כמה זמן לוקח לקבל משכנתא – שלב אחר שלב עד קבלת הכסף

אם אתם לפני רכישת נכס ונטילת משכנתא, סביר מאוד להניח שתרצו לדעת איך התהליך נראה ומה אתם צריכים לעבור, וחשוב לא פחות – כמה זמן לוקח לקבל משכנתא.

ובכן, במקרים פשוטים אפשר לקחת משכנתא תוך שבועיים שלוש, אם אתם "לקוחות טובים" שמתנהלים כלכלית נכון הבנק יזדרז לאשר ולהעביר לכם את הכסף. במקרים חריגים יותר, משכנתאות שמסתבכות יכולות לקחת גם חודשיים, שלושה עד שתוכלו לקחת אותן גם אם תנסו להזדרז בתוך התהליך ולמהר.

אם יש לכם רישומי BDI, יתכן ותצטרכו לחכות שימחקו או לטפל בהם – וזה כבר עשוי לקחת חודשים רבים ואף שנים עד שהבנק יוכל לאשר לכם משכנתא.

בנוסף לכל אלו, הזמן אותו לוקח לקבל משכנתא, מרגע שביקשתם משכנתא ועד שהכסף בידיכם או בידי מוכר הדירה, תלוי לא מעט בכם. נטילת משכנתא היא תהליך בירוקרטי קשוח בו תצטרכו לתזז, לסדר, להחתים ולהמציא טפסים רבים – וככל שתמהרו כל פעם כשהכדור בידיים שלכם, ככה התהליך כולו יקח פחות זמן בסופו של דבר.

עכשיו, אחרי שהסברתי מעט בנוגע לתהליך והזמן שהוא עשוי לקחת, בוא נפרק את כל זה לשלבים ואסביר שלב אחרי שלב מה צריך לעשות וכמה זמן זה עשוי לקחת:

 

השלב הראשון – קבלת החלטות ותקציב

בשלב הראשון, כדי שתתחילו להתעניין באופן בסיסי בנוגע לנכסים אפשריים, אזורי רכישה וכדומה. אין לכם מה להתעניין בנכסים שאין לכם לפחות 25% הון עצמי עבורם, מכיוון שזה המינימום שאותו אתם צריכים אחרת הבנק בוודאות לא יאשר את המשכנתא שלכם.

אין מה להתקדם יותר מדי, לדבר עם המוכר, לחתום על דברים או כל דבר אחר לפני שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק על המשכנתא.

טעות קלאסית היא להתקדם אל תוך תהליך הרכישה תוך כדי הנחה שתקבלו אישור למשכנתא, ואז אתם מתקדמים ותוך כדי מגישים בקשה לאישור המשכנתא לבנק, והוא מערים קשיים ואתם כבר תקועים בתוך התהליך ללא משכנתא מאושרת.

אם אתם נגד רכישת הדירה החדשה מוכרים מנגד דירה שאתם משכירים, דברו עם השוכרים שלכם והבהירו להם שאתם עומדים לפנות אותם – כי גם כאן עלולים להערם קשיים.

כשאני בעצמי רציתי למכור דירה שבה יש לי שוכרים ולקנות דירה מנגד, החלטתי על אזור ותקציב ואפילו כבר היה לי אישור עקרוני מטעם הבנק, ואז התחלתי לחתום על חוזרים מול המוכר, כאשר לפתע השוכר שלי החליט שהוא "עושה קולות" של סרבן פינוי, מה שהיה יכול לטרפד לי את כל העסקה ולהכניס אותי לצרות, חובות ופיגורים של תשלומים, עקב אי מכירת הדירה עם השוכר העקשן.

