלק גדול יותר ביחס לשווי הנכס כדי לצאת לדרך.

תכניסו למחשבון גם שיפוץ אם צריך, ועוד באפר יפה עבור הוצאות לעורך דין, מס רכישה, תיווך וכדומה. המשמעות היא שאם לקנות דירה במדינה שלנו זה קשוח, כי מחירי הדירות בשמיים וקשה להגיע להון עצמי מספק, אתם זקוקים לפי שתיים הון עצמי פלוס כל ההוצאות הנלוות כדי להצליח במהלך.

 משכנתא לדירה להשקעה – לא תמיד המימון הוא משכנתא

יש מצבים והשקעות בנדל"ן שעדיף לא לקחת משכנתא עבורם. אם אתם משקיעים בנכס לתקופה ארוכה, סביר מאוד להניח שכדאי לכם לקחת משכנתא, להכניס שוכרים, ושהם יממנו לכם את המשכנתא עבור הנכס (כמו שאמרתי מקודם – השוכרים יקנו עבורכם את הדירה). בסופו של דבר, אחרי 10, 15 או 20 שנה "תעשו אקזיט", תמכרו את הנכס, תהנו מהרווח וכל זה כאשר תוך כדי התהליך ההשקעה מומנה עבורכם על ידי השוכרים.

במידה ואתם מתכננים "אגזיט" מהיר יותר, כלומר לרכוש את הנכס לזמן קצר ולמכור אותו במחיר רווח – כנראה שלא תרצו לעשות זאת עם משכנתא סטנדרטית.

אתם יכולים להעזר בהלוואות מסוג אחר – הלוואות בלון, הלוואת גישור או הלוואות גרייס, שיאפשרו לכם לשלם מעט מאוד מרגע שקניתם ועד המכירה במועד הסמוך. בהלוואות האלו משלמים רק את הריבית, בלי לשלם את הקרן, לתקופה מוגבלת, או אפילו את הריבית גם לא (גרייס – תחילת תשלום דחוי). מוכרים תוך זמן קצר ומסלקים את ההלוואה.

 

משכנתא לדירה להשקעה – בוחרים את הנכס הנכון

אחד הדברים הכי קריטיים זה לבחור את הנכס הנכון. חשוב להפריד את הרגש מהרכישה – זהו כלי להשקעה, לא למגורים, ולכן לא בוחרים את הנכס לפי העיצוב של הקלפה במטבח או החרסינה באמבטיה. צריך לבחור משהו עם עיצוב סולידי שיקרוץ לשוכרים או רוכשים רבים ככל האפשר, לאו דווקא שיתאים לטעם הספציפי שלכם. אם מדובר בנכס חדש מקבלן – חבל להשקיע מעבר לסטנדרט (אלא אם הסטנדרט שהקבלן מספק ממש על הפנים, ברמה שתפריע לכם להצליח להשכיר או למכור) בכל מיני דברים כי זה לא מעלה את ערך הדירה יותר מידי ועולה לכם כסף.

דירה להשקעה צריכה למקסם את הנכס מבחינת ביקוש ואזור, לפי התקציב שלכם. זה אומר שאתם צריכים כמה שיותר ביקוש ואזור כמה שיותר טוב עבור הנכס, לפי מגבלות התקציב שיש לכם. בתל אביב, רמת גן וגבעתיים לעולם לא יפסיק הביקוש, אבל אנחנו חיים בזמנים שגם אם אין לכם תקציב לדירה להשקעה בערים האלו במרכז, אפשר גם בשקט לקנות באזור עירוני תוסס באשדוד ועדיין תהנו מביקוש גבוה.

בנוסף, אתם צריכים לחקור את הנכס והאזור שלו ולנסות לבחור נכס שירים את הערך שלו בזמן הקרוב. נכסים חדשים מקבלן באופן קבוע מרימים ערך בכמה נקודות אחרי הרכישה.

אני לדוגמא קניתי נכס להשקעה חדש מקבלן על הנייר.

כשהוא הפך למוכן בפועל וקיבלתי מפתח הערך קפץ, ובנוסף הוא עלה יפה בערך כל שנה במשך ה-6 שנים הראשונות, ובשנה השביעית ירד מעט, ואז מכרתי אותו. לקנות מקבלן להשקעה זה כמעט מהלך בטוח לחלוטין, כמעט כל דירה שקונים על הנייר, הערך שלה קופץ פעם אחת כשהיא מוכנה ונמסרת לקונה, ובשנים הראשונות אחרי האיכלוס הערך גם צפוי לעלות יפה. אם אתם בונים על שוכרים, זה חייב להיות אזור שקל להשכיר – תמיד.

