משכנתא בקבוצת רכישה – יש תנאים מיוחדים?

 

משכנתא בקבוצת רכישה – בשל מחירי הנדל"ן הגבוהים והניסיון לצמצם עלויות, אשר הינן לרוב גבוהות במיוחד, קבוצות רכישה של נדל"ן הולכות ונהיות פופולריות יותר.

זאת מאחר שבקבוצות רכישה ניתן להוזיל את עלויות רכישת הדירה עד 20% מערך הדירה במידה ולא הייתה נרכשת במסגרת זו. אחת הסוגיות המורכבות אשר פחות מקבלות דגש הינה המשכנתא במסגרת קבוצת רכישה, אשר שונה באופן משמעותי ממשכנתא רגילה מאחר והמוצר שנרכש הינו שונה.

בהתאם לכך, יש לתת דגש להשלכות משכנתא זו והסיכונים הכרוכים בכך כאשר שוקלים להיכנס לקבוצת רכישה.

בהתאם לכך, במאמר זה אנו נציג את ההבדלים בין משכנתא רגילה ומהם הסיכונים של משכנתא בקבוצת רכישה אשר אינם קיימים במשכנתאות אחרות, כמו כן נבחן כיצד כדאי לפעול לאחר לקיחת המשכנתא והאם פעולה זו משתלמת. מאמר זה יחולק לשלושה חלקים, ראשית נסביר מדוע מדובר במשכנתאות שונות בחלקו השני נפרט מהם ההבדלים בפועל בין המשכנתאות ולבסוף כיצד כדאי לדעתנו לפעול לאור הבדלים אלו.

 

מדוע משכנתא בקבוצת רכישה שונה ממשכנתא רגילה?

משכנתא סטנדרטית נעשית למול נכס מסוים אשר אדם רוכש, בהתאם לכך לאותו נכס יש ערך מסוים אשר במידה ולא ניתן לעמוד בתשלומים הוא נמכר והמשכנתא מוחזרת. לעומת זאת, בקבוצת רכישה הרי הקבוצה היא זו אשר אחראית לבניית הבניין ובהתאם לכך בשלב הרכישה אין נכס אשר ניתן למשכן כנגד הלוואת הבנק, וגם אין אחריות מקבלן או גורם דומה כי הנכס יירכש.

כמו כן, בקבוצת רכישה תנאי המשכנתא זהים לכלל חברי קבוצת הרכישה אשר הבנק נותן לכלל המשתתפים משכנתא על מנת לקחת את המשכנתא. לכן הבנק אשר מגדיל את הסיכון שלו הן בשל היותה של ההשקעה התיאורטית בשלב זה והן בשל העלויות הגבוהות, מציב תנאים קשיחים יותר ללקיחת והחזר המשכנתא, אשר אינם בהכרח מתאימים לכולם.

 

מהם ההבדלים בין משכנתא  בקבוצת רכישה למשכנתא רגילה?

