משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי – האם אפשרי ובאילו תנאים

בכל הנוגע למשכנתא ללא הון עצמי – אתם על שטח אפור.

מחירי הדירות עולים, ואתם מרגישים שהרכבת עומדת לעזוב את הרציף, אתם רוצים דירה ולהתחיל לשלם משכנתא אבל אין לכם את ההון הדרוש לכך, והלחץ גובר שכן אם לא תעשו זאת כעת, מחירי הדירות יעלו ותפספסו את ההזדמנות בוודאות.

אפשר לקחת משכנתא ללא הון עצמי, או באמצעות הון עצמי שלא חשבתם שאפשר להשתמש בו, או באמת – באמצעות הון שאינו עצמי, הון שהשגתם ממקור מימון.

בעוד שהדרישה להון עצמי היא לא תלושה מהמציאות, ומיד אסביר מדוע, אפשר לקחת משכנתא גם ללא הון עצמי – גם מול הבנק וגם ממקור חוץ בנקאי.

הון עצמי – למה הוא חשוב ומה המשמעות שלו?

תראו, אחרי שלוקחים משכנתא – צריך לעמוד בהחזרי המשכנתא. גם בתקופות קשות, גם בין עבודות – זה סכום שחייבים להחזיר כל חודש, תקופה ארוכה מאוד.

אפשר להקפיא את המשכנתא בתקופה קשוחה יותר בחיים, אבל בסופו של דבר אתם תצטרכו להתמודד איתה במוקדם או במאוחר, וכל ההקפאות והדחיות הן לרוב חלקיות ובדרך כלל מוגבלות בזמן.

ההון העצמי, אותם מאות אלפי שקלים שאתם צריכים להציג לבנק לפני שהוא משלים עבורכם את הסכום – הם לא רק כדי להקטין את הסיכון של הבנק, יש בהם גם הצהרה: בבית הזה – יודעים לחסוך כסף!

אם הצלחתם לחסוך מאות אלפי שקלים, הסיכוי שתתמודדו בהצלחה עם המשכנתא שלכם ל-20 או 30 שנה גבוה בהרבה, מן הסתם.

זו הסיבה שלא מדובר רק בכסף להקטנת המימון מהבנק, אלא גם בסוג של הוכחה או זריקת הרגעה מול הבנק – זה מראה לו (ולכם!) שאתם יודעים להתמודד עם החיים הכלכליים באופן שיאפשר לכם לעמוד בהחזרי המשכנתא.

מה שאני בעצם מנסה להגיד, רגע לפני שאני מספר לכם איך לוקחים משכנתא ללא הון עצמי, וספציפית לא בבנק, זה שזה מסוכן.

אין את ההוכחה הזו, לא הצלחתם לחסוך כסף רב במשך תקופה ארוכה, והסיכויים לעמוד במשכנתא (ועוד כנראה, אחת כזו עם ריביות גבוהות יותר משמעותית) נמוכים. המשיכו תחת אחריותכם האישית.

משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי – כנראה אך ורק מחוץ לבנק

לקחת משכנתא ללא הון עצמי זה קשה מול הבנק, בדרך כלל זו הנחלה אך ורק של מי שבוחר לקחת את המשכנתא מחוץ לבנק. הבנק נדרש לפי הנחיות בנק ישראל לדרוש 25% הון עצמי מינימלי לפני שהוא משלים 75% או פחות לפי ההון שהצגתם בפניו. זה אומר שכדי שתצליחו לקחת משכנתא ללא הון עצמי מול הבנק, או שהבנק צריך להעלים עין מחוסרים או מקורות הון עצמי מפוקפקים, או שאתם צריכים להעלים את זה מידיעת הבנק.

בכל מקרה שכזה – כפי שאמרתי – אתם על תחום אפור. יש אנשים שלוקחים הלוואה מבנק מסויים, שהיא חלק ניכר מההון העצמי שלהם, ומציגים את זה לבנק שמולו עם רוצים לקבל משכנתא (כמובן, שני בנקים שונים).