אזור עם מקומות בילוי סמוכים ימשוך צעירים, אזור מגורים סמוך למוסד לימודי מוכר ופופולרי ימשוך סטודנטים רבים תמיד, ואם יש קרבה לים או למרכז העניינים לא תהיה לכם בעיה למצוא שוכרים רבים. כמובן, כל זה בהתאם לתקציב.

אתם חייבים להתחשב בשכירות שנהוג לשלם באזור על דירות דומות. המטרה – כיסוי מלא של תשלומי המשכנתא – אתם לא רוצים להשאר עם עודף, עם שארית, אחרי דמי השכירות, שתצטרכו להוסיף כל חודש על המשכנתא. לדוגמא – אם המשכנתא שלכם היא 5,000 ש"ח בחודש, אתם רוצים אזור שבו השוכרים ישלמו 5,000 שקל כל חודש שכר דירה, או לפחות לא הרבה פחות מזה. אם הם משלמים יותר מתשלומי המשכנתא שלכם זה בכלל פינוק.

במידה ואתם מצליחים לשים ידיכם על דירה שתעבור בקרוב תמ"א 38 או פינוי בינוי – כמובן שזה מהלך סופר חכם ללכת על זה. תכניסו שוכרים עד שהחגיגה מתחילה, תעברו את תקופת ההשבחה ושווי הדירה יקפוץ פלאים.

מהצד השני, אתם צריכים להזהר מדירות שסביבם תתחיל בניה גדולה מסביב או תמ"א 38 ביותר מידי בניינים סמוכים. בדירה שאני קניתי להשקעה מקבלן שדיברתי עליה קודם, סיפרתי שערך הדירה התחיל לרדת בשנה השביעית, השנה בה מכרתי את הנכס.

הסיבה העיקרית לירידת הערך – הוקם פרוייקט ענק עם 1,500 יחידות דיור שהתחיל להבנות והתקדם במהירות ברחוב המקביל לדירה שלי, ו-2 בניינים סמוכים מאוד נכנסו לתהליכי תמ"א 38 שכלל הוספת קומות למבנים הקיימים. זה אומר שההיצע באזור עלה בצורה משוגעת – אלפי יחידות דיור חדשות ממש סמוך לדירה שלי – ובאזור שבו ההיצע עולה – המחיר יורד.

 

הכינו את עצמכם כלכלית לתיקונים / שיפוצים בשנים הראשונות לפחות

בדירה להשקעה אתם לא נמצאים. העיניים שלכם נגד ליקויים או צרכים לתיקונים ושיפוצים בדירה הם השוכרים. עודדו אותם לתקשר לכם כל ליקוי שיש. אם לא מדובר בדירה חדשה מקבלן (כלומר – אין לכם אחריות ותיקונים חינם כמה שנים קדימה), אני ממליץ לא להשאיר כשלים לא מטופלים. טפטוף הופך לנזילה שהופך לקיר מתקלף ואכול.

בסוף התיקונים האלו עולים יותר אם לא מטפלים בהם במקום, ותמצאו את עצמכם מסתבכים ולא מצליחים למכור את הנכס אחרי שהוא "נגמר" אם לא תיחזקתם אותו כמו שצריך.

 

מכניסים את השוכרים הנכונים – כאלו שישמרו היטב על הנכס

העניין הזה הוא קריטי ביותר. הרי אתם נכנסים כמשקיעים בנכס והמטרה היא למכור אותו בסופו של דבר. אתם לא תגורו בנכס כך שמי שיגור בנכס – רק שוכר אותו – ואין לו אינטרס של ממש לשמור עליו במצב תקין, נקי, מטופח או שמור.

נסו להעריך את המוסר של השוכרים לפני שהם נכנסים ולתחקר אותם בנוגע להרגלי המחיה שלהם, ולהבין כמה הם ישמרו לכם על הנכס. האם הם אוהבים להיות נקיים ומסודרים? האם הם נוטים להזמין ניקוי מקצועי לבית? האם מדובר במשפחה עם ילדים קטנים? האם יש חיות מחמד? האם נכנסים לגור בנכס שלכם מספר נפשות גדול (משפחה עם 3-4 ילדים למשל), או רק זוג? האם מדובר באנשים מבוגרים או צעירים? מהו העיסוק של השוכרים? כל הדברים האלו יכולים להשפיע מאוד על איך שהנכס שלכם ישמר מרגע שרכשתם אותו ועד שתמכרו אותו.

