משכנתא בגירושין – מה קורה  למשכנתא שהזוגיות הסתיימה?

לפעמים – החגיגה נגמרת. סוגרים את האורות ומורידים את השאלטר על הזוגיות שתחתה קניתם בית ביחד. מה עושים עם משכנתא בגירושין.

כאשר הזוגיות מתפרקת וכל אחד הולך לדרכו? זוהי השאלה אותה שואלים כל זוג שלישי במדינת ישראל, שכן שליש מהזוגות מסיימים בגירושין את מערכת הנישואין שלהם.

נתחיל באקסיומה שחשוב שתכירו – הדירה היא, קרוב לוודאי, של שניכם, שווה בשווה.

למעט במקרים שבהם בוצע הסכם ממון מסודר ובו נקבע שהדירה אינה מחולקת שווה בשווה בערכה בין שני בני הזוג אחרי שהם מתחתנים, ברגע שהתחתנתם – הדירה של האחד הופכת לדירה של האחרת, המשכנתא שמשולמת מהמשכורת שלה הופכת להיות המשכנתא שמשולמת מהמשכורת גם שלו.

אדגיש שוב – אם נכנסתם לנישואין עם דירה של אחד מבני הזוג ולא מפורט מפורשות בהסכם ממון אחרת – יחד עם שבירת הכוס – הדירה הופכת להיות של שניכם – שווה בשווה.

אם קניתם דירה אחרי שהתחתנתם, באמצעות ההון העצמי שהגיע בעיקר ממנה – הדירה היא פתאום גם שלו בתוך מערכת הנישואין, ואם הוא משלם את המשכנתא כל חודש מהמשכורת שלו, והיא עקרת בית – הדירה היא שלה באותה מידה בדיוק כאשר מתגרשים. 

אז עכשיו, אחרי שהבנו שעם הגירושין הדירה היא של שניכם חצי-חצי גם אם ההון העצמי עבורה או תשלומי המשכנתא החודשיים עליה שולמו רק על ידי אחד מבני הזוג, נשאלת השאלה מה קורה עם המשכנתא ביום שאחרי הגירושין. יש כמה אפשרויות…

מכירת הדירה לגורם זר, והתחלקות שווה ברווחים

זוהי האפשרות הכי "בטוחה" מבחינה "זוגית", שכן אין סביבה מחלוקות מיותרות או פוליטיקה של זוגיות שבורה. פשוט מכניסים את הדירה ללוחות היד השנייה, מביאים אנשים לראות, מוכרים ומתחלקים ברווחים.

האפשרות הזו היא בהחלט לא כולה ורודה, שכן יש בה הרבה טרטור ומאמץ, וגם הוצאות – שכר טירחה לעורך דין, דמי תיווך במידה ותחליטו לקחת מתווך, ובמקרים מסויימים גם דברים כמו מס שבח על הדירה, ועמלת פירעון מוקדם על המשכנתא אם קיימת לכם עמלה שכזו. במידה ויש לכם ילדים – יש פה עוד חיסרון משמעותי – שכן הילדים הולכים להיות או אצל האם או אצל האב מעכשיו – ומאחר ושניהם גרים בדירות חדשות – הילדים בעצם לא ימשיכו לגדול בסביבה המוכרת להם ובבית בו גדלו עד אותה נקודה.

פסיכולוגים רבים סבורים שלטובת הילדים להישאר, לפחות חלק מהזמן, כאשר הם עם אחד משני ההורים, בסביבה שהם רגילים אליה. אם האם והאב מצאו דירות מרוחקות, הילדים גם נעקרים מהמסגרת החינוכית, המון פעמים באמצע שנת הלימודים – זה לא אידיאלי בכלל.

בסופו של דבר, אם מדובר בנכס יקר ערך, זה נחמד שיהיה לכל אחד משני בני הזוג סכום יפה של כסף לרכישת דירה חדשה עם משכנתא קטנטונת בצד, ואולי יהיה גם לכל אחד מבני הזוג קצת כסף כיס לריהוט חדש והתייצבות מחדש בחיים בתור גרוש או גרושה.