כשמגיעה העת להראות לבנק פירוט עו"ש והלוואות, הם חוסכים ממנו את המידע הזה שהכסף הגיע כהלוואה, על ידי כך שהם לא מציגים מידע מהבנק המלווה, או שהם לווים את הכסף מספיק זמן לפני כדי שכניסת הכסף מההלוואה לא תראה בפירוט 3-5 חודשים אחרונים. ואז, המשכנתא מאושרת להם אם הבנק מפספס את זה (או אם הוא מעוניין לפספס את זה כדי לרשום לזכותו משכנתא נוספת), ואותם לווים מתחילים את חייהם בדירה חדשה עם משכנתא לצד הלוואה. לא קרקע מוצקה לעמוד עליה, ללא ספק.

 

מה קורה מחוץ לבנק?

מחוץ לבנק – ג'ונגל.

אין פיקוח, אין רגולציה, אין כללים. טוב נו, כמעט אין כללים, פשוט כי גופים שמלווים כספים מחוץ לבנק לא כפופים לבנק ישראל.

זוהי הסיבה שברוב המקרים תאושר לכם משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי כמעט אך ורק מחוץ לבנק. אם אתם עושים איזו קומבינה (כמו זו שתיארתי קודם), מלווים כסף ומכנים אותו "הון עצמי" – אתם בבעיה.

אישית, אני סבור שיהיה לכם מאוד קשה להחזיר את המשכנתא הזו, במיוחד מאחר והיא חוץ בנקאית והריביות שלה גבוהות יותר ממשכנתא עם הון עצמי מספק מול הבנק.

יש מקורות אחרים לגייס מהם הון עצמי, מקורות שהם לא כסף שאינו שלכם, אלא כסף שלכם שלא ידעתם עליו או שלא חשבתם שהוא יכול לבנות עבורכם הון עצמי מספק. זה שאין לכם זכות בעובר ושב בבנק, עדיין לא אומר שאין לכם הון עצמי.

 

הלוואה אל מול תוכנית חיסכון, קרן השתלמות, קרן פנסיה וכדומה

המקור הראשון שיאפשר לכם לגייס הון עצמי עבור משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי הוא הלוואה, כאשר חיסכון או קרן שיש ברשותכם הוא הבטוחה להלוואה.

אתם פשוט צריכים ליצור קשר עם מי שמנהל את הכסף שלכם שנמצא באותו חיסכון או קרן, ולבדוק איזו הלוואה אתם יכולים לקבל כנגד החיסכון. כמובן שהבטוחה הזו חזקה – יש לגוף המלווה כסף כבטוחה, ולכן הריביות יהיו טובות למדי וכדאיות.

 

משכון נכס של ההורים שלכם

זוהי שיטה נפוצה מאוד, שיכולה לאפשר לכם להנזיל נכס של ההורים בלי יותר מידי טרחה, ואפשר להשתמש בה אפילו לא רק כדי לבנות הון עצמי, אלא אפשר במקרים מסויימים להשתמש בכסף הזה כמשכנתא של ממש בעצמה, מאחר ומדובר בסכומים גבוהים.

איך זה עובד בפועל? ההורים שלכם לוקחים נכס ששייך להם, שסיימו עליו כבר את תשלומי המשכנתא, או שהוא יותר מ-50% שלהם, כלומר, שהם בשלבים מתקדמים של המשכנתא.

הם "מחזירים את המשכנתא" עליו לאחור, כלומר, הוא יכול להפוך להיות עד 50% בחזרה של הבנק, ומקבלים הלוואה בתמורה.

אם לדוגמא ההורים שלכם חיים בדירה ששווה 2 מיליון שקלים והיא כולה שלהם, סיימו עליה משכנתא כבר, אפשר לקחת הלוואה של מיליון שקלים ולרשום אותה כעזרה לילדים כהון עצמי (או אפילו כמשכנתא של ממש, בסכום הזה).

גם אם ההורים לא סיימו לגמרי את המשכנתא על הנכס שלהם, ונאמר לדוגמא שהם 70% פרעו את המשכנתא (כלומר חייבים עוד כ-30%), הם יכולים "לחזור אחורה" ולהיות חייבים 50% משווי הנכס במקום ה-30% שהם היו חייבים קודם, ולקבל על כך כסף ולהעביר לידיכם כדי שתבנו הון עצמי יש מאין. ההורים או אתם תצטרכו להתמודד עם הלוואה יחסית נוחה בסוף המהלך, על משכון הדירה שבוצע, הריביות טובות מאחר ומדובר בהלוואה נגד נכס נדלני, שמשמש בטוחה חזקה מאוד.

