מי נותן משכנתא הפוכה? באילו תנאים?

משכנתא הפוכה היא משכנתא שנלקחת במקום בתחילת הדרך – כשהדירה עוד לא שלכם ואתם זקוקים לכסף כדי לרכוש אותה, בסוף הדרך – אחרי שסיימתם לשלם על הנכס והוא לחלוטין, 100% משלכם.

כל אדם שזקוק לכסף לכל מטרה וגילו מעל גיל 60, ויש ברשותו דירה, יכול לקחת משכנתא הפוכה.

רכש חדש, נופש מפנק, עזרה לילדים – הכסף הוא באמת לכל מטרה, כך שהכינוי "משכנתא" מעט מבלבל – הוא ניתן להלוואה הזו מאחר והיא ניתנת כנגד מישכון הדירה, אך מטרת הכסף מההלוואה הוא אינו לרכישת דירה כלל וכלל. 

אזרח ותיק שגילו מעל גיל 60 הוא ממש לפני פנסיה או כבר אחרי פנסיה – הוא לא עובד ומתפרנס מהפנסיה שלו וקצבאות זיקנה. לרוב האנשים מעל גיל 60 יש דירה ברשותם, כזו שהם שילמו עבורה משכנתא עשרות שנים והמשכנתא כבר נסתיימה. זה אבסורד לא קטן שאותם אנשים זקוקים לכסף, אך חיים בדירות השייכות להם וערכן מיליוני שקלים.

משעבדים את הנכס לגורם מלווה, ומקבלים עד 50% משווי הנכס הנוכחי כהלוואה. זוהי הלוואה מיוחדת, אותה לא צריך להחזיר באופן חודשי.

הפירעון – מתי שתרצו, ללא עמלות פירעון מוקדם. לכל המאוחר, עד שנה אחרי שהלווה (או הלווה האחרון, במקרה של בני זוג לווים) נפטר – הבנק ימכור את הדירה ויקבל את כספו.

כמובן, שמה שקורה בפועל זה שהלווים מוכרים את הדירה מיד אחרי מות הלווה ופורעים את ההלוואה.

אם עברה שנה והבנק מוכר את הנכס ופורע את ההלוואה – השארית הולכת ליורשים.

אז מי יתן לכם משכנתא הפוכה כמו זו שתיארתי? מהם התנאים של ההלוואה? הנה כל התשובות.

מי נותן משכנתא הפוכה?

הגורמים שנותנים משכנתא הפוכה הם שלושה, ברמת העיקרון. כל גורם שנותן משכנתא רגילה (כלומר הלוואה נגד שיעבוד דירה) יכול לתת לכם גם משכנתא רגילה וגם משכנתא הפוכה:

1. בעדיפות עליונה, הבנקים למשכנתאות, כל בנק שבו אפשר לקחת משכנתא רגילה, אפשר גם לקחת בו משכנתא הפוכה. הריביות בבנקים יהיו הטובות ביותר על פי רוב.
2. חברות הביטוח, שיודעות גם הן לפנק בהלוואות יפות כנגד דירה שמשועבדת להלוואה.
3. כל גורם מלווה חוץ בנקאי אחר – כלומר – חברות הלוואה וגופים מלווים – שיודעים ומוכנים לתת כסף כנגד שיעבוד דירה לכסף שנתנו.

 

באילו תנאים ניתנת משכנתא הפוכה?

