בשנים האחרונות ניתן לראות בשוק הנדל"ן הישראלי צמיחה משמעותית בבנייה במגזר הכפרי, בעיקר בצורה של הרחבות על שטחים של קיבוצים ומושבים אך גם בתוך שטחי המחנה. משכנתא במושבים וקיבוצים נוגעת גם לתושבי חוץ וגם לחברי היישובים.
מעבר לכך שבמקרה של משכנתא במושבים וקיבוצים מדובר על משכנתא לבנייה עצמית ועל בניה באזורים כפריים, אחד המאפיינים הייחודיים שלה בחלק מהמקרים, בעיקר בקיבוצים, הוא שהבעלות על הקרקע אינה במלואה של הלווים שבונים את הבית וכמו כן ישנם מקרים רבים שבהם הבעלות על הבית עצמו אינה רשומה על שם הלווה אלא על שם הקיבוץ.
משכנתא במושבים וקיבוצים – הערמת קשיים של מנהל מקרקעי ישראל
לפני שסוקרים את התחום באופן כללי, אי אפשר להתעלם מהמלחמה של המגזר הכפרי במנהל מקרקעי ישראל שהחלה בסוף 2009 ושצפויה להסתיים בהסדר בתחילת 2011. מנהל מקרקעי ישראל, הגוף המנהל של הקרקעות בישראל, מסרב לאשר התחלות בנייה בקיבוצים ובמושבים כי הוא טוען שיישובים כפריים אלו עושים שימוש לא ראוי בקרקעות שלהם – בעיקר קרקע חקלאית או מסחרית שמשמשת לצרכי מגורים וגם השכרת דירות בתוך שטחי הקיבוצים לתושבי חוץ.
הבעיות הקשות שמציב המנהל על הקיבוצים והמושבים רלבנטיות מאוד לגבי משכנתאות אלה כי כל עוד אין אישורים להתחיל לבנות בתים ביישובים אלו אין טעם לקחת הלוואת משכנתא מהבנקים.
ייחודיות של משכנתא במושבים וקיבוצים
לעומת משכנתא רגילה, משכנתא במושבים וקיבוצים כוללת 3 גורמים מרכזיים:
- מוכר הנכס – בעלים קיים של בית או היישוב עצמו
- מנהל מקרקעי ישראל
- היישוב הכפרי בו הנכס קיים או אמור להיבנות
כמובן שמשכנתא במושבים ובקיבוצים יכולה להיות למטרת רכישת נכס קיים שגורם אחר בנה או רכש – מקרה פשוט יותר כי אין צורך באישורי בנייה והתנהלות רבה מול המנהל, או למטרת בנייה עצמית של בית בהרחבה או בתוך "שטח המחנה" – המקרה המורכב יותר שמצריך התנהלות רבה יותר מול היישוב ומול המנהל.
לבנקים המלווים משכנתאות לחברי קיבוצים ומושבים יש קושי בהערכת השווי של הנכסים, הקיימים או שעתידים להיבנות, משום שאין הרבה עסקאות נדל"ן במגזר הכפרי, לכן אחוזי והיקפי המימון הם במקרים רבים נמוכים יותר והרוכשים/בונים צריכים להעמיד הון עצמי רב יותר.
בנייה עצמית
במקרה של לקיחת משכנתא במושבים וקיבוצים שמיועדת למטרת בנייה עצמית של בית אז מדובר על שילוב של משכנתא לחברי קיבוץ עם משכנתא לבנייה עצמית. כאשר מקבלים מימון לבניית בית אז קבלת הכסף היא בשלבים ועל פי ההתקדמות בבנייה, לא מקבלים את כל הכסף מראש כי ערכו של הנכס עולה ככל שהבנייה מתקדמת לקראת סיום.
משכנתא לבנייה עצמית, במסגרת משכנתא במושבים וקיבוצים או ביישוב אחר, מחייבת התייחסות לחריגות צפויות בתכנון הפיננסי המקורי על מנת לא להגיע למימון מלא של הפרויקט לפני סיומו, ואז בניית הבית תקועה וללווים יש חוב גדול וחוסר יכולת להמשיך לבנות.
משכנתא במושבים וקיבוצים – מה קורה בפועל
אם הנכס קיבל אישור ממנהל מקרקעי ישראל להתחלת בנייה וכדומה, ואם הנכס רשום במלואו על שם הרוכשים/בונים – כפי שקיים בהרחבות הרבות, לקיחת משכנתא הופכת לתהליך פשוט יחסית שדומה למשכנתא רגילה ועל פי המצב בשטח. אך אם מדובר על בנייה של חברי קיבוץ או מושב בשטח שנמצא בבעלות היישוב אז המשכנתא מורכבת יותר. בכל מקרה מוטב לערוך השוואת משכנתאות לפני בחירת הבנק המלווה.
מספר בנקים למשכנתאות, למשל בנק איגוד, הגיעו לסיכומים ספציפיים מול קיבוצים ומושבים לגבי מימון למרות שהנכס אינו בבעלות מלאה של הלווה.