שוכרים שישמרו על הניקיון ישמרו על הנכס שלכם טוב יותר. תגלו פחות צבע מתקלף, סימנים על הקירות וקורוזיה בחדרי האמבטיה והשירותים.

ילדים קטנים גורמים לנזקים וללכלוך כמובן, אין מה לעשות. אני לא אומר לא להכניס משפחה עם ילד קטן, אבל להיות מודע לזה. כך גם חיות מחמד, חתולים וכלבים עלולים לשרוד ולהשחית בשוגג, ושוב אני לא אומר לא להכניס משפחה עם חיות מחמד, פשוט להיות מודע לזה. זוג הורים וילד ישמרו לכם על הנכס במצב טוב ותקין יותר מזוג הורים עם שלושה ילדים לפחות באופן תיאורטי.

את הדירה שקניתי כרגע, קניתי מזוג שהשכיר אותה לאדם שבמקצוע שלו הוא מנהל שרתי אחסון מהבית. בסלון היה ארון שרתים עצום מהרצפה עד התקרה, כולו מחשבים, שרתים ומדפי מתכת, וכך גם בחדר עבודה נוסף. הציוד העצום המתכתי גרם לנזקים – שריטות על הרצפה, אבק, לכלוכים, ופגע במצב הבית. אלו דברים שמורידים את ערך הנכס להשקעה שלכם.

 

מתעוררת בעיה בדרך? אל תפחדו לנטוש

אני ממליץ שאם אתם מגלים שהערך שלכם מתחיל להוריד ערך ושווי מכל סיבה שהיא, או שהתעוררה כל בעיה אחרת שעשויה להטיל ספק בכדאיות של ההחזקה של הנכס – תנטשו בלי לחשוב יותר מידי.

כמו גם עם הדירה הראשונה שלי שסיפרתי עליה – התחילה בניה מאסיבית מסביב, הנכס ירד בשוויו ב-50,000 ש"ח תוך כשנה – לא חשבתי פעמיים ומכרתי אותו מיד. עדיף לא לחכות ולראות אם תהיה מגמת עליה מחדש או משהו כזה – נכס שערכו יורד זה דבר לא סטנדרטי בישראל בתקופה הזו, אם הערך התחיל לרדת – כנראה שיש סיבה עיקשת וקבועה לכך ועדיף לכם לנטוש ולהנות מהכסף שהנכס עשה עבורכם עד אותה נקודה.

אני מבין את הבעיה הרגשית בעניין. היה לכם נכס, הוא יצר לכם כסף טוב, נקשרתם אליו. זה כמו לשחק רולטה – שמתם 5 פעמים על אדום ו-5 פעמים יצא אדום והרווחתם כסף.

בתור השישי יוצא שחור ואתם מפסידים – זה הזמן לעבור לשולחן אחר בקזינו או לסגור את הלילה, לנטוש וללכת לישון.

ככה גם עם דירות – אם דירה מורידה מהערך שלה, זה הזמן להפרד ממנה ולמכור – אל תחכו שהיא תמשיך לרדת בערכה וגם אל תמתינו לראות אם תהיה מגמת תיקון, כי בכל מקרה אתם יכולים להנות מהרווחים עם דירה אחרת שתרכשו במקום בלי להסתכן בירידת שווי נוספת. באופן כללי, אל תפחדו למכור "מוקדם מידי" בגלל כל בעיה שמתעוררת – לא רק בשווי הנכס שעושה אחורה פנה. יציאה מוקדמת מידי עדיפה מיציאה מאוחרת מידי.

 

אזהרה: הגבלות לפניך

לאלו מכם שמשקיעים בדירה לא כדי לעבור אליה, המון פעמים זו לא תהיה הדירה הראשונה והיחידה שלכם, כלומר, תהיה לכם משכנתא או דירה ללא משכנתא שבה תגורו, ובמקביל תקחו משכנתא על דירה נוספת. מלבד המגבלה האכזרית בנוגע להון העצמי הכפול שתצטרכו לעומת דירה בודדת כפי שתיארתי קודם – יש גם מגבלות על המשכנתא עצמה, שתהיה, איך לא, פחות כדאית ממשכנתא עבור דירה בודדת שברשותכם.

הסיבה העיקרית להגבלות, שמקורן בבנק ישראל, ניסוי לבלום או לדכא את קצב רכישת דירות להשקעה, כדי להשאיר מספיק דירות פנויות ותקינות עבור ציבור לצרכי דיור, לא השקעה. בעקבות שוק הנדלן הבעייתי בארץ, שבו מחירי הדיור גבוהים והדיור אינו בר השגה, באמצעות דיכוי רכישות דירות להשקעה, נותרות יותר דירות למגורים בארץ, זמינות לכניסה.