 

הלוואה בלי החזרים חודשיים – משכנתא הפוכה

עוד דרך מעולה שבה ההורים יכולים לעזור לילדים להשיג דירה משל עצמם, היא המשכנתא ההפוכה. מה זה? קודם כל, רק שתדעו שיש הסבר מקיף ורחב בכתבה שכתבתי על משכנתא הפוכה, אבל אסביר על קצה המזלג מה זה ואיך זה עוזר לבנות הון עצמי והובלת הדור הצעיר לדירה. במשכנתא הפוכה, בני 60 ומעלה שיש ברשותם דירה שהיא לחלוטין שלהם, סיימו עליה את המשכנתא, למשכן את הדירה, ולא להחזיר את הכסף שקיבלו באמצעות תשלומים חודשיים.

דמיינו לכם שאתם הורים לילדים, ואתם חיים בדירה ששווה 2 מיליון שקלים, אין עליה יתרה לסילוק, הדירה לחלוטין שלכם, ואתם רוצים לעזור לילדים לקנות דירה.

אתם יכולים לקחת משכנתא הפוכה, להיות חייבים לבנק עד מיליון ש"ח (50% משוויה הנוכחי של הדירה), לקבל מהבנק מיליון ש"ח, למסור את מיליון השקלים האלו לילדים, וכל זאת – מבלי שתצטרכו להחזיר את הכסף בהחזרים חודשיים. עד שתמכרו את הדירה או תלכו לעולמכם – לא צריך לפרוע את החוב הזה. אחרי שתלכו לעולמכם, הילדים יוכלו למכור את הדירה ולהחזיר לבנק את כספו, ולהתחלק כיורשים בשארית שתיוותר. במידה והילדים לא יעשו כך, שנה אחרי שתלכו לעולמכם הבנק ימכור את הדירה, יקבל את כספו חזרה וישאיר לילדים את השארית.

זה מאוד נוח – מקבלים בוחטה של כסף ולא חייבים להחזיר שקל עד שההורים נפטרים ומוכרים את הדירה שלהם. עכשיו, ברור לחלוטין שזה חותך ליורשים, לילדים, בירושה שלהם.

ההורים שלהם בגיל מבוגר מכריזים שהדירה שלהם היא מאותו רגע רק חלקית שלהם, והם מתחלקים בה עם הבנק, והבנק מבחינתו נותן להם כסף תמורת זה.

בעצם, יש פה סוג של "הקדמת הירושה" כדי לעזור לילדים להשיג דירה, כשהם זקוקים לעזרה ולא 10 או 20 שנה אחר כך, כשההורים נפטרים. הילדים נהנים מהון עצמי שבנוי מכספי הלוואה שהבנק נותן, תמורת חלוקת הירושה שלהם עם הבנק.

החיסרון היחיד הוא שסביר להניח שהנכס של ההורים ירים ערך בזמן שמביצוע המהלך ועד שילכו לעולמם, והיורשים יהנו מעליית הערך הזה הרבה פחות, שכן הבנק יהיה שם לגבות את כספו.

 

לשבור את החזיר, לפתוח את הפנסיה

זהו עוד אמצעי להשלמת ההון העצמי, כמובן אמצעי לא מומלץ שגם יש בו חיסרון משמעותי בצורת מס גבוה ומפלצתי. כשהייתי צעיר בן 25 וקניתי את הדירה הראשונה שקניתי, השתמשתי בפתרון הזה כדי להשלים את ההון העצמי שלי.