השלב השני – הגשת בקשה לאישור עקרוני

את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא אתם מגישים טלפונית, באינטרנט או פיזית בסניף הבנק שלכם. תצטרכו להגיש לבנק תעודות זהות, פרטים על חשבון הבנק שלכם ופירוט העו"ש של  3 – 6 חודשים אחרונים, תלושי שכר 3 – 6 חודשים אחרונים, מידע בנוגע למקום העבודה שלכם והוותק שלכם בו, טפסי יתרות לסילוק של הלוואות שיש לכם, ואם אתם בעלי עסק – טפסי שומה שנתיים של השנתיים האחרונות.

אם לא כל ההון העצמי שלכם נמצא בתוך חשבון העובר ושב כרגע, תצטרכו להציג ראיות ומסמכים שמתעדים את שאר הסכום ואת הנזילות שלו, כך שהבנק יהיה בטוח שיש לכם את הסכום הדרוש לספק מעכשיו לעכשיו. ברגע שהבנק יאשר שהוא קיבל את כל המסמכים שהוא צריך – הבקשה שלכם תעבור לאישור או סירוב של דרגים עליונים בבנק, וזה צפוי לקחת החל מכמה שעות ועד כ-48 שעות.

 

השלב השלישי – תכנון תמהיל רצוי ומבוקש

קודם כל, מזל טוב, מרגע שקיבלתם אישור עקרוני על המשכנתא, מצבכם טוב ואתם יכולים להרגיש חופשי להתחיל להתעניין יותר בפירוט בנכסים, ליצור קשר עם המוכרים, ולהתחיל להזיז עניינים גם מחוץ לבנק. אפשר, בשלב הזה, כבר להתחיל לחתום על מסמכים מחייבים אם צריך – יש לכם אישור עקרוני מהבנק. גם בנקים אחרים צפויים לתת לכם אישור עקרוני אחרי שקיבלתם מבנק אחד אישור עקרוני.

בשלב הזה אתם צריכים להתחיל לתכנן תמהיל ומסלולי משכנתא רצויים שמתאימים לכם בשילוב הבנק, כאלו שיתאימו להחזר חודשי רצוי, ולהתחיל להבין את הריביות שמציעים לכם.

זה גם השלב להכניס יועץ משכנתא לתמונה במידה ואתם מעוניינים באחד, כדי שיתאים לכם תמהיל וריביות באופן אישי לצרכים והנתונים שלכם. משך השלב הזה תלוי בעיקר בכם, עד ש"תסגרו" על העניינים, בפגישה מול הבנק יכולים להוציא לכם הצעות בלי בעיה ובמהירות במקום מעכשיו לעכשיו. כשאתם מתחילים לקבל מהבנק הצעות רלוונטיות וקונקרטיות לתמהילים וריביות, אתם עוברים לשלב הבא – סקר שוק ומשא ומתן.

 

השלב הרביעי – סקר שוק ומשא ומתן

סקר שוק פירושו הוצאת מספר הצעות ממספר בנקים במקביל, כדי לראות אם יש הצעה ראשונית של בנק מסוים שהן טובות יותר מההצעות הראשוניות של בנקים אחרים. אחרי שיש ברשותכם מספר הצעות (רצוי לפחות 3), אתם יכולים להתחיל להניע מול הבנקים תהליך של משא ומתן.

באופן ראשוני, משא ומתן מתחיל מסקר השוק, כך שאתם מגישים לבנקים עם הצעות יקרות את ההצעות היותר זולות שקיבלתם, ומבקשים מאותם בנקים יקרנים לנסות ולהביס את ההצעות האלו, וככה חוזר חלילה, עד שיש בידיכם את ההצעה הכי זולה.

לאחר מכן, הבנק שעבר את כל הסבבים מול הבנקים האחרים וסיפק לכם את ההצעה הכי זולה – עליכם להתחיל תהליך משא ומתן ספציפי מולו.