מבחינת תמהיל המשכנתא עצמו – הוא מוגבל מאוד – עליכם לקחת לפחות שני שליש מסך כל המשכנתא בריבית קבועה או משתנה לעיתים נדירות – אחת ל-5 שנים או יותר.

זה אומר שרק שליש מהמשכנתא שלכם יכולה להיות בריבית משתנה לעיתים קרובות – פחות מאחת ל-5 שנים. זה אומר שהמשכנתא מוגבלת למקסימום שליש במסלול פריים, שזהו מסלול שמשתנה כל חודש בהגדרה באופן תיאורטי, מסלול אטרקטיבי מאוד שמכיל דינמיות פירעון גבוה, ללא עמלת פירעון מוקדם, וריבית נמוכה, מסלול מבוקש מאוד. בעקבות ההגבלה הזו, גם מסלולים אטרקטיביים אחרים כמו ריבית משתנה אחת לשנה שצמודה למדד, מוגבלים לשליש מהמשכנתא שלכם. מהצד השני, לפחות שליש מהמשכנתא שלכם תהיה חייבת להיות במסלול ובו הריבית קבועה (צמודה למדד או שלא צמודה למדד – לבחירתכם). אתם בעצם מחוייבים לקחת את רוב המשכנתא בריבית יותר קבועה, וחלקים קטנים מהמשכנתא בריבית משתנה, במילים אחרות.

ההחזר החודשי שלכם – גם פחות חופשי בהרבה ממשכנתא עבור דירה בודדת. אם זו דירה שניה שלכם, אתם חייבים על פי הנחיות בנק ישראל שההחזר החודשי עבור כל המשכנתאות שלכם לא יהיה גבוה מחצי מההכנסה שלכם נטו.

קחו בחשבון שהמשכנתא הראשונה שלכם היא מקסימום 33%, שליש מההכנסה שלכם (ובדרך כלל לא רק מקסימום, אלא באמת זה גובה ההחזר החודשי – המקסימום האפשרי) נטו, ויותר מזה במקרים חריגים, מה שאומר שבשביל המשכנתא השניה יש לכם אפשרות להחזרים נמוכים יותר – כדי להשלים את המשכנתא הראשונה ל-50% מגובה ההכנסה שלכם נטו.

אם יש לכם הכנסה של 15,000 נטו, והמשכנתא הראשונה ההחזר עליה הוא 5,000 ש"ח נטו – שליש כפי שמקובל ומאושר ברוב המקרים, גובה ההחזר החודשי של המשכנתא השניה יהיה לכל היותר 2,500 ש"ח החזר חודשי, כדי להגיע ל-7,500 ש"ח ביחד – חצי מהמשכורת שלכם. זה הופך את המשכנתא השניה לפחות ריאלית עבור הרבה אנשים, שנשארים מחוץ למעגל ההשקעה.

עם כל ההגבלות האלו, אסור לשכוח שאפשר גם לקחת משכנתא ולהשקיע בדירה כאשר היא היחידה שבבעלותכם, לא תמיד קונים דירה להשקעה בתור דירה נוספת על שמכם, לפעמים זוהי הדירה היחידה שיש לכם והיא לצורך השקעה, ואתם נהנים מתנאים של משכנתא עבור דירה בודדת לדיור – 25% הון עצמי ותמהיל המשכנתא לפי ההגבלות הרגילות.

 

תהליך לקיחת משכנתא לדירה להשקעה

התהליך דומה לתהליך לקיחת משכנתא לדיור, עם כמה שינויים קטנים. השלב הראשון הוא כמובן לבקש מהבנק אישור להלוואה.

כפי שהסברתי בכתבה על סירוב משכנתא אחרי אישור עקרוני, כדאי לעשות את זה פנים אל פנים עם כל המסמכים הדרושים ולא טלפונית או אונליין כאשר את הנתונים והפרטים אתם מוסרים מילולית, כדי למנוע טעויות או אי דיוקים מיותרים שיקשו עליכם בהמשך.

בניגוד למשכנתא לדיור, זה בסדר לבקש אישור אפילו אם עוד לא ממש שמתם עיניכם על נכס פוטנציאלי, מספר נכסים פוטנציאלים או אזור מבוקש, אתם יכולים להיות קצת פחות בעלי ידע כללי לגבי מה אתם מחפשים אם מדובר בדירה להשקעה.