היה לי בפנסיה שלי סכום מכובד מאוד, שכן מרגע שיצאתי מהצבא ועד לאותו רגע, עבדתי בעבודה מסודרת ובתפקיד מכובד בחברה מוכרת וגדולה, וידעתי שאני בחור צעיר ויהיה לי זמן לאסוף את הפנסיה שלי מחדש. כל מה שעניין אותי זה להגדיל את ההון העצמי כדי לאפשר לעצמי לקנות דירה טובה, ואכן, הצלחתי לקנות דירה חדשה מקבלן בסטנדרט סביר וגודל נאה, בפרבר גדול, לא מעט בזכות התוספת היפה שכספי הפנסיה שלי הזריקו להון העצמי שלי.

הבעיה המרכזית היא שהפנסיה שלכם תקוצץ ב-35% מס במידה ואתם בוחרים לפתוח אותה לפני גיל 65, וזה המון כסף. עוד בעיה, לא קטנה פחות, היא שאתם מאפסים את הפנסיה שלכם ותצטרכו להתחיל לצבור אותה מחדש החל מאותה נקודה.

פנסיה היא לא כסף שנועד כדי לקנות דירה כשאתם צעירים, היא כסף שנועד לתמוך בכם כשאתם מבוגרים ונפלטים משוק העבודה. ובכל מקרה, זה פתרון, פתרון אפשרי ואפילו אני בעוונותיי השתמשתי בזה כפתרון, ולכן אני מוכרח לספר לכם עליו במסגרת הכתבה הזו.

 

הלוואה רגילה

הבלוף הכי גדול בבנקאות הישראלית והכלכלה לדעתי – הון עצמי שמושג באמצעות הלוואה. המילים "הון עצמי" מורכבות משתי מילים: "הון" – סכום גדול של כסף, ו"עצמי" – שהוא שלכם כבעלי ההון.

אני מסכים, הלוואה היא סכום גדול של כסף. אבל איפה בדיוק ההצדקה לכנות כסף מלווה, ששייך למישהו או משהו אחר, "עצמי"? שלכם הוא לא, ואתם לא בעלי ההון הזה זה בטוח. ובכל זאת, שימו לב, אתם יכולים לגשת לבנק, לקחת הלוואה, ולהגיע לגוף מלווה אחר (ואף נורא יותר – לפעמים אפילו לבנק אחר) ולהציג את זה כהון עצמי. עם קצת מניפולציות או קצת העלמת עין מצד הבנק – אפשרי שזה יאושר לכם גם כמשכנתא בנקאית, אבל רוב הסיכויים שזה לא יתאפשר ותצטרכו לקחת את המשכנתא הזו מחוץ לבנק.

סוג של הרצחת וגם ירשת – לוויתם הון "עצמי" כדי שהוא ישרת אתכם לקחת משכנתא מחוץ לבנק. לקחתם כסף שיאפשר לכם לקחת עוד כסף, וככה גם נראה עכשיו החוב שלכם – כפול – הלוואה פלוס משכנתא. אתם בבור ענק.

ובכל זאת, יש אנשים שעושים את זה. למי זה מתאים? למעט מאוד אנשים. רק אנשים ששידרגו את השכר שלהם משמעותית ברגע אחד ולא רוצה לפספס רכישת דירה וכמה שיותר מוקדם ומהר – זה מתאים להם.

אולי חיילים משוחררים ששירתו ביחידת מחשוב או טכנלוגיה מובחרת, ויצאו ממשכורת צבאית למשכורת גבוה, או אולי לכאלו שבתקופת הלימודים עבדו בעבודה זוטרה ועם סיום לימודיהם מצאו עבודה מעולה. אנשים כאלו יכולים, אולי, להתמודד, עם העומס שבהלוואה לצד משכנתא – שתי הלוואות גדולות.

הבנק יקשה עליכם מאוד, הוא מצליח לשים לב בדרך כלל שההון העצמי הוא בעצם הלוואה שלקחתם, ולא מאשר משכנתא.

במקרים מאוד ספציפים כשהוא רואה כושר החזר גבוה לצד ההלוואה, או במקרים בהם הלווה מצליח להרים מניפולציות כדי להסתיר את העובדה שההון הוא בעצם הלוואה, הבנק עשוי לאשר, אבל ברוב המקרים זו בהחלט תהיה משכנתא חוץ בנקאית אם ההון העצמי שלכם נוצר באמצעות הלוואה.