• גיל הלווה או גיל שני בני הזוג מעל 60 בלבד.
• אך ורק לווים שיש ברשותם דירה, שהיא 100% שלהם, תשלומי המשכנתא כבר נסתיימו. במקרים חריגים ואם תתאמצו, הבנק יאשר גם משכנתא הפוכה לאנשים שיש ברשותם "כמעט" דירה שלמה, כלומר המשכנתא שלהם על הדירה ממש עומדת להסתיים בקרוב.
• שווי הדירה מעל מיליון שקלים חדשים.
• גובה המשכנתא ההפוכה – לא פחות מ-15% משווי הנכס הנוכחי, ולא יותר מ-50% משווי הנכס הנוכחי, לפי הערכת שמאי עדכנית. אם יש ברשותכם דירה ששווה כיום 2 מיליון שקלים, תוכלו לקבל 300,000 עד מיליון שקלים כהלוואה. סכום ההלוואה המקסימלי עשוי להשחק לפי הנכס, מיקום הדירה, והחלטת הבנק.
• אין החזרים חודשיים. פירעון מוקדם במכה אחת או בחלקים קטנים, כאוות נפשכם לאורך חיי ההלוואה. לכל המאוחר עד שנה ממוות הלווה או בני הזוג הלווים, הבנק יפרע את ההלוואה בעצמו אם עוד לא נפרעה, באמצעות מכירת הדירה. השארית ממכירת הדירה ליורשים בכזה מקרה.
• אין משך חיים מוגדר להלוואה. עד שתפרעו אותה או עד שנה לכל היותר מיום הפטירה של הלווה, או הלווה האחרון במקרה של בני זוג לווים.
• ביטוח דירה – הכרחי. ביטוח חיים למשכנתא – אין צורך. בניגוד למשכנתא רגילה, שניתנת אך ורק במידה וללווה יש ביטוח חיים.
• אין שום סנקציות על הבעלות של הדירה בפועל. הלווה נשאר הבעלים הרשום של הדירה, ממשיך להתגורר בה או לעשות בה כרצונו, היא לחלוטין נשארת שלו באופן מעשי לאחר נטילת ההלוואה.
• גובה הכנסות – בניגוד למשכנתא רגילה – לא רלוונטי לבנק לצורכי אישור ההלוואה. זאת מאחר ואין החזרים חודשיים על ההלוואה, לכן אין צורך לאשר או לסרב לספק את ההלוואה לפי כושר ההחזר של הלווה.
• נכס משועבד לדירה – כך שהבנק יחסית רגוע בנוגע לכסף שהוא נותן לכם. זה כמובן מאפשר לבנק לתת לכם ריביות לא רעות. לא טובות כמו במשכנתא רגילה, אבל יותר טוב מרוב סוגי ההלוואות האחרים. עוד על הריביות בהמשך.
• אנשים עם חובות, עיקולים או כל התנהלות כלכלית לא תקינה – הבנק עשוי לסרב לתת לכם משכנתא הפוכה. אתם יכולים להשתמש בנכס שלכם בדרכים אחרות כדי לסגור חובות, אבל לא באמצעות הכלי הזה שנקרא משכנתא הפוכה.
• העודף אחרי שהבנק פרע את ההלוואה אחרי רכישת הדירה וקיבל את כספו הולך ללווה, או ליורשים במידה והלווה נפטר.
• כל משכנתא הפוכה ניתן לפרוע מוקדם ובכל שלב שתרצו, ללא קנס פירעון מוקדם. וודאו אם חוזה ההלוואה שלכם מתיר לכם גם לפרוע את המשכנתא ההפוכה בחתיכות קטנות, ואתם לא מחוייבים לפרוע רק באספקת כל הסכום הכולל של כל ההלוואה כולה.

 

ריביות משכנתא הפוכה

כאמור, הריבית על משכנתא הפוכה היא טובה, בעקבות הבטוחה החזקה שיש נגד ההלוואה – הדירה.

בכל מקרה, עדיין לא מדובר בריביות של משכנתא רגילה. צפו לבערך 0.5% – 1.5% מעל למקובל במשכנתא רגילה, בזמן שבו אתם לוקחים את ההלוואה.

מאחר ואין תשלומים חודשיים של החזרי ההלוואה, הריבית על ההלוואה נצברת עם הזמן. שימו לב שמסלול הריבית הוא בדרך כלל צמוד, כך שהמדד עשוי להשפיע על ההלוואה במרוצת השנים.

בתחילת הדרך תהיו חייבים סכום מסויים, וככל שהזמן עובר, הסכום יעלה כי לקרן תצטבר הריבית. עליכם לצפות גם לעלויות נלוות נוספות עבור עורך דין ועמלות בנקאיות על דברים כמו פתיחת תיק וכדומה – זה יכול להגיע לאלפי שקלים ועד כ-10,000 ש"ח (או אפילו יותר אם יש ברשותכם נכס יוקרתי שאתם משעבדים, ואתם לווים סכום גבוה).

 

לסיכום

באמצעות משכנתא הפוכה אתם יכולים לקבל הלוואה גדולה לכל מטרה מהבנק, הלוואה שאתם לא חייבים להחזיר עד המוות, כנגד שיעבוד הדירה. כאשר הדירה נמכרת (בזמן שאתם חיים, אחרי שנפטרתם על ידי היורשים, או אחרי שנפטרתם על ידי הבנק אם עברה שנה מפטירתכם) הבנק מקבל את כספו חזרה. זהו כלי מצויין לכאלו שזקוקים לכסף ואין להם מקורות אחרים להלוואה, אך הם חיים בדירה משלהם שהיא לחלוטין שלהם.

משכנתא הפוכה ניתן לקבל מהבנק, מחברות הביטוח, ומכל גורם מלווה חוץ בנקאי. למעשה, כל גורם שיודע לשעבד דירה להלוואה במסגרת משכנתא רגילה, יודע גם לשעבד דירה להלוואה מסוג משכנתא הפוכה.

הריביות – טובות, אך לא כמו של משכנתא רגילה. עדיין, מדובר בריביות טובות בהרבה מהריביות שנהוגות בהלוואות אחרות סטנדרטיות, כך שמדובר בהלוואה משתלמת למדי.