מסלולי משכנתא

 מסלולי משכנתא – בשוק קיים מספר רב של מסלולי משכנתא, כאשר לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות. הגישה המומלצת היא יצירת תמהיל משכנתא ייחודי ומותאם אישית, המורכב משילוב של מספר מסלולים, כך שנוצרת ההתאמה המושלמת עבור צרכינו ומצבנו הכלכלי. 

 

מסלול ריבית קבועה צמודת מדד

במסלול זה, הריבית קבועה מראש, וההחזר החודשי על המשכנתא צמוד למדד המחירים לצרכן ומושפע ממנו באופן ישיר. לדוגמה: אם גובה ההחזר החודשי שלי הוא 100 ₪, ומדד המחירים עולה ב-1% בכל שנה,  אזי שבכל שנה גובה ההחזר החודשי יעלה ב-1%.

במשך שנים רבות נחשב מסלול הריבית הקבועה הצמודה כמסלול היציב והבטוח ביותר, ולכן רבים בחרו בו. אכן, היתרון הוא שהריבית קבועה מראש ולא משתנה למשך כל תקופת ההלוואה, אך מבחן המציאות לימד כי יש חסרון מהותי במסלול זה. מי שלקח משכנתא צמודה לתקופה ארוכת טווח, כפי שקורה בדרך כלל, לעתים מצא עצמו משלם לקראת סוף התקופה החזרים חודשיים גבוהים בהרבה מההחזרים ההתחלתיים, כיוון שהמדדים מצטברים בכל חודש לקודמיהם. בנוסף, קיים הסיכון של עלייה חדה במדד שתייקר באופן משמעותי את גובה ההחזר החודשי. אם כן, בחירה במסלול זה היא אידאלית לתקופה קצרת טווח.

 

מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד

במסלול זה הריבית אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, אלא קבועה מראש ויציבה לכל אורך חיי ההלוואה. היתרון המרכזי בבחירת המסלול הוא היציבות והוודאות, שכן אין סיכון לעליית גובה ההחזר החודשי בשל עליית המדד או הריבית במשק. החיסרון המרכזי הוא שלרוב שיעור הריבית שייקבע יהיה גבוה יחסית, ולא ניתן יהיה "להרוויח" מירידת המדד או הריבית. כמו כן, ייתכנו קנסות גבוהים בגין פירעון מוקדם של המשכנתא.

 

מסלול ריבית משתנה צמודת מדד

בדומה למסלול הריבית הקבועה, גם במסלול זה גובה ההחזר החודשי צמוד למדד המחירים לצרכן. ההבדל בין ריבית קבועה לריבית משתנה, הוא שגובה הריבית נקבע מחדש מעת לעת, במועדים שיסוכמו עם הבנק. בתקופות בהן הריבית בשוק גבוהה, אך מעריכים כי היא עתידה לרדת בשלב מסוים, עדיף לבחור במסלול ריבית משתנה ולא לקבע את הריבית הגבוהה בתנאי המשכנתא. לעומת זאת, כאשר הריבית בשוק נמוכה, עדיף כמובן לבחור במסלול ריבית קבועה צמודה למדד.

החיסרון במסלול, בדומה ליתר המסלולים צמודי המדד, הוא הסיכון לעלייה חדה במדד. היתרון הוא שניתן יהיה להרוויח מירידת הריבית בעתיד, וכן כי ניתן לצאת מהמסלול בנקודה שנקבעה מראש ללא עמלת פירעון מוקדם.

 

מסלול ריבית משתנה לא צמודה למדד

כמו המסלול הקודם, הריבית על המשכנתא משתנה כל מספר שנים, כאשר אצל רוב הבנקים מדובר על תקופה של חמש שנים. היתרון המשמעותי הוא שאין הצמדה למדד, ולכן גם לא קיים סיכון לעליית ההחזר החודשי. בנוסף, ניתן לפרוע את המשכנתא בנקודת היציאה ללא תשלום קנס עבור פירעון מוקדם. עם זאת, החסרון המרכזי במסלול זה הוא ששיעור הריבית ההתחלתי יהיה גבוה יחסית, ואין לדעת כיצד ישפיע שינוי הריבית שיתבצע בתום חמש שנים. אמנם הבנקים מחויבים לקבוע את שיעור הריבית בהתבסס על עוגן של תשואות אג"ח ממשלתיות, אך יש פרמטרים נוספים אותם הם משקללים בחישוב ולכן קיים חוסר ודאות מסוים. אם כן, המסלול מתאים בעיקר למי שמחפש ודאות בגובה ההחזר החודשי על המשכנתא לתקופה של חמש שנים.

 

מסלול ריבית פריים

מסלול משכנתא בו אין הצמדה למדד המחירים לצרכן, והריבית על ההחזר החודשי מתבססת על ריבית הפריים. שיעור ריבית הפריים מוגדר כ-1.5% מעל הריבית במשק, אותה קובע בנק ישראל. נכון לינואר 2022, שיעור הריבית במשק הוא 0.1% ועל כן שיעור ריבית הפריים הוא 1.6%. מסלול זה אידאלי כאשר ריבית הפריים נמוכה, או כאשר הריבית במשק גבוהה אך יש צפי ממשי לירידה. כמובן שגם כאן קיים סיכון לעליית הריבית במשק אשר תקפיץ את ריבית הפריים ואת גובה ההחזר החודשי. בשל הקושי של מרבית האנשים להעריך את סיכויי ההתממשות של עלייה פתאומית בריבית, בנק ישראל הטיל הגבלה על מסלול זה וניתן להחילו רק על 66% מסך המשכנתא. מסלול זה מומלץ לאלו בעלי בטחון כלכלי אשר ביכולתם לפרוע את המשכנתא בהקדם, שכן אין בו עמלת פירעון מוקדם.

 

מסלול משכנתא צמודת מטבע חוץ

במסלול זה המשכנתא אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, אלא לשער מטבע חוץ, הנתון לבחירתכם: דולר, אירו, ין, פרנק וכיו"ב. הריבית של המשכנתא מתבססת על ריבית ליבור, שהיא ריבית ממוצעת של חמשת הבנקים הגדולים בלונדון, בתוספת של אחוז מסוים שייקבע על ידי הבנק. ריבית המשכנתא תתעדכן כל מספר חודשים, בהתאם להסכם עם הבנק.

מסלול זה כדאי במיוחד כאשר פערי הריביות בין ישראל למדינת המטבע הנבחר גבוהים, ומומלץ בעיקר למי שעיקר פעילותו העסקית מתבצעת במט"ח, או שהוא תושב חוץ. חשוב לזכור שעלייה חדה בשער המטבע הנבחר, או לחלופין היחלשות משמעותית בערך השקל, תוביל לעלייה ניכרת בגובה ההחזר החודשי.

 

 מסלולי משכנתא – סיכום

במאמר זה הובאו המסלולים המרכזיים והפופולריים בהלוואות משכנתא, אך קיימים מסלולים נוספים אשר גם להם יתרונות וחסרונות. חשוב להכיר את מאפייניו של כל מסלול בטרם הוספתו לתמהיל המשכנתא, כמו גם המגבלות שמטיל בנק ישראל על היקף השילוב של מסלולים מסוימים. לשם ייעול התהליך, מומלץ להיוועץ במומחה לתחום המשכנתאות אשר ימליץ לכם על בניית התמהיל האידאלי עבורכם