 

מכירת הדירה לאחד מבני הזוג

אפשרות טבעית ומקובלת מאוד, היא שהאם או האב יקנו את חצי הדירה ששייך לבן הזוג השני. כלומר, אם הדירה מתחלקת שווה בשווה, אחד מבני הזוג קונה מהשני את החצי שלו בדירה, והדירה הופכת להיות של הרוכש.

כך לדוגמא, אם אתם חיים בדירה ששוויה 2 מיליון שקלים, הדירה, עם הגירושין, הופכת להיות מיליון שקלים בפועל אצל כל אחד מבין בני הזוג (כמובן, עם חצי מהמשכנתא לצד המיליון שקלים שחצי הדירה שלו שווה).

בן הזוג הרוכש יגדיל את המשכנתא שלו ויקנה את חצי הדירה ששייך לצד השני, ויהפוך להיות הבעלים היחיד של הדירה, עם משכנתא זהה בסכומה למה שבני הזוג התרגלו עד לנקודה זו לשלם עד היום, רק שמעתה הוא משלם את המשכנתא הזו לבדו.

אין מס שבח בכאלו מקרים, ואפשר גם להמנע מעורך דין מאחר ומדובר בקניה ומכירה פשוטה מאוד של דירה, הכללים, החוקים והסכומים ידועים ומוכרים היטב.

סך הכל המשכנתא שהייתה משולמת על ידי הזוג ממשיכה להיות משולמת על ידי הגרוש, החוב עובר להיות בעל בעלים יחידים ולא רשום על שם זוג, והדירה עוברת מבעלות משותפת לבעלות של בנאדם בודד.

הילדים של בני הזוג נהנים מאוד מהאפשרות הזו ומישומה, שכן, חלק מהזמן הם ממשיכים לגדול בסביבה המוכרת והידועה להם, וסביר מאוד להניח שהם גם יוכלו להמשיך במסגרת הלימודית שהם רגילים אליה, בקרבת מקום המגורים שהם רגילים אליו.

כמובן שלא הכל ורוד גם עם האפשרות הזו – הבנק לפעמים עושה בעיות. אם, לדוגמא, עוד לפני הגירושין, בן זוג יחיד לבדו הכניס את כל המשכורת של משק הבית והתמודד עם המשכנתא – זה פחות בעייתי למסור לידיו את המשכנתא מבחינת הבנק, אבל אם זוג נשוי, ששניהם עובדים ומשתכרים, מימן משכנתא אחת ביחד, הרי שכעת אחד מהם צריך להתמודד עם כל המשכנתא לבדו אך ורק מתוך המשכורת שלו.

הבנק המון פעמים יעריך שאין לאותו בן זוג כושר החזר ברמה מספקת, ולא יאשר זאת.

במידה והבנק מערים קשיים, יכול להיות שהמתגרשים יצטרכו "להפוך תפקידים" ולראות אם להורה השני (במידה והוא מעביר משכורת גבוה יותר) תאושר המשכנתא החדשה.

זה אפשרי רק כאשר יש זוג שאחד מהם לפחות מעביר משכורת נאה מאוד, אם בתוך המערכת הזוגית היו חובות, פיגורים, משכורות נמוכות או פרופיל פיננסי לא תקין – הבנק פשוט לא יאשר את זה.

בנוסף – משהו שחשוב לדעת, במסגרת הסכם הגירושין שלכם, אם אחד מבני הזוג קונה את חציו של השני בדירה, בן הזוג שמפנה את הדירה צריך לקבל משהו נאה בתמורה. מי שנשאר בדירה לא צריך להתמודד עם הסתגלות, חיפוש ואיתור דירה חדשה.

בן הזוג שעוזב את הדירה צריך לארוז את הציוד שלו, לחפש ולאתר דירה חדשה, וזה לא פשוט ולא קל.