הבנק יעבד את הבקשה, הפרטים והמסמכים שמסרתם ויחזיר לכם, בדרך כלל תוך לכל היותר 72 שעות – אישור עקרוני להלוואה, או סירוב עם הסבר. בדרך כלל תקבלו אפילו אישור עקרוני תוך כמה שעות או יום בודד אחד.

השלב הזה זהה לגמרי לבקשת משכנתא לדירה למגורים לכל דבר ועניין. מומלץ לקחת אישור עקרוני מ-3 בנקים לפחות, כי אישור עקרוני הוא רק עקרוני ואם הבנק יתחרט מכל סיבה שהיא, עדיין יהיו בידיכם אישורים עקרוניים שיאושרו סופית.

השוני היחיד בבקשה שלכם הוא שאם מדובר בדירה שניה (או שלישית, או רביעית), כלומר יש ברשותכם כבר דירה עם משכנתא או בלי משכנתא, תצטרכו למסור גם פרטים מלאים, מסמכים ומידע על הנכס הקיים שיש ברשותכם, מן הסתם מדובר בפרטים שאין צורך למסור כשאין ברשותכם נכס כי אין פרטים למסור – אין בבעלותכם נכס. הבנק רוצה להבין איפה אתם עומדים עם הנכס הקיים שלכם, כמה אתם חזקים כלכלית והאם הנכס הראשון יכול להיות בטוחה למשכנתא השניה, ולכן כדי לרכוש נכס נוסף הוא צריך פרטים על הנכס הראשון.

בשלב הבא ובמידה והבנק יאשר לכם את המשכנתא, תוכלו להתפנות, במקביל לבחירת הנכס להשקעה, לבניית תמהיל ומכרז ריביות מול הבנק. אם התמהיל עליו תסגרו הוא משהו שאפשרי לעשות לבד ללא עזרה מקצועית במקרה של דירה בודדת ראשונה למגורים, לא הייתי ממליץ לסגור על תמהיל ולהתקדם מול הבנק כשמדובר בדירה בהשקעה ללא עזרה מקצועית של יועץ משכנתאות מקצועי.

הסיבה – כפי שאמרתי עבור דירה להשקעה, אם מדובר בדירה שניה ולא דירה ראשונה יחידה ובודדת להשקעה, יש מגבלות רבות על בניית התמהיל.

אתם צריכים, או אפילו חייבים, מישהו שידע איך למקסם את התמהיל שלכם, להתאים לכם אותו כמו כפפה ליד, ולהוציא את הריביות הכי טובות וכדאיות בתמהיל בתוך המגבלות שיש על התמהיל. עדיף לעשות את זה עם יועץ מקצועי ולא לבדכם. קיבלתם הצעה טובה? הזדרזו לאתר נכס ולהתקדם – כי ההצעות של הבנק מוגבלות בזמן, ואם יחולו שינויים בריביות במשק, הבנק לא יעמוד מאחורי הצעתו וירצה לשנות אותה ואת הריביות שבה.

כשקונים נכס לדיור לא לוקחים את הזמן יותר מידי כי יש דד ליינים ותאריכי יעד לפינוי דירות ולכניסה לדירה החדשה, אבל כשלוקחים דירה להשקעה יש נטייה לבלום את קצב ההתקדמות כדי לעשות חושבים ולבחור נכון, אין לחץ של פינוי דירה וכניסה לדירה החדשה ואפשר לקחת את הזמן לכאורה.

פערים של זמן בין אישור על המשכנתא וההצעות שקיבלתם על המשכנתא ועד שתיקחו את המשכנתא בפועל ותקבלו את הכסף הם קצת מסוכנים לכם כמשקיעים – מכיוון שהבנק יכול לחזור בו מהאישורים ומההצעות ששלח לכם. מצאתם נכס טוב? אל תתמהמהו כי לכאורה אין לחץ – תתקדמו.

כמובן, גם במקרים של משכנתא לדירה להשקעה הבנק מחייב אתכם בביטוח חיים ובביטוח לנכס, כך שאם יש לכם בעיה להשיג ביטוח חיים (אתם מבוגרים או חולים) לא תוכלו לקבל משכנתא עבור ההשקעה.

 

איך הופכים לטייקונים של נדלן?

אין בעיה, וזה אפילו טוב ומקובל לבנות את החיים שלכם ואת ההון שלכם על השקעה בנדלן. כפי שאמרתי בתחילת הכתבה הזו – אני סומך על קירות, ולכן אני חושב שלהשקיע בנדלן, לגרוף רווחים ולמנף אותם לטובת השקעות נוספות בעתיד עד שתהפכו למיני טייקונים קטנים – זו תוכנית טובה לחיים מפנקים. זה לוקח קצת זמן, נכון, אבל אין הרבה אפשרויות טובות מזו.

