לוח סילוקין – ההבדלים בין לוח סילוקין שפיצר ללוח סילוקין קרן שווה

אחד הפרמטרים המשמעותיים ביותר בבחירת משכנתא, הוא הבחירה באיזו שיטה להחזיר את תשלום המשכנתא – האם במסגרת שיטת לוח סילוקין שפיצר, או לחלופין בעזרת שימוש בשיטת לוח סילוקין קרן שווה. נשמע מפוצץ ולא מובן, אנחנו מודעים לזה, ובדיוק לשם כך התגייסנו כדי להסביר על ההבדלים בין שתי השיטות. 

מספר תשלום	תשלום ע"י קרן	תשלום ע"ח ריבית	החזר חודשי	יתרת קרן ב"מ
0				30,000
1	5,940	150	6,090.30	24,059.70
2	5,970	120.3	6,090.30	18,089.70
3	6,000	90.45	6,090.30	12,089.80
4	6,030	60	6,090.30	6,060
5	6,060	32.3	6,090.30	0
סה"כ	30,000	453.5

מהן שתי האפשרויות להחזר משכנתא?

כל אדם שעמד אי – פעם בפני ההחלטה לקחת משכנתא, בוודאי יודע עד כמה ההחלטה הזו קשה. מדובר בהלוואה של סכומי כסף רבים, סכומם העולים בהרבה על הסכומים אליהם התרגלנו עד כה, אשר החזרתם נפרסת על פני זמן רב. כאשר בוחרים משכנתא, חשוב לשים לב לכל הפרטים הקטנים הקשורים להלוואה ואופן ההחזר שלה, כאשר אחד הפרטים החשובים שיש לתת עליו את הדעת הוא כיצד 'ייראו' החזרי ההלוואה במשך תקופת המשכנתא – החזר לפי 'קרן שווה' או לחלופין, החזר בהתאם ללוח שפיצר.

אם לא למדתם תואר שני במנהל עסקים בהתמחות מימון, כנראה שהמושגים 'קרן שווה' ו'לוח שפיצר', לא אומרים לכם הרבה. כנראה לא נפריז אם נניח שעד כה אפילו לא שמעתם על שני המושגים הללו. אולם, בעת בחירת משכנתא, על כל אדם להכיר את שני המושגים הללו, לעמוד היטב על ההבדלים בין השניים ובסופו של יום אף לבחור החזר משכנתא בהתאם לאחד המושגים הללו.

על קצה המזלג – המילה סילוקין מבטאת סילוק, כלומר, סילוק וסיום החוב שעל לווה המשכנתא להחזיר. החזר משכנתא לפי לוח שפיצר נעשה בהתאם ללוח תשלומים סטנדרטי ורגיל, ואילו במסגרת החזר משכנתא דרך קרן שווה, מדובר בהחזר קבוע של הקרן כל חודש. קצת מבלבל, אנחנו יודעים, ולשם כך ננסה בפסקאות הקרובות לעמוד על ההבדלים בין לוח סילוקין קרן שווה ללוח סילוקין שפיצר.

מהם ההבדלים בין לוח סילוקין שפיצר ללוח סילוקין קרן שווה?

אדם שמחזיר משכנתא בהתאם ללוח סילוקין שפיצר, מחזיר סכום חודשי קבוע אשר כולל בתוכו גם את הקרן וגם את הריבית. משך כל תקופת ההלוואה, סכום ההחזר נשאר קבוע ולא משתנה, ככל שהריבית לא משתנה.

היה והריבית משתנה, מכינים מרגע שינוי הריבית לוח סילוקין חדש, וכך יקבע החזר חודשי קבוע מרגע זה, בהתאם לריבית המעודכנת. ננסה להסביר את העניין בעזרת דוגמא. נניח שאדם לקח משכנתא על סך 800 אלף שקלים, והוא מעוניין להחזיר מידי חודש 1500 ₪ לטובת החזר המשכנתא שנטל.

אם אותו אדם בוחר להחזיר את סכום המשכנתא בהתבסס על לוח סילוקין שפיצר, הוא ישלם סכום קבוע של 1500 שקלים כל חודש, והבנק יבצע חישוב של מספר החודשים שעליו לשלם סכום זה על מנת לכסות את המשכנתא.

זאת, אלא אם כן חל שינוי בריבית המשכנתא במהלך תקופת החזר המשכנתא, או אז יעלה / ירד סכום ההחזר החודשי בהתאם לריבית החדשה. יצוין כי נהוג לקחת משכנתא בכפוף לריבית המשתנה, וכמעט שאין לקוחות הלוקחים משכנתא שלא כפופה לריבית המשתנה. בנוסף, ישנם לקוחות אשר לקוחים הלוואת משכנתא המותאמת למרכיב מדדי מסוים – 'משכנתא צמודה למדד'. במקרה זה, עלייה או ירידה במדד תשפיע על סכום ההחזר החודשי ותשנה אותו מעט.