יכול להיות שהוא עשוי לדרוש, ובצדק, חלק מהריהוט או ממכשירי החשמל שבדירה, על כך שהוא נאלץ להתמודד עם עזיבת הדירה ומציאת דירה חדשה.

המון פעמים ישנה אם לדוגמא שמשמורת הילדים נקבעה לטובתה, והיא מגדלת את הילדים רוב הזמן, בהשוואה לאב, ולכן זה לטובת הילדים שהיא תשאר בדירה והאב יעזוב.

אך מה עם אין באפשרותה לקבל על עצמה את הנטל שבחצי הדירה של האב, לקנות אותו ולעמוד במשכנתא לבדה? בכאלו מקרים אפשר לסגור שהחצי של האב בדירה ינתן לאם ללא עלות, אך יתקזז לאב חלק נכבד מדמי המזונות בתמורה. ווין-ווין, והכי חשוב – זה טוב לילדים.

 

לא למכור את הדירה, שני בני הזוג יוצאים מהדירה ומשכירים אותה ומתחלקים בדמי השכירות

זוהי אפשרות קצת פחות מקובלת שכן היא דורשת מבני הזוג להמשיך ולנהל תפעול בית להשכרה ביחד למרות שזוגית הם כבר לא ביחד יותר. תחת האפשרות הזו, בני הזוג ימשיכו להחזיק 50% בדירה כל אחד, וכל אחד ישלם חצי מהמשכנתא שיש על הדירה.

שניהם יצאו מהדירה ולא יגורו בה יותר, והם ישכירו אותה לשוכרים ויהנו מחלוקה שווה בדמי השכירות.

זו אופציה ריאלית עבור זוג שיש לשניהם משכורת סבירה ונאה, ושניהם מימנו את המשכנתא ביחד כשעוד היו זוג. על כל ההתעסקות עם השוכרים ועם הדירה ביחד הם יצטרכו להתגבר למרות שהם גרושים. אם מדובר בדירה טובה ובאזור מבוקש, והדירה צפויה להעלות את ערכה בשנים הקרובות – כמובן שזוהי אפשרות מעולה ומצויינת במידה ומתגברים על הקשיים הלוגיסטיים שבהם זוג פרוד מנהל "עסק" ביחד.

שני בני הזוג יוצאים מהדירה, משכירים אותה ונהנים מכיסוי של המשכנתא על ידי השוכרים, ונהנים מכך שהדירה מרימה את ערכה והופכת להיות שווה יותר ויותר ככל שהזמן חולף.

בהמשך הדרך, כשירצו הגרושים לממש את הנכס ולמכור – עשויה להתעורר בעיה.

בהחלט יתכן שאחד מבני הזוג ירצה למכור, והשני לא ירצה. למה? לדוגמא, אם אחד מבני הזוג לפתע זקוק לכסף בחייו, אך השני מעדיף להמתין ולא לחוץ לו למכור, כדי שהדירה תרים את ערכה עוד.

בכזה מקרה, אחד מבני הזוג ירצה שוב לקנות מבן זוגו לשעבר את חלקו בדירה, ואם מדובר בגירושין מכוערים, יתכן והגרוש יערים קשיים ולא יסכים להפטר מחלקו בדירה בקלות רבה כל כך. טריקי…

 

משכנתא בגירושין – סיכום:

כאשר מתגרשים, הדירה והמשכנתא עליה מתחלקים בין בני הזוג באופן טבעי.

יש שלוש אפשרויות בנוגע למשכנתא לזוג המתגרש. או שהם מוכרים את הדירה יחד עם הגירושין ומתחלקים בהכנסה שווה בשווה, או שאחד מהמתגרשים קונה מבן זוגו לשעבר את חלקו בדירה ומתחיל להתמודד עם המשכנתא לבדו, או שבני הזוג מפנים שניהם את הדירה ומכניסים שוכרים, ובוחרים להמשיך להחזיק בדירה עד לנקודה שבה ימכרו אותה בעתיד.