1. הון עצמי – לרוב אדם המעוניין להיכנס לקבוצות רכישה יצטרף להחזיק בהון עצמי של 40% אותם הוא יצטרך לשלם בשלב הראשוני של כניסתו לפרויקט. משכנתאות אינן מכסות את עלות הכניסה הראשונית לפרויקט, ולכן ההון העצמי שנדרש בשלב התחלתי הוא רב ביחס למשכנתאות אחרות.  המשכנתא בקבוצות רכישה נעשית ביחס לאחוז העלות אשר נותרה (כ-60%), אשר נועדה לשלם את בניית הנכס.
2. שיטת החזר המשכנתא – משכנתא בקבוצת רכישה נעשית בצורה של הלוואת בולט, כלומר הלוואה בה אדם משלם לכל אורכה את הריבית של ההלוואה בלבד ובסיומה של תקופת ההלוואה צריך לשלם את ההלוואה כולה בבת אחת. לכן בסיום תקופת המשכנתא במידה ואין לכם את הסכום כולו עליכם למכור את הנכס, דבר אשר רלוונטי רק במידה ומדובר בדירה להשקעה, או לחילופין לקחת משכנתא רגילה  לאחר השלמת הפרויקט כאשר ישנו נכס רגיל אותו ניתן למשכן.
3. תקופת המשכנתא – בהתאם לסוג ההלוואה הנלקחת במסגרת משכנתא של קבוצת רכישה, תקופת המשכנתא אשר נגזרת הינה קצרה משמעותית. בעוד משכנתא רגילה נלקחת לתקופה ארוכה על מנת שיוכל בעל הנכס להחזיר אותה באופן הדרגתי, כלומר בין 20 ל-40 שנים, במשכנתא הנלקחת במסגרת קבוצת רכישה זמן המשכנתא קצר משמעותית ומסתיים בזמן אותו מעריכים כסיום פרויקט הבנייה כלומר לרוב פחות מ-5 שנים.
4. סכום החתימה – במשכנתא רגילה אדם נדרש לחתום על סכום ההלוואה, כך למשל במידה והסכום אותו הרוכש צריך לשלם בעתיד מיליון שקלים אשר מהווים שני שליש מערך הדירה וברשותו נמצאים 300,000 ₪, הוא חותם על 700,000 ₪ כמשכנתא. בקבוצת רכישה לעומת זאת, הרוכש חותם על סכום  של כל היתרה אשר נותרה לתשלום. זאת מאחר וישנם חברים נוספים בקבוצת הרכישה אשר תלויים בכספים אלו ולכן הם מעוניינים להבטיח כי יש גוף פיננסי אשר ישלם סכומים אלו, גם במידה והרוכש איבד את הסכום אשר עמד ברשותו מסיבות כאלו או אחרות.
5. גובה הריבית – בהתאם לסיכונים אשר גדולים משמעותית במשכנתא הנלקחת במסגרת קבוצת רכישה, שכן עדיין אין דירה הנרכשת, כך גם הריבית אשר דורש הבנק הינה גבוהה יותר. בהתאם לכך בעוד הריבית הנלקחת במשכנתאות רגילות נעה בין אחוז בודד לעד 5 אחוזים לכל היותר במקרים קיצוניים, במשכנתאות הנלקחות במסגרת קבוצת רכישה 5 אחוזים מהווה נורמה כאשר הריבית המינימלית היא 4% ולעיתים אף מגיעה ל-6%.
6. התנאים המשותפים לכלל חברי קבוצת הרכישה – בקבוצת רכישה כפי שציינו התנאים המוצעים לחברי הקבוצה הינם משותפים, משום שהבנק רואה את הסיכון כמכלול ומחשב את הצעתו בהתאם. לכן, הרבה יותר מורכב לנסות להתמקח על תנאי המשכנתא או לנצל את ההון העצמי של הרוכש וההיסטוריה החיובית שלו בלקיחת הלוואות והחזרתן על מנת לדרוש תנאים טובים יותר.
7. בחירת הבנק המלווה – באותו אופן שאינכם יכולים להשפיע על הריביות ותנאי המשכנתא אשר הינם זהים בעבור כל חברי קבוצת הרכישה, גם הבנק אשר מביא את המשכנתא הינו בחירה של קבוצת הרכישה כמכלול ולא שלכם כיחידים. ייתכן כי בעבורכם הבנק בו אתם פועלים הינו מסגרת נוחה יותר והדרישה לפעול במסגרת חיצונית לו הינה פגיעה בעבורכם.

 

למי משכנתא של קבוצות רכישה משתלמת, וכיצד ניתן להוזיל ריביות:

כפי שניתן להבין מההבדלים אשר הצגנו בפרק הקודם של המאמר, משכנתאות אלו כוללות החזר מהיר של סכום ההלוואה, תקופת משכנתא קצרה משמעותית, ונדרש מהרוכש הון עצמי קיים גבוה באופן יחסי למשכנתאות רגילות. לכן על פניו משכנתא זו גורמת להפסדים כספיים ביחס לרכישה רגילה, עם זאת קבוצות רכישה כאמור יכולות לחסוך עד 20% מעלות הדירה במידה והן פועלות באופן מוצלח, ולכן גם במידה והריביות גבוהות יותר עדיין ייתכן כי הדבר משתלם.