החזר משכנתא במסגרת לוח סילוקין שפיצר נחשב לסוג החזר המשכנתא הנפוץ ביותר בארץ. יחד עם זאת, לפני קצת יותר מעשור החלו הבנקים להציע ללקוחות המעוניינים לקחת משכנתא, את שיטת ההחזר השנייה, הלא היא – החזר משכנתא לפי לוח סילוקין קרן שווה.

במסגרת זו, הסכום הקבוע שמשלם הלווה על מנת להחזיר את המשכנתא, מתבסס על החזר קרן קבוע בלבד (ולא כולל החזר ריבית קבועה). פירושו של דבר הוא, כי ההבדל העיקרי בין לוח סילוקין שפיצר ולוח סילוקין קרן שווה, הוא השאלה האם ההחזר החודשי הקבוע מורכב מקרן קבועה, והאם תשלום ההחזר החודשי משתנה מידי חודש.

בעוד במסגרת החזר משכנתא דרך לוח סילוקין שפיצר, ההחזר כולל ריבית וקרן המשתנות מידי חודש (אם כי התשלום החודשי נותר קבוע), החזר משכנתא באמצעות לוח סילוקין קרן שווה כולל קרן קבועה, ואילו הריבית משתנה.

את הריבית משלם הלווה באופן כזה שהיא יורדת במשך זמן החזר המשכנתא בהתאם לסכום שנותר לשלם. בשל כך, מופחת ההחזר החודשי של לווה המשכנתא לשלם מידי חודש.

 

דוגמא להחזר משכנתא באמצעות לוח סילוקין קרן שווה ובאמצעות לוח סילוקין שפיצר

נמחיש את העניין בעזרת דוגמא. משה לקח משכנתא על סך 500 אלף שקלים. עוד נניח, כי הריבית על החזר המשכנתא הינה 5 אחוזים (ריבית שנבחרה לצורך הדוגמא, וכמובן איננה ריאלית), ומשך תקופת ההחזר היא 20 שנה. כעת, משה מתלבט באיזו אופציית החזר לבחור: החזר משכנתא באמצעות לוח סילוקין קרן שווה או באמצעות לוח סילוקין שפיצר.

 

אופציית לוח סילוקין קרן שווה

• חודש ראשון – משה ישלם החזר חודשי על סך 4166 שקלים, כאשר הוא מתחלק כך: 2083 שקלים תשלום בגין החזר קרן, ו- 2083 שקלים תשלום בגין החזר ריבית.
• חודש שני – משה ישלם החזר חודשי על סך 4157 שקלים, כאשר הוא מתחלק כך: 2083 שקלים תשלום בגין החזר קרן, ו- 2074 שקלים תשלום בגין החזר ריבית.
• חודש שלישי – משה ישלם החזר חודשי על סך 4149 שקלים, כאשר הוא מתחלק כך: 2083 שקלים תשלום בגין החזר קרן, ו- 2065 שקלים תשלום בגין החזר ריבית.

כפי שניתן לשים לב, בחודש הראשון התשלום הוא 4166 שקלים. בחודש השני חלה ירידה קלה בתשלום החזר ההלוואה, והוא עומד על 4157. זאת מדוע – הקרן החודשית נותרה קבועה (2083 שקלים) אולם מאחר שסך התשלום שנותר לתשלום המשכנתא עומד כעת על כ- 495.8 אלף שקלים, אחוז הריבית כפול סך התשלום נמוך יותר, ולפיכך ניתן לראות ירידה חודשית בתשלום הריבית (מ2083 בחודש הראשון, ל2074 בחודש השני, 2065 בחודש השלישי וכך הלאה).

כעת נציג את חודשים 19 ו- 20:

• חודש תשעה עשר – משה ישלם החזר חודשי על סך 4010 שקלים, כאשר הוא מתחלק כך: 2083 שקלים תשלום בגין החזר קרן, ו- 1927 שקלים תשלום בגין החזר ריבית.
• חודש עשרים – משה ישלם החזר חודשי על סך 4001 שקלים, כאשר הוא מתחלק כך: 2083 שקלים תשלום בגין החזר קרן, ו- 1918 שקלים תשלום בגין החזר ריבית.

לסיכום, בהחזר משכנתא באמצעות לוח סילוקין קרן שווה, יורד סכום ההחזר מידי חודש, מאחר שסכום הריבית על סך התשלום שנותר להחזר המשכנתא – יורד מידי חודש. סכום הקרן, נשאר קבוע כל חודש.

