מה זה משכנתא? הסבר בסיסי

רוב האנשים מפחדים מהמילה "משכנתא" יותר ממה שהם מפחדים מסרט אימה אימתני עם ליצן מפוקפק שמחזיק בלון ביד שלו בקרבה של ילדים קטנים.

אם אין לכם אותה אתם רוצים כנראה רוצים שתהיה לכם אחת, אם אתם בתהליך לקיחת משכנתא אתם כנראה מבולבלים ואובדי עצות, ואם יש לכם משכנתא אתם כנראה סובלים משיעבוד ארוך טווח וסכנה מתמדת שהנכס שלכם לא באמת שלכם ועלולים לקחת לכם אותו אם תהיו ילדים רעים.

הידע בנושא בקרב הציבור נמוך, אז כדי להרגיע קצת את הרוחות והסערה, הנה הסבר בסיסי שיכניס אתכם קצת לעניינים לגבי מהי בעצם משכנתא.

אז מה זה בעצם משכנתא?

משכנתא היא הלוואה. בשורה התחתונה, הלוואה כמו שאר ההלוואות, כמו שהלוואה על רכב או הלוואה לטובת בר המצווה של הילד שתיקחו מהבנק או מכל גורם מלווה אחר.

משכנתא זו מילה להלוואה שמטרתה רכישה של נכס נדלני, כאשר הבטוחה להלוואה היא הנכס עצמו – שמשועבד להלוואה.

כשקונים דירה או בית – לרובנו אין אפשרות לשלם על כולו סכום של 7 ספרות (או 8?), ולכן אנחנו זקוקים להלוואת המשכנתא. המשכנתא נבדלת במספר דברים מכל הלוואה "רגילה" אחרת שאולי תיקחו:

1. משכנתא בדרך כלל היא הלוואה בסכומים גבוהים יותר משאר ההלוואות. אתם מלווים מאות אלפי שקלים או אפילו מיליוני שקלים.
2. לרוב היא הלוואה לטווח ארוך מאוד. אם שאר ההלוואות ניתנות לתקופה של עד 3, 5 או לפעמים 7 שנים, כשלוקחים משכנתא נהוג להגדיר משך חיי הלוואה של 15, 20 ו-30 שנה.
3. בהלוואת משכנתא הריביות נמוכות משמעותית (ברוב המקרים לפחות) מבכל הלוואה מסוג אחר. הסיבה – יש ערבון חזק מאוד להלוואה – הנכס הנדלני עצמו. במידה ואתם לא עומדים בהחזרי המשכנתא, הבנק ימכור את הנכס ויכסה לעצמו את ההפסד.
4. כדי לקחת משכנתא, הבנק זקוק להון עצמי ראשוני התחלתי שמגיע על ידיכם. ברוב ההלוואות האחרות הכסף ניתן לכם גם בלי שתראו הון עצמי למען מטרת ההלוואה, או לפחות – זה לא תנאי לאישור ההלוואה. כשמדובר במשכנתא, אתם צריכים להביא 25% לפחות מערך הדירה שאתם מתכננים לקנות, אחרת לבנק אסור לאשר לכם אותה.
5. יש להראות לבנק הכנסה נטו של לפחות פי 3 מההחזר החודשי, עבור כל משק הבית (זוג שעובד מחושב באופן מצטבר מול ההחזר החודשי המקסימלי). אם אתם מרוויחים נטו של 15,000 שקל בחודש ורוצים לקחת משכנתא שעבורה ההחזר החודשי הוא 6,000 שקל בחודש, כנראה שזה לא יאושר לכם על ידי הבנק כי אתם זקוקים להציג הכנסות של פי 3 לפחות, כלומר, 18,000 שקל בחודש נטו.

עד כאן עיקר ההבדלים בין משכנתא לכל הלוואה אחרת, בואו נדבר לרגע אחד מה זו בעצם הלוואה, כי בהבנה של המילה הלוואה תוכלו להבין טוב יותר מה זה משכנתא, שהיא סוג של הלוואה.