 

סיכום ביניים של כל השיטות עד כה

דיברנו על כמה שיטות לחזק הון עצמי שיש לכם כדי להגיע לסכום ראוי לדירה ראויה, ואף על כמה שיטות לקבל סכום גדול שיהיה במקום המשכנתא עצמה, במידה ובבנק לא תקבלו אישור למשכנתא. חשוב להבין שבכל דרך שבה תבחרו לחזק הון עצמי באמצעות הון שהוא לא שלכם ונזיל, יש סיכון גבוה, ושברוב המקרים המשכנתא הזו תהיה במסגרת "משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי" ולא במסגרת הבנק, כי הוא פשוט לא יאשר את זה.

הנה מה שדיברנו עליו עד עכשיו, כדי לעשות לכם קצת סדר בראש, מסוכם היטב:

הלוואה אל מול תוכנית חיסכון / קרן הפנסיה / קרן השתלמות – דרך טובה לחיזוק הון עצמי, מאחר ומדובר בהון עצמי שמחוזק או נבנה באמצעות הלוואה – סביר להניח שהבנק לא יזרום איתכם והמשכנתא תצטרך להיות מחוץ לבנק.

משכון נכס של ההורים שלכם – דרך טובה לחיזוק הון עצמי, ואם להורים יש נכס יוקרתי, אולי אפילו הוא יכול להחליף משכנתא, כי אפשר להגיע עד חצי משווי הנכס של ההורים, שהמון פעמים זה מספיק בשביל דירה או "כמעט דירה".

אם חיזקתם ככה את ההון העצמי שלכם, הבנק כנראה עדיין לא יסכים לתת לכם משכנתא, מאחר ויש החזרים חודשיים בנוסף למשכנתא, עבור המישכון.

המצב היחיד שבו תקבלו את המשכנתא הזו מהבנק הוא במידה וההורים שלכם יקחו על עצמם את נטל המשכון בהחזרים החודשיים על המשכון, ואתם תוותרו אך ורק עם משכנתא. במקרים קיצוניים של שכר ממש גבוה ויציב, אולי הבנק יאשר לכם משכנתא גם אם אתם משלמים על משכון הנכס של ההורים.

הלוואה בלי החזרים חודשיים – משכנתא הפוכה – שיטה מעולה שדורסת חלק מהירושה שלכם, לטובת עזרה במועד קריטי יותר – כשאתם צעירים וזקוקים לכסף לדירה.

פה דווקא הבנק כנראה כן יבוא לקראתכם ויאפשר לכם משכנתא בנקאית, מאחר ואין החזרים חודשיים נוספים מעבר להחזרי המשכנתא שתיקחו מהבנק. במידה והבנק לא מתרצה ומספק את המזומנים, אפשר בהחלט לקבל אישור די בקלות ברוב המקרים למשכנתא חוץ בנקאית.

לשבור את החזיר, לפתוח את הפנסיה – שיטת גרילה לחיזוק ההון העצמי שלכם. המס על הכסף הוא גבוה מאוד והפנסיה שלכם מתאפסת, זה לא מומלץ אבל חטאתי בזה בעצמי בעבר וסך הכל זה עשה לי טוב, היום, עשור אחר כך, הפנסיה שלי כבר הצטברה לסכום סביר מאוד מחדש ובראייה היסטורית זה עשה עימי חסד.

הלוואה – הבלוף הגדול – הון עצמי שהוא בכלל לא עצמי, אלא הוא כסף מלווה מבנק אחר או מגוף הלוואה חוץ בנקאי. מקרה קיצוני שבו הבנק בדרך כלל לא יאשר ותאלצו לפנות ישירות לגוף הלוואה מחוץ לבנק.

כל האמצעים האלו להשגת כסף כחיזוק להון עצמי או בניה של הון עצמי הם בגדר התחום האפור, והבנק לא יאשר, וגם אם יאשר הוא יערים קשיים. מחוץ לבנק תוכלו לקבל משכנתא הרבה יותר בקלות בכל הדרכים הנ"ל.