קנית דירה, נכנסתם לגור בה. הכל טוב ויפה. אם המשכורות שלכם מאפשרות את זה, במקביל לדירה הראשונה ותוך כדי שאתם משלמים עליה משכנתא, לקחתם משכנתא נוספת לנכס להשקעה, שאליו הכנסתם שוכרים שמכסים לכם את המשכנתא השניה, כך שהם מממנים לכם את ההשקעה ואת הרווח שתעשו ממנה.

השאלה היא למה לעצור כאן? למכניסים משכורת גבוה – אתם יכולים גם לנהל 3 נכסים במקביל, זכרו שכל נכס שאתם מכניסים אליו שוכרים – המשכנתא שלכם ממומנת על ידם, כך שכל מה שאתם צריכים כדי שזה יהיה אפשרי זה לצבור הון עצמי.

חיסכו שקל לשקל, תהנו מהבונוסים במקום העבודה וחיו חיים צנועים כדי לצבור סכומים נאים והשקיעו אותם בקירות, בנדלן, בנכסים.

השוכרים כאמור יממנו לכם את המשכנתא, ואתם תצברו נכסים עם הזמן על חשבון השוכרים שלכם. 3 דירות? 4 דירות? ככל שתצליחו לצבור אחת לכמה שנים הון עצמי מחדש, תוכלו להוסיף עוד נכס, עד שתהיה לכם רשת של נכסים מושכרים.

מזל טוב, בשלב הזה אתם מיני טייקונים של נדל"ן.

אם המשכורות שלכם קצת פחות טובות ואתם לא מצליחים לצבור הון עם הזמן, או שאתם אוהבים את החיים הטובים ואתם משתמשים במשכורות הגבוהות שלכם במסעדות, בנופשים, בבילויים ובפינוקים, הדרך תהיה איטית יותר.

עמוק אל תוך החיים שלכם תסיימו את המשכנתא על הנכס הראשון שבו גרתם, ואז תוכלו להמשיך ולרכוש נכס נוסף להשקעה ואליו תכניסו שוכרים, בזמן שאתם חיים בנכס ששייך 100% לכם, סיימתם עליו את תשלומי המשכנתא – איפה שהוא בגילאי ה-50 או ה-60 שלכם. הרעיון הוא לצבור נכסים, וכל המרבה זה משובח, ואם אתם מצליחים לחסוך 10,000 שקל בחודש כי יש לכם משכורת גבוה, אז כל 6-7 שנים יהיה לכם מספיק בצד כדי להתחיל עוד משכנתא ולהכניס שוכרים לדירה החדשה שלכם.

כמובן שאם אתם מצליחים לחסוך 5,000 שקל בחודש כי יש לכם משכורת קצת יותר צנועה או אם אתם אוהבים לחיות טוב, אז יקח לכם 12-15 שנים לצבור הון לנכס סביר, ותוכלו לצבור ככה 3-4 נכסים עד שתגיעו לגיל פנסיה, ולהנות מפנסיה "מוגברת" משהו כשיש לכם נכסים שעובדים בשבילכם.

הדבר היחיד שאתם צריכים להבין בתור אנשים שצוברים נכסים, זה שהמדינה תקשה עליכם. לא רק משכנתא על דירה שניה שונה מהותית בהון העצמי ובתמהיל המותר מול הדירה הראשונה שלכם, יש גם הבדלים עבור הדירה השלישית, הרביעית וכן הלאה, בצורה שהיא לא מגבלות על הון עצמי או תמהיל, אלא בצורה של מס רכישה.

כמובן שהמדינה מנסה לבלום משקיעים שהופכים למשקיעים קבועים בנדלן, אז ככל שתקנו יותר דירות והן יהיו יותר יקרות – תפרישו למדינה חלקים גדולים יותר מתוך התוכנית הקטנה שלכם בדרך להתעשרות.

 

משכנתא לדירה להשקעה – משכורת גבוהה

רבים מכם קוראים את מה שאני כותב פה ומעקמים את הפרצוף. לחסוך 5,000 שקל בחודש? לחסוך 10,000 שקל בחודש?! ברור שזוהי נחלתם של בודדים בלבד בתוך העשירון העליון. כדי לחסוך 10,000 שקל בחודש צריך ששני בני הזוג יעבדו, ושלאחד מהם תהיה משכורת באזור של 15,000 שקל נטו או יותר, ושבן או בת הזוג יכניסו גם הם משכורת יפה במקביל. לא נחלתו של כל אחד, בקיצור, וגם כאלו שמכניסים כאלו סכומים בדרך כלל לא חיים בצניעות ומעדיפים לחיות טוב ולחסוך פחות.