הלוואה היא כסף שאתם מקבלים, ואתם צריכים להחזיר בחלקים באופן חודשי.

סכום החלקים שתחזירו גבוה מסכום הכסף שקיבלתם, כלומר, קיבלתם סכום של כסף ואתם צריכים להחזיר בפרישת תשלומים יותר כסף כדי לסגור את ההלוואה.

הסכומים העודפים שאתם משלמים לאורך חיי ההלוואה על הכסף שקיבלתם, אותו רווח של הגורם המלווה על כך שהלווה לכם את הכסף, מכונים ריבית. הריבית הוא למעשה "המחיר" שאותו אתם משלמים על המוצר (הכסף שלוויתם).

 

ריביות – מה הן אומרות?

את הריביות אתם יכולים להעלות או להוריד בהתאם ליכולות המיקוח שלכם מול הבנק ומצבכם הפיננסי.

משכנתא יכולה גם להתחלק למסלולים – כל מסלול הוא על סך חלק מסכום המשכנתא, ובריביות שונות.

את המסלולים האלו חשוב מאוד להתאים באופן אישי למצבכם המשפחתי, להכנסות שלכם, ולצפי העתידי שלכם.

אם אין לכם הבנה עמוקה בנושא – במינימום – התייעצו עם מביני עניין, במקסימום – קחו לעצמכם יועץ משכנתא בעלות כדי שיתאים לכם מסלולים.

 

מושגים חשובים שכדאי להכיר

כדי שלא תעמדו חסרי אונים מבולבלים כאשר המונחים הבאים יעלו לאוויר בפגישה מול בנקאי או משהו כזה, כדי שתכירו, לפחות ברמה הבסיסית, את המונחים הבאים:

קרן המשכנתא – הסכום שעליו המשכנתא נלקחת, לא כולל הריבית.

ריבית – החלק העודף שמשלמים מעבר לקרן המשכנתא, כדי שהבנק יהנה משכרו עבור ההלוואה.

בוליט – משכנתא שבא משלמים אך ורק את הריביות, וסוגרים את כל סכום המשכנתא בהמשך הדרך. זה מאוד טוב למי שרוצה משכנתא עכשיו כדי לקנות דירה במקום, ויקבל סכום גדול של כסף (ירושה) בהמשך. הוא משלם רק את הריביות עד שנכנס לו הכסף והוא סוגר את כלל המשכנתא.

גרייס – משכנתא שאותה לוקחים כעת, אבל מתחילים לשלם חודשית רק בעוד זמן מה. הכסף מהבנק יגיע עכשיו, ויהיה לכם גרייס ("תקופת חסד") של כמה חודשים או כמה שנים להנות מבלי להתחיל להחזיר את המשכנתא.

זה טוב למי שרוצה לקנות דירה חדשה כעת, אבל לדחות את תחילת התשלומים, בעיקר במצב שבו יש ברשותו דירה ישנה שעדיין לא נמכרה ויקח מספר חודשים עד שהיא תמכר והוא יקבל את כספו.

בלון – הלוואה מסוג בלון היא הלוואה שבה מקבלים את הכסף עכשיו, וצריך להחזיר את כל כולו (קרן והריבית) בבת אחת בעתיד – הבלון "מתפוצץ". זה טוב כדי לגשר על תקופות בעיתיות, כמו לדוגמא בעת רכישת נכס מקבלן שרוצה את כספו כעת, אבל אתם תכנסו לדירה ותרצו שהמשכנתא תתחיל עם הכניסה כשהדירה תהיה מוכנה. כדי לגשר על הפער בזמן אפשר לקחת הלוואת בלון לאורך התקופה הבעייתית.

הון עצמי – החלק ממחיר הדירה שאתם "מביאים מהבית", אתם זקוקים ללפחות 25% מערך הדירה כדי שתאושר לכם משכנתא.

