אז מהו מדד תשומת הבנייה
מדד תשומת הבניה הוא מדד שמביע את השוני במחירי הבניה של דירות שמתרחש מחודש לחודש בעקבות השינויים בעלות חומרי הבניה השונים כגון בטון, ברזל, מתכות, גבס וכדומה.
מה זה אומר בפועל? שכשאתם ניגשים לקנות דירה מקבלן, הבניה עשויה לקחת זמן רב, חודשים ואף שנים.
בזמן הזה, מחירי החומרים
שהקבלן משתמש בהם משתנים, ויכולים אף להשתנות באופן מהותי. הקבלן אינו מעוניין בסיכון שלפיו הוא מוכר לכם את הדירה במחיר מסויים, ובחודשים שלאחר מכן מחירי הברזל או הבטון מרקיעים שחקים, והרווח שלו נפגע משמעותית, לכן הוא מצמיד את יתרות החוב שלכם כלפיו עד לסיום מועד הבניה למדד תשומות הבניה – אותו מדד שעוקב אחרי מחירי חומרי הבניה.
כך בעצם הקבלן לא נוטל בסיכון שמחירי החומרים יעלו על חשבונו, ומעביר את ההוצאות הנלוות במידה וזה יקרה אל רוכשי הדירה.
הנה דוגמא: אם יש לכם חוב לקבלן על סך מיליון ש"ח, שהתחיל היום ויסתיים בעוד כשנה, מיליון הש"ח האלו מוצמדים למדד תשומות הבניה – ובשנה המדד עולה באחוז אחד – לפתע אתם חייבים לקבלן מיליון ו-10,000 ש"ח, כלומר, החוב שלכם עלה ב-10,000 ש"ח בעקבות עליית המדד.
הדוגמא שנתתי לא תלושה מהמציאות, למעשה, כמעט בכל שנה מדד תשומות הבניה עולה ב1-2%, והיו שנים בעבר הלא כל כך רחוק שרשמו עליות של 3%-4% אפילו.
את היסטוריית מדד תשומות הבניה בשנים האחרונות אציין מיד מטה, תוכלו להתרשם מכמה עלו בעבר חובות לקבלנים שהצמידו את החובות שלהם למדד. זה כמובן אומדן לעתיד או לחוב נוכחי שיפרע בעתיד, אבל זה לא מחייב – אין אפשרות באמת לדעת מה יקרה עם מדד תשומות הבניה ועם עלויות חומרי בניה.
| שנה | שינוי מדד תשומות הבניה באחוזים |
| 2008 | 3.8% |
| 2009 | 3.9% |
| 2010 | 2.6% |
| 2011 | 2.1% |
| 2012 | 1.6% |
| 2013 | 1.8% |
| 2014 | 0.2%- |
| 2015 | 1%- |
| 2016 | 0.2%- |
| 2017 | 0.4% |
| 2018 | 0.8% |
| 2019 | 1.1% |
| 2020 | 0.4% |
| 2021 | 5.6% |
| 2022 | 4.9% |
אפשר לראות בקלות כי בשנים האחרונות ישנה התייצבות והשינויים מתונים (למרות שבסכומים גבוהים, גם שינוי מתון הוא אלפי שקלים ועשרות אלפי שקלים), אך בתחילת העשור ומעט לפני, מדד תשומות הבניה הגדיל לאנשים את החובות שלהם לקבלים בסכומי עתק, ולא לשווא, הקבלנים נשאו בעלויות גבוהות מאוד עקב עליית מחירים של חומרי בניה.
עידכון: בשנת 2021 בעקבות משבר הקרונה המדד טיפס למספר מטורף של 5.6% והצפי בשנת 2022 שהוא לא הולך לרדת אלא להמשיך לטפס.
איך זה משפיע על כדאיות רכישת דירה?
כמובן שלמדד תשומות הבניה השפעה ישירה על הכדאיות לקניית דירה חדשה, שכן התנאים, החלת מדד תשומות הבניה ומחיר הדירה משפיעים רבות. אם מצאתם קבלן שלא מבקש הצמדה למדד (וזה קורה מעט מאוד), יכול להיות לכם ראש שקט פי כמה במקרה כזה.
בנוסף, במידה והקבלן מבקש סכומים גדולים מתוך סכום המחיר בשלבים מוקדמים יחסית, זה אמנם מקשה עליכם כי אתם זקוקים לכסף מהר יותר, אבל הסיכוי להגדלת החוב בעקבות המדד יורד משמעותית. כמובן שמחיר הדירה (וכמה עליכם לשים מתוכו בהתחלה) משפיע מאוד – ככל שהחוב לקבלן קטן יותר או קטן מהר יותר, כך הסיכון שלכם ליפול למלכודת מדד תשומות הבניה יורד.
אתם כמובן גם יכולים להקדים תשלומים לקבלן, מעבר לדד ליינים שהוא הגדיר לכם, הוא לא יגיד "לא" לכסף מוקדם. ברגע שהוא קיבל עוד כסף, הוא קונה את החומרים באופן יחסי לעומת הכסף שהוא קיבל, לפי המדד של אותו רגע – כך שכמובן שזה חוסך לכם כסף במובן הזה.
יש מקרים שבהם לא כדאי להקדים את מועדי התשלום לקבלן, לפי ריביות המשכנתא שלכם והעליה במדד תשומות הבניה לעומתם, אך ברוב המקרים, באופן כללי, בהחלט הייתי ממליץ להקדים תשלומים לקבלן בהקדם האפשרי.
בשנת 2021 בעקבות המדד שעלה במעל 5%, יש קבלנים שמסרבים להקדמת התשלום, יש צורך לבדוק בחוזה המכר מה רשום שם בנושא.
צריך לזכור שכסף שהעברתם לקבלן מוקדם מהצפוי אמנם בולם את מדד תשומות הבניה ועלייתו העתידית שתיפול עליכם, אבל הוא הופך לכסף כחוב בבנק – ואיתו הריביות גדלות מאחר והסכום גדל משמעותית.
כמובן להקדמת תשלומים יש עוד אלמנט שצריך לחשוב עליו – לקבלן עוד נותר חוב עבורכם – אספקה של דירה איכותית ובנויה היטב – אבל אתם מצמצמים את החוב שלכם כלפיו – בכך שאתם משחררים לו כספים מהר יותר ממה שדרש. עבור הרבה קבלנים קבלת כסף מוקדם תוריד את האינטרס שלהם להמשיך ולפעול בהגינות ובאמינות מולכם, מאחר וכבר קיבלו את הכסף לפני ביצוע העבודה.
וכפי שאני חוזר ואומר – תמיד כדאי לא "לחסוך" כסף ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי שיקח בחשבון גם את עלויות המדד בראיית מקרו על כל לקוח ולקוח.