הציגו בטחונות, ערבים, הפעילו מניפולציות ודרשו ריביות נמוכות יותר ותנאים טובים יותר. בסופו של דבר, תגיעו להצעה הכי זולה וכדאית שיש. את כל התהליך הזה אתם יכולים לחסוך לעצמכם אם כבר יש ברשותכם יועץ משכנתאות, שעושה את כל זה במהירות וביעילות מול הבנקים במקומכם. משך השלב הזה – מאוד משתנה ותלוי.

אפשר לגשת רק לבנק אחד ולהתקדם איתו, אפשר לשניים ולסגור את הריביות ולחתום בפגישה אחת בודדת, ואפשר להתאמץ ממש ולסחוט את הלימון הזה עד שלא נותרת בו טיפת מיץ – וזה יקח קצת יותר זמן.

מדובר בימים בודדים ועד כמה שבועות לאלו מכם שהמשא ומתן שלהם רציני וארוך, וזה אם הזדרזתם וניהלתם אותו במהירות.

 

השלב החמישי – חותמים מול הבנק

בשלב האחרון שלפני קבלת הכסף, תגיעו אל הבנק (כל הבעלים הרשומים של המשכנתא חייבים להגיע) ותחתמו על המשכנתא אותה סיכמתם מול הבנק. אחרי החתימות רשמית נגמר התפקיד שלכם בכל התהליך, ונותר רק החלק של הבנק – העברת הכסף למוכר הדירה. מרגע שחתמתם, הכסף יכול לעבור למוכר תוך 48 שעות בערך, כלומר, הבנק מסוגל להעביר כסף בפועל על משכנתא שאושרה וחתמתם עליה די במהירות. אחרי החתימות, פנקו את עצמכם ביום חופש ובילוי בבית קפה טוב, הרגעו, זה מאחוריכם. תוך זמן מה יתחיל הבלאגן של מעבר הדירה וההוצאות הנוספות שיש במעבר דירה, אתם זקוקים למנוחה קטנה אחרי שסיימתם עם כל הבירוקרטיה של המשכנתא.

 

 כמה זמן לוקח לקבל משכנתא במשכנתאות מסובכות, מורכבות?

בתוך כל התהליך הזה, עשויות להיות "האטות" או עיכובים. דברים שעשויים לגרום לעיכובים בהליך קבלת משכנתא לדוגמא:

• מצב כלכלי לא טוב, יעכב עד כדי ימנע קבלת משכנתא.
• הלוואות, חובות, רישומי BDI, יעכבו עד כדי ימנעו קבלת משכנתא.
• הון עצמי "לא אמין", כזה לדוגמא שגייסתם דרך הלוואה או מקור מפוקפק. אם ההון העצמי שלכם "הגיח בבום" אל תוך החשבון שלכם, הבנק יתעקש לחקור ולהבין מאיפה קיבלתם מאות אלפי שקלים מיידית לחשבון הבנק שלכם. אם זו ירושה או מתנה מההורים – זה יתקבל אחרי חקירה קטנה, אבל דברים אחרים יחקרו יותר לעומק וזה יעכב אתכם. הבנקים בודקים פירוט עו"ש 3 – 6 חודשים אחורה בלבד, אז דרך להמנע מתהיות וחקירות מיותרות זה לדאוג שהכסף יגיע לחשבון מוקדם, כך שבצפייה בחשבון כמה חודשים אחורה לא רואים את כניסת הכסף הפתאומית.
• העברת חשבון העו"ש בין בנקים יחד עם המשכנתא, או נטילת משכנתא מבנק שלא מנהל עבורכם את העו"ש (כלומר עו"ש בבנק אחד, משכנתא בבנק אחר).

זכרו לשמור "זמן פציעות" עבור עיכובים בלתי צפויים ולהתעזר בסבלנות איפה שנדרשת סבלנות. אם הבנק מתעכב באישור עקרוני, הנפקת הצעות או כל דבר אחר – אתם בהחלט יכולים לזרז אותו באמצעות יצירת קשר עם נציג המשכנתאות שעובד מולכם מטעם הבנק.