במידה ויש לרוכש את היכולת, אנו ממליצים להימנע ממשכנתא מסוג זה, הן במידה ויש הון עצמי לרכישת הנכס או לחילופין במידה ויש ביכולתו למשכן נכס קיים במידה ויש ברשותו נכס מסוג זה.

אך בכל מקרה אנו ממליצים לבחון את החיסכון בעלויות במידה ולוקחים מימון מגורם חלופי, לבחון זאת למול האפשרות למחזור משכנתא לאחר סיום בניית הפרויקט, ולהשוות את הסיכונים והעלויות בכל אחד מהאפשרויות בטרם הכרעה בנוגע לאופן המימון.

במידה ואין מעוניינים למכור את הנכס לאחר שנבנה אך לא סוגלים לשלם את כל קרן המשכנתא בסיום בניית הפרויקט וגם במידה ונותר עוד זמן לפירעון המשכנתא, ניתן ואף מומלץ למחזר את המשכנתא. מחזור המשכנתא לאחר השלמת בניית הנכס, יוביל לכך שנין יהיה לקחת משכנתא רגילה בה הסיכון של הבנק קטן יותר וכושר ההתמקחות של הלקוח גדול יותר ובהתאם לכך הריביות יהיו משמעותית קטנות יותר.

לכן מרבית החברים בקבוצות הרכישה בוחרים למחזר את המשכנתא עם סיום הבנייה. עם זאת, ייתכן במידה ויש לנו את היכולת לפרוע את המשכנתא בסיום התקופה כי לא כדאי למחזר את המשכנתא, או לפחות לפרוע את חלקה במידה והיה לרוכש הון עצמי נוסף ובכך אף להגדיל את החסכון מהחלפת המשכנתא למשכנתא רגילה כאשר הדבר מתאפשר.

לאחר שאנו מסיימים לבחון את האפשרויות העומדות בפנינו בנוגע למימון הפרויקט, יש לקחת זאת בחשבון כאשר משווים את העלויות הכוללות של רכישת נכס במסגרת קבוצת רכישה למול רכישה של נכס בצורה רגילה.

ייתכן והעבודה הנדרשת לצד עלויות אלו יובילו להבנה כי לא משתלם בעבורכם לקנות נכס בצורה זאת, או לחלופין תבינו באופן מושכל יותר כי משתלם בעבורכם להשתתף בקבוצת הרכישה על אף עלויות המשכנתא. בכל מקרה יש לקחת עלויות נוספות אלו של המשכנתא בחשבון שכן הם מתבטאים בחישוב הכללי.

 

לסיכום

משכנתא אשר נעשית במסגרת קבוצת רכישה הינה שונה משמעותית משכנתאות רגילות אשר נעשות למול נכס קונקרטי. הסיכון של הבנק אשר מסייע לקבוצת רכישה שלמה במסגרת נכס אשר טרם נבנה הינו גדול משמעותית ובהתאם לכך תנאי המשכנתא אשר נלקחים בקבוצת רכישה הינם פחות נוחים וההחזר הינו מהיר משמעותית.

בהתאם לכך ייתכן וכדאי למחזר את המשכנתא בסיום בניית הפרויקט או לחילופין לשקול אמצעים אחרים למימון בניית הנכס. אך בכל אופן, יש לקחת נתונים אלו בחשבון כאשר מחליטים האם מעוניינים לרכוש דירה באמצעות קבוצת רכישה או באמצעים חלופיים וכן במידה ופועלים בקבוצת רכישה שכן יש להם השלכות כלכליות על כדאיות ההחלטה בנוגע לאופן רכישת הנכס.