אופציית לוח סילוקין שפיצר

כאמור, אופציית לוח סילוקין שפיצר כוללת תשלום קבוע עבור הריבית והקרן. נניח אותם נתונים – ריבית על סך 5 אחוזים (שוב, לא מדובר בריבית ריאלית), סכום משכנתא – 500 אלף שקלים, ומשך תקופת ההחזר – 20 שנה.

• חודש ראשון – משה ישלם החזר חודשי על סך 3299 שקלים, כאשר הוא מתחלק כך: 1216 שקלים תשלום בגין החזר קרן, ו- 2083 שקלים תשלום בגין החזר ריבית.
• חודש שני – משה ישלם החזר חודשי על סך 3299 שקלים, כאשר הוא מתחלק כך: 1221 שקלים תשלום בגין החזר קרן, ו- 2078 שקלים תשלום בגין החזר ריבית.
• חודש שלישי – משה ישלם החזר חודשי על סך 3299 שקלים, כאשר הוא מתחלק כך: 1226 שקלים תשלום בגין החזר קרן, ו- 2073 שקלים תשלום בגין החזר ריבית.

כפי שניתן לשים לב, בחודש הראשון התשלום הוא 3299 שקלים. בחודש השני התשלום זהה, וכך גם בחודש השלישי, הרביעי וכן הלאה. השינוי היחיד הוא בחלוקת התשלום בין החזר בגין הקרן לבין החזר בגין ריבית.

כעת נציג את חודשים 19 ו- 20, ונשים לב שגם שם התשלום החודשי נותר זהה:

• חודש תשעה עשר – משה ישלם החזר חודשי על סך 3299 שקלים, כאשר הוא מתחלק כך: 1310 שקלים תשלום בגין החזר קרן, ו- 1988 שקלים תשלום בגין החזר ריבית.
• חודש עשרים – משה ישלם החזר חודשי על סך 3299 שקלים, כאשר הוא מתחלק כך: 1316 שקלים תשלום בגין החזר קרן, ו- 1983 שקלים תשלום בגין החזר ריבית.

לסיכום, בהחזר משכנתא באמצעות לוח סילוקין שפיצר, סכום ההחזר מידי חודש ונשאר קבוע. אמנם, סכום החזר הקרן עולה מידי חודש וסכום החזר הריבית יורד מידי חודש, אך הם מאזנים אחד את השני, ויחד הם מרכיבים את סכום ההחזר החודשי אשר נשאר קבוע.

למי כדאי לבחור בהחזר משכנתא קרן שווה?

כפי ניתן להבחין בדוגמא שהצגנו, בהחזר משכנתא במסגרת קרן שווה, התשלומים החודשיים לכיסוי ההחזר יורדים ומפוחתים מידי חודש. לעומת זאת, התשלומים החודשיים במסגרת החזר משכנתא בשיטת שפיצר הינם קבועים, ואינם משתנים. כאן המקום להזכיר שייתכנו שינויים נוספים בשתי השיטות בשל שינוי ערך ריבית המשכנתא (לטובה או לרעה). אם כן, למי מתאימה שיטת קרן שווה?

מאחר שהתשלומים על הקרן השווה מופחתים מידי חודש, השיטה תתאים לאנשים אשר מעוניינים להחזיר סכומים נכבדים בתחילת תקופת ההחזר. אי לכך ובהתאם לזאת, השיטה יכולה להתאים לאנשים אשר עומדים לצאת לפנסיה בתקופה הקרובה, או לחלופין אנשים אשר אינם מצויים במועד לקיחת המשכנתא בקשיי נזילות, והם מעוניינים לסיים כמה שיותר מהר עם המסה העיקרית של החזר ההלוואה.

ובכל זאת, הדרך המוכרת והנהוגה היא החזר משכנתא באמצעות לוח שפיצר. זאת, מאחר שאפשר 'לשחק' עם תנאי ההלוואה תוך כדי תקופת ההחזר (נניח במהלך תקופת ההחזר לוקח המשכנתא התעשר, ורוצה לסיים עם המשכנתא כמה שיותר מהר, ובדומה לכך ניתן להאריך את תקופת המשכנתא היה ולוקח המשכנתא מעוניין בכך).

חשוב להבין היטב את ההבדלים בין לוח סילוקין קרן שווה ולוח סילוקין שפיצר, ובהתאם לכך לבחור את דרך ההחזר הרצויה. מומלץ להתייעץ עם מומחה בנושא, ואף להשוות תשלומי החזרי משכנתא במחשבון משכנתא של חברות וספקים שונים.