אם אתם ממשכנים נכס של ההורים, ובמיוחד אם מדובר במשכנתא הפוכה שבה אין החזרים חודשיים על ההלוואה, יש סיכוי שהבנק יאשר, וגם אם לא – לפעמים ניתן לגייס מספיק כסף בדרכים האלו ממש במקום כל המשכנתא כולה, אם הנכס של ההורים שייך להם והוא יוקרתי.

 

כמה מילים על ריביות

באופן כללי, כמובן שאם ההון העצמי שלכם הוא לא ממש הון עצמי – הריביות בהחלט עשויות להיות גבוהות יותר. אל תשכחו גם שאתם ניגשים לקבל הלוואה בקרוב המקרים מחוץ לבנק כי אין לכם הון עצמי משל עצמכם והבנק מסרב על פי רוב למשכנתאות כאלה, ומשכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי תניב לכם ריביות גבוהות – גם כי היא ללא הון עצמי שחסכתם בעצמכם וגם כי המשכנתא ניתנת לכם מחוץ לבנק. בהתאם לחוזק ההון, כושר ההחזר שלכם ואמינות ההון העצמי שלכם, הריביות יזוזו.

אם מדובר במשכנתא הפוכה, כך שלמעשה מדובר בכסף שאין צורך להחזיר בטווח הקרוב הנראה לעין באופן חודשי, ומדובר בסכומים יפים של כסף, הריביות יהיו לא רעות בכלל. לא טובות כמו משכנתא רגילה בנקאית, אבל בהחלט טובות, וגם יש סיכוי טוב שהבנק יסכים לאשר לכם את זה ולא תצטרכו לפנות לגורמים חוץ בנקאיים, ותקבלו ממנו הצעות לריביות בסטנדרטים של משכנתא רגילה.

אם מדובר בכל מיני הלוואות כנגד חסכונות שיש לכם – הריביות יהיו פחות טובות. הסיכון גבוה יותר מאחר ויש לכם החזרים חודשיים על ההלוואות האלו לצד המשכנתא, וכושר ההחזר שלכם יורד.

אם לדוגמא פתחתם את הפנסיה שלכם כדי להשיג הון עצמי, לא יהיו לכם החזרים חודשיים וזה כמובן מציב אתכם בעמדה טובה יותר, מכיוון שתצטרכו להתמודד רק עם החזרי המשכנתא. מהצד השני – אם הייתם זקוקים לפתיחת הפנסיה כדי לצבור הון עצמי, יש סיכוי שהמאזן הכלכלי החודשי שלכם לא חיובי ואתם לא מצליחים לצבור כסף, ויחד עם מצב כלכלי מאוזן סביר, מגיעות גם ריביות קצת יותר גבוהות.

בקיצור, מה שאני אומר זה שמשכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי תניב לכם הלוואה עם ריביות קצת פחות טובות ממשכנתא בנקאית רגילה, ועד כדי ריביות גרועות ממש – בהתאם למצב, התנאים והסיטואציה. פחות החזרים חודשיים על כסף מלווה, מצב פיננסי וכלכלי טוב יותר והון עצמי ממקור פחות מפוקפק – הריביות ירדו. חובות גדולים יותר רק כדי שהמשכנתא תתחיל לדפוק ולקחת את ההון העצמי או חלק ממנו כהלוואה – והריביות יצמחו בהתאם.

 

לסיכום

משכנתא ללא הון עצמי היא אפשרית, בעיקר מחוץ לבנק. ברוב המקרים שבהם תשיגו הון עצמי ממקור מפוקפק והוא לא ההון העצמי שלכם שחסכתם ואספתם בעצמכם, הבנק לא ישתף פעולה ותצטרכו לפנות לגורמים חוץ בנקאיים. יש דרכים רציונליות יותר ודרכים רציונליות פחות להשיג כסף כדי להשלים או לבנות את ההון העצמי שלכם, חלקן מסוכנות מאוד וחלקן קצת יותר סבירות מבחינת הסיכון.

אם אתם משתמשים באחת השיטות שציינתי כאן בכתבה הזו, אנא עשו זאת בתבונה ובכובד ראש, ותוך כדי שאתם מוודאים שלא תיפלו לבור כלכלי בהמשך הדרך שיהיה לכם קשה לצאת ממנו.