כמו שאמרתי כבר פעמיים, אני בעד בניית הון על נדלן, השקעה בקירות, אני חושב שזה בטוח, זה מכניס מצויין, זה פאסיבי ולמרות שזה דורש המון זמן ומאמץ, כדאי להתכוונן לזה כל החיים כדי שבגילאים מתקדמים יותר תוכלו לרכוש דירה שניה ושלישית.

 

איך עושים את זה בלי משכורת גבוה? יש כמה דרכים:

הדרך הראשונה היא מינוף, זו דרך עם המון זיעה, יזע ודמעות, והיא גם ארוכה.

במדינת ישראל לא פשוט לקנות דירה ראשונה, יחידה ובודדת. באופן אישי כבר מיד אחרי הצבא, כשהייתי בן 23, התחלתי לצבור סכומי כסף בצד, שקל אחר שקל, גרוש אחר גרוש, והתחלתי לעבוד.

עם הזמן התקדמתי בעבודה והמשכורת שלי השתפרה, הפכתי למנהל והמשכורת שלי אפילו כמעט הוכפלה עם הזמן. אחרי 4 שנים פרשתי ועברתי להיות עצמאי בתחום הבידור, כאשר יש לי הון עצמי לדירה הראשונה שלי (בשילוב עוד כמה חסכונות שהיו לי, המענק הצבאי שלי, ועזרה באמת קטנטונת מההורים שלי ושל אישתי).

הדירה הראשונה שלי הייתה דירה להשקעה, לא נכנסתי לגור בה. כעבור כ-7 שנים שמתי לב שבניה מרובה של המון דירות מתקיימת סביב הדירה שלי, והבנתי שהערך שלה עומד להתחיל לרדת. עקבתי ואכן ראיתי שהערך בשנה האחרונה, השנה השביעית מרגע שנבנתה (חדשה מקבלן), הערך ירד בכמה עשרות אלפי שקלים. זה היה הזמן לצאת משם, מכרתי ברווח של כחצי מיליון שקל.

את ההון העצמי שלי והרווח שהדירה הראשונה שלי עשתה, מינפתי לדירה חדשה, וזה השלב שאני נמצא בו כרגע. מה בהמשך, להמשיך למנף את הכסף, לגרוף רווחים מכל דירה שאני רוכש, עד שבסוף אני אצליח למנף לסכומים שיאפשרו לי להחזיק ב-2 דירות במקביל. קצב המינוף שלי יוכפל ותוך כמה שנים אני כנראה אצליח גם לרכוש 3 דירות.

הרעיון הוא בעצם להחזיק חזק, להדק חגורות, להצליח לרכוש את הדירה הראשונה שלכם, להיות ערים לשינויים בשוק ולצאת בזמן, ולמנף את הרווחים שאתם עושים מכל דירה עבור הדירה הבאה בתור, עד שצברתם מספיק ל-2 דירות, ואחר כך גם ל-3 דירות.

האפשרות הנוספת להצליח להגיע ל-2 דירות או יותר, היא לנצל הפתעות נעימות שאתם יודעים שיגיעו בהמשך הדרך. אני אתן שוב דוגמא, איך לא, על עצמי.

כפי שאמרתי בפסקה הקודמת, כרגע אני במצב שבו הייתה לי דירה ראשונה להשקעה, וקניתי דירה נוספת גדולה ושווה יותר ממנה, באמצעות הכסף שמינפתי מההשקעה הראשונה. אני יודע שעוד כ-10-15 שנה (לצערי הרב), תגיע לי ירושה לא קטנה בכלל מההורים שלי. צ'ופר בהמשך החיים בעוד כעשור.

עכשיו, יש לי דירה אחת משלי, עבדתי קשה עבורה ואני משלם עליה משכנתא כל חודש, וכשתכנס הירושה מההורים שלי בעוד כעשור – אני אשקיע את הכסף בדירה שניה, ואתחיל במסעי לכיוון הטייקוניות הנחשקת.