אחוז מימון – האחוז שאותו הבנק משלים את ההון העצמי שלכם. אם אתם קונים דירה שעולה מיליון ש"ח, ההון העצמי שלכם הוא 400,000 ש"ח, והבנק נותן לכם משכנתא של 600,000 ש"ח, הבנק מממן לכם את הדירה באחוז מימון של 60% – 40% הם ההון העצמי שלכם.

יתרה לסילוק / לוח שפיצר – מסמך שמתעד את סך כל התשלומים והסכומים (המשוערים, לפי הריביות כרגע) שלהם עד לסיום ההלוואה.

פירעון מוקדם – נקודה לאורך המשכנתא בה תבקשו לפרוע אותה ולסגור את החוב לפני שהמשכנתא אמורה לסיים את חייה לפי היתרה לסילוק שלכם.

עמלת פירעון מוקדם / עמלת היוון / קנס פירעון מוקדם – סכום של כסף אותו תצטרכו לשלם במידה ותבקשו לפרוע את המשכנתא שלכם טרם עת.

אישור עקרוני – אישור מטעם הבנק שבאופן עקרוני (במידה ולא יהיו סיבוכים או שיתגלו אי אמיתויות בדיווחים שלכם בנוגע למצבכם הפיננסי) הוא מוכן לתת לכם משכנתא. האישור הוא עקרוני עד שהבנק יסיים את כל בדיקותיו ובעיקרן בדיקת הנכס עצמו והשווי שלו (על ידי שמאי).

אישור הלוואה / אישור משכנתא – אישור סופי (לא עקרוני) שהבנק נותן לכם לגבי המשכנתא שלכם. מרגע קבלתו ואחרי שתחתמו עליו, הכסף מגיע אליכם תוך זמן קצר.

ביטוח משכנתא – ביטוח שניתן לכם עבור המשכנתא שלכם נגד נזק שיגרם לנכס, מבטח את מבנה הנכס עצמו, ומבטח את המשכנתא עצמה בביטוח חיים. מאחר ומדובר בהלוואה ארוכה למדי, הבנק רוצה לדעת שבמידה ולא תהיו עוד בין החיים לאורך חיי ההלוואה, יש חברת ביטוח שתכסה את ההפסדים שלו.

כושר החזר / יכולת החזר – היכולות שיש לכם לעמוד בתשלומי ההלוואה החודשיים, החזרי ההלוואה. ככל שהחזרי המשכנתא קטנים יותר וההכנסות נטו שלכם גדולות יותר, ככה כושר ההחזר שלכם יהיה גדול יותר. הסיכוי שלא תעמדו בהחזרים החודשיים קטן.

מס רכישה – מס שאתם משלמים בנוסף ומעבר למחיר הדירה עצמה, שמגיע לידי המדינה דרך משרד האוצר. במקרים מסויימים וברכישות דירה מסויימות, תצטרכו לשלם למדינה מס על כך שקניתם דירה.

הערת אזהרה – זהו רישום ציבורי שהדירה נמכרה והמוכר והקונה חתמו על הסכם, עד שרישום הבעלים של הדירה יהיה סופי. זה נקרא "הערת אזהרה" מאחר והוא נועד למנוע הונאה – הבעלים של הדירה הוא עדיין הבעלים הישן, אבל תהליך המכירה כבר התחיל. כדי שהדירה לא תמכר על ידי המוכר לשני אנשים שונים נפרדים ובכך הוא ירמה אותם (לפחות אחד מהם), נרשמת בטאבו הערת אזהרה שמזהירה – תהליך מכירה עבור הדירה הזו נמצא בפעילות.

דמי פתיחת תיק – כסף אותו הבנק מבקש כדי להתחיל לטפל במשכנתא המאושרת שלכם בפועל. בדרך כלל ניתן לבקש הנחה משמעותית בדמי פתיחת התיק כפי שהם רשומים במחירון מול הבנק.