הרעיון פה הוא שלא הסתמכתי על הירושה ונחתי על זרי הדפנה, הגעתי בגיל סביר מאוד (27) להון עצמי ולדירה ראשונה, שכבר מינפתי לדירה אחרת טובה יותר, אני ממשיך לשלם את המשכנתא על הדירה הגדולה שמונפה מהדירה הראשונה הקטנה יותר, כך שאת הירושה שלי אני לא אצטרך להשקיע בדירה הראשונה, היחידה והבודדת שלי כי כבר יש לי אחת (עם משכנתא, אבל יש לי), אני אשקיע את הירושה בדירה השניה שלי. יחד עם הירושה שלי אני אהפוך להיות הבעלים של 2 דירות במקביל, ואתחיל במסעי המרגש לכיוון ריבוי נכסים.

האפשרות השלישית והפחות מומלצת היא סוג של זיוף עבור ההון העצמי לדירה השניה שלכם. נניח ועמלתם קשה וקניתם דירה ראשונה, ואתם גרים בה. אתם יכולים להלוות כסף כדי להשלים הון עצמי שדרוש לדירה נוספת כדי שתהיו הבעלים של 2 דירות, בדרככם לרווחה כלכלית. הבעיה עם זה היא שאתם אמנם בעלים של 2 דירות, אבל עם חור גדול בכיס – ההלוואה עבור השלמת ההון העצמי הדרוש לדירה השניה שלכם.

זה אפשרי אם יש לכם משכורת גבוה קבועה ויציבה, אם הנכס השני שאתם רוכשים הוא כזה שבו שכר הדירה מכסה את המשכנתא עם עודף נאה (כך שיסייע לכם לעמוד בהלוואה שלקחתם כדי להשלים את ההון העצמי כדי לקנות את הדירה השניה), ואם זה עבר כמו שצריך מול הבנק. המון פעמים הבנק לא יעריך הון עצמי שנוצר כתוצאה מכסף מלווה, רק אם באמת יש לכם בטוחות טובות, אתם חזקים ויציבים כלכלית ואם יש לכם משכורת די גבוה כדי להחזיק את כל ההתחייבויות האלו שאתם חופרים לעצמכם.

 

לסיכום

להשקיע בנדלן זה אולי הדבר הכי טוב כלכלית שאפשר לעשות בחיים, מבחינת התשואה, הבטחון שיש בכך והאפשרות למנף את זה בהמשך. אפשר לסמוך על קירות, שוק הנדלן לא עומד להתפוצץ בקרוב. כשאתם רוכשים דירה שניה, חשוב לתכנן היטב את המשכנתא שלכם, כי יש מגבלות רבות על תמהילי המשכנתא המותרים ומיסי רכישה שינסו לדכא אתכם מהרעיון.

אתם יכולים לממן את ההון העצמי לכך באמצעות מינוף רווחים מנכסים שהתחלתם לגלגל במשך כמה שנים לפני שהגעתם לאפשרות לקנות דירה שניה, באמצעות ההפתעות של החיים – בונוסים ממקום העבודה, ירושות, חסכונות ותוכניות השתלמות למיניהן וכדומה, או לנסות להלוות כסף כדי להשלים את ההון העצמי עבור הדירה השניה – שזה פחות מומלץ אבל אפשרי.

אל תשכחו לבחור את הנכס הנכון להשקעה, כזה שלא בהכרח הוא "כוס התה שלכם" אלא יותר כזה שיהיה קל להשכיר אותו, אזור טוב ומבוקש, ונכס אטרקטיבי כדי שלא תסתבכו עם שוכרים ודמי שכירות גבוהים שתרצו לגבות.

חשוב שהנכס גם יהיה באופיו בעל פוטנציאל גבוה להרמת שווי וערך במהירות תוך כדי שאתם מחזיקים בו – חדש מקבלן או באזור מבוקש, בלי בניה מסביב שתגדיל את ההיצע. אם מתוכנן תמ"א 38 או פינוי בינוי בנכס – אתם על הגל!

מבחינת השוכרים שתכניסו לדירה להשקעה שלכם – בחרו בקפידה. חבר'ה שישמרו על הניקיון, הסדר והתקינות של הנכס שלכם, כדי שלא יאבד מערכו.

חשוב גם לנטוש בזמן הנכון ולא להקשר לנכס, הבינו שהוא אמצעי להשקעה כך שאם הוא מתחיל להוריד ערך או שיש איזושהי בעיה – מכרו אותו והמשיכו הלאה לנכס הבא שלכם.

זכרו תמיד כי אם הגעתם ל-2 נכסים, הדרך לנכס השלישי קצרה יותר כי אתם מתחילים לגרוף רווחים על סטרואידים, ומשם הדרך לנכס רביעי קצרה אפילו יותר. כמה דירות תצליחו לצבור עד שתסיימו את חייכם? אולי אפילו מספר דו ספרתי… למה לא בעצם? 😉